何國良﹕上了車不等同一勞永逸
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GS(14)@2016-09-06 04:29:38【明報專訊】房地產這個資產類別，可說是這個經濟周期當中的一個亮點，在整體市場倚靠不同地區政府牽頭的金融政策來支撐情形下，大家意識到手頭上的現鈔，在不同政府努力「印銀紙」的情况下，愈來愈不值錢，為求保值，便將現金轉投至有形資產上，造成了一浪又一浪的升幅。
樓價往往與「民怨」成正比
原本，投資資產價格節節上升，如股票市場的興旺，並沒有跟社會其他民生有太大的關連，可是，房地產這個資產類別，既有投資的功能，亦有讓生活在當區的居民安居的功能。因此，房地產價格的走勢往往跟當地的民怨成正比，在香港生活的你和我對此並不陌生。而這個現狀，亦非香港獨有，在不少有力成為「全球城市」的地區，如紐約、倫敦、悉尼、北京、上海以至深圳，都面臨房地產價格走在經濟發展前面，各國政府只可以用行政的手段去防止泡沫的出現，以避免因資產價格大幅波動時出現的金融震盪，並回應市民的訴求。
163呎單位 還未見底
在香港，由於呎價持續在高位徘徊，發展商為求可以找到合乎市場現時剩餘購買力的買家，都紛紛在新盤的總面積上下手，減少單位面積，努力去測試人類新盤最低面積的紀錄，以求單位的總成交金額可以在大家能承受的範圍，並在管理當局嚴控的總成交金額之下。因此，今天看到的163呎單位可能還沒有見底呢！
另外，由於是新盤，發展商在認購上還可以為買家提供各式各樣的優惠，以求新買家可以以較低的首期去完成交易，令入市的門檻遠比大家想像的低，有效地擴大了潛在買家的基數，以至容易出現入票「雪花紛飛」的盛况。
筆者的看法並非離地，自己亦走過由單身到需要組織家庭的過程，深知房屋能作為當中一個主要項目。在香港，過去的結婚個案都有所增加，由2000年約3萬宗，增加至2015年約5萬宗，這些新增家庭很自然便會對房屋造成需求。以過去10 年的平均值來看，有報告稱，香港在新增家庭住戶的需求大約為28,500戶，而以住戶收入方面去猜想，這些新增家庭的住戶收入（如果沒有其他的支持），大部分只可以能夠應付400萬至600萬元的樓宇，因此，就算未來3年供應能回到28,000至30,000的水平，但在需求層面單一和呎價持續高企的情况下，小戶型單位仍會在一手市場中，成為主要交易的品種。
但有志置業的讀者亦應注意，首先，住屋需要是隨着家庭結構改變而改變，家庭人數增加時，自然增加對住屋面積的需求，這是在健康樓市中的上流需求（Upgrader）；可惜，在現今的市况，這種流動在按揭成數受金融風險控制下，基本不存在。因此，今天抱着「先上車再算」的心態，並非一定如想像般一勞永逸，而且，撇開投資概念不談，以媽媽的傳統智慧去想，買樓後支出「一闊三大」，未來的購買力已一次耗盡，失去了不少的靈活性，這值得深思。
安保投資亞洲區股票投資主管
[何國良 基金看世界]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9735&issue=20160905