大棋局：樓市怪招盡出啟示
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GS(14)@2016-06-21 07:37:29當發展商推售新盤時怪招盡出，往往就係樓市轉折期。1997年末開始有新盤以首兩年免息免供吸客；1998年初出現新盤建築期內每提前一個月付款，每一個月樓價減1%優惠；2003年各種促銷手段盡出，免息免供、送入伙酒席、送車、現金回贈……不一而足。轉折可以係上而下，亦可以係下而上。1997、1998年樓市開始向下碌，2003年則係見底回升。今年發展商推盤怪招陸續出現，其中屯門、元朗有兩個樓盤分別推出首五年只供息免供本及120%按揭，究竟搞邊科？睇一組數字就明白。現時香港有54%人住私人樓，46%人住公屋、居屋及臨屋，其中約60%業主已供滿層樓。在發展商角度，供滿樓嘅業主就係一塊肥肉，當市場購買力不足以承擔樓價時，向供滿樓嘅業主打主意就係新一波甚或最後一波樓市推動力。聞到肉味嘅當然唔止發展商，一開電視即見財務公司加按廣告，保險綾瀨遙、基金都敏俊、銀行林志玲，所有人都叫你套現買嘢。樓市向上時，加按套現感覺就係爽，加按一次唔夠可以再加按兩次、三次，只要樓價繼續升，最後頂唔順賣咗層樓可能仲夠找數。樓市向下時，加按套現變負資產就唔多爽。唔止屯門、元朗兩個新盤，近期發展商推盤優惠條款多以三年為限，即頭三年係最着數，例如免供本、免壓力測試、免入息審查，幾乎係你入去住就可以。但三年後一切打回原型，二按利率一下子跳到5%或以上的最優惠利率、做新按揭要跟足壓力測試等。用一句話概括，呢種賣樓方式就係要上車容易落車難。三年後若樓價平過今日，想賣層新樓就要抬錢贖契；唔賣，想轉正常按揭，就要符合金管局各種規限。當發覺再供落去唔易，落車又有難度，結果自然係賣其他樓或要家人幫忙。發展商雖然冇講出口，叫你買呢層樓時賣咗另一層樓，但已鋪下同樣的道路。
Mr. Tregunter本欄逢周二刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160621/19662352