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經濟觀察報 記者 胡芳潔 據北京中原地產的統計數據，今年前10個月，全國房地產市場成規模股權交易總交易額達到300.8億元，遠超2010年全年的165.25億元，預計全年交易額可能較2010年翻倍。

「明年上半年，以及下半年，是很多信託、民間融資到期的時間。」北京君投資本管理中心總裁彭俊明表示，信託發行的高發期是2010年，房地產信託產 品期限一般為一年半至兩年，到了2012年上半年，正是信託集中到期的時間，到時候地產企業還了錢，會有更多的房地產資產需要被收購，價格也會更低。

收購對象

彭俊明目前正在進行幾個房地產項目的收購工作。作為一家民間投資機構，這家公司發現，現在可供選擇的房地產項目比以前更多。但是，他們的選擇標準也變得更為嚴格。

其中，他們正在操作的一個收購案例，位於海南三亞。

收購對象，是一個資產包，由同一個地產商手中的三個項目組成。這三個項目包括一塊100畝以內的旅遊地塊、一個在建的酒店式度假公寓和一個正在運營中的酒店。

彭俊明表示，這個地產商手中，還有一個規模較大的綜合性地塊正在開發中，包括住宅、商業、教育等，還需要大量資金，但現在手頭自有資金有限，再加上銀行債務的壓力，所以才打算出售這部分資產，以緩解資金壓力。

「可見其項目的銷售情況很不理想。」彭俊明說。

出售的三個項目，都位於三亞，且彼此相鄰，旅遊資源較好。尤其是那塊未開發的土地，由入海口附近的若干個小島組成，地理位置稀缺。

彭俊明表示，資產收購的收益主要得益於兩點，一是買得便宜，二是後期運作得好。君投資本將以基金的方式去收購，現在議價的空間很大。

對於後期如何運作以獲得高額收益，其思路是：由若干個小島構成的未開發地塊，將會做成定製式的高端度假酒店，都由獨棟別墅構成，每一家都有自己的私 人碼頭等等，預計能建成18-20套此類獨棟別墅。正在運營的酒店，將被翻新改造成五星級酒店，「同時在這個過程中，尋找買家，我們最理想的對象是保險公 司，這個酒店可以做成高級療養院；其次，就是以信託基金的方式自己持有；最下策，就是分割出售。」彭俊明說。而在建的酒店式度假公寓，在入海口的河岸邊， 已經建成了60%-70%，目前還在銷售中，等收購以後繼續銷售。

除此之外，君投資本正在操作的，還有一個位於成都的項目。該地塊位於成都市中心城區，規劃建成一個200米高的寫字樓，是一個地標性的綜合體項目。

不過在這個項目上，君投資本採取的方式不是收購，而是合作開發，建成以後按控股比例進行實物分配。

「其實我們更喜歡的是這種，在建工程爛尾了，我們再介入，進行後期建設的投入，在這個過程中，儘量獲得控股權，建成以後收益大家分。」彭俊明說，這 種方式的好處是，不用先把地買過來，對資金量的需求沒有那麼多，而且，在目前市場情況下，在建項目估價較低，資金供應方更容易獲得更多控股權。

「現在我們關注的收購對象，主要是商業地產、旅遊度假地產等，我們並不看重住宅。」彭俊明說，除非是合適的高端住宅項目、利潤空間還比較大的。

變化

實際上，從提供融資到收購項目，正是民間資本運作中最大的變化之一。

在今年初，高利率民間借貸，成為房地產市場討論的焦點話題之一，當時有業內人士表示，只要付出高成本，地產企業總是還能融到資。

現在，情況已經變了。

彭俊明表示，現在企業已經基本上融不到資了。首先是信貸緊縮、融資渠道收緊；通過民間資金來融資，現在民間基金、小額貸款公司也面臨流動性危機，市場風險也變大了，中小企業的信貸危機不只出現在浙江，河南、內蒙古等地也在出現，民間資本更加謹慎。

「以前靠利息，現在靠分紅。」彭俊明這樣表示民間資金獲利方式的轉變，即從以前的放貸，變成現在的收購或入股。

君投資本接觸的主要是中小房地產企業的項目，此類企業，多是半路進入房地產行業，還有就是較早之前囤的地，希望以後能高價轉讓，本來就沒有打算自己開發。

「在這一輪淘汰中，不專業的開發商本來就不應該再幹了。」彭俊明說。

以上述海南項目為例，此次打算出售的地塊，是開發商在上世紀90年代海南房地產泡沫之前拿的地，當時拿地的價格很便宜，已經囤積了多年。此次即使被迫出售，開發商還是能賺到錢，只是賺多賺少的問題。

彭俊明表示，囤地多年，現在才出售的，這種情況很普遍。

彭俊明表示，雖然有諸多項目在接洽和考察中，但是公司並不急於現在就出手收購，在他看來，明年上半年，將是價格低點，是在中國收購房地產項目的機會。