財經CAREFREE - 順叔 大話東北遊(下) (2012年09月05日)
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GS(14)@2012-09-05 12:18:11http://www.am730.com.hk/article.php?article=120009&d=1836
繼續講陰謀論，查實仲可以話，將香港樓價炒得愈高，其實亦係港深融合的大方略，樓價愈高，愈有需要搵更多土地供應，相信發展新界東北及深圳河套等邊境區域亦愈少阻力。
深圳拉低香港樓價、地價，或有地產大孖沙一定唔會高興，所以好有可能在背後發功，鼓勵反陸情緒，豎起意識形態圍牆，借力守衞香港力場。國民教育及新界東北近期本港兩大熱門話題，幾年前已經開始諮詢，完全炒唔起，梁振英做咗特首之後，又可以即時反枱，香港好似變成冷戰戰場咁，用上面的陰謀論解釋亦講得通。
如果真係有呢啲陰謀方略，又實行得天衣無縫，坦白講，香港人都唯有講個服字，不過，中國規劃真係咁英明神武，唉，強國就唔會搞到一鑊粥啦。
講到新界東北發展，仲想講一個好殘酷的現實，香港地產市場好似好透明，一個個物業成交價，是但一個地產代理網可以免費任睇，不過，一旦涉及超巨型的土地轉換新城市規劃，就算所有嘢攤開曬俾你任睇，普通人可以掌握的資料，其實少之又少。
相對大型地產商的「物業資料庫」，更係999條牛對半條毛。所有人都認同規劃一個新城市，愈透明就愈好，諮詢更耐就更佳，不過，同時亦要有心理準備，有財力可以長坐、有線眼可以落寶的地產商，晨早打曬釘等收成。
好似恆基地產(012)咁，多年嚟同新界的收地公司鄉親父老合作無間，收收埋埋唔少農地，去到舊年底，新界土地儲備約4,190萬方呎，新界東北佔510萬方呎，講緊政府計劃動用400億元，買回大約2,852萬方呎土地，按比例粗略計算，恆地無需承擔樓市風險下，可以收回約70個億，當然啦，恆地買農地成本從來冇公佈。
動用公帑回收一個地區的所有私人土地，政府自己做整體規劃發展，查實仲有一個更大更具爭議先例，叫做天水圍。
七十年代尾，天水圍幾乎被長江實業(001)及華潤控股的地產公司買起咗，港英政府在1982年，實際用咗14億元，買返488公頃土地，但將最中心的近40公頃土地，留俾發展商發展，最神奇係，政府竟然加入賣地條款，限制附近的商舖供應，唔會導致發展商的商舖「在商業上不可行」。
「…some commercial accommodation for neighbourhood shops ...... being provided only to such extent as is calculated not to render the commercial accommodation to be provided by TSW (有關地產公司) on the 38.8 hectares NOT commercially viable.」
呢個「天水圍的中與港」的故事，同後來許鞍華導演拍嗰套「天水圍的夜與霧」有乜關係，得閒再講，不過可以一提，政府早兩日終於宣佈，天水圍可以有個合法平民墟市。
呢度只係想講，政府話想用400億元收回新界東北，只係自己估估嚇的數口，仲要同大地主恆地講數，最後要用幾多錢，恆地又開出乜嘢條件，相信最後仲有好多變數。
恆地主席李兆基(人稱四叔)做香港磚頭，近十幾年明顯比唔上新鴻基地產(016)幾個細姪，不過，斷估四叔同新界收地的「艇仔」，及市區收樓的田生集團(183)好熟，除咗幾千萬方呎農地，市區舊數重建項目樓面亦有143萬方呎，收地打釘愈做愈大。
至於最近另一間舊樓收買佬金朝陽(878)，亦泊埋四叔碼頭，做大坑重建項目， 政府要在舊樓重建，以及新界開闢新的住宅供應，四叔呢盤「磚頭收買佬」生意應該終於係時候收成。
四叔早幾個月，好罕有地咁上咗北京做善事，唔知同乜人見過面，不過，他接受記者訪問時，又好罕有咁，直接向政府提出梳理樓市的建議，其中包括動用部分儲備提供按揭俾市民買樓，貸富於民，仲有「年輕港人港地」，將部分單位只賣俾剛畢業的後生仔，又或者幫佢哋上車。
四叔最偉大的建議，當然唔少得免收農地補地價，等地產商可以興建低成本的小型單位，拍心口話如果農地免補地價，恆地兩年就可以推出約10,000伙，每伙約400方呎單位㖭。
三十幾年前，新界土地契約年期問題，成為英國人試探中國收回香港立場的突破口，天水圍計劃亦成為保證香港前途信心的代名詞，當年長實押咗買落呢塊奇貨可居的大魚塘，無論身邊合作股東點變，始終咬住冇放口，最後證明，就算唔計因為呢個項目而索到的政治風向，本身已經係天水圍發展的大贏家。
香港主權回歸15年的今天，政治又有變天之色，今次可以大展身手的，輪到恆地四叔？
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逢週一至五刊出
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GS(14)@2012-09-05 12:22:21http://caijingcarefree.blogspot. ... 1884714762838617842
匿名2012年9月4日 下午2:19
用人海戰術替香港洗腎換血不無可能，東北遊或許就是自由行的延續
不過好唔明政府房屋資源分配同流程搞唔好，仲要煲無米粥，挖地窿鑿工廈
其實唔少二三十年屋村，基本規劃齊全，交通網絡唔差，僅樓齡較高，但長期有單位空置
呢啲公屋間格四正實用，以往一個三四百呎單位夠一個五至八人家庭住
或者如今冇乜幾多「大家庭」合資格分配呢類單位，但就多咗衛星家庭同單身人士需求
如果可以將呢類吉房一拆二，有五六百呎的甚至拆三，俾單身或二人家庭住
點都好過住出面隨時火燭唔知瓜幾件的劏房啩？
肯住劏房的，冇理由又會嫌呢類改裝公屋屈側啩？
由細到大，板間房、徙置區、新界公屋、海景豪宅都住過
查實最開心係喺徙置區赤腳四圍走，出街握拳頭，無冷氣但可以大開水喉淋身淋屋頂的日子
要塊瓦遮頭，保生命財產安全，人性之本啫，何苦越搞越複雜？
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小飛飛2012年9月4日 下午7:57
劏房 = 滿足市場需求的產品，一如超市霸權下的阿信屋。比之板間房有獨立的廚衞，算是升級的產品。更何況是先有需求才有供應，怎麼劏房變成了洪水猛獸？批判的人要不有政治目的、腦子進水被洗，便是「何不食肉糜」可悲認知。
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PandaBear2012年9月5日 上午2:47
順叔，我相信好多香港人最擔心的系東北計劃中可容許同胞在港工作。人地住深圳，為左張身份證，可以白做貼車錢住籠屋。咁搶飯碗，等於黑工合法化要拉低香港人收入同生活質素，好多人會同佢地死過。
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順叔2012年9月5日 上午9:51
禾冇睇曬所有大東北的政府文件（單嘢講咗最少十幾年），或有錯漏，但估計好多疑慮，來自一國兩制研究中心兩年前份報告《香港邊界禁區發展策略研究》，唔使問阿桂，張志剛條契弟入得ＥＸＣＯ，ＣＹ都諗住搞呢幾味
禾只係想講，力場代表的智經，之唔係一能樣講過無數深港一體化的乜東乜西，不過今日上位的唔係胡定旭，而係張志剛；唔係唐唐，而係ＣＹ而已。
禾好想睇嚇，智經今日對新界東北發展、港深融合會有乜嘢最新意見
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GS(14)@2012-09-05 12:24:59
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