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天璽「八按盤」淪銀主盤

1 : GS(14)@2016-01-19 22:39:33

【本報訊】九龍站再有豪宅遭按爆。消息指，天璽星鑽璽低層E室「八按盤」，實用831方呎，去年7月放盤開價2,700萬元，上月初減價540萬元，以約2,160萬元易手，呎價25,993元，內地業主劈價兩成，連使費蝕逾100萬元。但有指該業主資不抵債，由於賣樓不夠還債，最終「蝕到賣不到」，被逼取消交易，單位並已淪為銀主盤。土地註冊處資料顯示，該單位現由一名持中國護照姓鄭的內地客持有，於2010年4月以2,180萬元購入，由中銀香港（2388）承造一按。但在2012年至2014年期間，內地業主將物業七度按畀「財仔」，最高更涉及四按，包括2014年10月向一名姓周的疑似內地客私人借貸940萬元。有代理證實該天璽豪宅已淪為銀主盤，現開價2,300萬元放售。九龍站近期交投淡慘，上月僅6宗買賣，本月暫錄3宗。由於上述天璽交易告吹，促成交易的地產經紀變白做，佣金見財化水。



盛薈業主蝕40萬離場

世紀21奇豐蕭耀邦表示，大圍名城2期盛薈2座高層ND室，實用959方呎，放盤約1個月獲用家以1,013萬元承接。原業主於2011年11月以1,008萬元入市，持貨逾四年，賬面僅賺5萬元離場，料實蝕逾40萬元。鰂魚涌康怡花園B座中層14室減價182萬元，以818萬元售出。細價樓越劈越深，元朗洪水橋尚城跌穿400萬元。中原楊俊偉表示，1座中層B室兩房戶，實用521方呎，剛售392萬元，呎價7,524元，為屋苑一年來首度失守400萬元。原業主2011年以一手價364.8萬元購入，五年升值僅7.5%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160119/19457692
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294542

韓化妝品代理老闆物業淪銀主盤 世界花園兩伙低去年一成半沽

1 : GS(14)@2016-04-13 15:36:25

http://property.mpfinance.com/cf ... 0413/paa01/laa1.txt




【明報專訊】本港零售大吹冷風，結業潮開始出現，部分零售商老闆持有的豪宅亦淪為銀主貨，並以低價沽出。去年初在港全線結業的韓國化妝品牌MISSHA，該品牌香港代理老闆鄭氏兄弟持有的沙田世界花園2伙，去年底淪為銀主盤，近期先後於市場上以1980萬元及2020萬元售出，比去年底售出的同類型單位成交價2350萬元低約一成半。另何文田新盤搶客，同區君頤峰有3房業主以1150萬元售出單位，為屋苑3年半以來同類新低價成交。

明報記者 林尚民

近年化妝品市道不景，進駐香港12年的日本化妝品牌DHC，早前亦宣布即將於5月31日起全線結業。資料顯示，淪為銀主盤的世界花園兩個單位，由E-Teac Limited持有，董事包括鄭偉雄及鄭偉德，即MISSHA港澳分店的代理。MISSHA的港澳分店並非由韓國總公司直接經營，而是將代理權交予旭東（正大），並以美莎（香港）名義經營，兩間公司均由鄭偉雄及鄭偉德持有。事實上，MISSHA為第一代進駐香港的韓國化妝品牌，自2004年底進駐香港後，邀請多位韓星來港宣傳，風頭一時無兩；2007年更推出BB Cream掀起熱潮。不過及後多個韓國品牌搶攻本港市場，加上舖位租金急升，終令該品牌於2015年初，全線在港20間分店及專櫃結業。

MISSHA見證港零售市道興衰

美聯區域經理呂劍偉表示，世界花園龍柏閣中層B室銀主盤，實用2217方呎，為四房套房間隔，屬屋苑最大單位，剛連雙車位以1980萬元成交，實呎8931元。該單位去年11月開價2180萬元拍賣，惟未能售出，現時成交價較當時拍賣開價低9%。不過，若較2000年983萬元的購入價仍高約1倍。同座面積相同低層A室，去年底以2350萬元售出，現時成交價較去年底廉15%。另鄭氏兄弟持有同座一個面積相同高層單位，去年底亦由銀主以2500萬元放售，早前減價至2020萬元售出，累減19%或480萬元，實呎9111元，二人於2000年以930萬元買入，16年間升值1.1倍。

君頤峰連約1150萬沽 3房3年半新低

另中原高級分區聯席董事伍國俊表示，何文田君頤峰8座中層D室三房戶，實用829方呎，剛連租約以1150萬元易手，較去年11月叫價1500萬元低23%，實呎13872元，成交價為屋苑3年半以來最廉三房戶。原業主於2008年以968萬元入市上址，持貨8年，現易手帳面獲利182萬元離場，單位升值僅19%。
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政協港運城97貨淪銀主盤

1 : GS(14)@2017-02-08 22:11:26

【本報訊】北角港運城有97貨淪為銀主貨。單位為1座高層D室，實用面積753方呎，3房間隔，銀主叫價1,280萬元，實用呎價16,998元。土地註冊處資料顯示，上述單位由兩人聯名持有，其中一人為楊華陽，1997年8月以851.8萬元買入。其後爆發金融風暴，至2003年樓價曾跌七成，兩人仍能捱過。該物業曾被多間銀行及財務公司釘契追債。有關業主疑無力還款，即使能捱過97年金融風暴、03年沙士及08年金融海嘯3個樓市巨浪，但單位最終仍淪為銀主盤。資料顯示，楊與香港奔達集團董事長，及泉州市港澳政協委員同名，料為同一人。


太古業主沽天巒蝕583萬

上水天巒再錄蝕讓，為納沙泰爾大道雙號屋，實用1,674方呎，剛以1,950萬元易手，呎價11,648元。原業主透過公司持有洋房，2010年向新地（016）以2,411.5萬元買入，持貨6年，連使費蝕約583萬元。該公司其中一名董事，為鰂魚涌太古城業主。未補價居屋則癲升，世紀21魏仕良稱，將軍澳和明苑A座高層4室剛售403萬元，呎價7,603元，創屋苑綠表價新高。同座低兩層4室，去年7月僅售329.8萬元，屋苑樓價7個月升22%。祥益黃肇雯稱，天水圍天盛苑F座高層8室售430萬元，貴絕天水圍綠表價。另樂富富強苑C座低層5室兩房戶，連地價售500萬元，呎價12,468元屬屋苑新高。原由重慶富商安晉辰持有的南區赫蘭道12號大屋，實用7,891方呎，去年底以約6.3億元賣殼易手。新買家現把洋房加價17%放售，市傳意向價7.4億元，呎價約9.4萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170208/19921314
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士多大王頻炒燶樓名鑄淪銀主盤

1 : GS(14)@2017-04-08 19:37:26

■許金祥09年購入的名鑄低層J室，剛由銀主接管放售。　資料圖片



【本報訊】要數樓市「黑仔新星」，非有「士多大王」稱號的佐敦紹萬有士多老闆許金祥莫屬，連環炒燶7個新盤，大旺市賣樓卻造出「八賣八蝕」奇迹。他於過去6年動用逾兩億元買入多個新盤單位，涉及7個樓盤共9個單位，其中8伙先後蝕賣，賬面慘蝕逾3,000萬元，尖沙嘴名鑄一伙亦剛淪為銀主盤。消息指，名鑄低層J室，實用面積1,123方呎，剛由銀主接管放售，現叫價3,200萬元，呎價28,495元。土地註冊處資料顯示，許金祥於2009年9月以2,664萬元買入單位，曾借三按，最終無力供款被債主收樓，淪銀主盤。資料顯示，許金祥早於1992年已涉足樓市，首次買樓是在中半山豪宅區，以428萬元買入曉峰閣3座高層A室，持有單位僅年多，1993年9月以540萬元沽，獲利逾百萬元。第二層樓是馬鞍山帝琴灣，於1998年3月以763萬元買入凱弦居10座某單位。



輸凸逾680萬

多年來，已知許金祥曾買入的住宅物業最少25個，總樓價約3.45億元。他縱橫樓市逾20年，早期從未失手，其中沽出13項物業獲利逾2,300萬元。惟輸錢皆因贏錢起，許金祥於2010年開始掃入多個貴價新盤，涉及7個樓盤共9伙，於2015年底至2016年底先後沽出8伙，部份淪銀主盤，全屬蝕讓，賬面勁蝕逾3,000萬元，輸得最轟烈是大圍名家匯3伙，賬面勁蝕1,537萬元。以前炒樓所賺的利潤不但一鋪輸清光，且輸凸逾680萬元。據知，他仍持有兩個單位，包括帝琴灣及峻弦。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170407/19982637
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歌賦嶺半年淪銀主盤

1 : GS(14)@2017-07-09 02:48:49

【本報訊】屬蝕讓溫床的大型洋房屋苑上水歌賦嶺再現銀主盤，有業主去年底斥1,750萬元買入洋房後，未夠一年即淪為銀主盤，並將於本月底拍賣。環亞物業董事總經理及拍賣師曾傑俊表示，歌賦嶺白楊徑6號屋銀主盤，實用面積1,315方呎，本月25日拍賣，開價有待公佈。根據土地註冊處資料顯示，上述洋房先於2012年3月以1,808.48萬元一手售出，至去年10月以1,750萬元轉手，賬面虧損58.48萬元。雖然新業主以低過一手價逾3%買入蝕讓貨，並已支付65.6萬元印花稅，但持有洋房短短約9個月便淪為銀主盤；惟單位未見過度借貸，只獲渣打銀行提供一按。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170708/20082674
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買入30年　華景淪銀主盤

1 : GS(14)@2017-12-05 00:38:10

■華景山莊


【本報訊】樓價急升，市場亦不斷出現銀主盤。世紀21網頁顯示，昨新增4伙銀主盤放售。其中葵涌半山屋苑華景山莊，出現一伙購於八十年代的銀主盤。單位為8座低層A室，實用1,156方呎，叫價1,300萬元，呎價11,245元。業主1986年以120萬元入市，至2015年2月及8月，兩度向財務公司加按，其中一筆貸款涉300萬元。業主疑借到周身債，2016年7月至今年2月期間，被星展銀行、渣打銀行及一間私人財務公司釘契，追討欠債；即使單位已升值至千萬元，卻成為升市的輸家。跑馬地紀雲峰首現銀主盤。消息指低層B室，銀主開價4,000萬元放售，呎價27,548元。單位由公司持有，公司董事包括胡漢明及馬淑卿，2011年底以3,336萬元買入單位。青衣美景花園8座中層F室淪銀主盤，開價510萬元，呎價11,617元。業主2013年以322萬元入市，曾向財務公司承造二按借貸70萬元；至2015年疑因拖久銀行卡數，被銀行釘契追討欠債。今年6月，單位曾以420萬元易手，但之後估計因為業主資不抵債而未能完成交易，物業最終淪為銀主盤。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171129/20229238
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借47厘息貸款　天頌苑淪銀主盤

1 : GS(14)@2017-12-10 23:01:38

■天水圍居屋天頌苑


【本報訊】近年樓市興起「加按潮」，未補地價居屋頻頻按爆煲。天水圍短樁居屋天頌苑有業主三度向私人財務公司借貸，利息高近47厘，貼近法定私人貸款利息上限，終淪銀主盤。

貼近法定私貸利息上限

加按未補價居屋屬違法，但部份財困業主不惜挺而走險，將物業抵押予私人財務公司。消息指，天水圍天頌苑K座高層4室，實用506方呎，由兩人聯名持有，2013年9月向房屋署以約165萬元買入，呎價3,261元，獲匯豐銀行提供約135萬元按揭上會。至2015年7月至2016年7月期間，業主三度向財務公司借貸，包括惠利財務、亞馨信貸及宇田控股，合共借貸72萬元，每次借10萬至45萬元。其中一筆17萬元貸款，每月利息3.9厘，年息高達46.8厘，貼近法定私人貸款利息上限。較目前正常按揭利率約2.15厘，高出21倍。另外兩筆借貸，利息同為30厘。上址業主買入單位短短四年，現已淪為銀主盤，現於居二市場開價329萬元，自由市場開價488萬元。天頌苑1999年落成，其中L及K座曾發生短樁案，房署於2013年重售部份貨尾，上述銀主盤業主便於此時買入。另外，將軍澳南豐廣場現千萬銀主貨，消息指2座高層B室，實用821方呎，銀主開價1,060萬元挑戰屋苑新高。青衣海欣花園6座高層G室銀主盤，叫價638萬元。富誠林栢榮稱，牛池灣海港花園2座高層A室三房戶以654萬元易手，呎價10,882元，樓價創屋苑新高。沙田第一城16座低層G室兩房戶，實用327方呎，以528萬元沽出，創同類分層戶新高。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171206/20236291
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=345103

湯文亮：新樓淪銀主盤將成新常態

1 : GS(14)@2018-01-01 23:44:14

【明報專訊】有消息報道有新樓盤入伙1年多，已經出現銀主盤，一般人會對此事漠不關心，認為只是個人理財不善，對大市絕對沒有影響，我反而對此憂心，擔心新樓變成銀主盤的數量會愈來愈多，不但已入伙的，就算未入伙的新樓都有機會變成銀主盤。本來新樓變成銀主盤的機會很少會發生，但在地產商推出高成數按揭後，不少未有資格買樓的人可以藉此置業，原本是好事，但他們並不知道，買樓易，但要保持擁有所買的樓宇難，每月持續供款會令到很多人吃不消，最後，物業淪為銀主盤絕不驚奇，甚至會成為新常態。

現在還息倘吃力 日後更難還本

今年內地產商所售出的新樓單位大約有2萬個，是10年新高，據非正式途徑消息，大約有七成新樓買家採用地產商高成數按揭，那些人付了大約15%首期之後，在3至5年內只需要還息，不用還本，現在利息仍然處於低位，買新樓的人應該沒有問題，如果現在連利息也還不了，以後如何本利清還。不過，仍然會有一些人感覺到吃力，甚至會放棄所買的新樓，任由銀主處置，那些實例將會愈來愈多，已經買新樓的人應小心計算3至5年後還款能力，如果力有不逮，所買新樓隨時會變成銀主盤。

有不少在大約兩三年前已買新樓的人，當時地產商還未推出高成數按揭，如果到入伙時找不到銀行承做按揭的話，便會求助財務公司。大家都知道，財務公司的利息是非常之高，即使月息1厘，向財務公司借1000萬元，每月便要還10萬元利息，遠比正常每月供款4.3萬元為多，而且供款是連本帶利，那些新樓在入伙之後一至兩年變成銀主盤絕不出奇，我只是很奇怪，市場中人對此都沒有警覺，仍然認為樓價會連年上升。其實，樓市在利息上升，供應增加之下，已是強弩之末，我雖然對此憂心，但又未至於寐食難安，畢竟我已經提出了多次警告，算是盡了我的本分。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6685&issue=20171229
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=345777

壹鑾兩戶丟吉一年淪銀主盤

1 : GS(14)@2018-01-08 01:26:02

【本報訊】豪宅再現銀主盤，繼山頂豐林閣早前錄銀主盤放賣後，落成一年多的跑馬地壹鑾亦首錄銀主貨。物業連環新增兩伙銀主貨，疑為內地業主購入單位「丟吉」一年，新近淪銀主盤放賣，每伙索價3,000萬元。

每伙叫價3,000萬

永光地產發展的跑馬地壹鑾，兩宗銀主貨分佈高層同層A及B室，實用面積同為884方呎，業主於2016年11月，分別透過兩間公司美佳置業有限公司及裕明置業有限公司購入，A室購入價2,655萬元，實用呎價30,034元；B室購入價2,700.9萬元，實用呎價30,553元，兩家公司董事屬同一人，登記董事為姜竺蕙（Jiang Zhuhui），未見持有香港身份證，持有中國護照購入物業。據悉，業主購入單位逾一年，完全未有入住，最近淪為銀主貨，銀主為中國建設亞洲銀行，有指每伙叫價3,000萬元於市場放售，實用呎價33,937元。該盤去年開售，普遍單位仍受額外印花稅（SSD）三年期綑綁，加上發展商尚餘一手貨未沽清，故市場認為，銀主盤除非叫價具競爭力，否則承接力備受考驗。除跑馬地外，本月初山頂柯士甸山道的豐林閣，錄一幢銀主盤洋房放賣，索價2.22億元，實用呎價超過9萬元。另外，春暉道的大坑台錄二手成交，中低層6號室，實用面積527方呎，建築面積612方呎，以1,100萬元成交，實用呎價2.08萬元，建築呎價1.8萬元，原業主於2010年4月斥500萬元買入，持貨七年，是次轉售賬面賺600萬元，升1.2倍。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171228/20257618
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