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元朗新進鋪王大起底

2011-9-22  NM




樓市吹淡風,但鋪位仍有價有市。 市區筍鋪買少見少,不少炒家跳入新界尋寶「炒落後」。在新地大型住宅項目YOHO Town帶動下,元朗率先跑出,成為新進炒家樂園。原本拍烏蠅的雞地一帶,地鋪呎價幾年間由數千升至四、五萬元,更有區外炒家摸出市中心鋪位,四日間勁賺 二百八十萬。元朗鋪位水漲船高,早年已在元朗密密「買鋪仔」的「地頭蟲」,包括打冷店老闆許文標,地產代理邱太,即時山雞變鳳凰,躍升「億萬鋪王」。雞地 鋪王許文標

五十四歲,潮州人,經營潮州打冷店。○四年將全副身家八百萬元投資元朗雞地地鋪,七年時間,坐擁物業過億元。

家住天水圍的許文標,每日腋下夾個黑皮包,搭西鐵到雞地巡視「業務」,並到相熟的地產代理打躉。「鋪係講人流,元朗咁大,連一個似樣商場都無,將來新地嘅 大商場一定成為地標,呢啲咪我哋嘅眼光囉。」夾着濃厚潮州口音的他牙擦地說。○四年,他看好雞地會受惠新地發展的YOHO Town效應,毅然將全副身家八百萬,買入八個當時市值一百幾十萬的鋪仔,七年來鋪價翻幾番,其中雞地金龍樓九號鋪,○四年以四百五十萬買入,現市值已跳 升五倍多至三千萬元,手上鋪位市值過億元。「雞地」是元朗鳳翔路以東地區,新地YOHO Town旁,幾十年前是雞隻買賣集散地。由於偏離大馬路,租值一直偏低,租客以車房及五金鋪為主。YOHO Town落成後,雞地成為元朗東與YOHO Town的必經之路,不少食肆和地產鋪進駐,租金亦被炒高。年初美聯物業以六萬元租下鳳攸東街二十七號鋪,比上手車房月租六千元升值十倍。「投資者要講觸 覺,唔識睇以為呢度好靜,到有人講就已經升咗,一早要插旗啦!」許文標提起雞地的變化十分得戚。

打冷店起家

代理口中的「雞地鋪王」許文標,七六年偷渡來港,曾一無所有,住過鑽石山木屋,後來用積蓄在旺角經營泉發潮州打冷(現改名新泉發)。「做開生意,見到好多 人都有鋪,有啲一間鋪已可以轆大嚿錢,我諗自己都得。」九五年,許搬入天水圍嘉湖山莊,不時到元朗行街消費,留意到元朗的未來規劃,「當時雞地地鋪才二千 至三千元一呎,安寧路才過萬元。」心雄的他,決定「搏一鋪」,把打冷店頂手予鄉里,用全副身家八百萬元於雞地掃地鋪,「依家雞地地鋪呎價要四萬元啦!」 「當年我買雞地,當地人笑我傻,話好平租,計唔到五釐(回報),但以前嗰套已經唔啱用,最緊要有升值潛能,元朗係好多有錢人,但自己住落睇慣咗,接受唔到 (地鋪值咁多錢),追唔到出面個步伐,大鴻輝、馬亞木、劉鑾雄佢哋一早喺元朗買咗好多靚位啦。」據資料顯示,劉鑾雄持有俗稱元朗大馬路的青山公路四十九號 地下鋪位至四樓,市值近兩億。馬亞木在青山公路的光華中心地鋪亦市值一億。許文標又舉例,自己雞地金龍樓的鋪位,○四年租金一萬元,回報不足三釐,六、七 年後的今日,月租已達四萬元,不過銀行估價鋪位值三千萬,計起來回報只有一釐六。

用盡槓桿繼續炒

過去數年,許文標少有賣鋪,反而將手上物業拿去銀行加按套現再買鋪,「我利用銀行槓桿用到好盡,呢啲根本係豆腐變黃金!」這種「瞓身」的狠勁,令他在雞地 迅速彈起。資料顯示,許去年再將金龍樓轉按套現外,更一口氣贖回順豐大廈四個鋪位,轉按其他銀行,資金分別買入又新街一個七百六十萬地產鋪,之後再用逾九 百萬現金買入雞地順豐大廈一號鋪位。有行家指許文標太「進取」,有如踩鋼線,「佢呢啲係搏一鋪,萬一個市逆轉,就一鋪清袋,到時就到我哋去執貨囉!」不 過,看好市況的許卻不以為然,但亦承認:「係好危險,我儍吓儍吓先夠膽玩呢個遊戲。無法啦,窮鬼就要進取,要搏。」

代理變鋪后邱太

在元朗經營地產代理三十年,同時密密炒鋪發達,由元朗洋樓搬上西九一號銀海,手頭物業市值逾八億。

元朗大馬路旁的又新街因食肆匯聚而出名,鋪價在近十年翻了幾番,利發地產老闆娘邱王碧卿與丈夫單在這條街最少擁有七個鋪位,價值兩億七千萬元,「泛后甜 品、B仔涼粉……好多食肆都開到凌晨三點,其他街形成唔到呢個氣氛。」邱太坐在又新街的地產鋪內,解釋她對這裡情有獨鍾的原因,「元朗被農村包圍,市中心 街道形成一個大商場,天水圍就唔同,一嚿嚿,唔相連,所以元朗鋪有佢嘅價值。」

炒鋪致富

口中頻說不接受訪問的邱太,講起睇市「心得」即眉飛色舞。在行家眼中,邱太名為「代理」,實為炒家,鋪頭有如「天文台」。翻查資料,手持十多個鋪位的邱 太,歷年戰績贏多輸少,淨賺約九千萬,現持貨總值達八億元。代表作是大馬路同福大廈地下B鋪,九八年以一千六百萬買入,其間多次高峰都忍手不沽,九九年、 ○四年、一○年三次更趁銀行估價上升拿去轉按套現再炒,去年地鋪八千萬放售,勁賺六千四百萬。年約五十歲的邱太,十五歲從內地來港,在日本公司做文員,十 九歲嫁入元朗,九一年與丈夫在雞地開設地產公司,後搬進又新街。「以前呢一帶好靜,機關槍都射唔到咩人。」經營地產三十年,見證區內改變。邱太指,以前在 元朗炒鋪的大業主「來去都係嗰幾個」,但自金融風暴後,區外想「揸磚頭」的實力投資者明顯增加,鋪值亦水漲船高。對於又新街有外區投資者四日摸出單位賺二 百八十萬,邱太認為,原本業主根本不知價,「無乜人放盤咪開個天價,你要咪賣囉,根本你叫佢開都未必識開呢個價,但外面投資者就好識計數。」

開心果八面玲瓏

邱太經常一副蓮子蓉面口,外表富泰的她十分熱情、健談,「試過有街坊嘅老公被車撞倒,佢邊度都唔去,第一時間落嚟搵我,叫我買咗佢層樓,攞五萬蚊救佢老 公。」她甚以自己的人緣自豪,現時,她一對子女亦在鋪內幫手學炒鋪。不過身為代理,她對炒鋪一事亦略為避忌,否認自己是元朗「鋪后」。但土地註冊處資料顯 示,邱太除用自己名義持有鋪位,亦用與丈夫邱慶平持有的公司誠旺投資等炒鋪。提起邱太,炒家圈中無人不識,不過亦有炒家不喜歡與她合作,「有靚嘢都落咗佢 袋啦,又傳佢食人差價。」炒鋪多年的邱太,身家豬籠入水,越住越富貴,由元朗單幢樓,先搬到康樂園,○五年再以近二千七百萬現金購入兩個西九龍一號銀海, 自製成相連單位。邱太同時活躍於元朗社區,是元朗大會堂副主席、天水圍婦聯榮譽主席,更成為○八年奧運香港區火炬手之一。

一鋪養活三代人

「我哋三代都喺鋪頭生活,瞓醒就落鋪,鋪頭係屋企,屋企係用嚟瞓覺。」彪記牛丸第二代陳志強稱。元朗建業街的彪記牛丸粉麵日日爆滿,八十多歲創辦人陳炎彪 年輕時學識整潮州粉麵,與太太搬入元朗後,在田地中間搭木屋住,外面則搭起帆布賣粉麵為生,一做半世紀。「以前元朗好貧窮,細碗兩毫,大碗三毫,食客都是 街坊、附近工廠大廈嘅女工。」陳炎彪兒子陳志強回憶道。麵店一度遷至又新街,後來建業街有大廈落成,陳炎彪便以十一萬八千元買入「鋪花」,「當時圍住都係 田野,零零舍舍有幢大廈。」遷入後,彪記牛丸生意愈做愈好,八五年以三十五萬再買入鄰鋪打通,經營至今。兩鋪目前總市值升至二千七百萬,以每碗牛丸麵廿四 元、日賣五百碗計,相等於陳家經營粉麵六年多,故陳家仍堅持不賣,多年來收回的現金再有買鋪收租,「香港係得咁大,鋪位係得咁多,新屋苑無鋪,想加都加唔 到出嚟,揸住啲鋪,價錢唔會跌。」不過陳志強指, 目前鋪價太高,暫時不會再買,以免摸頂,因為投資其次,一家生活穩定更重要。


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