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不過是半年前，樓盤開價「萬萬聲」大家已嘩聲四起，嫌貴又嫌唔值。不過今時今日，幾萬蚊一呎已屬平常。上週三，發展商恒基宣布位於西半山干德道的豪宅天匯，其中一個複式單位，以每呎七萬元成交，成交價四億三，成為全球最貴分層單位，震懾全港。 對於這個天匯買家的身份，眾說紛紜，市場透露買家是將項目六成權益賣予李兆基，自己保留天匯四成權益的「收樓天王」楊世杭的相關人士。 在現今香港樓市，「造價造市」在法例上「無王管」，加上銀行水浸、息口偏低及大陸人狂掃貨；撥一撥火，就能創造天價成交，令絕大部分的香港人，都已經買不起香港樓。 天匯這個呎價七萬一千多元的六十八樓A室複式單位，有六千一百多呎，以四億三千多萬元成交。樓盤只是位處西半山干德道，但呎價比位於山頂的倚巒獨立洋房每呎五萬二，或天比高每呎四萬多元更貴。 這 個呎價，已打破英國倫敦One Hyde Park紀錄，成為全球最貴的分層住宅單位。按此計，單位內一個冷氣機房，已值一千一百萬元。四億，甚至可以買起「一整棟」天水圍嘉湖山莊單位。若天匯的 新業主付三成首期，以年息二點五釐，分十五年攤還計，每個月就要供二百萬元，即每個月可以買入一個嘉湖山莊或沙田第一城單位「儲貨」。若單位拿來收租，要 有三釐的租金回報，租金叫價要高達一百萬元，是不少人的畢生積蓄。種種比較都在說明，此天價在一般香港人眼中，實在太誇！ 行家質疑成交 無 論如何，天匯成交新聞一出，附近業主的心態已「不平衡」。居於天匯附近的聯邦花園、七十歲退休人士曹先生聽到消息後，興奮得不得了，立即把自住單位加價 「封盤」，他指手畫腳地表示：「嗰日有幾個代理打電話叫我放盤，我個單位千一呎，由一千一百二十萬，叫價提高到千二萬，但我都係唔放住啦，我俾多十萬裝修 到佢靚靚仔仔，遲啲叫到二千萬都仲得！」 天匯這個「表面」樓高八十八層的樓盤，由於風水理由，不好意頭的四及七字尾單位通通沒有，故「樓 層」只是一個稱號，「八十八樓」實質只得三十三層。雖然樓盤前無高樓，高層單位可望維港海景，但附近十多年樓齡的殷樺花園及三十多年樓齡的聯邦花園等，坐 擁的景觀大同小異，呎價只是一萬元。 就連其他地產商如恒隆集團主席陳啟宗，本週二亦公開表示豪宅價錢「信唔晒」，「買得起豪宅不是傻仔，有何理由隔籬賣一元，呢度賣兩元，你估我哋係細路仔！」 買家身份揭秘 對於該個萬眾矚目的買家身份，恒基營業部總經理林達民說得隱隱晦晦：「佢講廣東話嘅，有濃烈的普通話口音，應該學緊普通話啩！」在場記者聽罷亦不明所以。發展商又對外放風，買家是內地超級富豪，愛該盤私隱度高，有獨立升降機。 據 市場中人透露，此買家其實與「收樓天王」楊世杭關係密切。而天匯原址樂基山莊，就是由楊世杭逐家逐戶拍門收購得來的，其後楊將項目六成權益售予李兆基，其 餘四成留下自己持有，李再賣自己權益予恒基，故這個盤由恒基與楊世杭拍檔。「個買家直接同發展商傾，好少人知佢身份。恒基同經紀講呢個單位售價係六萬八千 元一呎，但賣出來竟然係七萬一，買家唔講價反而加價，我哋都覺得奇怪。而且據知呢個買家亦有用低價買咗樓盤低層其他單位，拉上補下。」一名知情人士說。 有 「山東李嘉誠」稱號的楊世杭，一直是恒基御用的收樓專家，亦是全港最大的收樓財團。班底十多二十人，而且十分低調，無人得知他們的身份。他們過往收樓的招 數已層出不窮，如會用人頭買入欲收購的樓盤單位；加入業主立案法團，在業主間周旋；又以神秘買家身份買入單位落釘等，作風一向神秘「踩界」。數年前本刊向 李兆基查詢，提起楊世杭他已笑到見牙唔見眼：「佢好叻仔，做得幾好！」 而天匯這個盤，總共六十六個單位中，已經預留二十五個，平均呎價四萬元。但實情是，「預留」並非真成交，無論日後是否真有成交，發展商亦不須交代澄清。 法例上無王管 對於造出全球最高呎價的天匯六十八樓A單位，是否由佔天匯四成股權的收樓天王楊世杭親友或相關人士購入，恒基公關部職員未有正面回應，只不斷推說：「林生（恒基營業部總經理林達民）之前咪講咗囉！」來回應。 若 楊世杭親友或相關人士買入他自己有股權的樓盤，這種做法在股市，會被指為造價造市，構成關連交易。而現時這做法如無欺詐成分，以吸引買家入市，則不是犯 法。而且地產建設商會只建議地產商遵守賣樓守則，地監局只管地產代理，證監會亦無權干預，黃國桐律師指：「樓市講demand同supply，係自由市 場。現時根本無一條法例監管發展商。證監會只管上市公司股票嘅內幕交易，但管唔到商品（住宅）的內幕交易。如果有人因為聽發展商話預留咗幾多而買入，只可 以話佢蠢。不過，如果發展商進行一個好大scale嘅虛假交易，例如一棟樓有七成單位都係自己人買入，而且用呢一點作為宣傳，誤導後面買家因為咁而入市， 可能構成deception（欺詐），有關人等會被檢控，而買家亦可以申請合約無效。」 事實上，過往有發展商見樓盤未有聲勢，曾以BVI公 司購入部分單位，然後再在市旺時把以BVI公司購入的單位在二手市場上放售。還有的絕招是，樓盤開賣前，同區樓盤或附近樓盤往往都會有個別單位出現「非理 性」的新高成交，而此乃是發展商以BVI公司二手掃入造勢，令買家以為樓市氣氛良好，如這樣做，則有欺詐成分。 扭曲價錢觀念 在發展商刻意經營下，買家對呎價的概念亦愈來愈模糊。一手樓的價錢是否合理，一般都以附近的同區二手盤作比較。不過，近年開的新盤，如將軍澳的日出康城，經紀把它比喻為「太古城翻版」，就教買家以太古城的呎價做比較；而大圍站上蓋名城，長實則表示參考九龍塘豪宅。以往大型屋苑叫價五、六千元已經叫貴。現在新盤開價萬多元是合理，只要平過一萬元，已經有買家覺得便宜，扭曲了一般人對住宅價錢的合理預計及期望。 新 地於上週六開售位於牛池灣但被歸類為「飛鵝山」山腳的峻弦，連日來便吸引了數萬本地及內地人到國際金融中心參觀其示範單位。峻弦平均每呎九千二百元，同區 樓盤平均呎價只介乎四千五百至五千元；而位於彩虹港鐵站上蓋的清水灣道八號，其二手呎價亦只需六千五百元，足足比峻弦平近三成。其實，這個宣稱位於飛鵝山 的豪宅，其確實地址為牛池灣豐盛街，距離彩虹港鐵站的步程需要廿五分鐘，若乘坐公共交通工具離開峻弦，也只有一架要行經三個屋苑及商場的16A小巴循環線，有車也未必有位上，但開售兩日間已出售了逾一百二十伙單位。購入一個三房單位的蔡先生說：「我實地視察過，覺得環境好。」 內地人入侵 能 夠讓發展商「搭」出高昂呎價的，是一批批來自內地的生力軍。峻弦開售時，「風馬牛不相及」的移民顧問關景鴻，竟帶着一行三十個內地人到場參觀示範單位，其 中四人落實購買，涉資四千多萬元。關景鴻表示：「由於申請嚟香港嘅投資移民，一定要喺香港有最少六百五十萬投資，所以佢哋好多會揀買樓。」發展商新鴻基及 恒基亦看中這一點，故與關景鴻合作，「我同呢兩間公司好好朋友，所以佢哋有新樓盤啱我嘅客人時，我就會帶佢哋嚟參觀。若果客人成功買樓，佢哋嘅移民顧問費 用就由發展商俾。」關景鴻指：「之前天璽開賣時，我特意安排佢哋同雷生（新地代理執行董事雷霆）見面同握手，有啲移民客原本只諗住買一間屋，因此最後就買 咗兩間！」 本刊亦把過去一年，「撩」高樓價的一些新高造價豪宅買家大起底，結果發現大部分都是內地人，當中竟然還包括國家領導人、國家副主席習近平親 戚。今年初，成交價高達一億五千萬元的港島南區麗景道四至十號B屋，單位面積逾五千呎，另加三千呎花園的獨立屋。資料顯示，買家叫張燕南，其拍檔鄧家貴， 銜頭是北京地產商中民信的總經理，但二人的另一身份更矚目。鄧的妻子齊橋橋，是中民信的董事長，而且是國務院前副總理習仲勛的大女兒，習近平胞姊，隨母姓齊，而張燕南則為習仲勛外孫，亦即是國家副主席習近平的外甥女，項目以現金一筆過付款。 「呢單交易曝光，令習總好麻煩；中央覺得佢身為國家領導人，親屬以咁多錢去香港買豪宅，不能接受，對佢有啲微言，難免影響仕途。」知情人士說。習近平早已千叮萬囑，叫張燕南以BVI公司名義買樓，但有人貪方便登記自己名字「闖禍」。而根據土地註冊處記錄，張燕南及另一些親屬早於九十年代已活躍香港樓市，最主要投資灣仔會景閣，現在該盤持有三個單位，涉資五千萬元。 無獨有偶，今年八月成交的東頭灣道三十五號獨立屋，成交價同為一億五千萬，買家弘康置業的股東兼董事為洪宏，市場指洪與習近平亦有親戚關係。過去數年，洪宏炒賣香港物業，獲利逾五千萬。如今，洪宏手中仍持有兩個會景閣單位、兩個嘉亨灣單位及舂磡角道四十二號紫荊園獨立屋等，總值過億元。 樓市兩極化 香港豪宅的內地買家，買樓原因都是貪香港政策較內地穩定，或是買一個投資移民的身份。據經紀指，他們買入豪宅後，並不會把單位出租或放售，閒時會來度假，有的甚至當是放置名貴古董的陳列室。如最受一般內地買家歡迎的九龍站，該區經紀說：「君臨天下同凱旋門啲高層或者特色單位，都是無人住的。講真，個單位咁貴，佢哋又唔捨得租俾人住，咪擺喺度囉。」 故此豪宅的空置率較一般住宅物業為高，乾炒成分甚高，而樓市升得急，亦跌得快。有本地銀行高層表示，豪宅泡沫顯而易見，普通住宅市場仍呆呆滯滯。截至本週二為止，十月份的二手屋苑交投量只有三十宗，成交宗數只及九月交投量一半。「豪宅咁癲，冇錯係好多內地人來買，但大家睇報紙都知，佢哋三更窮五更富，一唔小心豪宅變成銀主盤，銀行要孭上身，所以我哋寧願做較穩定、風險低的用家市場。」 另一方面，中國去年亦推出四萬億刺激經濟方案，有廠家表示銀行貸款明顯放寬。「唔少行家借咗錢，但就走去炒內地樓或A股，當中部分亦來香港買豪宅、股票等。」但該廠家指最近有感內地銀行借貸開始收緊。而中央人民銀行九月底時，表示要引導貨幣信貸「合理適度」的增長，市場解讀內地銀行銀根政策「明鬆暗緊」。 現時，本港息口仍然低企，如渣打為吸引買樓客推出的以香港同業拆息（HIBOR）為基準的按揭計劃。根據現時的拆息率，利息只約一釐，而上限是二點五釐，看似很抵；滙豐十一月亦會跟隨推出；但只要息口一加，這股豪宅的泡沫便輕易爆破。就如○五年，香港跟隨美國進入加息周期，一年內，銀行七度調高最優惠利率至七釐半及八釐，至第四季，銀行加息幅度甚至高於美國，出現追加息現象，令樓價應聲下挫兩、三成，樓市隨即進入「小寒冬」。各位，前車可鑑。 發展商賤招賣樓十式 發展商為求催谷樓市氣氛，近年賣樓花招多多。由於地監局只管地產代理，地產建設商會只會建議地產商守規則，證監會又只監管證券，發展商賣樓可謂「無王管」。以下十招屬「基本功」： | ||||||