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英綠化地來港賣貴50倍

1 : GS(14)@2012-04-10 22:11:31

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120410/News/ec_gaa1h.htm

記者現場所見，該片綠化地皮遠離羅姆福特鎮中心，似乎無人打理，雜草叢生，外人可隨意進入，也沒有任何發展舻象，一派田園風光。（明報特約記者攝）


去年11月，記者喬裝客戶「放蛇」參加JSI的推介會，銷售員（圖）向記者說﹕這個買賣「超低風險，一定會被發展」，「高回報是肯定的」。記者多次索取地皮印刷資料都被拒絕，對方只是說﹕「買了之後，會有一本書仔給你，那裏有詳細地圖。」（明報記者攝）


游說即場落訂 拒提供印刷資料

當日，一名女性推銷員向記者表示，地皮「位於倫敦奧運場館附近，相距約半小時車程」，又稱公司已入紙向政府申請轉作住宅地。被問及需時多久才可轉為住宅用途，她說﹕「不會過15年，不會多過15年」，但及後又說「無保證呀」。她稱，JSI於約2005年開始營運， 先後於新加坡、文萊、馬來西亞、泰國推介多時，剩下三分之一地皮，才到香港。

她不停游說記者即日付一成訂金買地。當記者一再索取有關地皮的印刷資料，均被拒絕，「做銷售活動，全部都是即時，給資料你回家都無得研究」。

今年4月初，本報特約記者在英國調查發現，JSI在2010年9月，以55萬英鎊(約677萬港元)，共購入兩幅綠化地皮，一幅面積近110萬方呎，另一幅約93多萬平方呎，合共203萬方呎的綠化地，折算為每方呎約0.27英鎊(約3.3港元，詳見另稿)。

官方指引﹕綠化帶受保護 未提可建住宅

根據英國政府社區及本地行政部(Department for Communities and Local Government)發出的指引，該兩塊綠化地帶受政府保護，只可作農林業等用途，地皮主人經批准後，可興建因應農林業所需的建築物，或經批准後興建社區戶外設施；指引沒有提及可申請興建住宅。

記者比較本屆倫敦奧運會主場館與上述綠化地皮的直線距離，相距約17公里，相當於尖沙嘴與深井的直線距離。

今年1月起，本報開始向管轄羅姆福特鎮的黑弗靈倫敦自治市政府(London Borough of Havering)，查詢有關JSI的土地問題，至上周二，該市政府終回覆本報，明確表示，現時根本無計劃批准上述兩幅綠化地更改土地用途，亦無計劃把地皮剔出綠化地帶。

本報記者上周二再假扮客戶，前赴JSI位於灣仔的辦公室，接待員表現審慎，只說再有推介會才通知記者。上周四，記者假扮內地買家致電JSI電話熱線，接聽職員頗為熱情，表示近期每逢周末，都會在酒店舉辦推介會，並稱只「賣剩」價值數百萬元的地皮，欲購從速。

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2 : GS(14)@2012-04-10 22:12:49

不惜工本 五星酒店辦推介會
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120410/News/ec_gaa2.htm

【明報專訊】在港銷售英國綠化地的JSI，不惜工本在五星級酒店舉辦推介會。本報記者去年11月出席的推介會，於灣仔萬麗海景酒店宴會廳舉行，場地面積逾1000方呎，設有自助小食和飲料，單計場地租金，成本最少逾2萬元。

「從未聞有發展計劃」
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120410/News/ec_gaa3.htm

居住在該塊綠化地皮附近達42年的居民Karth表示，居民早就想把綠化地改作康樂用途，但被拒絕，若綠化地帶有新發展計劃並獲批准，絕不公平，居民肯定會反對。（明報特約記者攝）

曾申建康樂設施遭拒

居於該處附近42年的居民Karth亦表示，沒有聽過任何發展計劃，但居民發現，因為空地無人管理，近年甚至被人傾倒泥頭，這些泥頭懷疑來自倫敦奧運工程地盤，鎮上居民為此向當地區議會反映，在和議會磋商時，大家都以地皮是綠化用地，故提出反對，市議會也從來沒有透露過土地用途有任何變更的計劃。

Karth又指出，這些綠化地已成為社區一部分，不覺得有改變的可能，而且當地居民曾向市議會要求，把空地用途稍為變更，興建球場等康樂設施，但也未獲批准。他說，若有任何建屋計劃，必然招惹居民反彈，忠告港人不要參與投資。

代理籲留意地皮租借年限

記者詢問多間當地地產代理行，職員都說未曾聽聞過該綠化地有任何發展計劃，地產代理公司Balgores羅姆福特分行經理Gavin Hockett表示，他從業逾十年，但從未聽聞過鎮北有大型發展計劃。他稱，這些綠化土地賣出時，許多是以租借發展用地方式批出(Leasehold)，雖然一般發展年期甚長，但若這些土地長年積壓，經過多次轉手，買家需留意地皮尚餘的租借年限，若所剩年期不多，發展前景也會受限。

Hockett建議，海外買家不熟悉英國房地產市場，加上從未聽聞過該地皮有任何發展消息，投資者要格外小心。

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120410/News/ec_gaa4.htm
【明報專訊】本報就有公司在港轉售海外土地，向多個政府部門和機構查詢。金管局和消委會均表示，投資外國土地並不屬於它們的監管範圍，證監會則不評論個別事件。

大律師陸偉雄表示，如果相關土地根本難以獲批發展住宅，但涉事公司職員明確保證一定會獲批，即使是口頭保證，都是說謊，涉嫌干犯欺詐罪，可判監14年；但若職員很謹慎，只暗示獲批機會很大，沒有任何明確保證，難以將之入罪。

立法會經濟發展事務委員會副主席謝偉俊說，暫未有法律規管海外投資產品，買家付款投資前必須審慎，「不屬於香港範圍內的樓宇、樓花或地皮，不屬消委會規管範圍」。他認為短期內難以解決問題，可能要「多人中招，政府才開始關注，研究立例保障」。

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3 : GS(14)@2012-04-10 22:14:42

http://www.gemag.com.cn/html/2012/lose_0405/28804.html
其實同大陸呢個騙局差唔多

「劉廣林在南京被抓了!」這則消息迅速在盛世富邦(天津)股權投資基金股份有限公司(下稱盛世富邦)的投資者圈裡傳開，這似乎是被騙取了諸多錢財的投資者們唯一的「救命草」。

　　3月19日，盛世富邦的實際控制人劉廣林與其南京地區負責人方蘭(另一說法是方欣)，在江蘇南京被一些前來討要投資款項的投資者圍住，並將兩人扭送至南京市華僑路派出所。

　　隨著劉廣林的被捕，一個利用虛假投資項目騙取各地投資者錢財的騙局逐步浮出水面。

　　一個薊縣的農民

　　盛世富邦網站資料顯示，公司具備一流的精英型人才隊伍，聚集了一批長期從事企業上市、兼併、重組、信託、基金管理等業務的專業人才。公司高管和業務骨幹中，具有本科學歷以上的人員超過95%，具有碩士以上學歷的人員超過50%。

　　但知情人張勇(化名)3月28日向記者透露，盛世富邦的主要骨幹就是劉廣林、劉重光、孫洪生和方蘭，「其中劉廣林與劉重光是叔侄關係，孫洪生雖然是公司法人代表，實際上是劉廣林的傀儡」。

　　對於劉廣林的學歷，張勇嗤之以鼻，「劉廣林實際上就是薊縣的一個農民，高中都上了多年，哪有什麼大學經歷。劉重光更不要提，在薊縣當地的三中讀的書，現在這個學校改成一個職業中專，他最多就是一個中專學歷。」

　　私募股權投資，涉及金融、財務等專業知識，沒有高學歷是根本不可能從事這一專業領域工作的，而劉廣林又是依靠什麼進入私募股權投資領域的呢?

　　張勇告訴記者，劉廣林在進入這個行業之前得過一場大病，留下來殘疾，「因此，他無法從事重體力活，在薊縣最初就依靠開小賣部度日。後來什麼都幹過，但沒有金融投資的經驗」。

　　這一說法得到了3月19日參與抓捕劉廣林的一位河北投資者吳偉(化名)的印證，他告訴記者，自己為了抓到劉廣林幾乎費盡心機，「包括到他老家薊縣調查這個人的背景，他的行蹤，以及他在各地設立的辦事處等等，整整跟蹤了近半年時間」。

　　吳偉直言，一個薊縣的農民居然能在短時間內騙取過億資金，實在令人無法想像。

　　按照張勇和吳偉的說法，劉廣林壓根沒有什麼金融從業經驗和金融背景，除去開過小賣部，還養過豬、銷售過安利產品等，「劉重光更是沒有金融投資經驗，在來到盛世富邦之前，他就在薊縣開發區管委會開車，是個司機」。

　　如果說劉廣林和劉重光在此前的生活經歷中唯一和金融沾上關係的，就是騙人炒外匯。

　　「孫洪生是把劉廣林帶到這個炒外匯騙局中的，孫洪生有個朋友在香港註冊一個皮包公司，然後在河北這一帶忽悠人家炒外匯。」張勇告訴記者，這種公司實際上是自己控制的，一開始先給投資者一點甜頭，「然後讓你繼續加大炒匯資金，當你資金達到一定額度的時候，就會突然讓你爆倉，其實錢已經落到了孫洪生朋友的口袋裡」。

　　然後，按照一定的返還比例，劉廣林和孫洪生就可以從中獲得一定的佣金。

　　2008年、2009年期間，劉廣林多數時間也依靠這種騙人炒外匯獲取佣金的方式度日，但是這並非長久之計，於是，在天津如火如荼地進行私募股權建設之際，劉廣林開始將目光投向了這個比外匯更具有吸引力的領域。

　　10萬元換來的皮包公司

　　時間轉眼到2010年，幫助劉廣林「發家」的一個重要線索出現了。

　　2010年7月30日，一家註冊資本1500萬元，名為天津天凱(天凱新盛)股權投資基金有限公司(下稱天凱投資)的私募基金出現了，並且短時間內在全國騙取了很多投資者的錢財。

　　因為涉案金額龐大，天凱投資的部分代理人(即所謂的基金經理)開始尋找新的合作對象，劉廣林經人介紹之後和這些代理人達成了協議，即成立一家名為銀凱通投資的私募股權基金。

　　據張勇介紹，銀凱通投資當時的註冊資金為300萬元，「其實都是天凱投資的代理人幫忙出資過賬的，劉廣林當時一毛錢都沒有」。

　　誰想到，天凱投資因涉嫌非法集資，很快被天津警方查處，劉廣林和原天凱投資的代理人只得把當初從天凱投資轉移過來的資金全部上繳。

　　但是，這並沒有澆滅劉廣林想依靠私募股權基金發財的夢想，他很快重新註冊了一家新的公司——天津市盛世鑫通股權投資基金管理有限公司(下稱盛世鑫通，即盛世富邦的前身)。

　　記者在天津市工商局查閱的工商資料顯示，盛世鑫通的成立時間為2010年11月15日，註冊資金1500萬元，法人代表為劉廣林。

　　「這也是那些代理人忽悠的，他們告訴劉廣林，做私募股權這一行，註冊資金小了，別人不相信，必須越大越好，這就是為什麼天津的很多私募股權基金動輒都是上億元的註冊資金的主要原因。」張勇告訴記者。

　　實際上，劉廣林的盛世鑫通僅僅花了10萬元。

　　按照張勇的說法，劉廣林找到了當地一家會計師事務所，以10萬元為報酬，「這家會計師事務所就幫劉廣利拆解了1500萬元進行了工商註冊和銀行驗證，其實註冊完了，這些資金就撤走了」。

　　正是利用盛世鑫通，劉廣林短時間內也忽悠了一些人投資，但是由於天津去年頻發私募股權基金非法集資的案件，於是劉廣林開始為自己設計退路。

　　「這就是盛世富邦的出現，劉廣林讓孫洪生去做了法人代表，而自己則退居幕後操縱。」張勇告訴記者，盛世富邦成立於2010年12日，法人代表為孫洪生， 註冊資金為5600萬元，包括後來增資到1.56億元，都是依靠這種方式補充註冊資金的，「驗資結束，這些資金就被轉移了，僅僅是走個過程而已。但是對於投資者來說，是不可能分辨出真偽的」。

　　盛世富邦網站上在2011年9月7日也發佈了增資的消息，即註冊資本由5600萬元變更為15600萬元。

　　「其實都是騙人的，這些資金從來都沒有投向任何的項目。」吳偉告訴記者，在跟蹤劉廣林的近半年時間裡，他發現這些人除去住在五星級豪華酒店以外，就是開著豪車到處去忽悠人，「晚上就在酒店用筆記本更改一下公司的網頁，讓投資者覺得公司在正常運作」。

　　另據吳偉透露，那個叫方蘭的女人和劉廣林接觸後，「聲稱自己在江蘇南京有豐富的人脈關係，可以拉到很多客戶，於是劉廣林就在南京給其註冊投資了一家叫南京鑫元寶投資管理有限公司的私募股權基金」。

　　和南京鑫元寶一樣，劉廣林還在上海、義烏等地先後設立了上海金兆股權基金投資管理有限公司(下稱上海金兆)和義烏凱通投資管理有限公司。

　　但是記者在上海工商局調取企業資料時發現，壓根就沒有上海金兆這家公司。

　　按照上海金兆網站上的說法，該公司和國內多家券商，如瑞銀證券、申銀萬國證券、南京證券等合作。

　　南京證券董事長張華東3月28日告訴記者，南京證券從來沒有和這家企業有過任何接觸，「我甚至都沒有聽說過這家企業」。

　　拙劣的騙術

　　自2010年12月成立了盛世富邦之後，劉廣林的私募股權基金業務開始在全國各地兜售投資項目。

　　吳偉告訴記者，劉廣林之所以能夠騙取那麼多人的錢，騙術其實只有三招，第一就是巨額的註冊資金，「其次，盛世富邦，以及代理人在各地的公司都是租用當地最豪華的辦公樓，這很容易迷惑投資者」。

　　的確，盛世富邦之前的辦公地址是天津環球金融中心，南京鑫元寶的辦公地址是位於南京新街口的國際金融中心，上海金兆的辦公地址是陸家嘴的中銀大廈，均是金融機構密集的地區。

　　但是，最令投資者上當的一招騙術，就是承諾高額回報的投資項目，劉廣林為了矇蔽投資者往往還將他們帶到實地去考察。

　　「哪裡是考察，就是站在高架橋上指著人家的別墅項目說，你看，那是公司的投資項目，一旦銷售馬上就會有豐厚的回報。」張勇告訴記者，除去盛世富邦當時推薦給他的項目「薊縣某高檔生態別墅項目」，還有中藝玩具、杭州某大酒店等等，「實際上，都是別人的項目，他帶著人去轉一圈，就算是考察了」。

　　對此，吳偉坦言，劉廣林帶投資者看項目還是下了心計，「如果是江蘇浙江的投資者，他就帶去看薊縣的項目;如果是河北當地的投資者，就帶去鄂爾多斯;如果是河南等地的，就帶去杭州看」。

　　但是，這種拙劣的騙術卻屢試不爽，劉廣林及其盛世富邦在短短不到一年的時間裡就圈到了過億元資金。

　　「他現在在薊縣老家別墅、好車，什麼都有，都是靠這些錢買的。」張勇直言，投資者之所以被騙，主要是一個字「貪」，一個月6%的回報是非常高的，「劉廣林正是利用了投資者這種心理才能得手，在暴利的矇蔽下，投資者往往會放鬆警惕，實際上，如果稍有心眼，去查取這些項目的工商資料，就會發現，這些和劉廣林沒有一點關係」。

　　據記者瞭解，南京警方已經將劉廣林等人押解給天津警方，目前案件正在由天津市公安塘沽分局刑偵分隊進行調查。

　　遺憾的是，該刑偵支隊以案件不便向媒體透露為由拒絕了記者的採訪。

　　如今，盛世富邦的網站還在運營，但是那個全國客服熱線電話已被吳偉證實為網絡虛擬電話，「他的手下還可以利用這個電話在各地忽悠人，但是相信不會再有人上當了」。

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4 : 亞力士(1473)@2012-04-10 23:39:37

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