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林本利置業「升呢」三部曲

1 : GS(14)@2012-02-20 22:04:57

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120220/News/eb_ebl1_er.htm




「買樓無捷徑 置業靠儲錢」

因此，林本利的置業第一式就是「買樓無捷徑，置業靠儲錢」。他認為，踏入社會工作後的頭10年非常重要。他表示：「如果你拚命『碌卡』消費，對不起，我可以坦白告訴你，你的結局一定是破產。相反，如果你可以努力儲錢，並且累積50萬至60萬元作為置業的首期，那要成為一個小富翁並不是難事。」

因此，林本利建議，年輕人踏入社會工作後，應該繼續與家人同住，這樣一來可以分擔家人的負擔，二來亦可以儲錢，假設收入有萬多元，每年最低限度也可以儲4萬至5萬元。

對於「儲夠錢」的首次置業人士，林本利再提供另外三式。第二式是「唔熟唔買」。林本利建議，首次置業人士應該選擇自己熟悉區域的樓盤，例如一直居住的地區。事實上，他第一個買入的私樓單位，便是位於他居住多年的鴨婣洲。當然，「熟」的意思並不是單單指了解該區的居住環境這麼簡單，事實上，於訪問當中，林本利每每談及其置業經驗時，總是能夠立即說出所購入的單位以及其鄰近單位的買入價，以至其過去數年的價格走勢，他對這些單位的熟悉程度，由此可見一斑。

發水嚴重不實用 忌買新樓

而第三式，則是「忌買新樓」。林本利表示：「近年推出的新樓，竟然要一萬元一呎，其上升空間一定遠遠少過同區的二手樓。」

此外，林本利又指出，一些於2001後推出的「發水樓」，其建築面積「話就話」有1000呎，實用面積卻只有700呎，相比之下，一些舊樓如太古城的建築面積雖然只有800呎，然而實用面積卻同樣有700呎，所以「發水樓」並不「抵買」。

至於第四式，則是「按揭比率要高，供款年期要長」。林本利表示，他一般不贊成投資者利用槓桿進行投資，買樓卻是例外。他認為，對於年輕的置業人士，按揭比率最好是三成，而供款年期亦最好是30年。

先問回報 升市須具持續性

對於想買入第二甚至第三、四個單位作投資的人士而言，林本利再提供了另外三式。第五式是「先問回報有多少」。他認為，投資的回報一定要跟風險掛鹇，而買樓屬於中高風險投資，所以如果未來兩、三年，每年未能提供10%或以上的實質回報(實質回報=名義回報-通脹率)，便不宜沾手。

而第六式，則是「先問樓價可否持續」。林本利認為，樓價的可持續性，主要建基於兩點，第一是香港人的負擔能力，供樓負擔比率要維持於40%或以下才算合理；第二是長遠利率走勢。

1997年時，香港的供樓負擔比率高達85%，當時海怡半島一個單位要過千萬元，與港島半山看齊，林本利認為這當中一定有泡沫，所以於96年末、97年初，他一口氣賣了兩個單位，將手上持有的物業數量減至三個單位。

事實證明，林本利沒有看錯市，其後樓價真的大跌，手上現金充足的他更趁樓價於98年回落五成時入市，先以500多萬元買入一個97年時值940多萬元的單位，到01年時，再斥資450多萬元買入旁邊另一個單位(97年時值980多萬元)。

現金要充足 進可攻退可守

所以第七式，就是「現金要充足」。才可以進可攻，退可守。林本利表示：「不少人於03年、08年時被公司裁走，逼於無奈下只好賣樓套現，而03年時的供樓負擔比率只不過是20%，只要捱得過，他們其實已可以翻身。」

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