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小心商場舖

1 : GS(14)@2011-05-26 22:36:05

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=62992
http://property.hk.msn.com/writi ... kjaak/fcf57aff.html
小心商場舖  木鐸2011年3月14日

有老友早前分家，即時經紀盈門，介紹投資機會。他非地產人，但天天張開報紙便是哪個炒家閃電發財個案，潛移默化下，覺得地產錢好易搵。有人介紹他買旺角商場舖，成十萬銀一呎，他興沖沖地問我意見。他是青梅竹馬兄弟，余自知無不言，言無不盡。我對商場舖無好感，先講租客質素，大業主海運大廈或時代廣場一類租客全是世界級名店不去說，太古城，新城市廣場等大發展商或領匯旗下的場都有一班大型連鎖店捧場，但賣散了的場的租客多是散兵遊勇。當然，散客都可以是好客，但其應付經濟起伏的能力較弱，生意稍不如意就會結業，較不穩定。今日你賺他四厘息，市況逆轉，你會納空租時又或面對樓價跌，就因小失大。經紀推銷慣技是西洋菜街都幾多幾多錢一呎，幾千萬一個舖，現同一條街，只不過是上樓的商場，又有租約，「緊係抵買啦」。

無錯，今日某商場可能人頭湧湧，車水馬龍，但物業投資是一件好長遠的事，要考慮經濟有上落，花無百日紅，這類舖的租金在低潮時的表現會如何呢，說真的，散業主持有的商場舖的租戶質素，我不大有信心。同時，商場舖在銀行按揭估價方面向來比住宅差，所以現商場的人不及住宅普及，市況一轉，走貨也不易。還有，商場舖實用率定遠比街舖低，街舖可24小時營業，商場舖限時限刻，商場舖有管理費，冷氣，水電費，街舖無。投資商舖，我寧買街舖。從往績可見，商場舖好凶險，佐敦廣場位處市中心，因個場做不起，無人交管理費，成個場無水電，若你持有其中一個舖，肯一元租給人，也無人租。這類旺區地獄商場例子不少，豉油街砵蘭街交界「東京銀座」就是英雄塚。名動一時的油麻地中僑舊址，改壞名「現時點」，現花名「將來點」，好多投資者損手。旺市時，我們常見人劏商場賣，接貨者今有幾多個大富大貴呀？把握到氣氛，閃電入，轉眼出，火中取栗可以，長期持有就好大風險。以前位大哥梁子亨善長劏場劏客，劏過很多不同區的場，都叫ＭＲＴ，大家有興趣可睇睇這些場的近況。多年前尖沙咀重慶大廈地庫曾分間商場散賣，結果斷水斷電，做了多年鬼域，後有人統一業權，重新包裝才起死回生。商場真是好難做，統一業權的場已不易為，何況是散的。就算天時地利人和，好景一輪，經濟有上落，低潮時又如何呢?若是街舖，租給人散貨短約也可以吧，且街舖丟空的開支也不大，商場無人租也要交管理費，水電。香港人總是善忘，每次牛市去到第三期，便有人劏場出來賣，不久就聽到有人接火棒的消息。當然，世上好多例外事情，做手提電話起名的先達或潮人聖地旺角中心等不是人流魚鯽，空置率低嗎？是商場中成功的例子嗎？請勿忘記，舖位市場始終是小眾投資工具，不似住宅普及，要撤退時，不似住容易，所以若然同是謀那三四厘息，我寧願買件穗禾苑了，再者，銀行按揭方面，買住宅總易過舖，商場舖更加，要玩槓桿，都是住宅好。我好忠誠咁同個老友講，他有祖蔭，成世唔做都唔會乞，貪那三四厘息，以價值一千萬的商場舖計，收租約三四萬元，若有不測，蝕一兩成好平常，那就是一兩百萬元，何苦為那可恥的租金回報而擔驚受怕，想贏粒糖，而冒險輸間廠呢！老豆教落，吹嫖酒都不會急速敗家，賭同做生意（包括投資）就會令人很短時間內一無所有。做生意或投資要做自己熟悉行業，忌耳仔軟聽人講（尤其經紀）。無把握，寧可游手好閒，花天酒地，花的錢都有限。我今日便與這位多年老友分享這個老掉牙齒的投資哲學，然後到夜總會歎紅酒去也！

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2 : 龍生(798)@2011-05-26 23:42:45

這篇文真的很有深度...

提供多一個鬼域商鋪...
銅鑼坊...red more...

美漢大廈一樓....

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3 : 自動波人(1313)@2011-05-27 04:07:19

其實呢d商場,要起死回生真係唔易,要有主題先可番生

多年前尖沙咀百利廣場,都係死城一個,而家專攻婚禮生意,成個場爆晒,一年加一倍租

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4 : Wilbur(1931)@2011-05-27 09:18:28

商場最緊要係tenant mix

賣散左o個d根本死硬

除非個商場專攻一瓣做到成行成市(agglomeration)

不過冇大業主管理,又談何容易

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5 : passport(1491)@2011-05-28 09:18:12

3樓提及

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其實呢d商場,要起死回生真係唔易,要有主題先可番生

多年前尖沙咀百利廣場,都係死城一個,而家專攻婚禮生意,成個場爆晒,一年加一倍租

專攻1樣睇黎係呢D場既出路

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6 : GS(14)@2011-05-28 11:34:54

有特色，專心一樣根本就是做好一件事需要的

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7 : 亞力士(1473)@2011-05-28 23:30:40

5樓提及

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3樓提及

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其實呢d商場,要起死回生真係唔易,要有主題先可番生

多年前尖沙咀百利廣場,都係死城一個,而家專攻婚禮生意,成個場爆晒,一年加一倍租

專攻1樣睇黎係呢D場既出路

我好懷疑 暫時睇 都係做婚姻生意先得 d人會諗一世人一次 加上港女當道

比如電腦塲 唔係有心就做得起 要天時地利人和 好似重慶大厦咁 食咖喱係佢 非洲做生意又係佢

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8 : GS(14)@2011-05-29 10:29:48

那個在油麻地的電腦商場都玩完，重慶大廈真是甚麼也有

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9 : idsdown(1658)@2011-05-29 11:47:17

8樓提及

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那個在油麻地的電腦商場都玩完，重慶大廈真是甚麼也有

我上去一次咁大把, 為換領禮券

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10 : skycity(2352)@2011-06-03 17:56:59

9樓提及

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8樓提及

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那個在油麻地的電腦商場都玩完，重慶大廈真是甚麼也有

高上去一次咁大把, 為換領禮券

我都有去過一次都係信用卡簽帳換領禮券,地點算不錯的油麻地地鐵旁邊,又在彌敦道跟窩打老道交界,
但個場真係水淨鵝飛,無咩人行.

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11 : 黃金蟲(1617)@2011-06-05 12:19:54

樓上是我 post幹麼轉移了 .....

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12 : idsdown(1658)@2011-06-05 14:43:17

點解訪客個頭像同鱷不群個頭像會一樣ga, 成日認錯人

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13 : 龍生(798)@2011-06-06 01:40:18

係LOR....我都成日睇錯誤會...

因為成日係成人區見到好多鱷兄.....

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14 : GS(14)@2011-06-06 11:13:36

15樓提及

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係LOR....我都成日睇錯誤會...

因為成日係成人區見到好多鱷兄.....

等壇主番來先搞到

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15 : fineram(806)@2011-06-06 21:04:04

YMT In's point 以前都好冷清, 多左玩具店進駐, 情況好好多.

但 10 多年前潮人的 百利先死而後生, 到 10 年前潮人地 利時 冷清.

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16 : 龍生(798)@2011-06-07 23:16:52

什麼價錢? 頗有興趣啊

不過應該唔會平

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17 : 龍生(798)@2011-06-08 00:07:29

很有趣...但太貴了, 風險太大...
但考慮到天水圍的規劃...又覺得變數不大.....

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18 : 龍生(798)@2011-06-08 11:39:56

5m ...都叫做摶得過既, 人流一定旺, 根本個規劃就困死晒入面的人

唔想搭車, 只剩下呢個商場仔

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19 : 龍生(798)@2011-06-08 15:02:03

剩係塘水滾塘魚都餓唔死....
賣下時興野, 格仔鋪, 貢茶等等
基本上點都有人租, 差在價錢

呢個商場可享有永久性的基本上不會納空租保證...算係咁

除非天水圍爆發逃亡潮...咁就投降

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20 : humbleperson(11686)@2011-06-08 18:10:33

唉,真係十五十六,難取捨 :(

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21 : 龍生(798)@2011-06-08 18:31:09

係架, 情況相近似的有葵涌廣場, 港鐵葵芳站右側個個呢...

又係咁上下貨仔, 人口極度密集, 場內長期爆滿

雖無規劃, 但由於的人無路可逃, 唯有積聚係個度, 令狗屎垃圾都有錢賺....

感覺上, 葵芳個個仲旺過新北江 , 但新北江我己多年無去, 而家唔知咩環境呢

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22 : Hierro(1191)@2011-06-08 19:18:40

28樓提及

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係架, 情況相近似的有葵涌廣場, 港鐵葵芳站右側個個呢...

又係咁上下貨仔, 人口極度密集, 場內長期爆滿

雖無規劃, 但由於的人無路可逃, 唯有積聚係個度, 令狗屎垃圾都有錢賺....

感覺上, 葵芳個個仲旺過新北江 , 但新北江我己多年無去, 而家唔知咩環境呢

約一年前去過
勁多野食

不過都係冇規劃，得個亂字

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23 : fineram(806)@2011-06-08 19:35:46

28樓提及

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係架, 情況相近似的有葵涌廣場, 港鐵葵芳站右側個個呢...

又係咁上下貨仔, 人口極度密集, 場內長期爆滿

雖無規劃, 但由於的人無路可逃, 唯有積聚係個度, 令狗屎垃圾都有錢賺....

感覺上, 葵芳個個仲旺過新北江 , 但新北江我己多年無去, 而家唔知咩環境呢

同樣都係上年去過. 亂到震. 但真係多人流.

相比的話, 當然不能同葵涌廣場比.

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24 : passport(1491)@2011-06-08 21:03:40

葵涌廣場分分鐘多人過旺中

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25 : GS(14)@2011-06-08 21:21:42

28樓提及

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係架, 情況相近似的有葵涌廣場, 港鐵葵芳站右側個個呢...

又係咁上下貨仔, 人口極度密集, 場內長期爆滿

雖無規劃, 但由於的人無路可逃, 唯有積聚係個度, 令狗屎垃圾都有錢賺....

感覺上, 葵芳個個仲旺過新北江 , 但新北江我己多年無去, 而家唔知咩環境呢

他是賣散晒，所以亂得來有些特色，香港剩下不多了

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26 : GS(14)@2011-06-08 21:22:05

31樓提及

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葵涌廣場分分鐘多人過旺中

好同意，但起了直通新都會的天橋真是無影響?

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27 : Hierro(1191)@2011-06-08 21:29:42

33樓提及

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31樓提及

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葵涌廣場分分鐘多人過旺中

好同意，但起了直通新都會的天橋真是無影響?

冇影響，這商場真的神奇

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28 : GS(14)@2011-06-08 21:31:27

34樓提及

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33樓提及

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31樓提及

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葵涌廣場分分鐘多人過旺中

好同意，但起了直通新都會的天橋真是無影響?

冇影響，這商場真的神奇

太有規律好悶...這商場特色就是多野

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29 : Hierro(1191)@2011-06-08 21:32:07

35樓提及

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34樓提及

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33樓提及

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31樓提及

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葵涌廣場分分鐘多人過旺中

好同意，但起了直通新都會的天橋真是無影響?

冇影響，這商場真的神奇

太有規律好悶...這商場特色就是多野

我反而覺得係平
你睇下最高那層的飲品舖

不過質素就...

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30 : GS(14)@2011-06-08 21:33:17

年青年消費力強嘛

真是好耐未去過，我只是記得那邊好多特色野

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31 : idsdown(1658)@2011-06-08 22:59:37

葵涌廣場係地下同三樓就好旺, 但二樓四樓就視乎某D位, 特別係間開好多近年間開到好細嗰D角位鋪, 人流真係嘛嘛地

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32 : 龍生(798)@2011-06-09 01:50:58

我剩係記得有好多好多成年與未成年交界的小妹妹係甘灑熱褲.....

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33 : passport(1491)@2011-06-09 11:01:42

33樓提及

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31樓提及

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葵涌廣場分分鐘多人過旺中

好同意，但起了直通新都會的天橋真是無影響?

我林可能仲有幫助
等新都會d人都過去行

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34 : GS(14)@2011-06-09 22:02:32

39樓提及

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我剩係記得有好多好多成年與未成年交界的小妹妹係甘灑熱褲.....

現在都好多

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35 : 龍生(798)@2011-06-10 01:04:54

湯兄真有品味!!

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36 : GS(14)@2011-06-11 09:40:42

42樓提及

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湯兄真有品味!!

無望呀

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37 : lkaiwail(11667)@2011-06-13 16:23:23

筲箕灣天悅同埋 Quarry Bay 萬利都是有好多吉鋪
7，8年前還好些

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38 : GS(14)@2011-06-13 21:07:05

44樓提及

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筲箕灣天悅同埋 Quarry Bay 萬利都是有好多吉鋪
7，8年前還好些

其實天悅D鋪點解咁平?

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39 : 龍生(798)@2011-06-13 23:12:49

因為區內人口唔多, 咁己經答晒成條問題

人少, 消費力不足, 天水圍賣mouse 都可以斷貨,
同一數量mouse 係天悅賣, 夠賣幾年

這己是答案

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