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車位投資

1 : GS(14)@2010-09-18 10:49:25

有無有大大熟呢項，教下小弟，因為想買來向銀行借錢...但又唔夠錢買樓
2 : 龍生(798)@2010-09-18 21:58:54

湯兄千萬別這樣說...
這有一篇文章, 我很喜歡這理念, 但我考慮後卻還是放棄了

理由我遲下先講, 你先看這篇文吧

最近一位姓廖的投資者投資了約九千多萬元，在鯉景灣購買了三百個車位，每個車位月租約二千五百元，回報率達九厘以上。以現時的經濟環境之下，確實是一項理想的投資。而事實上，車位投資素來都是機構投資者喜愛的長線投資工具。

很多人仕以為由於車位投資涉及不少專業知識，如整體城市規劃、道路網絡、商業活動變化等難以掌握的專業知識，不太適合一般小投資者,其實這是一個錯誤的觀念。筆者認為車位投資，尤其是大型私人屋苑的車位，不單只適合小投資者，更是一項理想的退休投資工具，因為車位除了比住宅有較強的抗跌能力外，還有穩定的租金回報。另外投資車位所需涉及的資金不多，甚為符合小投資者資金不足的特點。筆者希望能透過本篇專題，將投資車位的策略和研究公開，與各位一起分享。

選擇值得投資車位的八大竅門
1.  要選擇車位與住宅單位數目比率較低之屋苑
所謂車位與住宅單位的數目比率，就是指以該屋苑計每一個住宅單位能配置多少個車位的比例。鑑於香港地少人多，政府向來都不鼓勵市民擁有私家車，以減少道路擠塞的壓力。在大力發展公共運輸工具的同時，亦透過法規去限制私人屋苑車位的供應量來減低私人汽車的增長。根據現時《城市規劃綱領之住 宅 發 展 區 的 車 位 設 施 標 準》： 中高 密 度 的 私 人屋苑 發 展 計 劃為每 4 至 7 個 單 位 設置 一 個私家 車 位；而低密度和豪宅發展計劃則每一個單位設置一個私家車位。如果發展商供應的車身位數量多於這個比率，所超過的部份，便需要計算在可建樓面的面積上，所以基本上所有發展商都依照這個標準來提供車位數量，而這個比率絕對是影響車位的供求關係.鑑於低車位比率會令較多住戶去競爭小數量的車位，在供不應求的情況下，車位的價錢和租金自然亦會水漲船高。

2.  要選擇中產階級聚集的屋苑
很多經濟學者在數年前的預言，經濟不好，人們會逐漸放棄私人汽車，繼而轉用一般的公共交通工具，例如地鐵、小巴，但是從《圖表一：私家車領牌總數》可以看到，就算九七金融風暴後，私家車領牌總數還是持續上升，他們的預言並未對現。而事實上，私人汽車除了作為代步工具外，亦是中產階級的身分象徵，除非逼不得而，否則還是會擁有私人汽車。認識不少中產的朋友，居住在地鐵站旁邊的大型的私人屋苑。偶然問他們，既然交通這麼方便，上、下班可以坐地鐵，為甚麼還要花費額外費用另外養著私家車，他們會給很你多解釋：<家中有小孩，有車會比較方便>；有的說:<星期日可方便到效外旅遊>；有的說:<方便應酬…>.總之理由多多。故勿論他們的理由是不是合理，這批忠實的養車中產人仕卻是對屋苑車位造成購買或租賃的持續需求的主要原因。
3 : 龍生(798)@2010-09-18 21:59:25

圖表一：私家車領牌總數
年份  數目
1996  293,381
1997  314,833
1998  318,137
1999  321,617
2000  332,379
2001（至十月）  340,414
資料來源：香港政府運輸署

3.  要選擇地鐵站或九鐵站上蓋的物業
一般人認為如果屋苑附近有一些主要交通設施，例如地鐵或火車站，住戶便會放棄選用私家車，改用地鐵或火車，對車位的需求減少，其車位價格必然受壓。曾經做過車位的價格與其所在位置是否有直接關係的研究，發現一些與一般人想法並不一致的結論，就是車位價格與其附近有沒有公共交通設施並沒有直接的關係，正如上文所說，影響車位的租金其中最重要的因素是車位與住宅單位數目的比率及住戶對擁有私人汽車的取向和能力，而不是決定於屋苑附近的交通設施。可是政府仍停留在私人汽車並不是生活的必需品的觀念上，認為假若居民的居所附近有足夠的公共交通工具時，人們便會自然地放棄擁有私人汽車的願望，因此,在一些地鐵站或九鐵站上蓋的物業的批地條款中，大幅降低車位與住宅單位數目的比率，像藍田匯景花園、青衣的盈翠半島、粉嶺的粉嶺中心，那裡的車位與住宅的比例低至1:7或1:8，即七戶或八戶住戶中，才獲配置一個車位的數目，故此造成供不應求的現象，出租率幾達百分之百。

4.  要避開車位售價過高的屋苑
雖然擁有私人汽車是中產階級的身分象徵，買車時很豪爽，但是當養車時，「精打細算」的中產階級特徵便會自然發揮出來，他們願意支付車位的租金是有上限的，根據前的炒賣因數喪失後，而令售價大幅回落，容易招致損失。觀察所得，上限大約在每月3,500元左右，甚少願意付出超過4,000元。所以在選擇屋苑時，不要投資在售價高昂的屋苑車位上，像海怡半島二期、鯉景灣，其車位售價普遍均超過五十萬。一來回報率較低，只有六、七厘；二來因為租金已達上限，上升幅度不會太大，反之可能因從

5.  要選擇社區發展完畢的屋苑
「精打細算」是中產階級的的特徵，很多時候為了選便宜的車位，寧願多走幾步路, 改租旁邊屋苑的停車場。所以計劃投資車位時,所選擇地區非常重要，最好選擇那些發展已完畢而附近再沒有土地可供發展停車場的地區，從而減少因新可發項目所引起的競爭風險，例如在深井的麗都花園，原來那裡的車位售價和租金都很理想，但因為旁邊海韻花園的車位租金較低，搶走了不少租客，因而影響麗都花園的車位租金。現在深井區計劃填海，發展新社區，將來麗都花園的車位售價和租金可能會進一步受壓。

6.  要選擇同區有商業活動的車位
現在有很多的綜合發展區的住宅項目，例如盈翠半島、黃埔花園，即群樓是商場，主樓是住宅，而停車場則設在地下。在選擇車位位置時，
最好選擇那些有直接通道例如電梯分別通往住宅和商場附近的車位，這樣便能擴闊租客客源，除了住戶租客外，還有在商場內的工作人員，如銷售經理或地產經紀等.

7.  不要選擇在最低層數的車位
現在的大型屋苑，停車場都設在地底幾層。在選擇時，不要貪便宜購買位處於最低層數的車位，除了可能容易水浸外，還可能沒有真接電梯通往屋村住宅。所以出租會比較困難，租金亦會較低。

8.  其他須注意的事項
在選擇車位時，應留意車位附近的情況，燈光是不是明亮、地下有沒有積水、車位上有沒有水管或風喉之類的裝置、車位的大小、泊車是否容易等事項,以及車位位置是否在主要通道傍,車子停泊後,會否容易被經過的汽車碰撞等，這幾方面是需要經驗累積，應多去停車場視察以增進經驗。
4 : 龍生(798)@2010-09-18 21:59:46

投資車位的利與弊（附文一）
優點
1.  不需要負擔屋苑的大型維修費用，例如更換電梯或大廈外牆重新粉色，車位業主正常來說是不需要集資維修，因為車位不佔用可建樓面面積，但是最終以車位所屬的大廈公契為準。
2.  出租時不需要附送免租期、裝修等開支，節省成本。
3.  車位租金比住宅相對穩定。
4.  車位投資所需涉及的資金不多，符合小投資者資金不足的特點。
5.  買賣成本低，律師釐印費亦較住宅平。
6.  回報率較高，一般可達八厘以上。
7.  管理容易。如遇租客「欠租」，可以馬上到管理處更換電腦卡，阻止租客的汽車進出停車場（但不能鎖車，因為沒有這個權利），不用經過臃長的法律程序才能收回物業。
8.  出租或出售前客人可自行看車位位置是否合適,而不用像住宅般先把物業交吉才再出租,免卻麻煩時,亦不用因空置待租造成浪費.
缺點
1.  買賣有限制，有些屋苑的大廈公契，例如海怡半島，只容許該屋苑業主購買車位。
2.  車位按揭比住宅成數較低，而按揭利率亦較高。
3.  車位會受屋苑附近地區的發展方向，從而影響需求。

城市規 劃 綱 領 (附文二)
城市規劃綱領是所有物業發展都必須依從的設計標準。而其中住 宅 發 展 區 的 車 位 設 施 標 準 ， 是規定 住 宅 發 展 計 劃 的 車 位數量 以 配 合 擁 有 車 輛 的 住 戶 使 用 ，而制 定 車 位 標 準時，會考 慮附近的道 路 容 車 量， 是 否 接 近 通 往 鐵 路 車 站 與 其 他 主 要 公 共 交 通 交 匯 處 的 行 人 通 道、 附 近 是 否 設 有 公 眾 停 車 場 ；和其他交通及道路因素。正常標準是： 中高 密 度 的 私 人屋苑 發 展 計 劃每 4 至 7 個 單 位 設 一 個 車 位；而低密 度和豪宅發 展 計 劃每一個 單 位 設 一 個 車 位。
根據現時的規定，發展商根據地租條款提供最低要求的車位數目是不佔用可建樓面面積，超過的數目則要計算在樓面面積內。一個車位，包括上下通道，約佔地五百多平方英呎，在任何情況下，用此面積來興建一個小型單位，怎都比興建一個車位來得化算，故此，大部分的發展商只願意緊興建符合地租條款之最低要求的車位數目（見圖表二），以致一些中、小型住宅屋苑的車位一向都是供不應求
5 : 龍生(798)@2010-09-18 22:07:24

原文出處己失

車位投資發展至今日
其實跟30年前沒有什麼兩樣

要留意,
如果你唔係連埋層樓一齊做
單單只做車位, 最多只有50%按揭(除非銀行經辦特別俾面你)程度勁到幫你破埋公司政策...
而且利息不是p-, 而是p+
一般係p+3 呢

類似的東東還有很多....例如限制屋苑業主以外的人購買
又或限制屋苑居民以外的人租...總之煩得很,
每個屋苑都唔同的

死未

湯兄真有興趣?
6 : 龍生(798)@2010-09-18 22:10:07

以上的人沒這問題
她姓廖, 全名廖湯慧藹, 猛唔猛...見仁見智啦
但絕非普通人

鯉景灣也沒有限外令
只是附近好多爛地可供泊車....
7 : GS(14)@2010-09-19 10:36:27

6樓提及
以上的人沒這問題
她姓廖, 全名廖湯慧藹, 猛唔猛...見仁見智啦
但絕非普通人

鯉景灣也沒有限外令
只是附近好多爛地可供泊車....


好似是創興銀行的家族人士....
8 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 11:29:52

有D好似要跟公契買,冇單位唔比你玩
9 : GS(14)@2010-09-19 11:31:23

8樓提及
有D好似要跟公契買,冇單位唔比你玩


咁真是好麻煩....錢利息又高，又咁多限制，我也不懂法律，甚麼也沒法玩...
10 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 11:58:11

9樓提及
8樓提及
有D好似要跟公契買,冇單位唔比你玩


咁真是好麻煩....錢利息又高，又咁多限制，我也不懂法律，甚麼也沒法玩...

有樣野諗下
有單位連車位可能仲難甩手
有人要固然可以定高D價
但會冇左D冇車既客
客源少左
剩車位既話細細地玩下D十幾萬試下

***一定要買優質車位***
天花沒有水管(防止漏水)
大單邊有柱都可以(上落車方便)
近出口/電梯位(有小朋友車主最愛)

貴D都值,因為需求低時,呢類車位都會有人租
相反其他差D既就空空如也...
11 : 龍生(798)@2010-09-19 13:45:22

鯉景灣無限外問題
但借錢的息不是HPLAN , 而是P+3
湯兄算盤未必打得響
附近有爛地, 而屋苑車場也頗大,
未必真係上上之策

響下佬兄很務實, 放盤時, 慘過無車位,
客源窄左, 議價空間又大左, 未必係好....
12 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 14:34:16

11樓提及
鯉景灣無限外問題
但借錢的息不是HPLAN , 而是P+3
湯兄算盤未必打得響
附近有爛地, 而屋苑車場也頗大,
未必真係上上之策

響下佬兄很務實, 放盤時, 慘過無車位,
客源窄左, 議價空間又大左, 未必係好....

雖然我有揸車,但比我揀寧願不要車位,沒有平台(舊樓才多有)不是窗臺/工作平台/露台
平D買快賣仲好!!!
話分兩頭,鯉景灣車位值得投資,因為太康街/鯉景道成日泊滿車,如果我係業主
會好勤力咁打電話非法泊車
鯉景道個露天場好多時都爆滿,而且對觀海/觀景/觀暉等比較遠...
13 : GS(14)@2010-09-19 14:40:56

12樓提及
11樓提及
鯉景灣無限外問題
但借錢的息不是HPLAN , 而是P+3
湯兄算盤未必打得響
附近有爛地, 而屋苑車場也頗大,
未必真係上上之策

響下佬兄很務實, 放盤時, 慘過無車位,
客源窄左, 議價空間又大左, 未必係好....

雖然我有揸車,但比我揀寧願不要車位,沒有平台(舊樓才多有)不是窗臺/工作平台/露台
平D買快賣仲好!!!
話分兩頭,鯉景灣車位值得投資,因為太康街/鯉景道成日泊滿車,如果我係業主
會好勤力咁打電話非法泊車
鯉景道個露天場好多時都爆滿,而且對觀海/觀景/觀暉等比較遠...


經紀會唔會嫌細唔做，或者自用?
14 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 14:51:21

都唔會唔做既,比D新仔搞啩
POST得出來預左要做架啦
邊區先?
15 : 龍生(798)@2010-09-19 14:54:17

咁都係錢黎既...所得同做單租差唔多...
又無話做唔做, 最多可以話佢未必好熱心咁服務你就真既
16 : GS(14)@2010-09-19 14:56:27

14樓提及
都唔會唔做既,比D新仔搞啩
POST得出來預左要做架啦
邊區先?



其實我是無先想問大家
咁我慢慢留意下先...
17 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 15:01:21

車位一樣有租霸
租左比個拖欠或者唔交租既客
你可以點?
唔搞得佢架車,可能佢仲醒D一早備左案
長擺架車你冇佢符
18 : 龍生(798)@2010-09-19 15:01:52

我女朋友...最近有單野, 話說佢屋企有個車位係柴灣道斜路上的屋苑,
係露天的, 點知好衰唔衰, 佢樓一層出現漏水
就話係佢車位問題, 根據大廈公契, 係由眾多業主夾錢去整的
點知...眾多業主範圍只包括車位業主
即大約只有20個車位的業主, 平均攤分該筆維修費...
而家每個車位夾40k....

該維修是打爆地台, 重做下面喉管...
40k 真係吾算貴...
19 : 鄉下佬(3667)@2010-09-20 09:39:34

18樓提及
我女朋友...最近有單野, 話說佢屋企有個車位係柴灣道斜路上的屋苑,
係露天的, 點知好衰唔衰, 佢樓一層出現漏水
就話係佢車位問題, 根據大廈公契, 係由眾多業主夾錢去整的
點知...眾多業主範圍只包括車位業主
即大約只有20個車位的業主, 平均攤分該筆維修費...
而家每個車位夾40k....

該維修是打爆地台, 重做下面喉管...
40k 真係吾算貴...

呢個就係冇做好功課啦
買車位除左位置好之外,仲要睇埋有冇潛在風險
好明顯我係事後孔明,哇哈哈哈smiley
20 : 龍生(798)@2010-09-20 23:12:35

佢個車位廿幾年前買落
真係估唔到佢而家會咁呢
都幾失算...

車位租霸...較樓霸少就真既
21 : 鄉下佬(3667)@2010-09-21 10:36:20

20樓提及
佢個車位廿幾年前買落
真係估唔到佢而家會咁呢
都幾失算...

車位租霸...較樓霸少就真既

一樣有,我親眼見過,唔關我事架!!!
我見到某車位既車比業主貼上紙張在左右柱子上
話這車主欠租正人渣,又霸住個位,報警又不受理
管理處話租務糾紛不會過問,又話架車唔攪得
試過用雪糕筒圍住架車,車主報警話阻塞通道
之後業主解釋之後POLICE話租務糾紛搵番相關部門告佢
總之先搬開雪糕筒,最後車主泊多左3個月之後有一晚出左去之後沒有再回來

(以上是車位業主在大牌檔同我地講既事跡,信不信由您)
22 : 龍生(798)@2010-09-21 14:05:20

我信, 但無計, 因為相對真係較少嘛, 而且也比樓容易解決
23 : 鄉下佬(3667)@2010-09-21 18:18:59

咁又係,起碼有得睇
總好過樓關左門乜都睇唔到smiley
24 : GS(14)@2010-10-17 10:28:38

http://www.capital-weekly.com/co ... id=51&art_id=116874
分離不易

鄧露娜（人稱娜姐）：TLNCoLtd及隆德企業財務顧問有限公司營運總監

土生土長香港人，是香港會計師、英國特許公認會計師、英國及香港公司秘書，曾在四大會計師事務所任職十年。



投資大要商討，要做功課，尤其是涉及多過一個投資人，意見多，所以「姊妹姐仔私己REITS」只聞樓梯聲，講講下娜姐已經同個姊妹二人開鰦間有限公司，仲入埋市，買鰦兩個沙田車位仔收租囉！

車位仔投資豐儉由人，十幾廿幾萬就有一個（如元朗、沙田區），鍾意三十幾萬又有（如北角、裵魚涌區），要更加豪，一百萬一個都有（如美孚的 Manhattan Hill）。車位仔同住宅一樣，可以到銀行造按揭，按到六至七成。即是用幾萬蚊，就可以買到個車位仔，再用租金養個車位仔。

車位仔一樣會升值，不過當然不及住宅樓市升得勁。例如杏花鸷的車位，二十多年前，才二、三十萬一個，家陣要差不多六十萬，只是翻了一番而已，但樓價就翻好幾番囉。銀碼細卻又有好處，就係印花稅平到笑，記得上兩期提過，買賣香港不動產包括樓房、車位仔，兩百萬樓下，印花才一百大元！

點講都好，車位仔始終本少，入場容易。至於放租回報，一般都有六厘以上，好過銀行紅簿仔利息。而且，車位不用怎樣保養，最多畫好鱓條車位線。如果個租客唔交租，可以叫管理處cut佢入場卡，所以唔怕租霸。

投資收租保值，當然首要是無風無險，不過哪有無風險的投資呢？連買大國國債，都有可能虧本，甚至血本無歸！有趣的是，根據資料顯示，車位仔雖然升值升得慢，抗跌能力卻極強，基本上不跌！車位仔算風險低的投資吧！

買車位仔投資，同買樓一樣，甚麼都有可能。有些人喜歡買number，又有人喜歡實用。車位仔點先算實用？娜姐認為，除了闊長，最好是單邊，即另一邊無遮擋，ＢＢ車老人家上落方便。仲有個樓底，若果車位仔位處樓梯底下，只能泊到車仔，七人車泊唔到，租客群都少鱓。

不過，單買車位仔，其實有點難度。因為有些樓，住宅連車位是一個契。要單買車位的話，就要人懐拆契，無啦啦要人懐分個車位出來，你估人懐騷唔騷你？另外，又有屋苑不准非住客買有關車位仔。如果找經紀尋車位仔，亦不受歡迎，因銀碼細，即是佣金少。

尋尋覓覓，冷冷清清，淒淒慘慘戚戚。找個車位原來也好不容易！
25 : skfv(15984)@2012-02-02 19:47:05

湯sir你既車位投資大計進度如何呀？
26 : GS(14)@2012-02-02 21:54:47

25樓提及
湯sir你既車位投資大計進度如何呀？


未郁過，唔知道道
27 : skfv(15984)@2012-02-02 23:55:05

其實呢個計劃都係我個腦內時不時都會出現, 只不過自己唔熟地產同埋我睇身邊個d有車朋友佢地都係搭朋友個d車位, 總覺得車位投資既生存空間好似越來越小......
28 : GS(14)@2012-02-04 12:24:20

27樓提及
其實呢個計劃都係我個腦內時不時都會出現, 只不過自己唔熟地產同埋我睇身邊個d有車朋友佢地都係搭朋友個d車位, 總覺得車位投資既生存空間好似越來越小......


講多些
29 : skfv(15984)@2012-02-04 16:21:47

http://www.cp1897.com.hk/product_info.php?BookId=9789881773289

當初受呢本書啟發知道原來車位都可以買來投資, 佢仲有小小tip教你點樣揀,

不過礙於根本無咁多錢(而家都無), 自己當時只係星巴克做個咖啡仔搵得八千幾蚊,

所以唯有望門輕嘆, 咁我d有車朋友為左解決泊車問題都會問下住係附近既朋友佢地個屋苑會唔會有車位可以用佢地個名租個車位咁囉,

始終租爛地個d係平但無乜保障, 生存空間點解覺得越來越小呢, 咁好多屋苑都只係接受住個度d住客買既, 咁外來人咪局限左買唔到囉?

同埋而家係街已經咁多車, 三月仲推d大陸自駕遊落來......加上油價個度......唔難預測作為小市民買車既意欲只會越來越低......
30 : Sunny^_^(11601)@2012-02-04 17:02:18

如果有10厘既可以諗下.
31 : Sunny^_^(11601)@2012-02-04 17:03:04

因為車位成本低,如果做到10厘既話,姐係個價低
32 : GS(14)@2012-02-05 12:01:23

29樓提及
http://www.cp1897.com.hk/product_info.php?BookId=9789881773289

當初受呢本書啟發知道原來車位都可以買來投資, 佢仲有小小tip教你點樣揀,

不過礙於根本無咁多錢(而家都無), 自己當時只係星巴克做個咖啡仔搵得八千幾蚊,

所以唯有望門輕嘆, 咁我d有車朋友為左解決泊車問題都會問下住係附近既朋友佢地個屋苑會唔會有車位可以用佢地個名租個車位咁囉,

始終租爛地個d係平但無乜保障, 生存空間點解覺得越來越小呢, 咁好多屋苑都只係接受住個度d住客買既, 咁外來人咪局限左買唔到囉?

同埋而家係街已經咁多車, 三月仲推d大陸自駕遊落來......加上油價個度......唔難預測作為小市民買車既意欲只會越來越低......


但是我今年睇文件話新車登記是不斷創新高，未來可能徵收車位附加稅
33 : GS(14)@2012-02-05 12:04:11

http://www.td.gov.hk/filemanager/en/content_281/table41a.pdf
私家車登記數

2007 29 816 3 308 33 124 406 995 372 203 266 - 266 15 250 15 246 70 - 70 2 838 2 765 2 - 2 50 50
2008 30 853 3 761 34 614 421 062 383 141 489 - 489 15 250 15 234 69 - 69 2 838 2 831 10 - 10 50 50
2009 23 783 4 649 28 432 429 754 393 812 309 - 309 15 250 15 240 55 - 55 2 838 2 838 1 - 1 50 50
2010 31 828 9 412 41 240 449 400 414 966 351 - 351 15 250 15 243 47 - 47 2 838 2 838 - - - 50 50
2011 34 767 9 802 44 569 471 685 434 843 240 - 240 15 250 15 248 36 - 36 2 838 2 834 - - - 50 50
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270784
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