雖然你用英文問，我都係用中文答。諗樣由半年前都提及過大西北會跑贏大市，原因不外乎地運西移同低息口拓寬了資金池因素。筆者在前文已介紹過叠茵庭，今日(十月三日)見報紙已提及該屋苑兩房已成了二百五十萬，而屋苑兩房新叫價提升至二百八十萬。雖難免少許誇張，但新界樓價錢拾級而上確是事實。要投資而金額有限，可向新界西及東涌發展，兩房有交易，三房就冇得傾。連最平既荃灣中心三房都要3.30mil，可見香港日後全纖二百萬價既樓宇，指日可待。
至於你講舊樓多數回報好，確實是的。而真係越舊就會回報越高。有人話屋苑太殘舊，冇人想住令價錢平而提昇租金回報率確實其一原因。另一個重要原因係三十年樓齡上既樓做唔到太長按揭，令樓房既可抵押力下降而冇咁值錢，此為解釋你所見現象另一因素。銀行見到你幾中年樓，就算批按揭比你都要搵人驗樓，清楚冇潛建同結構冇問題先借比你。如果你間樓真係上五十年都借得幾百萬咁少，幾千(或萬)蚊驗樓費有機會係你比! 樓房可以係消費品，可以係投資品，亦因你點做而成為抵押品，幾方面都會影響樓價。
至於你話五十年樓賣唔賣到? 其實就冇賣唔到既樓，爭在賣幾錢。而你上網留意下五十年樓幾何有成交? 相信你自己連開個價都唔知貴定平，所以除非有時間有經驗，否則太舊住宅或工廈請勿隨便購入。而家有一類舊樓係勁HIT既，就係銅鑼灣附近一排唐樓，比人炒貴哂做樓上鋪，已經過哂入市時刻。
解答完你關於新舊樓，五十年，三百萬買邊處既問題，講下應唔應該買同埋target兩房定三房。如果買埋呢間樓投資，計埋所有按揭借貸供款都唔過你25%入息，可加碼講入樓宇。此乃諗樣一貫原則，即於旺市時用不多於家庭總借貸力既一半去運用槓桿買樓，而跌市(即你見到有地產執)時可用至八成，往後樓市反彈，終歸你都羸(詳情回去投資必勝法啄磨)，今次你冇提及人工，咩有你自己衡量。
其實買左間樓唔係就咁算，有裝修雜務要跟。初心者真係買大屋苑就好。單幢樓你好難分辦價錢抵唔抵。睇下元朗蝶翠鋒有冇你搵既野，大埔中心或沙田河畔、荃灣一帶希望有選擇。至於買兩房定補些少錢買三房，其實後者為佳，買入地段注意最好避居屋。所以諗樣好少介紹將軍澳，其實唔係話差只不過升值能力平平。至於三房租客勝在多數有仔女，一般問題較少。政府已用限呎地及居屋力逼兩房供應，而家就逼起左細單位價，但兩年後供應增加對細單位不利。相信有能力一定選三房，客路同保值一般較好。
Hi 鄭小姐，
先講你想睇既目標物，再談點融資去買。葵涌其實分兩部份，葵星中心一帶或新都會葵芳一帶。個人認為以投資價值兩個地方都麻麻，葵星中心比新都會更差。如果你係再偏既光輝圍或石蔭村，情況只有更差了。諗樣唔係話該處不能住人，而係區中根本冇由下而上的換樓階梯，留住發財想換大屋既居民，係咁既情況下該區只會「聚唔到人」，樓價至地鋪都行慢人一步。
葵涌當然勝在租金較平，買鋪收租可望有3%。可知而家出面D鋪已升到1.x%回報都有。而你間報習社收費可能再第二區無異，係鋪租較平下可賺取不錯收入。假設你租個地鋪$10000蚊，如果你買起間鋪就唔使比租，但有按揭支出利息。條數點計呢?? 地鋪回報比較低，一般租金回報3%，你間鋪計市值4.0mil。你現只需比2.0mil首期，借埋(亦都係最盡)另一半，分20年還用2.5%年息(鋪息較貴)計，用供$10598。即係你只要攞二百萬出黎就可以唔使交租，到退休多左間鋪係手。
地鋪真係好睇人流位置，街鋪定係商場鋪。融資能力較低，現時銀行都係只借成交價一半。如你賣了現收租樓套現，又將全間樓賺到既錢放落鋪度，恐怕將你人生後半場既積蓄太集中於一個鋪頭。而行人路工程，葵涌區本身發展既情況，仲有最緊要就係鋪頭附近既店舖種類，都會對你呢間鋪既升值或保值能力大大不利。即係如果你今次係想買入間屯門新墟既地鋪，或者筆者會較支持。而葵涌區係現時樓鋪皆貴，再加上買鋪投資成份較高既情況下，筆者不太建議
另外如你真係買左間鋪，你既個人投資同工作收入就會入埋同一盤數。需知如果該區有咩好事發生，你當然得益。但係萬一開間酒吧或風月場所係你鋪頭附近，你會受雙重打擊。
你可考慮將手上收租樓賣出，再買番間二百餘萬同區住宅再收租當take profit。淨低既cash可再儲幾年，係第二區物色鋪頭都未遲，趁機開多間分店。你可以話自己冇咁多時間做咁多野開分店，比舉只因覺得地鋪比住宅投機味更濃，行人人流一變或區內發展一變會令鋪價大上大落，未合符你想買鋪唔使交租所願。正因為咁旺區既鋪就算回報極低都有人買。
就好似你97年買了貴樓，而家有個別屋苑已大大升穿九七價，而荃灣區只係平手或稍勝，你可見區份對地產投資係十分重要。而地鋪比住宅更需留意此點。當然未來十年地運西移，年長了要減低投資風險係你要多加既考慮因素，祝你身體健康，萬事如意。