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北京自住房升級為共有產權住房，或可寫入長效機制

共有產權住房制度兼顧了屬地原則，兼顧了職住平衡的原則，對於完善住房保障體系、完善住房制度，支持中端購房，抑制投機，促進公平，有著重大意義。（視覺中國/圖）

在推行了3年多後，北京的自住型商品房將被共有產權住房全面取代，這一步的意義被認為十分重大。

8月3日晚間，北京市住建委、發改委、財政局、國土規劃委等多部門聯合起草《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），向社會公開征求意見。

該文件是對原自住型商品房（即“自住房”）政策的進一步調整和升級。自住房這種曾風靡一時的保障房品種將不再出現在北京市場，但它的土地出讓方式、規劃建設、分配規則等都將移植到共有產權住房政策中，並做出完善。

北京也成為繼安徽淮安、上海之後，國內第三個出臺共有產權住房的專門文件的城市，而國外更是早有類似的嘗試。北京市房協秘書長陳誌認為，共有產權住房制度兼顧了屬地和職住平衡（就業-居住平衡）的原則，對於未來北京的房地產市場將產生積極的影響。同時，共有產權住房也應該是長效機制的重要組成部分之一。

註重保障屬性

根據《辦法》規定，共有產權住房是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

與自住房類似，這類房屋主要滿足無房家庭住房，即“夾心層”的需求。

按照規定，單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產權住房。已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協議、有住房轉出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產權住房。

為促進職住平衡、精準分配，共有產權住房優先配售給項目所在區工作無房家庭，其中30%的份額配給非北京戶籍的“新北京人”。

按照規定，已購共有產權住房用於出租的，購房人按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分。用於出售的共有產權住房需購買滿5年，同樣按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

和自住房類似，北京的共有產權住房建設用地可采取“限房價、競地價”，“綜合招標”等多種出讓方式。在選址上優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套較為齊全的區域。

這並非全國首份關於共有產權住房的文件，北京也非首個試點城市。

2014年4月，住建部發布《關於做好2014年住房保障工作的通知》，確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產權住房試點城市。

早在2007年，淮安在國內首推共有產權房政策。這也是全國6個試點城市中首份細則實施方案。上海則在2010年做出共有產權住房的試點，並在2015年出臺《上海市共有產權保障住房管理辦法（草案）》。

深圳、成都、黃石也曾做出類似的嘗試，雖然政策上有細微差別，但其對共有產權住房基本定義和屬性界定頗為一致，更偏重保障屬性。據21世紀經濟報道了解，這些城市的試點情況會定期上報至住建部，作為制定相關政策的參考。

相比之下，北京此前並未明確提出過“共有產權住房”的概念，而是從2013年起推出自住型商品房制度。北京的自住房價格比周邊商品住房低30%左右，且“五年後上市收益的30%上交財政”的做法，已經明確帶有“共有產權”的性質。

有進一步推廣的可能性

綜合北京自住房的歷史供應情況和供地計劃來看，不難測算出共有產權住房對市場的影響。

中原地產的統計顯示，2017年以來，北京供應土地中，自住房規劃建築面積為153.33萬平方米，占新供應住宅面積的30.2%。這將成為未來市場的一股重要供應力量。

該機構統計還顯示，過去5年來，北京合計出讓了80宗自住房住宅土地，合計供應了自住房面積達到了703萬平米，大約能夠建設成為8萬套自住房／共有產權住房。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，隨著政策的出臺，預計未來北京供應共有產權住房的比重會不斷增加，並將對穩定房價預期起到積極作用。

鏈家研究院院長楊現領認為，這一政策通過“職住平衡”和“不轉讓無需補差價”的規定鼓勵永久居住，讓房屋回歸居住屬性。他表示，過去北京自住型商品房存在明顯滯銷，一方面是受整體市場行情影響，另一方面也是供應項目位置較為偏遠，“職住平衡”還有利於解決這一問題。

楊現領認為，在供應結構上，共有產權住房的作用不可忽視。未來北京市場將形成商品住房、共有產權住房、租賃住房三類供應主體。

北京共有產權政策的推出，還可能有著政策層面的風向標意義。

“北京向來是政策高地，很多新政策都曾進行全國推廣。”某房企人士表示，“雖然北京是首次提出‘共有產權住房’的概念，但可能預示著新的政策方向。”

陳誌從制度的層面闡述這一制度的意義。他表示，共有產權住房制度兼顧了屬地原則，兼顧了職住平衡的原則，而且特別強調了對“新北京人”的同權意義。對於完善住房保障體系、完善住房制度，支持中端購房，抑制投機，促進公平，有著重大意義。

據悉，國外早有共有產權住房的相關實踐。從類型上看，主要分為市場化共有產權住房和保障性共有產權住房兩種，前者是在購房者之間進行產權分割，後者是在政府部門和被保障者之間進行產權分割。

國內各城市試點的共有產權住房，與上述保障性共有產權住房更為類似。在很多國家，這類房屋已經作為住房保障體系的一部分，形成了成熟的制度。

多數受訪者認為，從國內現有的實踐來看，共有產權住房的主要保障對象在於“夾心層”和中低收入群體，因此更適合在大城市推廣。若北京的試點成熟，該制度有進一步推廣的可能性。

陳誌也指出：“共有產權住房應該是長效機制的重要組成部分之一。”

但這一制度的具體試行情況如何，尚需進一步觀察。上述房企人士認為，由於自住房項目多為配建，從財務核算的角度看，很多項目存在盈利難題，並導致企業的積極性不高。新制度能否對房企真正帶來激勵，將是決定成敗的重要因素。

（來源：21世紀經濟報道）