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張江高科：“十三五”期末成為科技投行龍頭股

坐擁上海建設有國際影響力科創中心核心區域的重要資源，張江高科(600895.SH)正在從一家房地產企業，轉型為科技投行，並且力爭“十三五”期末成為資本市場上科技投行的龍頭股。

張江高科剛剛發布的2016年度年報顯示，2016年張江高科依托科技地產與產業投資兩大主營業務貢獻，實現歸母凈利潤7.27億元，同比增長51%。利潤業績及增速均創張江高科歷史新高。

這其中，科技地產實現主營業務利潤4.02億元，投資收益實現7.97億元。“在利潤結構中，產業投資與科技地產利潤貢獻並駕齊驅，產業投資利潤占比已經超過50%。”張江高科總經理葛培健對第一財經記者表示。螞蟻金服、天天果園、喜馬拉雅、七牛雲存儲等均是張江高科的投資對象。

也就是說，張江高科目前已不再是一個單純的“房東”角色，而是從產業地產業務向“科技地產+產業投資”轉變。通過產業投資，成為高科技企業的“房東+股東”，同時以股東身份，吸引區外企業進入張江，實現“股東引房東”。

3年前，張江高科開始提出上述轉型思路，一個原因就在於當前國內產業地產競爭加劇，且行業存在同質化發展，也導致產業地產從原來稀缺、高回報，轉為過剩、低利潤、完全競爭。葛培健說，目前的成績說明，當時的布局是正確的。

2014年至今的3年來，張江高科歸母凈利潤從4.36億元，提高到7.27億元;凈資產收益從2014年的6.2%，增長到了2016年的9.18%，在產業地產行業平均持續下降的情況下保持較快增長;資產負債率在從2014年的57.75%，下降到2016年的55.48%，低於行業平均水平。

隨著上海科創中心建設的深入推進，張江科學城的建設，作為張江科學城重要的上市開發主體的張江高科，又將迎來提供未來業績增長的巨大空間。

第一財經：張江科學城可以看做張江高科未來最大的增長利好?

葛培健：是。

一是張江科學城會帶來科技地產空間的增長，會促進張江高科的發展;二是科學城會為產業投資帶來科創企業、科創人才的集聚度，這些資源集聚到一定程度，就會產生巨變。

當前正在打造的張江科學城，北至龍東大道、南至下鹽公路、西至羅山路-滬奉高速、東至外環-滬蘆高速，總面積94平方公里。張江西北片區是張江科學城8大重點地區之一，承擔著科技園區由“園”轉“城”的城市更新、二次開發的任務，是張江科學城重要的功能承載區。西北片區已於2017年3月完成第一輪的概念設計修詳工作，爭取年中完成控詳規批複落地。

張江高科所持有的房產更新資源占張江西北區列入更新規劃總量的57.4%，初步估算，張江西北片區規劃調整涉及張江高科11個權屬地塊項目的定位調整、改(拆)建，約57萬平方米的建築面積，隨著規劃的進一步調整，容積率有望得到提升。

另外，國家科學中心等大科學設施布局在張江，大量原生性的技術也會使得張江以後的創新創業更活躍。李政道研究院也要落戶張江，希望張江高科拿60套人才公寓出來，在7月25日之前到位。

張江高科目前擁有近10萬平方米的孵化器，可以做大量的項目儲備，目前孵化物業空間內有超過300家孵化企業。

科技地產是集聚高科技產業資源的穩定器。產業投資是促進高科技企業發展的加速器。創新服務是連接科技地產與產業投資協同發展的驅動器。

張江一旦集聚大量的科技企業和人才，又會提高出租率，同時出租客群也會進一步優化提升，對於張江高科的資產收益有好處。

目前張江高科旗下物業占張江核心園總量的1/4，引進及培育的年納稅億元樓宇(項目)達25處，占核心園億元樓宇總量的58%。

第一財經：張江高科目前的投資項目儲備如何?

葛培健：截至2017年3月25日，張江高科累計投資創業投資類項目99個。其中，已上市企業26家(包括完全退出8家)，預披露企業2家，擬上市企業12家，改制企業1家。總投資規模為37.89億元。投資項目以集成電路、信息技術、生物醫藥及器械以及金融等三個重點方向為主，分別占總投資額的26%、23%和16%。

張江高科的產業投資主要分為直接投資和委托投資兩類，其中通過FOF模式參與了14只基金的投資，比如武嶽峰基金、金浦基金、經緯資本、源星資本等，實施從天使、VC、PE到產業並購的全投資鏈布局。基金投資規模累計17.30億元。

所以我們就是直投+基金兩條腿走路，雙輪驅動，已經形成了“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”的產業投資良性滾動循環。

第一財經：這幾個一批，從上市公司業績增長的角度考慮，有相應的數量比例的要求嗎?

葛培健：沒有。

我們是按照市場情況來隨時調整。所以對我們而言，資本市場的穩定是實現投資收益的最大利好。

第一財經：2016年投資收益的凈利潤已經超過房地產銷售，2017年會怎樣?

葛培健：目前張江高科可交易金融資產超過10億元。我們今年儲備的項目大概有100個。

張江有大量高科技企業，截至2016年底，張江核心園區3600家客戶，與張江高科有租賃關系的818家，主要以高科技企業總部、研發中心、中小企業為主。

我們非常關註項目池的儲備厚度，正重點儲備一批科技產業引導型的功能性項目，實現多領域高科技產業的投資切入，探索建立項目儲備長效機制，聯動895創業營，充實產業投資項目池，實現投資的持續增長。

張江高科從2015年開始推出895創業營，以遴選創新創業項目。到目前為止已從國內外海選項目800個，入營項目130個，項目總估值超過80億元，獲風險投資30多個，獲信貸授信10家。目前我們已通過895創業營挖掘了諸如嗨修、數飲等具備潛力的項目。

但從上市公司業績增長的角度看，如果都投早期項目也有問題，所以我們希望專門設立一只基金投資早期項目。

我們正在與國內一流的資本方合作，希望成立一只VC，專門投資895創業營，凡入營項目都可以獲得投資。目前正在做方案。

今年張江高科已投資項目比如上海微電子裝備、易居中國、邁瑞生物，杉德，都在準備IPO，所以投資收益也主要看資本市場上的表現，我們還是堅持項目要能夠上市才投，不上市不投。

第一財經：科技地產的運營投資巨大，但是營收目前也在下滑，如何提升地產業務對上市公司業績的帶動?

葛培健：我們過去的工業地產開發運營是一個“高投資、重資產、慢周轉”的模式，我們現在在嘗試從100%持有，轉為基金操盤形式，比如投資基金40%的LP（有限合夥人）份額，來擴大量的儲備。

2016年12月我們與光大控股集團共同參與設立“上海光全有限合夥基金”，投資基金40%LP份額，收購了位於張江集電港核心區域的“星峰企業園”4.6萬平方米房產;同時與瑞善基金合作，投資基金45%LP份額，收購楊浦創智天地四期2.5萬平方米科技地產，實現首次跨區域房地產基金投資，推動了公司地產板塊從傳統開發向房地產金融轉化。

從今年開始張江高科進入開發高潮期，今年開發量達34萬平方米。我們擁有張江西北區24.11公頃(十幅)產業用地、13.9公頃綠地的城市更新空間。這些項目總投資還在估算當中，預計新增固定資產投資達到100億元規模，招商引資規模超過600億元。

運用地產基金模式是開發模式創新的一種組織和運營模式。基金操盤提升了張江高科的投資效益與投資效率，保證張江高科在滿足上市公司收入與利潤的情況下，權益物業資源不減少。

同時又可以在項目投資、運管管理過程中，篩選、儲備優質企業客戶，編入張江高科產業投資項目儲備庫。

目前創智天地四期已基本滿租，我們將根據市場情況，選擇合適時機退出，從而實踐“科技地產、基金操盤”地產項目從投資到退出的完整閉環。

2017年張江高科預計實現主營業務收入13億元，較2016年預計有一定幅度的下降，我們計劃進一步通過股權轉讓等多元化房地產銷售方式來實現園區地產主業的經營業績;同時持續加大對園區物業的收購和保有力度，適當增加投資退出強度，進一步優化公司利潤貢獻結構占比。

第一財經：國資國企改革對張江高科接下來的發展會帶來哪些可能性?

葛培健：國資國企改革為張江高科轉型發展提供了新動力。

我們在超額凈利潤基礎上探索深化激勵。針對公司“新三商”業務各自不同的特點，將進一步科學合理地設計市場化的收入分配制度，提高薪酬激勵機制的靈活性，探索項目管理團隊參與項目收益的分配，實行捆綁式激勵。將績效與員工的薪酬對應起來，探索實行股權激勵、員工持股和分紅激勵，提取超額凈利潤用於員工中長期激勵，建立“基薪+績效薪+中長期激勵”的薪酬結構，將員工利益與公司長期發展掛鉤，有效調動公司團隊和員工積極性，留住人才。

我們也在積極爭取試行職業經理人制度。根據職位的市場化和專業化程度，分類推行職業經理人的績效考核和激勵制度。對市場化選聘的職業經理人實行市場化薪酬對標，設置權責對等的績效考核指標體系，探索國有上市公司市場化選人用人的長效機制。

此外，張江高科創投團隊正積極爭取實施跟投，加速投資流程的進展。