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港式地產霸權蛻變

地政總署公布，鴨脷洲利南道臨海住宅地，以約168.6億元批出予麒灣（香港）投資有限公司，即龍光地產與合景泰富，每方呎樓面地價為22,118元，成本港歷來最貴地王。




其實不只這一單成交，近期中資企業頻頻高價搶地，本地發展商在地價飛升時期變得低調，很少出手，感覺香港地皮慢慢地被內地發展商佔領。

是否本地發展商的資本不敵內地呢？我看又未必，例如上面那塊地皮的成交價為百多億元，本地發展商絕對有融資百多億元的能力，只是運用金錢的效率問題。

曾經有報導形容：「你可能見到天價賣地、樓價一路升，但其實內地與香港最大不同在於稅制不同，就算毛利有40%，但去到（稅後）純利可能只有10%。」

或許因為稅制，內地發展商不太計較效率，賺多了也是付給政府的。但我認為情況不止這樣，曾經討論過黑錢不會講效率的（見《內地熱錢源源不絕？》）。內地更有走資潮，在內地的政策之下，不少富商都認為資金能走出國外才算是自己的，早前就有報導指德國房車寶馬公司的收入也匯不出中國，可見這是什麼樣的概念。於是，內地發展商能到香港投地，把資產轉移離開內地，多多錢都願。

有一點需要留意，內地發展商這些高價投地的動作，背後金主可能是內銀，是「國家隊」，某程度上這代表國家支持或默許的，有點政治考慮的味道。

政治性的轉移，其實香港以前也有發生過。80年代地產行業正是由英資轉向華資，當年華資有匯控等銀行支持，快速成長，而英資大行知道在香港政治影響力日漸下降，怡和、太古等大型洋行漸漸成為收租股，甚至撤出香港市場。

近年來，自從梁營勝利，唐營失勢，加上這些年的新地案、許仕仁案、曾蔭權案、李嘉誠撤出大中華等動作，足以窺見到華資失去政治影響力，又或者失去關係影響力。尤其於內地做生意，關係往往比資本更重要，香港的地產行業，由華資作了地產霸權三四十載，如今由華資轉向中資的勢頭漸見。

特首選戰還有十天，結果能否令主流港商陣營重新再有影響力，又再出現如數碼港的情況，相信這會難一點了。

不投地的發展商，怎樣生存呢？或許靠土地儲備，不少發展商手持大量農地，但需要申請更改用途，今天的政治環境，以它們的政治影響力，這不容易。另一個方向是收購舊樓重建，雖近年提出全面收購的門檻比從前低了，但這操作也不容易，相對投得一塊「熟地」發展，成本較高，時間較長。

最後，本地發展商最後可能慢慢成為「收租佬」，沒有從前貨如輪轉地投地建房賣樓。投資者可以檢視對本地發展商的投資，對其商業模式的解讀可能需要再評估，不過，即使真的發展為「收租佬」如太古地產，這也是不錯的。

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