2009-8-13 Next Magazine
被譽為「廣東五虎」之一的富力地產，過去搶購地皮異常勇猛，但風光背後原來另有文章。上週內地踢爆富力兩年前高價投得佛山一塊地王后，遲遲沒有找數，結果遭當地政府殺訂兼沒收土地，富力股價即日下跌半成。
無獨有偶，廣州市最近有八家內房商因同樣理由而被清算，市傳富力亦榜上有名。如此連環沒收地皮，除損失土地儲備外，按例更要被政府徵收地價兩成作罰款，令債台高築的富力更加大鑊。
上月被佛山市政府沒收的土地，是富力於○七年九月，以四十七億元人民幣擊敗其他發展商的戰利品。根據合同，富力須於一年內繳清尾數，但據悉除付了訂金二千 四百萬元人民幣外，至今富力只「交了一點點」。而且兩年以來，整塊土地原封不動，現已長滿雜草和矮樹，絲毫未見有動工跡象。
富力原定將這地皮發展為中高檔住宅及商廈，是進軍佛山的第一擊；由於這地皮面積龐大，佔富力全國土地儲備一成，若以規模計，更是富力除天津項目以外，交易 金額最高的單一項目。如今富力賴數，被強行沒收土地，令一眾分析員大跌眼鏡，高盛即時發表報告，指富力失掉佛山地王后，明年底資產淨值將較原先估計下調一 成二，並拖低未來兩年的盈利。
○七年，富力開始頻頻東征西討搶地，除佛山之外，亦先後以天價橫掃了廣州及成都等多幅地皮。其中位於廣州市白雲區的地皮，以總代價一億八千萬元人民幣，亦即每平方米一萬八千七百元人民幣，冠絕同儕，遠較排第二位的地王貴一倍以上。
之不過，白雲地王跟佛山地王一樣，被富力買了之後一直閒置至今，記者親身直擊，發現該處連一塊富力的圍板也沒有，可見動工之日遙遙無期。
地王只屬虛火
這塊所謂地王，距離市中心約四十五分鐘車程，附近一帶儘是山地，環境僻靜，原本是廣州軍區幹部退休宿舍，住了一班老幹部，但大部分已人去樓空。
仍未遷出的李太，住在這裡超過十年，「呢度交通其實唔方便，不過我已經退休，冇乜地方去，所以唔緊要。」記者指她身處的土地，兩年前以高價賣給發展商，她一臉狐疑，「乜有咁貴咩？邊值咁多錢呀？」
廣州中原地產市場總監李粵湘估計，這塊地王若要發展成住宅，每平方米售價起碼逾三萬二千元人民幣才能平手，但她認為機會極微，「白雲區呢塊地皮的周邊配套 唔係咁好，當年賣到咁高價，大家都好意外。除非真係做到好高檔啦，否則冇可能賣到呢個價錢。雅居樂附近一個賣緊的洋房樓盤，名叫青花南湖，賣九千至一萬 蚊，仲送價值每平方米千五蚊的裝修。」
軍備競賽
由於土地成本太貴，結果「麵粉貴過麵包」，富力地產慘變「地蟹」。事實上，○七年全國樓市火旺，更是廣州土地交易的高峰期，萬科、保利、恆大和雅居樂等內 房商，紛紛進行軍備競賽，瘋狂以高價搶購地皮。李粵湘說：「好多發展商係上市公司，佢地增加土地儲備，未必想直接通過項目搵錢，反而想話俾股民知仲有好多 發展空間，以支持股價。」
不料其後宏調出台，導致樓價大插水，胡亂動工開發新盤並不划算；而且成交量縮減，令資金回籠速度放緩，內房商遂傾向保留較多流動資金，以守為攻。
廣州市政府於○七年合共出售了四十多塊住宅用地，其中有廿七塊因作價打破舊紀錄，故有「地王」之稱。但連計富力的地王之王在內，有廿塊至今仍然「種草」， 狀甚尷尬。例如雅居樂以四億九千萬元人民幣買入的海珠區地皮，雖然位處鬧市之中，惟每平方米成本價與附近的二手住宅價錢相若，硬要發展的話，隨時虧蝕，因 此暫時改作停車場之用。
以往發展商最愛耍拖字訣，等待樓市復甦才動工，惟這如意算盤近年已打不響，皆因根據內地法律，若土地閒置超過兩年仍未動工，政府有權沒收土地重新拍賣，並向發展商追收地價兩成費用作罰款。
部分內房商遂積極與當局「斡旋」，希望可和平退回土地，好處是毋須罰款，甚至取回訂金。恆大地產於廣州珠江新城附近的一塊地皮，○七年以高出底價八倍的四 十一億元人民幣投得，但最近卻成功退地。恆大地產主席許家印接受傳媒訪問時仍死撐，指退地是政府更改了土地規劃，因此不算違約。一名業內人士語帶雙關說： 「呢個係我哋聽到的官方原因，但真實原因係乜，就唔清楚啦！」
然而，安全還地的個案僅屬少數，廣州市上月開始嚴厲執行土地政策，表示準備清算八間違約拖數的內房商，最快下月便有具體行動。市場認為，富力買入的白雲區地王之王，很大機會是清算對象之一。記者於本週一向富力查證，惟對方以本月底公佈中期業績為由，拒絕作任何回應。
富力水浸眼眉
內房商以往大肆擴張，無非是背後有大水喉射住，中資銀行樂於借貸給發展商搶地，結果不單胡亂炒高麵粉價格，更令借貸比率偏高。一般地產股，負債比率以百分 之五十為健康水平，惟據去年富力的年報，其負債比率高達百分之一百二十，當中須一年內到期還款的銀行貸款，更高達九十五億元人民幣，惟富力手上現金只剩二 十億元人民幣，可見手頭甚緊。
內地樓價政策左右
金融海嘯後，不少地方政府放寬限制，甚至讓銀行提供利息優惠，成為物業成交的催化劑。但眼見內地樓市炒風厲害，中央又再出手降溫，其中深圳樓更計劃徵收類 似香港的差餉收費，又命令銀行嚴格緊縮放貸，令一眾內房商水喉頓失。市傳萬科等大型內房商，最近風聞中央政策有變，勒令銷售人員促銷貨尾單位，務求要錢唔 要貨。相反數月前李思廉仍表示無意減價促銷，對手上的樓盤惜貨如金。
面對缺水問題，富力主席李思廉只是希望回歸A股上市，並申請發行六十億元人民幣債券續命。去年底，在銀行信貸最差的時候，富力兩名老闆李思廉及張力，在一 個月之內，合共以一億八千萬元人民幣，向自己公司買了多幢位於廣州和北京的住宅物業，上市公告更擺明車馬，指收取的資金將用作營運用途，足見當時如何水 緊。
但事隔五個月，富力地產又以十億元天價投得北京廣渠門外一塊地皮，不惜工本的原因，是該地與旗下樓盤北京富力城鄰近。北京富力地產總經理張輝指該地有「很強的感情因素」，卻同時呼籲同業投地時要「多一點兒理性」。到底這幅新地王日後會否落得「種草」命運，還是未知之數。
2009-10-20 HKD
楊受成認購逾億 鄭裕彤出面支持 富豪拱照恆大地產
近期較受注目的新股恆大地產 (3333)昨日舉行的投資者推介會，可謂猛人雲集，多位城中知名富豪都身體力行，出錢又出面撐場，新世界發展(0017)主席鄭裕彤與華人置業 (0127)主席劉鑾雄，均以基礎投資者的身份入股。
消息人士指，亦有到場的英皇集團主席楊受成以私人名義認購逾億元，以及長實 (0001)主席李嘉誠則以長實名義入飛。
鄭裕彤在推介會後表明，自己鍾意買恆大，因為恆大銷售額大，且覺得其減價後很抵。
鄭裕彤在推介會後表明，自己鍾意買恆大，因為恆大銷售額大，且覺得其減價後很抵。難怪國際配售初步已經超額2倍。
恆大地產昨日舉行的投資者推介會，一如消息人士所指，有多名知名城中富豪到場，其中包括楊受成、劉鑾雄、鄭裕彤、渝港國際(0613)主席張松橋、人稱「殼王」的陳國強，及星島集團主席何柱國，都親身出席撐場。
英皇證券為副經辦人
楊受成在會前公開表示會認購恆大。消息人士透露，楊受成會以私人名義認購，涉資超過1億元，而英皇證券(0717)更為恆大是次上巿的副經辦人。可謂「出錢又出力」。另一接近承銷團的知情人士表示，恆大國際配售部份初步已經超額 2倍
長實代表執行董事葉德銓於會後表示，會認購恆大，惟未有透露是否代表長實認購。不過他指出，長實未有成為恆大的基礎投資者，主因基礎投資者有禁售期。另有 消息人士向本報透露，李嘉誠以長實名義認購恆大，惟未有透露具體金額。而據恆大地產的初步招股文件指出，公司引入了兩名基礎投資者，分別為鄭裕彤私人擁有 的周大褔集團及華人置業，將可能各自買入相等於5,000萬美元(約3.9億元)的股份，而有關股份有6個月禁售期。
該文件顯示，恆大計劃發行15.113億股，當中涉及9億股新股，而有6.113億股為舊股。與會者透露，每股招股範圍3至4元，集資45.34億至 60.45億元，以每手1,000股計算，入場費約4,040.36元。
主席笑言無落單後悔
與會人士引述主席許家印大幅下調集資額，是鑑於巿況，及受投行「劈價」影響，更打趣說，「無落單的人」為「後悔的人」；感到遺憾的人為「落單落得少的 人」；而「落單落得多的人」就是「有成就感的人」，而唯一「痛心的人」則是「自己」。笑言自己「抵買」，大手入飛者眼光獨到。新報記者何承聲報導