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連環沒收地皮富力大鑊

2009-8-13 Next Magazine

被譽為「廣東五虎」之一的富力地產,過去搶購地皮異常勇猛,但風光背後原來另有文章。上週內地踢爆富力兩年前高價投得佛山一塊地王后,遲遲沒有找數,結果遭當地政府殺訂兼沒收土地,富力股價即日下跌半成。

無獨有偶,廣州市最近有八家內房商因同樣理由而被清算,市傳富力亦榜上有名。如此連環沒收地皮,除損失土地儲備外,按例更要被政府徵收地價兩成作罰款,令債台高築的富力更加大鑊。

上月被佛山市政府沒收的土地,是富力於○七年九月,以四十七億元人民幣擊敗其他發展商的戰利品。根據合同,富力須於一年內繳清尾數,但據悉除付了訂金二千 四百萬元人民幣外,至今富力只「交了一點點」。而且兩年以來,整塊土地原封不動,現已長滿雜草和矮樹,絲毫未見有動工跡象。

富力原定將這地皮發展為中高檔住宅及商廈,是進軍佛山的第一擊;由於這地皮面積龐大,佔富力全國土地儲備一成,若以規模計,更是富力除天津項目以外,交易 金額最高的單一項目。如今富力賴數,被強行沒收土地,令一眾分析員大跌眼鏡,高盛即時發表報告,指富力失掉佛山地王后,明年底資產淨值將較原先估計下調一 成二,並拖低未來兩年的盈利。

○七年,富力開始頻頻東征西討搶地,除佛山之外,亦先後以天價橫掃了廣州及成都等多幅地皮。其中位於廣州市白雲區的地皮,以總代價一億八千萬元人民幣,亦即每平方米一萬八千七百元人民幣,冠絕同儕,遠較排第二位的地王貴一倍以上。

之不過,白雲地王跟佛山地王一樣,被富力買了之後一直閒置至今,記者親身直擊,發現該處連一塊富力的圍板也沒有,可見動工之日遙遙無期。

地王只屬虛火

這塊所謂地王,距離市中心約四十五分鐘車程,附近一帶儘是山地,環境僻靜,原本是廣州軍區幹部退休宿舍,住了一班老幹部,但大部分已人去樓空。

仍未遷出的李太,住在這裡超過十年,「呢度交通其實唔方便,不過我已經退休,冇乜地方去,所以唔緊要。」記者指她身處的土地,兩年前以高價賣給發展商,她一臉狐疑,「乜有咁貴咩?邊值咁多錢呀?」

廣州中原地產市場總監李粵湘估計,這塊地王若要發展成住宅,每平方米售價起碼逾三萬二千元人民幣才能平手,但她認為機會極微,「白雲區呢塊地皮的周邊配套 唔係咁好,當年賣到咁高價,大家都好意外。除非真係做到好高檔啦,否則冇可能賣到呢個價錢。雅居樂附近一個賣緊的洋房樓盤,名叫青花南湖,賣九千至一萬 蚊,仲送價值每平方米千五蚊的裝修。」

軍備競賽

由於土地成本太貴,結果「麵粉貴過麵包」,富力地產慘變「地蟹」。事實上,○七年全國樓市火旺,更是廣州土地交易的高峰期,萬科、保利、恆大和雅居樂等內 房商,紛紛進行軍備競賽,瘋狂以高價搶購地皮。李粵湘說:「好多發展商係上市公司,佢地增加土地儲備,未必想直接通過項目搵錢,反而想話俾股民知仲有好多 發展空間,以支持股價。」

不料其後宏調出台,導致樓價大插水,胡亂動工開發新盤並不划算;而且成交量縮減,令資金回籠速度放緩,內房商遂傾向保留較多流動資金,以守為攻。

廣州市政府於○七年合共出售了四十多塊住宅用地,其中有廿七塊因作價打破舊紀錄,故有「地王」之稱。但連計富力的地王之王在內,有廿塊至今仍然「種草」, 狀甚尷尬。例如雅居樂以四億九千萬元人民幣買入的海珠區地皮,雖然位處鬧市之中,惟每平方米成本價與附近的二手住宅價錢相若,硬要發展的話,隨時虧蝕,因 此暫時改作停車場之用。

以往發展商最愛耍拖字訣,等待樓市復甦才動工,惟這如意算盤近年已打不響,皆因根據內地法律,若土地閒置超過兩年仍未動工,政府有權沒收土地重新拍賣,並向發展商追收地價兩成費用作罰款。

部分內房商遂積極與當局「斡旋」,希望可和平退回土地,好處是毋須罰款,甚至取回訂金。恆大地產於廣州珠江新城附近的一塊地皮,○七年以高出底價八倍的四 十一億元人民幣投得,但最近卻成功退地。恆大地產主席許家印接受傳媒訪問時仍死撐,指退地是政府更改了土地規劃,因此不算違約。一名業內人士語帶雙關說: 「呢個係我哋聽到的官方原因,但真實原因係乜,就唔清楚啦!」

然而,安全還地的個案僅屬少數,廣州市上月開始嚴厲執行土地政策,表示準備清算八間違約拖數的內房商,最快下月便有具體行動。市場認為,富力買入的白雲區地王之王,很大機會是清算對象之一。記者於本週一向富力查證,惟對方以本月底公佈中期業績為由,拒絕作任何回應。

富力水浸眼眉

內房商以往大肆擴張,無非是背後有大水喉射住,中資銀行樂於借貸給發展商搶地,結果不單胡亂炒高麵粉價格,更令借貸比率偏高。一般地產股,負債比率以百分 之五十為健康水平,惟據去年富力的年報,其負債比率高達百分之一百二十,當中須一年內到期還款的銀行貸款,更高達九十五億元人民幣,惟富力手上現金只剩二 十億元人民幣,可見手頭甚緊。

內地樓價政策左右

金融海嘯後,不少地方政府放寬限制,甚至讓銀行提供利息優惠,成為物業成交的催化劑。但眼見內地樓市炒風厲害,中央又再出手降溫,其中深圳樓更計劃徵收類 似香港的差餉收費,又命令銀行嚴格緊縮放貸,令一眾內房商水喉頓失。市傳萬科等大型內房商,最近風聞中央政策有變,勒令銷售人員促銷貨尾單位,務求要錢唔 要貨。相反數月前李思廉仍表示無意減價促銷,對手上的樓盤惜貨如金。

面對缺水問題,富力主席李思廉只是希望回歸A股上市,並申請發行六十億元人民幣債券續命。去年底,在銀行信貸最差的時候,富力兩名老闆李思廉及張力,在一 個月之內,合共以一億八千萬元人民幣,向自己公司買了多幢位於廣州和北京的住宅物業,上市公告更擺明車馬,指收取的資金將用作營運用途,足見當時如何水 緊。

但事隔五個月,富力地產又以十億元天價投得北京廣渠門外一塊地皮,不惜工本的原因,是該地與旗下樓盤北京富力城鄰近。北京富力地產總經理張輝指該地有「很強的感情因素」,卻同時呼籲同業投地時要「多一點兒理性」。到底這幅新地王日後會否落得「種草」命運,還是未知之數。

2009-10-20 HKD
楊受成認購逾億 鄭裕彤出面支持 富豪拱照恆大地產

近期較受注目的新股恆大地產 (3333)昨日舉行的投資者推介會,可謂猛人雲集,多位城中知名富豪都身體力行,出錢又出面撐場,新世界發展(0017)主席鄭裕彤與華人置業 (0127)主席劉鑾雄,均以基礎投資者的身份入股。

消息人士指,亦有到場的英皇集團主席楊受成以私人名義認購逾億元,以及長實 (0001)主席李嘉誠則以長實名義入飛。

鄭裕彤在推介會後表明,自己鍾意買恆大,因為恆大銷售額大,且覺得其減價後很抵。

鄭裕彤在推介會後表明,自己鍾意買恆大,因為恆大銷售額大,且覺得其減價後很抵。難怪國際配售初步已經超額2倍。

恆大地產昨日舉行的投資者推介會,一如消息人士所指,有多名知名城中富豪到場,其中包括楊受成、劉鑾雄、鄭裕彤、渝港國際(0613)主席張松橋、人稱「殼王」的陳國強,及星島集團主席何柱國,都親身出席撐場。

英皇證券為副經辦人

楊受成在會前公開表示會認購恆大。消息人士透露,楊受成會以私人名義認購,涉資超過1億元,而英皇證券(0717)更為恆大是次上巿的副經辦人。可謂「出錢又出力」。另一接近承銷團的知情人士表示,恆大國際配售部份初步已經超額 2倍

長實代表執行董事葉德銓於會後表示,會認購恆大,惟未有透露是否代表長實認購。不過他指出,長實未有成為恆大的基礎投資者,主因基礎投資者有禁售期。另有 消息人士向本報透露,李嘉誠以長實名義認購恆大,惟未有透露具體金額。而據恆大地產的初步招股文件指出,公司引入了兩名基礎投資者,分別為鄭裕彤私人擁有 的周大褔集團及華人置業,將可能各自買入相等於5,000萬美元(約3.9億元)的股份,而有關股份有6個月禁售期。

該文件顯示,恆大計劃發行15.113億股,當中涉及9億股新股,而有6.113億股為舊股。與會者透露,每股招股範圍3至4元,集資45.34億至 60.45億元,以每手1,000股計算,入場費約4,040.36元。

主席笑言無落單後悔

與會人士引述主席許家印大幅下調集資額,是鑑於巿況,及受投行「劈價」影響,更打趣說,「無落單的人」為「後悔的人」;感到遺憾的人為「落單落得少的 人」;而「落單落得多的人」就是「有成就感的人」,而唯一「痛心的人」則是「自己」。笑言自己「抵買」,大手入飛者眼光獨到。新報記者何承聲報導

連環 沒收 地皮 力大
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