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28 Feb 17 - 新鴻基地產(0016) 中期業績

新地（0016）2015年投得西鐵元朗站上蓋項目，項目預計於2022年落成。 由於項目基座設商場部份，將來亦連貫新元朗中心、多個YOHO項目的大型商場，這些住宅項目均由新地發展，將包圍元朗站，勢可發揮協同效應。 新元朗中心周圍完全變了樣，難怪新地（0016）被視為新界西北大地主！



本港地產股數量不少，但是企業管治質素良莠不齊，投資者入市，宜選大股東背景雄厚且派息慷慨者。 四大地產商中，恒基地產（0012）近年像中華煤氣每年10股送1股，新鴻基地產（0016）派息有上升趨勢，新世界發展（0017）每3、4年供股一次，長實地產（1113）在去年資產重組完成。

■　 11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績
■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績
■　 22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

地產股	企業
發展商	恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、 長實(1113)、 信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等
收租股	恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、 合和(0054)、 太古(1972) 等

根據近年的業績，新地（0016）物業租賃業績佔淨收益的6成。 四大地產發展商之中，新地（0016）租賃業務佔淨收益比重最高，表示理論上每年的盈利比較平穩。

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	1,866億元	物業銷售佔淨收益1成， 物業租賃佔7成半， 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2	恒基地產（0012）	1,640億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半
3	新鴻基地產（0016）	3,286億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	984億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	846億元	物業銷售佔淨收益4成半， 物業租賃佔4成， 酒店經營、物業管理佔1成半
6	恒隆地產（0101）	881億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半
7	長實地產（1113）	2,006億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
8	太古地產（1972）	1,366億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半

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新鴻基地產（0016）

新鴻基地產（0016） 的核心業務為發展物業供銷售和投資，亦經營多項地產相關業務，包括酒店、物業管理、建築、保險及按揭服務。 另外，集團亦有投資電訊、資訊科技、基建及其他業務。 集團亦持有多間上市公司之股份權益，如數碼通電訊（0315）、載通（0062）、新意網（8008）及永泰地產（0369）等。

集團是香港擁有最多土地儲備的公司之一，截至2015年12月，所佔總樓面面積達5,220萬平方呎，包括發展中物業2,340萬平方呎，已落成投資物業2,880萬平方呎，新界農地逾3,000萬平方呎(以地盤面積計)，主要位於鐵路沿線，其中大部分現正處於更改土地用途的不同階段。

郭炳湘2014年辭任非執行董事，郭炳江因許仕仁貪案案被判監5年，郭炳聯為主席兼董事總經理。 郭氏三兄弟共有八名子女，四子四女。 郭氏第三代四位男孫均在新地工作，郭基煇（郭炳江兒子）和郭基泓（郭炳聯兒子）現為執行董事。







新鴻基地產（0016） 中期業績

新鴻基地產(00016) 2月公布截至2016年12月底止中期業績，撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢利為146.08億元，按年升57.1%，每股基礎盈利為5.05元。

純利206.59億元，按年升40.3%；每股盈利7.14元；派中期息1.1元，按年增4.8%。

期內，營業額463.43億元，按年升32.78%；毛利200.97億元，按年升48.1%。 期內，物業銷售收益為261.47億元，來自物業銷售的溢利為83.45億元，按年大增2.4倍。

合約銷售總額達286億元，較去年同期的62.44億元大增逾3倍，主要來自元朗「Grand YOHO」第一期和「Park YOHO」第一期、筲箕灣形薈及將軍澳南的海天晉。至於內地錄得的合約銷售額逾50億元人民幣。

總租金收入按年上升4%，至108.03億元；淨租金收入亦升4%至82.7億元。

截至12月底，集團在香港的土地儲備總樓面面積為4,930萬平方呎，其中2,940萬平方呎是是已落成投資物業，1,990萬平方呎是發展中物業。此外，按地盤面積計算，集團持有逾3,000萬平方呎農地，大部分位於新界現有或計劃興建的鐵路沿線，並處於更改土地用途的不同階段。




發展 及 2017年目標

新地（0016）表示，未來10個月在香港推出的主要住宅項目將包括港鐵南昌站「匯璽」、北角「海璇」、屯門「珀御」、元朗「Park YOHO」系列的第2A期、半山區巴丙頓山、馬鞍山優質住宅項目、九肚山雲端，以及將軍澳日出康城第四期發展項目中的第一期。

內地方面，主要推售項目包括上海陸家嘴濱江凱旋門第二期的高級住宅和格調尊貴的洋房，以及東莞瓏匯及成都環貿廣場住宅單位的新期數。

集團擁有充足的發展中土地儲備，在未來數年，每年在香港落成的可供出售住宅樓面將超過300萬平方呎。集團亦正物色增添土地的機會，特別是香港的地皮，並透過不同方式包括更改農地用途添置土地。此舉有助集團在中長期維持住宅落成量在高水平，令物業銷售這項核心業務持續增長。

另外，集團在香港和內地多個主要的新投資物業預計於未來五至六年落成，所佔總樓面面積約1500萬平方呎，以樓面面積計算，大概相當於集團現有投資物業組合的35%。

元朗「形點」商場的擴展部分預計在今年稍後開業，而北角海旁的「北角匯」及港鐵南昌站的優質商場計劃明年起相繼開幕。

內地方面，上海大型綜合項目徐家匯國貿中心預計在2023年底前分階段完工，而南京國金中心亦會分期落成，預期集團在這段期間落成的項目將顯著提高其市場領導地位和整體租金收入。



土地儲備

集團在香港的土地儲備所佔總樓面面積達4930萬平方呎，包括1990萬平方呎發展中住宅物業，以及2940平方呎已落成投資物業。 此外，按地盤面積計算，集團在新界持有超過3000萬平方呎農地，這批農地處於更改土地用途的不同階段，大部分位於現有或計劃興建的鐵路沿線。

按所佔樓面面積計算，集團在內地的土地儲備為6560平方呎，已落成投資物業佔1240萬平方呎，其中約80%位於一線城市如上海、北京和廣州。 此外，集團持有5320萬平方呎發展中物業，其中逾60%用作興建高級住宅或服務式公寓，其餘將發展商場、寫字樓和酒店。

財務管理

於2016年12月31日的負債比率（按淨債項相對公司股東資金比例來計算）為8.8% （2016年6月30日為10.8%）。




短評

新地（0016）一向財政管理政策保守，負債比率偏低，即使集團全無發展物業盈利，其他業務的盈利仍然可以支撐其每股派息。 10多年來，即使經歷沙士及金融海嘯，新地派息均逐步增加。 新地（0016）持有的香港、上海及北京IFC、ICC，以及香港沙田新城市廣場、觀塘APM、Yoho Mall等優質物業，租金收入穩定。 集團今個財政年度的股息將會增加，將會對公司的股價帶來正面的影響。

策略方面，新地（0016）早年於香港發跡初期的屯地策略，可以說是農村包圍城市，在九龍及新界吸納工廈、農地或競投政府拍賣具交通樞紐功能的發展項目，待時機成熟的時候，便將有關項目發展成大型物業發展項目。近年最成功的例子則是元朗的Yoho Town，以及官塘創紀之城寫字樓及APM商場項目。 另一方面，集團購買優質地段的物業，作為長線收租用途，例子包括香港站IFC、九龍站ICC以及上海及北京IFC項目等。 新地（0016）在國內的投資，可以說是穩陣派，在國內投地相當揀擇，主要物業投資集中於上海、北京和廣州一線城市。

■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績




每股資產淨值，每股溢利，派息

如果不包括投資物業之公平價值變動，只看基礎溢利，新地（0016）近年每年平均盈利為8元左右。

包括投資物業之公平價值的增加，新地(00016) 近年的每股股東權益每年平均增加9元左右（8元至11元左右，取決於多少年做平均），加上派息3.85元，股東每股收益每年平均12元以上。 用現價相除，9.5倍左右。 減去部份水份（如果有），10.5倍左右。 換句話說，113.5元買入，10至11年左右回本。 新地（0016）現價市盈率10.0倍，10.0倍這個數字亦反映了近年的「平均市盈率」。

純粹看這個「平均市盈率」，未計算逐步的增長，估值已經頗吸引 （現價當然沒有筆者去年6月出文時，8.4倍那麼吸引，但是仍然吸引呀！ ） 如果看市帳率，現價0.70倍，預期市帳率0.68倍，現價仍然遠低於平均數。

年度	每股資產淨值 (港元)	派息 (上半年)	派息 (全年)
2007-08年	86.69元	0.85元	2.50元
2008-09年	95.36元	0.85元	2.50元
2009-10年	102.42元	0.85元	2.70元
2010-11年	119.44元	0.95元	3.35元
2011-12年	132.49元	0.95元	3.35元
2012-13年	144.48元	0.95元	3.35元
2013-14年	151.21元	0.95元	3.35元
2014-15年	156.82元	0.95元	3.35元
2015-16年	161.90元	1.05元	3.85元
2016-17年	164.70元 (上半年)	1.10元	--

市帳率，息率

新地（0016）現價113.50元，市帳率0.70倍，息率3.4厘。

2016-17年度全年派息估計為4.0元左右，預期市帳率0.68倍，預期息率3.5厘。





股價走勢

1年圖：



3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有地產股。



參考:

1. 新鴻基地產 16 業績

http://www.shkp.com/html/results_announcement/interim2017/presentation.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0228/LTN20170228289_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/1005/LTN20161005471_C.pdf
http://www.shkp.com.hk/html/results_announcement/interim2016/presentation.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0323/LTN20160323230_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0323/LTN20160323228_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0226/LTN20160226211_C.pdf
http://www.shkp.com.hk/html/results_announcement/annual2015/presentation.pdf

2. 新鴻基地產 16
http://www.shkp.com/zh-HK

3. 股壇老兵鍾記 用DDM評估新鴻基地產的內在價值（四）
http://bennychungwai.blogspot.com/2017/01/ddm.html

4. 股壇老兵鍾記 新鴻基地產估值偏低（三）
http://bennychungwai.blogspot.com/2015/09/blog-post_15.html

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