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2016年賣地年報：供應減少價格反彈

2016年我國房地產銷售面積突破15億平方米，創下歷史新高，不過同期房地產用地供應卻創下了近八年來最低點。這一高一低將直接影響未來的新增房源供應。

國土資源部(下稱“國土部”)13日發布的數據顯示，2016年，全國房地產用地為10.75萬公頃，同比下降10.3%，其總量大約相當於2013年的一半。

2013年後供地量逐年下降

官方數據顯示，2009年至2015年的全國房地產用地供應量分別為10.91萬公頃、15.42萬公頃、16.91萬公頃、16.56萬公頃、20.32萬公頃、15.1萬公頃、12.0萬公頃，2013年為8年來最高峰，之後開始逐年減少，2016年減少為10.75萬公頃。

由於近年房價漲多跌少，房地產用地供應作為影響房源供應的主要因素，一直為外界關註。一旦土地供應減少，憂慮未來房源供應減少的觀點就會增多。

加上2016年房地產銷售火爆，更進一步降低了樓市庫存量。

數據顯示，2016年全國商品房銷售面積157349萬平方米，比2015年增長22.5%，創下歷史新高。我國商品房銷售面積在2010年首次突破10億平方米大關，到2013年時突破13億平方米高點後，2014年、2015年有所下滑。因此2016年的15.73億平方米，是連續突破14億、15億平方米整數大關。

按照官方統計，房地產用地包括商服用地和住房用地。房地產用地供應量創新低，與普通民眾關系更密切的住房用地情況如何？

根據近幾年數據分析，住房用地供應量一般占房地產用地供應量的七成左右。如2012年和2013年的全國房地產用地供應分別為16.56萬公頃、20.32萬公頃，其中住房用地供應分別為11.47萬公頃、13.81萬公頃，占比為69%和68%，

截至目前，國土部尚未對外發布2016年全國住房用地供應情況。若以七成的占比來粗略計算，我國2016年住房用地供應量大約在7.5萬公頃。

房地產開發具有周期性，由土地成交到開發完成一般需要兩三年的時間，從土地供應到房源供應的過程中還有諸多因素需要考慮，比如樓市交易的火爆或者低迷會直接影響開發商的開發速度。

而房源供應是否充足、房價是否會上漲，除了土地供應量因素外，還需要考慮城市間的差異性、開發商的開工和推盤意願以及宏觀經濟政策等因素來確定。

從目前官方的一些表態來看，2017年全國房地產用地供應並沒有大幅增加的可能性。

國土部在上月舉行的全國國土資源工作會議上透露，今年將彈性增減土地供應，合理調整用地結構。

國土部部長姜大明表示，對保障性住房用地實施應保盡保，對商品房根據供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類管理制度。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例；對去庫存壓力大的特別是三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

賣地收入出現反彈

在歷經2015年的短暫下降後，我國土地出讓收入再度回升。

國土部13日發布的數據顯示，2016年全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%；合同成交價款3.56萬億元，同比增長19.3%。

國土部專家表示，2016年建設用地供應總量略有減少，其中存量建設用地供應超六成，已成為土地供應的主要來源；要優化供地政策確保各類用地，助力經濟穩增長；土地出讓東部地區出讓價款增幅大。

財政部1月23日發布的“2016年財政收支情況”顯示，2016年1~12月累計，全國國有土地使用權出讓收入37457億元，同比增長15.1%。

國土部與財政部之間的土地出讓收入統計相差約1800億元，這主要是因為統計口徑不同造成。國土部門的數據是根據全國土地出讓合同進行匯總得出，即土地合同上約定了多少錢，就最終統計多少。而財政部門的數據為年度入賬數據，因為一些地方政府在出讓土地時會跟開發企業約定，在一定期限內付清全部土地價款，在財政部門進行年度匯總時，可能有一部分土地價款尚未完全繳清。

在土地出讓面積下降的情況下，土地出讓合同價款卻增加了近兩成，這說明2016年的土地價格有了較大幅度上漲。

官方監測數據也證明了這一趨勢。在主要監測城市地價情況方面，去年第四季度末，全國105個主要監測城市的綜合、商業、住宅、工業地價均出現不同幅度的上漲，其中價格同比增長率分別為5.31%、3.09%、7.91%和2.84%。

國土部專家指出，全國主要監測城市綜合地價環比、同比均持續處於低速溫和上行區間；住宅地價環比、同比增速持續擴大，既反映了“去庫存”政策效果顯現，房地產市場回暖，同時也提示了局部市場可能出現過熱的跡象。

國土部《2016年第四季度全國主要城市地價監測報告》顯示，一線城市和部分熱點城市的住宅地價仍處於高速增長態勢，而大部分三線城市的住宅地價處於溫和上行態勢，市場分化顯著。

數據顯示，2016年第四季度，住宅地價同比上漲的城市92個，較上一季度增加7個；增速超過7.0%的城市34個，較上一季度增加10個。其中地價增速超過20%的有北京、上海、廈門、南京、合肥，超過10%的則包括天津、青島、鄭州、杭州、福州等22個城市。