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銀泰系減重向輕

銀泰系一口氣出售了8個項目。

日前,雲南城投(600239.SH)宣布,擬以不高於經雲南省國資委備案的評估值作為交易價格,收購中國銀泰、北京銀泰、寧波銀泰及寧波金潤分別持有的天津銀潤100%股權、蒼南銀泰70%的股權、杭州海威房地產70%的股權、平陽銀泰70%的股權、杭州理想銀泰購物中心50%的股權、奉化銀泰19%的股權、成都銀城19%的股權、寧波經開區泰悅置業19%的股權。

《第一財經日報》記者11月3日采訪獲悉,這幾年雲南城投一直在“買買買”,用以開發全國範圍的商業地產和旅遊地產等項目。作為銀泰系而言,其此前就有過要輕資產化發展的想法,此番出售部分物業後,更有利於銀泰系專註於管理業務。不過也有業內觀點指出,此次銀泰系出售的八個項目並非其麾下特別優質的物業,銀泰相當於“減負”了,而雲南城投則以劃算的價格獲得全國開發項目的商機。

銀泰系的輕資產化

中國銀泰董事長沈國軍曾經向《第一財經日報》記者表示,隨著實體零售業壓力越來越大,銀泰系必須變革。

以銀泰百貨起家的銀泰系經過多年的自身發展和並購,在百貨零售、商業地產方面都有諸多項目,不過在零售業大勢走低之下,沈國軍也發現問題,因此其提出要轉型,包括加強與電商的O2O合作,加強自身的商業專業管理等。

“其實輕資產化還是重資產化都是相對而言的,銀泰系麾下有一些表現不錯的地產項目,這些項目當然是保留重資產方式運作的。但在其地產板塊也有一些表現並不十分優秀的項目,這麽這些項目就應該以輕資產方式處理,銀泰可以保留管理權,但沒有必要長期持有這類物業。”資深零售業專家丁浩洲指出,銀泰系輕資產化這類項目後,可以回籠資金,投入到O2O項目,尤其是可以加大和阿里巴巴的合作。

作為銀泰集團布局重鎮的杭州,僅有杭州海威銀泰國際和杭州臨平理想銀泰城被出售,而杭州銀泰城、湖濱銀泰in77等並未被出售。換言之,銀泰系其實保留了其擬重點打造的被看好的優質商業項目,只是將一些非重點物業進行了出售,屬於有選擇性的“輕資產化”,其自身還是掌控了優質資源。

相對於對物業的持有,銀泰系如今更看重的是與電商的合作。

此前,阿里巴巴以53.7億港元對銀泰商業進行戰略投資。雙方將整合優勢資源,構造一套打通線上線下的未來商業基礎設施體系。

沈國軍曾對《第一財經日報》記者透露,阿里有數億客源,這是實體零售業者無法想象的。但實體業者也不必輕視自己,銀泰有的是線下資源,比如有1000萬個SKU(貨存單品管理)、2000多個合作夥伴,這些都是電商缺乏且需要的。因此在阿里投資銀泰商業後,雙方會加強在數據和後臺方面的共享和整合。

雲南城投的買買買

此次收購完成後,雲南城投將新增8個地產開發項目,計劃將對收購的部分地產開發項目進行後續投資。

談及本次收購目的,雲南城投表示,這些項目主要位於成都、杭州、寧波和溫州等經濟較發達地區,符合該公司區域戰略定位和主營業務需求,優化了公司項目地域布局。同時,其依托“銀泰”商業品牌及商業運營團隊,可完善該公司商業運營能力。除杭州理想銀泰購物中心外,天津銀潤、蒼南銀泰、杭州海威房地產、平陽銀泰、奉化銀泰、成都銀城、寧波經開區泰悅置業均納入該公司合並報表範圍。

雲南城投這幾年的資本動作頗為頻繁。此前雲南城投與平安銀行簽署了總額500億元的全面戰略合作協議,平安銀行將依托平安集團的綜合金融優勢,與雲南城投集團在股權投融資、債權投融資、投資銀行業務、信托融資、資產管理、保險服務、年金服務以及資金結算等領域加強戰略合作。

此次收購的項目涉及城市綜合體、酒店、辦公樓、公寓和住宅等業態。《第一財經日報》記者采訪雲南城投方面獲悉,其對於商業綜合體、旅遊地產等方面都頗有興趣,其曾經還押寶51億元旅遊地產項目。

2015年年報顯示,雲南城投資產452億元,營業收入40億元,利潤總額3.5億元,根據戰略規劃,雲南城投欲在“十三五”期間,按照旅遊地產與住宅地產、養老地產聯動發展的經營模式,並確立了成為中國健康休閑地產引領者的目標願景。

本次收購除了有利於雲南城投的全國商業項目開發布局之外,業界認為,還有利於其整體評估增值。目前,雲南城投已聘請信永中和及上海東洲資產評估有限公司對上述8家標的公司進行了審計、評估。上述8家標的公司經評估的資產總額達145.81億元,凈資產為12.26億元,經評估凈資產為22.42億元,總體增值率為82.86%。

“不論是旅遊地產還是商業地產,都不是這麽容易運作的,投資者可以收購,但是否成功還要看具體的運作。旅遊、養老休閑和零售的經營非常細化和具有專業度,雲南城投需要考慮‘買買買’之後的運營風險。”勁旅咨詢首席分析師魏長仁認為。

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