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0237.HK 安全貨倉 PARTIPRAL 派得好

http://partipral-hk.blogspot.com/2011/01/0237hk.html

安全貨倉係早個幾禮拜睇52週新高股發現的, 上市接近40年既老公司, 差小小俾佢個名呃左, 其實佢唔係物流股, 可能以前係, 但近年公司已經慢慢轉營主力投資物業收租, 依家公司既性質反而係近似REITS, 所以研究此股時應該著重於公司所擁既物業質素同埋租金收入既穩定性.

先回顧下近年物業收租部份既業績情況:

	固定資產	收入	盈利	管理費	回報率	現金流
2006	1,065,408.00	51,816.00	43,667.00	8,149.00	4.10%	45,759.00
2007	1,205,676.00	58,540.00	49,333.00	9,207.00	4.09%	60,052.00
2008	1,382,214.00	66,981.00	56,897.00	10,084.00	4.12%	85,891.00
2009	1,152,099.00	82,718.00	71,499.00	11,219.00	6.21%	72,151.00
2010	1,387,680.00	76,227.00	63,424.00	12,803.00	4.57%	71,362.00

*現金流做過小小調整, 扣除番公司炒股筆數

由於安全貨倉既物業以寫字樓同貨倉為主, 而佢並唔係打正旗號上市既 REITS, 所以如果佢唔講都好難得知佢整體物業既出租率. 單從以上數字黎睇, 安全貨倉旗下既物業整體租金回報率都不算太失禮, 起碼都維持到響4%以上而且有頗穩定既增長, 作為租金收入主要來源既振萬廣場落成於1996年, 寫字樓來講樓齡14年都算幾新淨, 雖然管理層預言將來租金同出租率會隨住東九龍更多租盤湧現而受壓, 但我覺得呢個影響唔會好長遠, 起碼香港過往咁多年整體寫字樓租金都係向上居多.

持續既租金收入過去能夠為安全貨倉帶黎穩定既現金流, 將來亦都會, 所以安全貨倉既派息能力係可一路維持的, 表面派息率奇低, 過往幾年最多都係得兩成, 但因為盈利滲左大量物業公平值增加減少, 所以實際派息率都有五成以上, 雖然我唔明佢保留盈利來做乜?

值得一讚既係安全貨倉近年一直都處於零債項狀態, 更加無股本融資既需要, 而且現金亦連年增加, 財政係穩健既. 雖然公司有炒股分部, 但金融海嘯帳面都係帳蝕兩千萬唔夠令我相信佢既投資項目都係傾向穩陣果類, 問題應該不大.

現價$6.05, P/B 0.54 往績股息率 4.8%, 股價同資產淨值折讓奇大既主因係公司有太多貨倉, 如果將來公司能夠將部份貨倉轉為住宅用途, 可以有助收窄股價同淨值既差距, 下年年報值得留意下進展如何.

現價息率唔及REITS吸引, 物業出租情況透明度亦較REITS低, 唯一比REITS好既係0負債同埋可以搏下佢成功將貨倉改用途, 咁股價就可能會大升, 但由於此股街貨得22%, 如果買既話就肯定有排都賣唔出一定要長渣了.