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同業代付放表外 - 信報九月十九日 (完整版)



.......版面有限,又要賣廣告,信報老编删了大段,原文在此........


看財務公司的電視廣告,情義兄弟氣杖義相助,高挑美媚善解人意,為小民清還卡數,形象討好。但無論你是以信用卡簽賬消費,還是找財務公司代找卡數,都是借貸行為。如有個人資產負債表,就是要在表上,記下你欠下銀行或財務公司的借款數字。不為自己的借貸好好作記錄,表上無字心中無數但數還在,自欺欺人而已。

表外表內,還是放在竹籠內好呢?
原來內地銀行在貿易融資下有所謂同業代付,是銀行同業間的借貸行為,但就一路都不記在表上,會計術語謂之放在表外。管他甚麼表外,目的是把數字人為壓抵而已!而此等表外借貸據內地券商估計,有1萬億到2萬億,甚至3萬億,佔國內融資市場的份額可不少也!今年初,中國銀監會就出了一份意見徵求稿,要求銀行撥亂反正,把此等借貸放回表內。但利字當頭,無人理會。直到上月20日,銀監再按奈不住,正式出台管理辦法,要所有銀行在本年底前,按國際會計慣例把此等業務全部入賬!但這會一下子把國內1萬多二萬億的銀行信貸砍掉!對內銀盈利,國內總信貸規模和經濟的負面影響可謂不小,此話怎說呢?

藉此降低貸存比率

先看何謂同業代付吧。簡單來說,就是銀行為自己所開出的貿易信用證,在承諾到期付款之日,找來另一家銀行代他向信用證持有人付出貿易貨款。法理上來說,是內銀貸出一筆貿易融資給信用證申請人即買家,用來支付到期要付的貨款。而資金就來自另一銀行的同業貸款,並由該行代為付給貨品賣家。同業代付多在有外匯管制的國家盛行。以中國為例,銀行或企業要買賣或借入外匯,一定要在國際貿易中即經常賬下才可。國內外匯供應一路集中在中行,利率和供應量也因管制和壟斷而跟國際市場不接軌。內銀和企業就利信用證,向海外銀行以同業代付形式在國際市場貸入美元,供應量既多,利率匯率按真正市場力量來決定,更公平也!再者,美元利率比人民幣低得多,前幾年大家又看人民幣升值,短美元實為穩賺的套利行為。

人民幣跨境貿易結算開通後,也令代付業務大幅增長。原因何在呢?國內早在07年把三個月以上的對外外幣信用證或同業代付納入短期外債指標管理。所謂外債指標,是外管局為內銀定下的外債上限或額度。銀行若以代付形式貸入美元,最長也只可是三個月,否則,就會用去和佔用了他的外債指標。外管局的目的,就是要削內銀舉外債之能力,壓下當時外匯儲備的增長。09年人民幣跨境貿易結算開通後,內銀可開出人民幣信用證到海外,人民幣是主權貨幣而非外幣,就不用受外管局三個月期限的限制了。內銀由此就可要求海外銀行為他們代付到期的人民幣信用證,而融資期限也就可由本來三個月,大幅延長至經常賬極限的365天。這就正好讓內銀繞過和規避外債指標,讓企業到香港享受較低的人民幣借貸利率!

外債指標是規避了,但還有銀監會的貸款存款比率指標要解決。國內銀行此幾年的平均貸存比率達6070%,銀監設下的最高比率為75%,即業務增長空間不多了。如能把部份貸款利用各項會記手法放在表外,不當為貸款,就可降低貸存比率,那就法規照樣避,生意繼續做了。但明明是貸款,如何可以一路都不放在表內呢?筆者也木宰羊,只知有不少內銀曾按國際核數師建議,要求海外代付行在貸款文件中加入該代付款是國內進口商客戶直接要求代為支付的貨款。即借款人由內銀變內企,內銀身份就變得如同擔保者。但代付業務的精髓就是以銀行同業借貸形式來代替一般客戶貸款,省卻代付行在信審上的要求,時間和降低風險成本。試想海外銀行如真要對內地客戶逐個審批,又要開戶,這樣時間要多久?業務又能做得多少?最後當然沒有海外銀行配合。怪不得銀監不得不出手,內銀把代付變為表外業務,根本是亂來也!

把表外客戶債務從表外放會回表內,估記會把內銀的貸存比一下子提高23個百分點!再看今年7月和8月的新增銀行貸款分別為5400多億和7000多億,如銀行真要停掉共2萬多億的代付業務,對市場上銀根和內銀業務的負面影響就可想而知。加上國內利率管制逐步開放,銀行利差一路收窄,內銀業績和股價大家也不能看好了。

企業藉利差套戥獲利

看到這裡,大家可能會問銀監的新措施豈非跟中央和人行要保住經濟增長和放鬆銀根的政策大打對台。但銀監擇善固執,這才令人敬重!其實同業代付都只是內銀用來避規各種監管條例的手段,也讓企業利用境內外的匯價和利率的差價作套戥賺取利潤,再告訴大家國內代付業務一點基本的操作吧。內企先把本來要付的進口貨款,抵押給內銀,再由內銀安排信用證和海外代付。海外美元的借貸利率如比國內的存款低,加上鎖定匯率的安排,就有利可圖。但此等安排只有有實力和強大現金流的大企業才可做,真有融資和週轉需要的企業就用不著了,即是說此產品對實體經濟的推動有限,管之有何可惜?況且現在只是把他放回正軌吧!就試想如你不好好記錄你自己的卡數,後果會如何呢?
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176613

發展商代付印花稅 欠透明度

1 : GS(14)@2016-11-17 11:37:05

【明報專訊】鄒廣榮分析,港府每逢推出樓市稅務辣招,其實均會增加交易費用,令買家及賣家均減少,結果是成交量下跌。至於是次針對投資者將印花稅調高至15%,他認為,直接的影響是本來已持有多於一個物業的投資者,更不願意放盤求售,「投資者若沽出手上住宅物業,日後再買另一單位須繳付15%印花稅,他當然會先睇定啲再說」,結果是二手市場的供應減少,「益咗發展商,因為少咗人同佢爭」。

近日已有發展商以向買家代付15%印花稅的方式促銷。

鄒廣榮估計,發展商可能是「加完價再減」,但他指此舉提高了新盤表面售價,卻變相令市場資訊的透明度減少。

法例只要求公布售價 沒回贈數據

「發展商將新盤售價調高後,再向投資者代付印花稅,這便是回贈(rebate)而非折扣(discount)。由於發展商是根據買家的不同身分提供不同的回贈,按法例只須在網上公布售價,不需要提供回贈資料。這樣的話,市民上網查閱到的新盤成交資料均屬高價成交,但計算回贈後其實卻是另一回事,所以資訊透明度是減少了。」

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7964&issue=20161117
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=315996

清潔女工助子置業 代付550萬首期購一城河景樓王

1 : GS(14)@2017-12-05 00:38:09

■樓王為中層大單位,坐擁無敵城門河景。

【本報訊】香港樓價超「離地」,近年樓市興起靠父幹。業界估計,目前靠父幹佔整體成交達兩成以上,市場昨單日已錄3宗。一名25歲青年動用近1,100萬元買入沙田第一城樓王,由其任職清潔的母親支付一半首期550萬元,轟動全城。將軍澳君傲灣一名22歲準媽媽,與丈夫無業下725萬元買樓亦是靠家人。記者:朱連峰


沙田第一城6座中層D室三房戶,實用853方呎,屬屋苑面積最大間隔,昨以1,095萬元易手,呎價12,837元,終升破2016年9月錄得的1,080萬元(連天台特色戶)高位,成沙田第一城歷來最貴樓王。新買家為一名25歲青年,由母親資助一半首期近550萬元入市。代理透露,這位廿四孝好媽媽,年約50餘歲,任職清潔,月入約1.5萬元,丈夫則做維修;兩公婆多年來死慳死抵儲到一筆錢,兒子快將結婚,所以父母就把部份積蓄幫助兒子買樓。父母本身在沙田區已有兩個物業,一層自住,一層收租。市場瘋傳,今次易手的第一城樓王同時獲3客爭購,新買家更代地產代理支付佣金,惟消息指「3個客爭就真,買家代畀佣就梗係假啦!」另將軍澳更現一代養三代的買樓個案。一名22歲年輕準媽媽,有了約6個月身孕,其租住公屋母親為了孫兒着想,不惜動用半生積蓄,剛以725萬元買入君傲灣2座一伙440方呎兩房單位,四成首期涉290萬元,全由母親資助。女兒與女婿仍十分年輕,未有能力供樓,所以暫時由母親代供。以按揭供六成計算,分25年攤還,年息2.15厘,每月供樓近1.9萬元。


■剛易手的沙田第一城三房樓王,客廳間隔闊落。



「靠父幹」佔成交逾兩成

代理透露,「個女同男朋友(丈夫)都冇返工」,指男方年紀「睇落似23、24歲」。現居於區內公屋明德邨的母親,是家庭主婦,其丈夫則做生意,經常往來中港兩地。美聯羅秀霞表示,其營業隊伍本月促成5宗買賣,當中3宗需靠父幹,比例超過一半。如蔚藍灣畔3座高層B室兩房戶,剛以800萬元易手,買家是一名29歲青年,計劃明年結婚,獲其母代付全數四成首期230萬元。其母本身為同屋苑大戶業主,手持物業現值約1,600萬至1,700萬元。中原地產陳永傑認為,「香港邊有咁多富二代」,大部份所謂靠父幹上車個案,實際是父母因本身有物業,想買多層樓但又不願意支付15%雙倍印花稅,「咪借仔女個名買樓囉,最近多咗好多公公婆婆、18歲買樓」。他粗略估計,目前真正靠父幹成交,佔整體成交約兩至三成。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171129/20229221
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344777

維港頌呎售5.2萬 長實代付辣稅

1 : GS(14)@2018-03-11 23:46:39

【本報訊】市場聚焦新盤開價時,貨尾單位亦頻頻錄得高價成交。長實(1113)北角維港頌賣足約一年,昨日透過招標沽出1座20樓A室四房大戶,實用面積1,503方呎,成交價7,872萬元,呎價52,375元,為項目去年初開售以來次高紀錄。據成交紀錄冊顯示,該成交價包含30%發展商代繳印花稅,若扣除有關辣稅後,單位成交價5,510.4萬元,呎價36,663元。買家為內地客,是次透過公司名義購入上述物業,涉及辣稅高達2,361.6萬元,相當於將軍澳新盤Malibu四個一房單位售價。

曉盈首升破千萬

此外,恒地(012)長沙灣新盤曉盈日前亦錄得首破千萬成交,單位為35樓B室,實用面積814方呎,以1,458.82萬元成交,呎價17,922元。而信置(083)上水Goodwood Park昨日以招標形式沽出11號屋連20及21號車位,以3,900萬元成交,實用面積2,044方呎,附1,398呎花園及448呎前庭,以及582呎天台等,呎價約1.9萬元。同一時間,發展商亦密密部署推出貨尾單位。信置旗下入伙近9年的沙田御龍山剛上載樓書,部署短期內發售最後3伙貨尾,全為頂層複式連泳池特色戶。分別是8座63至65樓B室、9座63至65樓A及B室頂層複式,實用面積介乎2,488至3,070方呎。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180307/20324561
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