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來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_610b154e0102we6s.html
前幾天，有位寧波的青年朋友發來信息問：“今年寧波的房價又漲了，這讓我更加糾結於買不買房的問題了。買吧，怕自己收入不高，以後就像蝸牛背上了殼，變成個房奴；還有，怕買後房價下跌。不買吧，現在貨幣超發，政府護盤，房價繼續再漲……這可如何是好？”
這想必也是很多人糾結的問題吧？我籠統地回答：“你若買來自己居住，現已有一定的公積金積累，又有能力按揭貸款，則可考慮購買，無需考慮漲跌因素。若是買來用作投資，則要考慮資金實力怎樣、與其它投資品比較怎樣、等等因素。”
買房自己居住為何不必考慮房價漲跌因素呢？道理很簡單：
1、買房居住是為了消費，再貴也得買，不然你就難以改善居住的舒適性（住房條件的舒適和住自己房子的心理舒適）。這就好比是，糧食再貴你也得買，不然你就要挨餓。
2、巴望房價下跌而買得便宜，這恐怕是個一廂情願的想法。由於房子日益成為金融資產，所以其漲跌運行拐點是難以預料的。盡管房價總有一天會跌下來，但問題是，究竟何時下跌？跌幅多大？這就誰都難以預料了，連專家、政府也都說不準。“房價就要下跌”都喊了快28年了吧？你看跌了沒？政府屢次調控房價，結果都變成了空調，屢調屢漲。若你拉長時間段看，縱觀全世界，不管在哪里，只要房子具有金融資產屬性，那里的房子都是往上漲的。是不是？就拿離我國大陸最近的香港來說吧，即使是1997年遭受金融風暴猛烈沖擊，房價被腰斬，如今還不是差不多漲回來了？可見得，房價漲跌根本就由不得你怎樣，你怎能掐準？把眼光放遠來看，買房是個隨機事件，你買房居住消費與房價漲跌並沒什麽關系。你總不能覺得房價要跌了，就趕緊把房子賣了，去睡大街或租房，等跌到底了，再買回來住吧？你有這個高拋低吸的能耐？並願這樣折騰？
我以前有個徒弟，好多年前，要結婚，想買房，但他看房價高企，遂想等到跌下來再買，結果房價越等越高，他呢越等越郁悶！後來，我對他說：“你買房是居住消費，所以不必去管它漲跌，什麽時候要想住了，什麽時候買都對。而一般來說，晚買不如早買。”於是乎，他一咬牙，買下一套。現在回頭一看，呵！這房價漲了將近兩倍了呢！
我在小文《百姓一間房，心酸訴不完》（2016-03-15）中說到過，那年，我大哥在房價最高時，同時正值股市最低迷時，無奈地拋掉大部分股票，幫他兒子首付買了一個小套二手新房用於結婚。即使如此，現在這套房子也快要上漲一倍了。
讓人實在無可奈何的是，這房價你根本就不知道何時會跌，會跌多少，這讓你怎麽去等？媽的！是可忍，孰不可忍！
從目前來看，縱觀已經買房的人，你說，有哪個買錯了或買虧了？說到這，我驀然想起，前些年，廣州市市長安慰市民說，請大家不要著急買房，只需再耐心等待幾個月，房價就會降下來，可結果房價非但沒有下降，反而一路漲到現在！名家牛刀也一再叫喊“房價就要大跌”！若聽他們，肯定懊惱不已！所以說，比“房價就要大跌”更糟糕的是，你想買房卻一直沒買。
接下來，再扯開一點，閑聊一個房價漲跌的因素。
我國目前的房地產問題錯綜複雜，早已不只是一個經濟領域中的問題，而是社會、經濟、政治、民族、文化、習俗等綜合性問題，但本文只從經濟領域方面而論。
由於房子業已成為金融資產，具有投資功能，所以它的漲跌不是由供求關系決定的，而是由預期收益及其相應風險決定的。很多人買房並非只是為了居住消費，而是冀望以後升值或保值。只要人們依然預期房子將會增值，認為房價還會上漲，那麽任憑你采用什麽供求關系措施來調控，比如，再怎麽限買限賣，再怎麽加息，再怎麽收緊貨幣供給數量，再怎麽提高首付比例，再怎麽增加房產交易稅，再怎麽限制人口，再怎麽加大房子供給能力，哪怕空置率再高，鬼城再多，等等，房價就是降不下來，反而越調越高。是不是這樣？
所以說，運用普通商品的經濟學供求關系原理是不能根本性地解決房價上漲問題的。應該用金融學原理來對待才是：改變人們對房子的上漲預期。其中一個重要措施就是：實行房產稅制度。比如，如果買房者每年要繳納3%或更高的房產稅，那麽購房潮還會那樣洶湧澎湃嗎？勢必會有所退潮吧？這是因為，連年不斷地繳納房產稅，就相當於房子這項資產向外不斷地分紅，而一項資產不斷地向外分紅將使其價值不斷下降，於是隨著時間的推移，這項資產也就越來越不值錢。（這里穿插舉個例子：巴菲特很喜歡高分紅和派息公司的股票，但他自己哈撒韋·伯克希爾公司“摳門”得要命，幾乎從來一分錢都不分紅。為什麽？因為巴爺深知，分紅會降低公司的價值和減少股東們的利益。而他的股票隨著公司價值的不斷提高，其價格目前高達22萬多美元一股，是世界上最貴的股票。）然而，這個在大多數國家或海外地區普遍實行的房產稅制度，為什麽在我國則不能順利地實施呢？原因很複雜！比如，目前抵制房產稅的人認為：1、現在我國的總體稅負太高，不宜再開征重磅新稅，欲要開征房地產稅，就要先減少其它稅收，比如，大幅降低增值稅和優化所得稅。如果實施房產稅造成總體稅負增加，房產稅就是不合理的。2、我國實行的是土地公有制，房主只有70年的土地使用權，卻沒有所有權，而要對缺乏所有權的對象征收房產稅，從法理上說不通。3、目前，我國實行房產稅的條件還不成熟……等等。複雜啊！
有人把我國房地產發熱現象與西方國家的房地產危機直接做比較，認為，我國房地產這樣膨脹馬上就要引發美國當年那樣的房地產次貸危機。這個判斷是把我國房地產發展情況與美國的相提並論了，其實，兩者有著很大區別。美國次貸危機的前提是房貸過分證券化，先是投機炒高房價，然後把房子打包成投資證券，再由保險公司再投保；還有，美國購房，首付很少（只有5%）；這樣一來，就像加大杠桿炒股似的，結果一遇風吹草動，引起連鎖反應，人們奪路狂逃，紛紛拋售房子，導致房價狂跌。還有，美國佬很不安分守己，熱衷於消費享受，見房子稍有增值獲利，就會賣掉房子去換消費，所以房價尤其敏感和脆弱。而我國的房地產市場沒有美國式的這種過度證券化結構；買房首付比例又較高或很高，這樣，其實已經支付掉了很大一部分房子成本費；尤其是，中國人深受農耕文化影響，大多數人買房不是為了像炒股那樣的去投機（實際上，在我國，由於房子變現速度很慢，房地產流動性很低，所以也就根本沒有一個可讓你頻繁交易的投機場所），而是為了長期擁有，等待漲價出售或者留給後代；這樣，從目前來看也就不太容易產生像美國那樣的次貸危機。是不是？
“購買力無法支撐高房價”，“房地產泡沫即將破滅”，等等，這些言論不知說了多少年，而房價硬生生地漲了多少年。真可謂，我國的房地產“在罵聲中發展與成長”。這說明，金融市場是不可預測的，經濟危機也是不可預測的。不過，我想，等到哪天再也沒人說房價高了，並都一致認為還會大漲，那時也就差不多到頭了。這與股市的情況一樣。
當然，我國房地產問題多多，甚至非常嚴重，可我們平頭百姓又有什麽辦法呢？適者生存。