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二線城市樓市收緊 樓市拐點恐將至

二線城市樓市房價持續上漲，投資客不斷湧入，面對這樣的情況各地政府也開始積極調控，收緊樓市政策。

日前，合肥市土地管理委員會召開第五次主任會議，隨後市場傳出消息稱合肥將執行差別化住房信貸政策。雖然並非官方證實，多位業內人士則對第一財經記者指出，依據合肥樓市的火爆程度，合肥出臺調調控措施將是大概率事件。

中原地產首席分析師張大偉認為，上述現象說明未來政策開始收緊，過去全面寬松的趨勢已經出現了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也開始了明顯的分化，這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性的政策。

雖然今年去庫存是大背景，但是面對一二線樓市過熱的情況，調控措施在所難免。

市場流傳的合肥市土委會2016年第五次主任（擴大）會議材料

記者獲取的市場流傳的會議文件照片顯示，合肥提出執行差別化住房信貸政策。商品房最低首付比為25%，下列三種情況購買商品房的首付比為40%：居民家庭擁有一套住房，在本市市區範圍內，無購房貸款記錄的，包括在外地貸款的記錄；居民家庭擁有一套住房，且有相應貸款結清；居民家庭無住房，但有一次貸款記錄。

同時，名下有一套房且相應貸款未結清，為改善住房條件再次申請的，首付比為50%。此外，下列情況購買商品房的首付比為60%：居民家庭有兩套及以上住房且有購房貸款記錄；居民家庭有兩套及以上住房。且已經結清購房貸款記錄；居民家庭有2次購房貸款記錄，且已經結清第一次購房貸款記錄的停止向第三套及以上的購買提供住房公積金的貸款。

這意味著，合肥進一步提高了購房的首付比例，首付門檻提高，從貨幣端就抑制了房屋的需求。

克而瑞的一份報告指出，在全國市場處於高位盤整階段，合肥此時出臺收緊組合政策，市場成交量進一步萎縮為大概率事件。一方面是在前期過火後，需求早已透支，後繼需求難以為繼，另一方面，房價上漲和信貸收緊，使得觀望情緒加大。

事實上不只是合肥，蘇州南京在此前也因為樓市過熱而出臺了相應的舉措。

今年4月，南京市發改委正式發布的關於《中共南京市委南京市人民政府關於推進供給側結構性改革的意見》的政策解讀中，明確提出開發商申報房價年化漲幅設定在8%-12%之間，同時南京將采取6項措施遏制房價過快上漲勢頭。

到了5月，南京更是宣布將實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區域的住宅用地出讓時，由市政府設定地塊的出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效;物價主管部門在受理開發企業商品住房價格申報指導時，對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金，不計入其房價的準許成本，不作為申報價格的組成部分。無獨有偶，蘇州也在今年5月對部分土地設定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。

張大偉認為，去金融杠桿將是調控的主流政策，對於各地城市來說，目前房價上漲的城市數量逐漸增加，這些城市的房價漲幅有望被抑制，但整體看，大幅調整的可能性不大。

面對這樣的調控，中金證券則認為調控過後拐點將至。其認為地產成交開始減速，同時主要城市土地成交溢價率達到歷史高位區間成為拐點的標誌，同時各地政策收緊因此房地產將進入下行空間。

中金證券地產行業首席分析師寧靜鞭指出，房地產已經處於周期的中後段，或將提前進入下行期。下半年短期快速加杠桿是隱憂。中國加杠桿速度在逐年提升，且一線城市中深圳加杠桿速度較快，其中福建和廣東杠桿利用率偏高。