近日，在整整5個小時里僅接待了一小撮顧客後，山姆•高和開始擔心自己管理的體育用品店面LIV ACTIV。隨著零售店不斷逃離新加坡最為繁華的烏節路，LIV ACTIV最終也難免成為滾滾大潮中的一員。
新加坡曾經是商家的天堂。過去5年，投資者將高達100億美元的資金投入到零售業。而今，隨著經濟的疲弱和遊客消費的下降，零售行業開始衰退。在過去5年中，商業地產的總空間增加了10%，但空置率卻從5%提高到了7.3%。在行業分析師們看來，這一數據還會繼續上升。
“你一走進這個商場就會看到空置的店面。”44歲的高和表示，上個月他剛剛放棄了1/4的店面空間，用來降低成本。沿街而去，玩手機遊戲的收銀員隨處可見，一些商家已經在購物中心安靜的走廊里開設了迷你高爾夫球場。在一座購物中心，5樓的16個店面空間中有13個找不到租客。在人流不如烏節路密集的地區，找到商戶的承租者更是老大難。在新加坡西部的城郊地區，開張營業的地下購物中心中超過2/3都處於空置的狀態下。
海外金主不再
此前所有的樂觀預測——國內經濟可以維持穩定、這個城市國家550萬人口的需求不會衰退、中國、印度和東南亞國家中產階級遊客的購買力將繼續為新加坡的零售提供動力——如今都事與願違，對新加坡而言，這絕不是小事一樁。批發和零售貿易與制造業是該國數一數二的經濟增長點。同時，批發和零售貿易也是雇傭員工最多的行業。
全球經濟的躑躅前行，讓新加坡人開始勒緊腰帶。而新加坡最大的金主之一——中國遊客，隨著放緩的國內經濟和空前的反腐力度，也降低了對奢侈品的興趣。在經濟高奏凱歌的那幾年，新加坡曾是中國“土豪”們的蜂擁之地。
近年來，中國國內新建了許多奢侈品商場，甚至在本土的熱門旅遊景點設立了免稅店用以刺激消費和國內的旅遊業。印尼、泰國和馬來西亞的居民在國內也可以買到更加便宜的同類商品。比如一個Coach的包，新加坡的價格已經是東南亞鄰國的兩倍。CBRE的數據顯示，曼谷和雅加達5年內零售空間增加了20%-25%，但閑置空間也隨之下降。
“過去，許多富有的中國人習慣於在奢侈品上砸錢，但如今時過境遷，而且地區內的競爭也變得更加激烈。”商業地產服務公司Cushman & Wakefield研究總監Christine Li表示。對於新加坡，“我對這里的零售業感到悲觀。”
零售商們“擴張太快了”
零售前景的惡化對新加坡商業地產的方方面面都帶來了挑戰——包括房地產開發商、房地產投資信托基金、乃至土地主。類似星獅地產（Frasers Centrepoint）、凱德集團（Capitaland）和會德豐地產（Wheelock Properties）等公司的股價在過去12個月中下跌了10%-20%。
2017年年底之前，新加坡新建成的零售面積將超過200萬平方英尺，但要想找到承租的商戶並不那麽容易。不過，許多大型開發商由於涉及業務和地域較廣，還能有對沖風險的空間。
“未來3年，你會看到供給繼續保持強勢。不過，盡管第一季度數據相對平穩，但你不會看到太多的收入增長。”馬來西亞金英證券分析師Joshua Tan如是評論房地產投資信托。他表示，許多零售商都會給其對手提供類似的產品，對此他們非常苦惱。2016年3月，新加坡服裝和鞋帽銷售量同比下降3.5%，2月同比下降14.6%。英國服裝品牌New Look和法國品牌Celio都計劃在今年內關閉新加坡分支機構。
來自SG Debt Busters的賽斯·考克表示，今年迄今為止，向其征求建議的店主數量增幅高達23%，不是詢問如何降低債務，就是詢問如何處理破產問題。零售商們“擴張得實在太快了。”考克表示，“但現在情況開始惡化……隨著中國經濟放緩，一切都開始了。”
內部原因同樣存在。為了給新加坡人提供優先就業機會，報酬豐厚的外派新加坡員工數量也開始減少。2016年，該國工資的增長速度預計將放緩2.5%-3%。
就業受阻、貨幣強勢、旅遊消費疲軟、更多的新加坡人都開始在海外的商場購物——“我們無法與這些趨勢抗衡。”Orchard Road商業協會執行主席史提芬•高和指出。
近來，許多新加坡人寄望於一年一度、持續10周的市場營銷活動“新加坡大促銷”。但要知道，折扣、減價的標語在新加坡早已無所不在。
美聯儲的加息行動也限制了新加坡國內的消費。抵押貸款咨詢師表示，新加坡同業拆借利率每增加1%，一間中型公寓的房貸月供成本就會增加400美元。“我家人和我過去常常去購物……幾乎每周都是。”支付抵押貸款的50歲店主Dino Ahmari表示，“現在我們每2個月才花一次錢。”