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【房子】政策轉向，樓市分化

整個2015年，中國樓市冰火兩重天。隨著政策轉向和中央提出“去庫存”口號，北上廣深等一線城市房價持續上漲，“日光盤”再現江湖；而三四線城市卻交易冷清，庫存高企。不少中小地產商2015年極為艱難，而年銷售額突破2500億的“全球最大”房地產公司萬科，年末遇“野蠻人”敲門。百度搜索提供的數據表明，有關“房子”的關鍵詞搜索，“房貸利息抵個稅傳聞”達到902萬次，“城市房價”達到3280萬次，“房產交易”達到8910萬次。

“3·30”新政

●將二套房首付比例調整為不低於40%，公積金貸款首套房首付比例下調至兩成，且個人購房滿2年（之前是5年）的，銷售時免征營業稅。這是自2009年以來的房地產市場最大的利好政策。

“去庫存”

●12月下旬的中央經濟工作會議上，“去庫存”成為明年五大任務之一，中央要求房地產商要“適當降低商品住房價格”，各地政府“取消過時的限制性措施”。全國二十多個地市及縣城用財政補貼購房。

天價房重現

●2015年，一線城市不管是房地產銷售額還是價格，同比增速都已經接近2013年峰值。其中深圳樓市率先回暖，日光盤頻現。深圳中洲中央公寓因推出37.6萬元/平米的天價房，被政府“約談”。

保障房空置

●11月中旬，國家審計署發布的審計結果顯示，在江西、河南、吉林、湖北、貴州5個省已建成的5.75萬套保障性住房閑置，逐漸成為“空置房”。

●全國房屋新開工面積比2014年同期減少14.7%。

●全國土地購置面積比2014年同期減少33.1%。

●全國商品房待售面積比2014年同期增加16.5%。

●全國商品房均價上漲7.6%，40個重點城市上漲10.1%。

●深圳商品房均價比2014年同期上漲36.6%，北京上漲16.6%，上海上漲27.3%，廣州下降7.6%。

轉向

為遏制高房價，2013年樓市政策收緊，中國樓市進入低迷期。但2014年9月份“9·30”新政的頒布，標誌著樓市政策再次轉向寬松。“9·30”新政簡而言之就是二套房“認貸不認房”。

但2015年開年一季度市場仍不見明顯回暖，於是更強有力的刺激政策“3·30”新政出臺了，“3·30”新政將二套房首付比例調整為不低於40%，公積金貸款首套房首付比例下調至兩成，且個人購房滿2年（之前是5年）的，銷售時免征營業稅。這是自2009年以來的房地產市場最大的利好政策。

與此同時，2015年央行共計5次降息降準，為買房者和開發商都提供低成本資金。而全國範圍內，除北上廣深等一線城市外，均已事實上取消了2011年開始的限購政策。12月底，中央要求各地“取消過時的限制性措施”。

11月10日，習近平總書記首提“要化解房地產庫存”。這是十八大以來，習近平對於這一話題的首次表態。

12月下旬的中央經濟工作會議上，“去庫存”成為2016年五大任務之一。作為每年規格最高的年度經濟會議，時隔兩年後，再次對房地產問題發聲，由此說明中央政策的轉向。

與過往不同的是，此次中央直接要求房地產商要“適當降低商品住房價格”。而在地方政策層面，2015年河南、山東、四川等省已有二十多個地市及縣城用財政補貼購房的方式，在刺激樓市。

分化

政策轉向之後，樓市分化嚴重。一線城市迅速回暖，二三四線城市則繼續低迷，個別城市甚至急劇下滑。

2015年，一線城市不管是房地產銷售額還是價格，同比增速都已經接近2013年峰值。最為瘋狂的城市，當數深圳。深圳樓市率先回暖，樓價飆升，日光盤頻現。繼2013年深圳東海國際創下42萬元/平米的天價房之後，2015年深圳中洲中央公寓再次因推出37.6萬元/平米的天價房，被政府“約談”。

從國家統計局公布的最新數據看，2015年1-11月，深圳房價同比增幅仍排全國首位，緊跟的是上海、北京。

但在廣大的二三四線城市，卻成交慘淡。南方周末記者2015年去過的大多數市縣級城市，都見到成片在建的高樓處於停工狀態，售樓大廳門可羅雀。

到2015年11月，全國70個大中城市，房價同比下降的城市達到了49個。而跌幅前十名全部為三四線城市，如湛江、錦州和丹東等。

截至2015年11月，全國商品房待售面積超過6.9億平方米，又創新高。從每月公布的70個大中城市數據看，50個城市（涵蓋代表性三、四線城市）消化周期最少也要11.4個月。過剩的房子，主要集中於部分二線城市和三四線城市。庫存量上升最快的是辦公樓，住宅里積壓最多的是保障房。

全國來看，房地產延續著“年年難過年年過，年年過得還不錯”的行情。2015年1-11月份房地產投資增長1.3%，遠低於2014年8.9%的增長率，但投資規模8.8萬億，依然是峰值。房地產銷售金額1-11月7.5萬億元，增長15.6%。而銷售面積1-11月份達11億平方米，同比增長7.4%。房地產企業集中度進一步提高，行業龍頭萬科銷售額突破2500億，進入全行業前50強的企業，年銷售額需要達到190億。

值得註意的是，2015年開發商的拿地熱情大減，買地不再是戰略重心。2015年1-11月，全國土地購置面積1.9億平米，比2014年減少了1億，下降33.1%。

傳言

隨著財稅改革駛進深水區，房地產稅、個人所得稅改革將有望提速。12月以來，關於“房貸利息抵扣個稅”的傳聞再起，房貸利息到底會不會抵個稅，成為當下公眾最關心的問題之一。

11月下旬，中國房地產協會副會長任誌強曾針對房地產投資增速下降、庫存居高問題公開建言，“在政策條件允許的情況下，用住房貸款利息沖抵個人所得稅”。

12月上旬，“房貸利息抵扣個稅”的傳言引起房地產股接連幾天的集體大漲。但是一些專家認為，引入房貸利息抵個稅可能導致稅制的不公平，而且稅制改革複雜，短時間內也未必能夠落地。

毫無疑問，房貸利息抵稅會對樓市產生一定的提振作用，但這種作用究竟有多大，有待驗證。對於不同收入階層而言，房貸抵稅的財富效應也不同。因此，社會上對此有“劫貧濟富”、不公平的擔心。

事實上，不管是中國還是其他國家，都曾實行過“房貸利息抵扣個稅”政策，而這一政策確實也發揮了一定的作用，如1998年上海曾出臺過相應的個稅抵扣政策，以應對亞洲金融危機對樓市的沖擊，有力地拉動了房地產市場，但同時也產生了一輪“富人炒房”的投機熱。

空置

庫存居高的不止是開發商的房子，另外還有政府花大力建的數以萬套的保障房。

11月中旬，國家審計署發布的審計結果顯示，在江西、河南、吉林、湖北、貴州5個省已建成的5.75萬套保障性住房閑置，逐漸成為“空置房”。

此次被點名的地區中，空置現象最嚴重的是貴陽，保障房空置套數達30855套，占所有被通報省份的一半以上。南方周末記者走訪時發現，當地幾個保障房項目都分布在貴陽市區外圍。

負責保障房建設的該市住建局保障中心主任湯武寧告訴南方周末記者，當時選擇這些位置，一個重要的原因就是偏遠的地方在土地征用、拆遷的問題上阻力小，成本低。但如今看來，政府對市場中流行的房地產價值決定因素排序——“位置、位置、位置”，嚴重缺乏理解。

（王維凱對本文亦有貢獻）