台湾房市镜鉴
http://shuli.sysu.edu.cn/2010-07-09/100159618.html
杨远啸 统计显示，台北市房价与收入所得比高达9.06倍。也就是说，年收入100万新台币（约合20万人民币）的家庭，得不吃不喝九年以上才买得起房 子。若在台北市的精华地区大安区，在豪宅的拉抬下，要买105平方米的房子，得不吃不喝工作30年，这对台湾岛内工薪阶层民众实在是沉重无比的压力。于 是，“无壳蜗牛”运动在今年的5月14日卷土重来。 无壳蜗牛一词源于1989年台北忠孝东路街头。1987年台湾产业局标售华航土地创下天价，致使台湾房价开始狂飙，两年内涨了大约2倍。台北房 价在1989、1990年两年中，飙涨的幅度为1988年的3倍。1988年能买一层房子的钱，在1990年，只能买到1间厕所。无力购屋致使人民愤怒情 绪高涨，因而于1989年产生名为“无壳蜗牛”夜宿台北街头的活动。 但在“无壳蜗牛”运动来年，台湾的房价却开始崩盘。在1992、1993年之后，更是进入了房价严冬，持续低迷了十几年之久。 造成当时台湾房价高涨的原因何在？若从景气来看，台湾股市于1987年起开始扬升，直至1990年冲至台湾股市史最高点11983.50点。而 台湾房地产市场从1970年至1990年，则经历过三次明显的景气循环，其中1973年至1974年、1979年至1980年、1987年至1989年分 别是三次景气循环高峰期，而于1990年进入超过十年的低迷期。检视造成景气循环的原因，前两次高峰期是因为当时房屋供给稀少，加上油价上涨、物价膨胀引 起的“输入性通涨”，使得民众产生预期心理，保值性需求大增。 而我所关注的第三次高峰期，当时房价高涨的原因则在于经济上的快速成长，整体金融情势失控。更关键的是，公共设施保留地的征收，造成货币供给过 多，引起地价上涨，房地产供给成本增加。加上民众所得日益提高、利率过低、游资充斥、投资管道不足、股票市场飙涨、房地产投机需求大幅增加，且当时台湾当 局“央行”所采取“缓步升值”的政策，亦使得国外热钱大量涌入，因而导致台湾房价逐渐攀升至高点。 另在公有地的标售案上，公有地标售价格动辄溢价数成，甚至是溢价数倍，由于信息全部公开，对房市具有绝对指标性作用，会推升房价再涨的预期心 理，进而垫高房屋之兴建成本，为助涨房价的元凶。在市场买气持续热络，都会地区土地取得越趋困难的情况下，公有土地的标售案便成营造业者取得土地来源的途 径，且许多公有土地均位于精华地段，易成为个人及寿险业者竞标养地的最佳标的。每每有公有土地标售案公开标售，都会造成市场轰动。 台湾地区公有土地的标售助涨房价造成直接关键的影响。在公开竞标下，买方容易盲目抢标，进而造成土地价值被过分高估；又或是投标人在该地周边已 取得较低价土地，策略性的故意高价抢标；再来则是藉由高价抢标拉抬自身资产的价值，这特别为拥有庞大资产的保险行业所偏好，主要是因为可长期养地，以提升 该地在资产重估后的价值。又因标售的信息全部公开透明化，一旦有土地又标售出天价行情，就会导致新的定价效应及比价效果，而周遭土地交易时会以此天价为定 位，做为比价的衡量，进而所推出之预售案会以此土地成本做为价格的依据，成为房价飙涨的凶手。 另外台湾当局视房地产为一般的商品，当房价过度高涨时，当局认为增加供给，就可以降低价格。但不断增加供给的结果，却没有使房价降低，单是大大 增加的空屋率，更造成了土地资源的浪费，使得未来在土地使用与征用上的成本更高。目前台湾各县市的空屋率险是房屋供给量过多，但价格却未见下跌，显示此并 非供需法则，而是人为因素所致。同时台湾方面视房地产为产业链之龙头，认为营造业是一切产业的火车头，带动了其它各产业的发展，因而不会也不敢打压，在政 府的掩护下，房价越来越高，领薪阶级只能望房兴叹。 但为何台湾的房价却在上述的看似不可能下跌的情况下在1990年突然崩盘呢？这亦与台湾当局的政策有关，在群众愤怒的反应下，台湾当局方面不得 不设法解决。1989年2月，台湾当局中央银行使出杀手锏，央行将当时的活期存款的法定存款准备率由23%调整到27%，同时限制了商业银行对于不动产市 场的放款方式，进行了选择性的信用管制。由于不动产市场为现金调度十分频繁，在此政策下货币供给大幅紧缩，导致资金调度不易，因而直接导致了房市的直接崩 盘。直到数年后台湾当局决定刺激房市，将基本放款利率调降外加其它配套政策，房市才渐渐回温。 由台湾经验可见，政府对房价有着关键性的作用。房子本应是人们生活之必须，政府不应在房市上让市场放任自由，使人民在购屋上有无力感。以德国为 例，据统计，在金融海啸爆发之前，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年只上涨1％，若扣掉通货膨胀，德国房价实际以每年1％的速度在缩水。为何德国房价 持稳定状态？因为政府视房屋与教育一样，都是社会福利的一环，是人民的基本需求，所以他们不将房地产视为推动经济成长的主要产业，这是否应该是政府处理房 市之应当态度？ 作者系台湾大学政治系应届毕业生，目前在财新传媒进行暑期实践
Next Page
ZKIZ Archives @ 2019