日前，北京豐臺南三環、孫河土地市場成交價格連創新高。盡管地價擡高了房企進入首都的門檻，但在三四線城市庫存高企、去化放緩的背景下，在一線“建倉買糧”仍是很多房企的不二選擇。

於是，一波一波搶地故事在不斷上演。

瘋狂的孫河

8月31日下午，經過1個小時、60余輪競拍，中鐵建與方興地產組成的房企聯合體最終以50.25億元的價格、配建1.86萬平方米公租房的條件，摘取北京豐臺區石榴莊住宅地塊，溢價率約50%。據亞豪機構測算，扣除公租房部分折扣，該宗地樓面價高達6萬元/平方米左右，為繼西局地塊之後，豐臺區域又一個單價“地王”。

上述豐臺地塊所處的南三環與南四環附近區域，地價可謂年年攀升，高端項目占比越來越高。2012年9月，懋源地產以3.5億元競得豐臺花鄉9號地，折合樓面價9882元/平方米。2013年，當夏家胡同地王入市，聚焦京城、專註高端的懋源地產的名字才被正式推至公眾視野。以17.7億元的總價計算，扣除政府回購的公租房，夏家胡同地塊商品房部分的平均樓面價達到了4萬元/平方米，為當年單價最高的地塊，當時機構預計該項目的入市價格在6萬元/平方米以上。2014年2月，龍湖、泰禾等品牌開發商接連高價摘得西局地塊，進軍西南三環市場，豐臺土地價格隨之節節攀升，正式突破6萬元/平方米大關。

隨著豐臺土地價格的擡升，高端新盤定價也居高不下。據了解，懋源旗下豐臺花鄉9號地項目懋源·釣雲臺即將入市，有業內人士對《第一財經日報》記者分析，預計該項目價格與附近同類高端產品的實際成交價格相近，而附近同類項目實際成交價格在每平方米9萬元左右。但記者9月8日午間致電懋源地產營銷策劃部門負責人，得到的回複是暫時還不便對外公布項目入市價格。

與豐臺同樣瘋狂的是孫河。日前，孫河板塊的土地價格紀錄再度被刷新。新鮮出爐的是朝陽區孫河鄉北甸西村地塊，規劃建築面積14.4萬平方米，由保利首開聯合體以64.83億元的價格，再加上異地競建27500平方米保障房的方式競得。折合樓面價5.4元/平方米相比2013年7月中糧摘得的孫河地塊4.8萬元/平方米的折合樓面價，此次新地王樓面單價高出了5000余元。機構預計未來該地塊項目報價將在10萬元/平方米以上。

這是孫河拍出的第6宗低密住宅用地，此前出讓的5宗住宅地塊的空積率在1.08~1.40之間，保利首開聯合體摘得的孫河新地王的容積率是1.19，而前5宗地塊則分別被龍湖、泰禾、首開、中糧4家房企瓜分。

孫河位於北京東北區域，在望京的東北方向，特點是臨近機場和外國使館區，周邊有溫榆湖沿河生態帶和天然濕地。從國貿至孫河駕車路線約20公里，另通過15號地鐵線與望京接駁，距離望京三站地鐵，車程約15分鐘。

孫河區域的土地價格是從2013年開始“名噪京城”的。2012年9月，龍湖地產搶先入駐，此後一年，泰禾、首開、中糧等品牌房企紛紛在孫河拿地，樓面價亦從2012年的2.02萬元/平方米飆升至4.8萬元/平方米，曾刷新北京單價最高紀錄，而彼時，孫河首個入市項目龍湖雙瓏原著的成交價格還在4.2萬元/平方米左右，一時間還曾引發“面粉貴過面包”的爭議。

近年的孫河板塊為何如此熱門?一個原因是，孫河板塊自身的價值不斷被市場挖掘和提升，已經入市的項目市場收效較好，讓開發商看到了區域的市場前景。亞豪機構統計了一組數據，2013年入市的龍湖雙瓏原著，開盤半年獲得超過15億銷售金額，摘得當年別墅市場季軍；2014年入市的泰禾北京院子當前銷售額17.2億元，為當年別墅市場銷售金額冠軍；今年年中開盤的首開·瑯樾和中糧瑞府兩項目則分別簽約了7套和6套別墅產品，其中在中糧瑞府首批取得預售許可的48套別墅中，包括6套預售價格在1.5億元~1.9億元的墅王。

房企組團搶地

拿地是個技術活。對於開發商而言，不拿地意味著倉中無糧，久而久之將無米下鍋，影響公司規模發展，而規模又關系到現金流和融資成本；相反，土地儲備規模太大，又會影響資金周轉速度，造成資金沈澱。如何保持土地儲備的彈性和靈活性，如何既保持總資產周轉效率，又保持經營持續性?近兩年，在房地產市場出現調整、區域分化越來越明顯、三四線城市去化難度加大的現實下，轉戰一二線城市“避險”成為了許多房企的戰略選擇。

“我們2014年拿的地，完全灌輸旭輝的戰略導向，戰略聚焦一二線城市，所以2015年拿的地都是在已有的一二線城市和新的一二線城市。”旭輝集團董事長林中日前在北京對《第一財經日報》等媒體說道。

然而，一線城市土地金貴，北京五環內地價高不可攀，參與這場高門檻的遊戲，即便大型房企也需掂量再三。於是，聯合拿地成為了一種解決方案。今年以來，在全國競爭最激烈的北京土地市場，聯合體拿地現象越來越普遍。如上述豐臺石榴莊地塊，參與現場競拍的7個企業主體中，就有4個是聯合體。6月底，大興區龐各莊地塊以24.1億元的總價落錘，競得者為旭輝天恒永同昌聯合體，參與競拍的還有首開保利聯合體。今年1月初，豐臺一地塊入市，更是吸引了包括京投、中海、萬科天恒聯合體、華遠首創聯合體、華僑城、龍湖方興葛洲壩聯合體在內的多家房企及聯合體參與競拍，最終被“巨無霸”聯合體招商華潤九龍倉平安聯合體以42億元總價摘得，還聯合體還在業內收獲了“有史以來規模最大的房企聯合體”稱號。

對於聯合拿地的好處，房企並不諱言。林中日前在北京對記者明確表示，旭輝今年總價在20億元以上的土地“一定找合作夥伴來分擔風險，來分散我們的資金壓力”。而金融街(北京)置業有限公司董事長祝艷輝日前也對媒體分析，北京土地供應較少，拿地王風險有很大，通過互相嫁接資源、合作獲取土地，對房企而言可能是更理性、更長久的發展方式。

對此，亞豪機構市場總監郭毅對本報記者分析，近年來土地市場價格的飆升使得對於房企的資金實力是一個極大的“考驗”，為緩解土地購買支出對於公司運營的過度影響，越來越多的房企選擇“抱團”買地，同時在北京趨於豪宅化的市場背景下也可以分擔項目風險。