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碧 桂 園 大 地 主   15 年 賺 400 億 傳 奇

2007-03-29  NextMagazine


廣 東 地 產 發 展 商 碧 桂 園 集 團 , 由 圖 中 的 順 德 碧 桂 園 開 始 , 十 五 年 間 已 發 展 多 個 項 目 , 估 值 達 七 百 億 。


「 給 你 一 個 五 星 級 的 家 。 」
一 句 街 知 巷 聞 的 口 號 , 來 自 內 地 發 展 商 碧 桂 園 集 團 ; 該 集 團 將 於 本 週 四 推 介 , 並 在 下 月 中 掛 牌 , 預 計 集 資 一 百 億 元 。
有 「 亞 洲 股 神 」 之 稱 的 基 地 產 主 席 李 兆 基 , 早 已 表 明 會 斥 資 十 億 元 認 購 , 一 眾 散 戶 磨 拳 擦 掌 , 準 備 身 照 跟 。
碧 桂 園 的 老 闆 , 是 今 年 五 十 二 歲 的 順 德 人 楊 國 強 ; 他 作 風 神 秘 , 極 少 人 知 道 其 背 景 。
原 來 楊 國 強 耕 田 出 身 , 小 時 窮 到 無 衫 著 , 大 女 兒 亦 因 無 錢 醫 病 令 腦 部 受 損 。 但 九 二 年 他 成 立 碧 桂 園 , 在 順 德 、 廣 州 等 地 發 展 地 產 並 賣 個 滿 堂 紅 後 , 頓 時 進 身 巨 富 ; 十 五 年 間 碧 桂 園 成 為 估 值 七 百 億 的 地 產 王 國 。
本 刊 為 此 到 楊 國 強 的 家 鄉 查 訪 , 並 由 其 鄉 里 、 員 工 、 拍 檔 口 中 , 追 尋 這 個 發 達 傳 奇 。


與 楊 國 強 同 為 順 德 人 的 李 兆 基 , 公 開 表 示 以 十 億 港 元 入 股 碧 桂 園 , 做 其 策 略 性 股 東 。



集 資 額 約 九 十 四 億 港 元 的 碧 桂 園 , 是 歷 來 集 資 規 模 最 大 的 內 地 房 產 股 ; 預 計 本 週 四 開 始 推 介 , 四 月 初 正 式 招 股 , 並 於 復 活 節 後 掛 牌 。 「 亞 洲 股 神 」 李 兆 基 已 表 明 會 捧 這 名 順 德 鄉 里 場 , 他 甚 至 認 為 楊 國 強 的 身 家 , 與 目 前 中 國 女 首 富 、 玖 龍 紙 業 董 事 張 茵 「 有 得 鬥 」 !
事 實 上 , 若 以 ○ 八 年 預 期 市 盈 率 十 四 倍 上 市 , 碧 桂 園 的 估 值 便 達 到 七 百 億 至 八 百 九 十 億 港 元 ; 而 集 團 擁 有 約 一 千 三 百 萬 平 方 米 土 地 儲 備 , 加 上 今 年 再 增 購 的 五 百 萬 米 , 土 地 儲 備 在 內 地 發 展 商 中 排 第 四 。
碧 桂 園 向 來 的 策 略 是 收 購 農 地 , 並 主 要 在 華 南 地 區 發 展 , 故 市 場 預 期 碧 桂 園 的 發 展 毛 利 率 較 同 業 高 , 有 別 於 在 市 區 爭 奪 貴 地 的 發 展 商 。 上 市 保 薦 人 瑞 銀 在 報 告 內 提 到 , 碧 桂 園 平 均 土 地 成 本 , 以 每 平 方 米 計 只 是 二 十 五 至 八 百 五 十 元 人 民 幣 不 等 ; 再 加 上 項 目 以 平 房 為 主 , 建 築 成 本 不 高 , 過 去 兩 年 該 集 團 的 毛 利 率 約 三 成 三 , 今 年 還 預 期 會 上 升 至 三 成 八 , 集 團 純 利 約 四 十 億 元 人 民 幣 。
五 十 二 歲 的 楊 國 強 十 分 低 調 , 甚 少 公 開 露 面 , 近 年 更 逐 漸 將 公 司 業 務 移 交 女 兒 楊 惠 妍 。


小 時 務 農 窮 到
碧 桂 園 在 九 二 年 才 成 立 , 短 短 十 五 年 間 , 由 小 型 地 產 商 發 展 成 過 百 億 的 地 產 王 國 , 幕 後 功 臣 是 創 辦 人 楊 國 強 。 楊 的 家 鄉 在 順 德 市 北 滘 鎮 , 據 其 同 鄉 楊 伯 說 , 楊 國 強 父 親 原 本 生 活 富 裕 , 可 惜 沉 迷 賭 博 , 輸 光 身 家 , 從 此 家 道 中 落 。 「 楊 國 強 細 個 真 係 成 日 無 衫 著 、 無 飯 食 , 十 幾 歲 就 一 邊 讀 書 一 邊 做 泥 水 工 。 」 楊 國 強 雖 然 窮 , 但 很 喜 歡 看 書 , 「 乜 書 都 睇 , 去 廁 所 都 拿 住 本 書 。
「 佢 二 十 三 、 四 歲 左 右 結 婚 , 老 婆 叫 楊 艷 池 , 同 佢 係 同 一 生 產 隊 的 , 佢 自 己 搬 磚 頭 起 間 屋 … … 」 楊 伯 回 憶 道 。 由 於 家 貧 , 楊 國 強 的 大 女 兒 便 因 發 燒 無 錢 醫 而 令 腦 部 受 損 , 影 響 智 力 。
楊 國 強 曾 耕 田 維 生 , 其 後 從 事 建 築 工 作 , 希 望 脫 貧 。 他 二 十 四 歲 時 在 家 鄉 的 北 滘 房 管 所 任 施 工 員 , 六 年 後 升 任 為 區 建 築 隊 隊 長 , 到 八 九 年 , 已 是 鎮 政 府 旗 下 建 築 公 司 — — 北 滘 建 築 工 程 公 司 的 法 定 代 表 人 兼 經 理 。
九 二 年 , 楊 國 強 遇 到 上 位 機 會 。 根 據 調 查 所 得 , 碧 桂 園 其 實 原 為 國 企 三 和 物 業 發 展 有 限 公 司 ( 後 稱 碧 桂 園 物 業 發 展 有 限 公 司 ) , 並 由 北 滘 鎮 政 府 旗 下 的 北 滘 經 濟 發 展 總 公 司 , 及 廣 東 發 展 銀 行 廣 發 房 地 產 珠 海 分 公 司 共 同 發 展 。 雙 方 聯 合 開 發 北 滘 鎮 附 近 的 碧 江 及 三 桂 兩 個 管 理 區 , 共 約 一 千 三 百 畝 的 土 地 , 因 此 發 展 項 目 以 碧 桂 園 命 名 。 當 時 , 三 十 七 歲 的 楊 國 強 , 代 表 北 滘 鎮 政 府 , 出 任 公 司 董 事 總 經 理 。
各 地 碧 桂 園 都 主 要 以 別 墅 屋 組 成 , 圖 中 的 順 德 碧 桂 園 豪 園 別 墅 , 面 積 二 千 七 百 呎 , 有 私 家 泳 池 。


國 企 私 營   上 位 時 機
翌 年 楊 國 強 與 楊 二 珠 等 另 外 四 名 同 鄉 , 以 三 千 三 百 九 十 五 萬 元 人 民 幣 , 向 北 滘 鎮 人 民 政 府 , 收 購 北 滘 建 築 工 程 公 司 , 並 轉 為 私 營 。 兩 年 後 , 楊 國 強 再 次 與 拍 檔 合 資 八 千 萬 元 人 民 幣 , 買 下 碧 桂 園 物 業 發 展 有 限 公 司 所 有 股 權 , 楊 國 強 為 大 股 東 , 佔 六 成 , 其 餘 四 人 各 佔 一 成 , 由 此 進 身 發 展 商 行 列 。
對 於 楊 國 強 竟 有 巨 資 買 起 碧 桂 園 , 鄉 里 都 諱 莫 如 深 ; 不 過 , 有 內 地 政 府 人 士 表 示 , 類 似 情 況 在 當 年 的 中 國 很 常 見 。 「 九 四 、 九 五 年 , 中 國 出 現 投 資 泡 沫 , 國 家 推 動 宏 觀 調 控 , 經 濟 差 令 不 少 公 營 機 構 資 不 抵 債 , 剛 好 那 時 私 營 有 限 公 司 的 法 規 明 朗 化 , 公 營 機 構 出 現 轉 制 潮 , 變 為 私 營 企 業 。 」 他 補 充 , 接 手 的 一 般 為 原 鄉 鎮 企 業 的 幹 部 。 「 政 府 急 於 脫 身 , 有 些 甚 至 係 半 賣 半 送 , 就 算 寫 明 轉 讓 價 , 筆 錢 幾 時 俾 亦 冇 人 知 。 」
姑 勿 論 如 何 , 碧 桂 園 能 夠 成 功 , 歸 功 於 楊 國 強 。 集 團 首 個 項 目 — — 順 德 碧 桂 園 , 正 是 楊 國 強 想 到 以 「 社 區 屋 苑 」 招 徠 , 這 裡 除 了 有 會 所 、 學 校 、 診 所 , 甚 至 連 農 莊 也 有 , 自 成 一 國 , 吸 引 了 內 地 有 錢 人 以 至 香 港 退 休 人 士 購 買 。
在 廣 州 經 商 的 香 港 人 陳 先 生 , 便 在 當 時 購 入 順 德 碧 桂 園 一 個 地 下 連 花 園 單 位 。 除 了 設 施 , 他 對 碧 桂 園 的 保 安 亦 甚 讚 賞 : 「 呢 度 每 一 條 路 都 有 個 更 亭 , 每 個 保 安 對 住 客 身 份 瞭 如 指 掌 ; 而 且 佢 係 本 地 人 , 唔 係 外 省 人 , 較 有 根 有 據 , 唔 擔 心 佢 地 監 守 自 盜 。 」
曾 創 下 一 分 鐘 賣 出 一 間 別 墅 的 廣 州 鳳 凰 城 碧 桂 園 , 現 正 力 谷 位 於 半 山 的 豪 華 別 墅 , 售 價 由 八 百 萬 至 四 千 萬 元 人 民 幣 不 等 。


順 德 碧 桂 園 設 有 農 莊 , 內 有 騎 馬 活 動 , 是 屋 苑 賣 點 之 一 。


薄 利 多 銷 水 頭 足
做 泥 水 工 出 身 的 楊 國 強 , 對 起 樓 細 節 瞭 如 指 掌 ; 故 當 一 般 地 產 商 將 大 部 分 工 序 外 判 時 , 碧 桂 園 由 建 築 設 計 、 施 工 、 機 電 安 裝 , 以 至 室 內 裝 飾 及 園 林 設 計 等 工 序 , 都 由 自 己 公 司 一 手 包 辦 。 不 用 受 制 於 人 , 亦 可 在 時 間 、 材 料 及 人 力 上 自 行 調 配 , 減 省 成 本 , 「 自 從 順 德 碧 桂 園 成 功 後 , 他 們 開 始 設 立 自 己 的 磚 廠 及 水 泥 廠 , 起 樓 效 率 自 然 很 高 。 」 消 息 人 士 指 。 就 連 李 兆 基 亦 曾 讚 嘆 , 碧 桂 園 可 隨 時 找 來 萬 幾 人 , 像 一 隊 兵 一 樣 日 夜 開 工 。
楊 國 強 亦 愛 落 手 落 腳 做 事 , 曾 和 他 合 作 過 的 廣 告 公 司 職 員 說 , 「 給 你 一 個 五 星 級 的 家 」 及 另 一 口 號 「 讓 所 有 白 領 都 可 以 住 上 別 墅 」 , 就 是 楊 國 強 自 己 諗 出 來 , 貪 其 意 思 簡 單 直 接 。 另 外 , 楊 國 強 曾 用 自 己 的 經 歷 拍 成 廣 告 , 說 一 個 貧 困 小 孩 如 何 奮 鬥 成 功 , 而 廣 告 中 的 道 具 , 也 是 楊 國 強 自 己 找 來 。
自 己 做 , 成 本 低 , 碧 桂 園 可 以 低 價 促 銷 樓 房 , 如 ○ 二 年 售 賣 廣 州 鳳 凰 城 碧 桂 園 時 , 一 個 二 千 多 呎 的 孖 屋 別 墅 , 只 賣 九 十 多 萬 元 人 民 幣 , 比 市 價 低 兩 成 , 結 果 創 下 一 分 鐘 賣 一 幢 別 墅 的 神 話 。 由 於 做 到 薄 利 多 銷 , 現 金 可 快 速 回 籠 , 結 果 這 十 多 年 , 縱 然 內 地 樓 市 曾 大 跌 及 銀 行 緊 縮 借 貸 , 碧 桂 園 亦 沒 有 如 部 分 內 地 地 產 商 般 , 因 一 時 周 轉 不 靈 而 倒 閉 。
楊 國 強 十 分 念 舊 , 至 今 仍 保 留 自 己 年 輕 時 親 手 蓋 的 磚 屋 , 並 請 來 同 村 人 打 理 。


位 於 北 滘 鎮 的 國 華 紀 念 中 學 , 是 楊 國 強 為 紀 念 早 逝 大 哥 楊 國 華 而 創 辦 的 慈 善 中 學 , 而 碧 桂 園 亦 是 以 有 外 籍 教 師 及 先 進 設 施 的 國 際 學 校 為 賣 點 。


作 風 低 調   克 勤 克 儉
現 時 楊 國 強 已 發 了 達 , 但 仍 住 在 順 德 碧 桂 園 , 並 育 有 三 名 女 兒 及 一 名 四 歲 養 子 。 幫 其 看 管 祖 屋 的 四 嫂 表 示 , 楊 國 強 十 分 念 舊 , 每 年 農 曆 年 底 , 都 會 請 一 眾 以 前 同 一 生 產 隊 的 老 人 家 , 去 會 所 吃 團 年 飯 , 每 人 更 有 八 百 元 利 是 。
楊 國 強 亦 愛 在 沒 有 通 知 經 紀 下 , 到 售 樓 處 「 突 擊 巡 查 」 , 還 會 靜 靜 地 坐 上 半 日 , 看 客 人 反 應 。 一 名 地 產 經 紀 說 : 「 佢 真 係 很 勤 力 同 親 力 親 為 , 曾 經 試 過 坐 耐 , 就 同 sales 一 齊 食 飯 盒 ! 」 而 平 時 即 使 是 生 意 應 酬 , 他 也 絕 少 「 請 吃 魚 翅 鮑 魚 」 , 而 是 安 排 客 人 在 其 順 德 碧 桂 園 的 會 所 吃 順 德 菜 。
據 市 場 傳 聞 , 現 時 楊 國 強 在 集 團 已 沒 有 股 份 , ○ 六 年 年 薪 一 百 四 十 六 萬 , 集 團 近 七 成 股 權 由 其 二 女 楊 惠 妍 持 有 。 而 已 於 去 年 結 婚 的 楊 惠 妍 , 現 時 只 有 二 十 五 歲 , 美 國 大 學 畢 業 後 便 加 入 集 團 工 作 , 身 邊 的 人 都 已 稱 呼 她 為 董 事 長 。 若 然 傳 聞 屬 實 , 她 身 家 便 達 四 百 多 億 , 將 有 機 會 成 為 全 國 最 年 輕 女 首 富 , 為 碧 桂 園 再 添 傳 奇 。
碧 桂 園 大 事 表
1992 年 ︰ 碧 桂 園 在 順 德 北 滘 鎮 成 立 。
1994 年 ︰ 內 地 樓 市 低 迷 , 發 展 地 產 困 難 ; 楊 國 強 遂 轉 而 興 辦 國 際 學 校 , 以 學 生 學 費 作 流 動 現 金 之 用 。
1997-98 年 ︰ 開 發 順 德 碧 桂 園 , 以 擁 有 當 時 廣 東 省 少 見 的 屋 苑 配 套 招 徠 。 設 施 包 括 高 爾 夫 球 場 、 人 工 沙 灘 及 保 健 中 心 等 , 引 起 大 量 中 港 買 家 興 趣 。
2001-03 年 ︰ 發 展 碧 桂 園 鳳 凰 城 , 旗 下 豪 華 別 墅 一 分 鐘 賣 出 一 間 , 創 下 一 天 內 達 一 億 銷 售 額 的 神 話 。
2006 年 ︰ 碧 桂 園 系 包 括 創 辦 人 楊 國 強 在 內 , 有 10 名 股 東 登 上 中 國 胡 潤 富 豪 榜 。
2007 年 ︰ 現 在 約 有 30 個 發 展 中 項 目 , 主 要 分 布 於 珠 三 角 。 上 海 及 天 津 是 近 年 擴 張 目 標 , 公 司 計 劃 四 月 中 於 香 港 上 市 。


撰 文 ︰ 黃 菲 菲 、 葉 詠 琪
攝 影 ︰ 黃 偉 傑
資 料 ︰ 左 紹 基
news@nextmedia.com
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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=1509

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