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【揭秘】天價豪宅：單價從14萬到50萬的定價秘密

來源: http://www.yicai.com/news/2015/06/4633156.html

【揭秘】天價豪宅：單價從14萬到50萬的定價秘密

第一財經日報 蔡胤 2015-06-16 21:58:00

36萬、50萬一平米現在其實沒多少人會買，但對開發商來說，有這麽一套房子把這個盤鎮住，是最重要的。如果發現市場不好，開發商又著急回籠資金，這種情況下，項目里那些少量的天價房也有可能打個八折就賣了。

上月，北京房地產市場被一個消息引爆，合生創展開發的位於北京東北三環的豪宅項目霄雲路8號，將推出單價36萬元/平方米起、最高50萬元/平方米的“空中四合院”。根據媒體報道，所謂空中四合院，是指該項目5號樓頂層近1000平方米的豪宅，按上述單價計算，單套住宅總價將在3.6億元~5億元之間。

霄雲路8號項目為合生旗下北京新京潤房地產有限公司開發，是北京四環內一個相對老牌的豪宅項目。本報記者日前在北京市住建委網站查詢發現，該項目5號樓發證日期為2013年5月，總套數26套，擬售價格為9.5萬元/平方米。這與36萬元/平方米、50萬元/平方米的單價形成了反差。

“空中四合院只在頂層，套數非常少，36萬、50萬/平方米現在其實沒多少人會買，但對開發商來說，有這麽一套房子把這個盤鎮住，是最重要的。”一位接近合生創展人士告訴本報記者，雖然標價高，但開發商可能並不期望現在就能高價賣出，現在把價格拉高的好處，一方面是給項目打上頂豪的標簽，一方面可以讓現在購房客戶形成一種感覺：“這個盤最高38萬元/平方米，我買的才20多萬/平方米”。

該人士補充說：“如果發現市場不好，開發商又著急回籠資金，這種情況下，項目里那些少量的天價房也有可能打個八折就賣了。”

根據北京市住建委網站上的信息，當前合生霄雲路8號在售房源包括7號樓和4號樓，發證時間為去年6月，目前已轉為現房銷售，擬售均價設為14萬元/平方米。其中7號樓共計79套房，主力戶型建築面積在450平方米左右，目前已預定1套，簽約2套，成交價格約8.3萬元/平方米；4號樓主力戶型面積超過500平方米，共67套房，目前已簽約3套，成交價格約13.4萬元/平方米。

北京某定價50萬元/平方米的空中四合院

“這個項目現在的真實成交單價，就在10萬至15萬元之間。”上述接近合生人士進一步指出，為數不多的空中四合院總價並沒有5億元那麽高，而是在2億元左右。之所以總價的說法出現差異，原因在建築面積上。按照該人士的說法，由於在頂層，空中四合院層高很高，二層還可能再做一層，豪宅一貫的做法也是如此，在建築面積之外還會贈送很多面積，使用面積常常可以達到建築面積的150%甚至200%，“偷面積”十分常見，因而，在折算成單價的時候，可以取高也可以取低。至於如何計算單價，要看開發商“想要什麽”，想要彰顯項目的檔次的話，一般會按照建築面積取高價，想要加快去化，則根據使用面積取低價。

“霄雲路8號的高價房源目前只有一套，而且並沒有實際推向市場，目前是處於宣傳階段。”一位長期關註豪宅市場的分析人士也表示，由於北京、上海核心地段土地資源稀缺，因此核心區的高端產品具有稀缺性，因此價格高，但實際上眼下豪宅市場競爭激烈，豪宅項目也往往一改以往打造好產品再慢慢賣的風格，提前做足宣傳以求預熱市場，搶先蓄客。

編輯：於百程

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