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退休圓田園夢 不是有錢買農地就行

2015-05-25  TCW

農委會六月底將公布「新農民」資格,嚴格管理農地買賣,對於想一圓田園夢的退休族來說,條件越來越難。但是上有政策、下有對策,有一個灰色地帶,就是「貨櫃屋」的亂象,目前還處在尷尬不易管理的階段。

「未來農地上的貨櫃屋,可能會變多。」台東縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長施順雄說,貨櫃屋現象存在多年,過去是一些經濟能力較低、或並沒有打算定居農村的假日農夫,會購買貨櫃屋,放在農地上;這是游走法律邊緣,政府也無力可管,因為貨櫃屋可以移動,只要政府來查之前拖走,根本查不到。

施順雄認為,未來農民資格取得不易,而退休族嚮往田園夢,加上貨櫃屋越來越創新,內部裝潢像一般住宅,客廳、臥室、衛浴設備應有盡有,價格又低,幾十萬元就有一房一廳,或許會對部分人士有吸引力。在法令嚴格之下,類似的亂象就有可能產生。

過去,農地變炒作商品價格翻漲,遍地豪華農舍

由於資金潮加上退休族田園夢,讓台灣農地變炒作商品,價格一路狂飆。以最熱門的宜蘭縣為例,雪隧通車前,「農地平均每坪一萬元;通車後,一路漲到每坪兩萬元,」宜蘭不動產仲介公會理事長李正賢說,擁有海景的東海岸,更是一地難求。

為遏止農地飆漲、遍地豪華農舍亂象,宜蘭縣政府開第一槍,嚴格規範了「農民」身分,並暫緩農舍申請;中央政府緊跟著加碼,農委會將在六月底公布新版「農業用地興建農舍辦法」,明確規範買賣雙方的農民身分。

過去,只要年滿二十歲、有一塊農地,就搖身變成「農民」,可蓋農舍,但「新農民」的資格公布後,當農民的條件變嚴格,大大提高退休族當農民的門檻。

現在,政府嚴管蓋農舍宜蘭農地零成交,花蓮跌價

新農民風暴,讓宜蘭成「重災區」。自今年二月暫停農舍申請後,「農地零成交,」李正賢說,過去擁農地自重的地主,近期紛紛降價求售,「感受到地主的緊張。」他說;花蓮也是,「都停擺了,」住商不動產花蓮中山店店長游楊輝說,甚至有地主,原本開價每坪二萬九千元,現在自動降為一萬八千元,降幅近三八%。台東也是如此,「最近有地主主動登門要賣,」施順雄說,以前幾乎不可能。

賣方鬆動,加上農委會嚴格規定買方必須具農民資格(指買賣含農舍的農地),也讓買盤完全觀望縮手,可以預期,農地未來勢必跌價,「(宜蘭)每坪跌到一萬,應該就會有人想買了。」李正賢預估,等農委會正式公布辦法後,半年後價格就會下跌,屆時想買的人,才會進場。

農地價格打回原形,回到起漲點,讓真正想務農的人可以買到價格合理的農地,但想做田園夢的退休族,則要有下列的準備。

首先,買地蓋農舍。要蓋農舍,最重要的是,要取得農民資格。農地之所以漲價,就是因為可蓋農舍,且越蓋越豪華,如今,農委會嚴格規定,要蓋農舍,必須有農民資格,新農民資格有三個條件,具備其一即可:

一、農保。農保資格分兩種:農會會員、非會員。農會會員必須未領軍公教勞保,及國民年金,退休族必須放棄退休金而從農;非會員身分,只要具備年滿十五歲、合法從事農業一年以上等資格,向在地農會申請,就可取得農保,此途徑較易,但目前須經過審查,也有變數。

二、第三類健保。即從事農漁業者才加入的健保,非相關業者,並不容易拿到這種身分。

三、提交經營的實際從農計畫。此點被認為較有彈性,但因為需要實質審查,要提交產銷證明、農業資材證明,做假的空間較小。認定標準是,確實靠農地為生,一位農委會水保局官員說,就是要證明有農業收入。

對真正想從農的退休族,等農委會辦法公布後,根據實際辦法提出申請,應仍有可為。

未來,有利便宜買地不蓋農舍就不須有農民身分

花蓮鳳榮農會總幹事張孟能認為,新辦法對有心要取得農民資格的人,只是「麻煩一點」而已,並不是完全都不行。

取得農民資格後,買地蓋農舍,或是買已經蓋好的農舍,都會相對簡單,但,必須要考慮「退場機制」,即萬一不想務農時,由於草案規定,接手的買方,也必須有農民資格,在買盤相對限制下,價格、時點都不會太好、太快。

但其實新法對真正喜歡當農夫的退休族,壓力較輕。過去農地大家搶,關鍵就在很多人把農地當建地用,大蓋豪華農舍,未來農地蓋農舍變困難,農地價格勢必大跌,要便宜取得農地,並非難事。

如果買農地,不蓋農舍,就不會牴觸「農業用地興建農舍辦法」,農地可自由買賣;如果不蓋農舍,就不須有農民身分,這就像都市農夫、假日農夫一樣,只要沒有居住需要,就不需要農民資格。

如果有人想買塊農地,偶爾享受田園生活,還是可以申請資材室,且面積十三.五坪以下,即不用申請,比起蓋農舍要買農地兩年後才准,資材室是個選項;但目前各縣市政府對資材室申請也日趨嚴格,不容易過關。

退休族的田園夢還是有可為,不過新制通過後,和過去能在田中央蓋房子,被一片綠油油稻田環抱的退休生活,不能相比;但是對後代子孫而言,破壞良田與保護良田,孰者重要,已不言而喻。

【延伸閱讀】想買地蓋農舍,取得農民身分更難了—農民申請資格新舊制比較

舊制(須完全符合)1、年滿20歲2、申請人戶籍及農地均在同一縣市,且取得農地滿2年3、申請人為農地所有權人,且農地農用

新制(須擇一符合)1、參加農保(須放棄過去的軍公教勞保)2、有第三類健保,本身即從事農漁業3、提出實際從農證明,如經營計畫、農產品銷售等

資料來源:農委會 整理:賴寧寧


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