2015-05-15工作日誌 CindyWang
信璞上海
來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_a3453d220102vjar.html
上午和Rick就綠城模版開了個短會，計劃把融綠平臺的剩余工作放到下周一，在研究之後若是仍有疑問，可以咨詢融創中國。
今天的安排是先理清NAV的計算思路，然後把項目的銷售信息補充完整。NAV類似於計算股價時的現金流貼現模型，對於房地產企業而言，現金流來源於各個項目未來現金流的匯總。計算項目未來現金流的一個關鍵點在於0時刻未銷售面積。
先前因為公司披露的銷售口徑前後不一致、不全面，加上各地房管局網站的統計標準不明了，把項目銷售信息的整理擱置了。在和Rick討論之後，決定結合公司、房管局、搜房網等各方信息，對公司的銷售信息進行估計。比較幸運的是融綠分家時，綠城和融創發布公告中提供了重點項目的已售和未售信息，這樣對於這幾個大項目就有比較準確的估計，從而可以減少整體估值的偏差。
此外，NAV中涉及土地增值稅假設，對於房地產企業而言土地增值稅對利潤的影響很大，所以今天把土地增值稅的計算方式和特殊情況整理了一下。