香港内房股的黄金时代已然来临 等着蚂蚁变大象
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首先说下地产大环境：地产在12年火爆上涨后，接连遭到政策拼命打压，包括限购限代，提高首付比例，提高贷款利率等等，随后一两年时间，政策效果显现，房价回落，成交减少，观望情绪严重，而副作用带来经济开始快速下滑，这是政府不愿看到的，新经济在未来5年内都很难填补地产下滑带来的经济影响，这个直接体量每年8万亿，相关行业60多个的行业一旦减速，基本百业萧条，经济休克。
所以从今年初，政策开始转向，由限制变鼓励，降准降息降首付，除一线城市外都取消限购，成交出现回暖迹象。人们最关心的是地产还能否刺激起来，下面我就简要说下我对地产行业的理解。
中国现有城市住房总量在200亿平，现在每年完工量在12亿平，以发达国家85%的城市化率，中国未来城市人口大约12亿人，以人均33平算，最终会有400亿平城市住宅。以现有开发速度，大约15年将趋于饱和，400亿平总量达成后，年均住宅更新率依发达国家数据看，每年在2%到5%之间，也就是每年仍然有12亿平左右的旧改，所以，永远不要担心房屋没市场，衣食住行是人类生活永恒的主题。城市化后期，高端人士会逃离市中心，在郊区形成富人聚集区，豪宅别墅成主趋势，这是新增部分，另外商业地产随着人口的聚集会迎来黄金收获期。
综合以上因素，我认为当前房地产市场是需求被压抑了，不是消失了，在政策转向后，信心会逐步恢复，消费能力会逐步培养，出现地产新常态。中国目前有5万家房企，其中80%未来将被淘汰，最终不会超过10000家，悲观预期也就3000家，就算只有三千家，行业前200名企业也会活的很滋润，而上市公司大部分是行业前200名之内，所以无需过分担心。行业集中度的提升，必然带来优胜企业规模的不断扩大和业绩的逐步提升，作为将来世界最大的经济体，房产永远会占有重要的一席，包括美国在内，房产都是支柱产业之一。
说完大环境再说市场机会，国内股市在银行放水等政策利好下，已成功翻倍，估值水平基本处于历史高位，而中小市值公司股价已飞天，风险巨大。国家出台港股通政策，并允许公募基金投资港股，这是放水，避免国内决堤，而被外资蹂躏多年的港股，扭曲的估值成为最大的历史投资机会，相信大陆水一到，被压缩成一个个压缩饼干的股票，必会迅速膨胀。
随着沪港通的开启，大市值股票开始普涨，相信深港通后，中小市值股也会遭到更猛烈的抢购，定价权之争会精彩纷呈。最近大市值地产股融创和恒达，接连创出历史新高，大戏已经开演。解放军完胜外国投行。
由于地域限制，中小市值地产股被外资关注较少，价值被长期以倒闭破产价评估，出现三倍市盈率的可笑估值，而同规模国内上市公司都是给予远高于大公司的估值，这个差别在解放军过去后必然纠正，所以也是下步布局的重点。
下面简要说下自己关注的几家地产企业。
恒大地产：恒达梦，中国梦。恒大以高负债，高周转，高增长，高分红，多元化为特点，其中高负债和多元化被外资不认同，长期看空，股价被压制在历史低位几年，随着沪港通大军过香江，四大国内券商接连公开力挺，股价已扶摇直上。正加速价值回归。恒达在大地产行业不用多言，银行已给予国企待遇，这从今年1600亿新增贷款额度就可看出，其次介入的快销和大健康等等产业也是承载了中国梦的产业，长期看真成功有望成为巨象级别的世界级大公司。所以股价会随时间反复向上。
新城控股：小万科+小万达，住宅周转速度不输于万科，商业产品质量不输于万达。这是一家不段学习进步的优秀民企，快速复制能力得益于高效的企业执行力，最新预计2017年建设40家商业广场，建成15家，每年新增10块商业用地，2020年跻身商业地产第一梯队，从已建成商业看，客户体验一级棒。将来一个自持几百万平物业，年租金几十亿的新城呼之欲出。
花样年控股：世界最大的物业管理O2O服务商。拥有1400万平土储的地产商华丽转身，未来彻底退出地产主业，改为以物业管理公司为主，以增值服务为利润增长点的O2O社区服务商，把住小区入口，以最后100米的优势实现服务价值的突破，在小区金融，购物，养老，旅游，聚会等方面实现线上与线下互通。现在以科技为主导的低成本优势席卷109个城市，托管面积2.5亿平，以每年1亿平的速度快速拓展，把住小区，抓住人的要素做文章，继彩生活后，培养一批子公司单独上市，成为公司努力的方向。
宝龙地产：专注商业地产，在建和建成已达55个项目，全部完工自持面积500多万平，最新策略聚焦上海，全面服务于上海的城市发展，拓展区域商业和社区商业，未来价值不可限量。
莱蒙国际：高端商业和住宅开发商，扎根深圳和南昌与南京等一二线城市，以品质获取利润，精研产品，物业收租和住宅开发并重。积极实施转型，做好地产+的文章，以医疗服务为突破口，携手世界著名医疗机构，拓展中国医疗服务行业，最新又介入海洋牧场，开发海洋旅游休闲资源。公司的深圳莱蒙新都会和深圳布吉国际商贸中心项目，都是重量级待建项目每个利润都会以数十亿计。公司和农产品合作的天津农贸综合市场项目规划面积360万平，一旦建成可成利润加速器。
时代地产：次新股，上市一年，年销售额150亿，专注广州珠三角区域，擅长旧改项目，土地成本很低，最近几年销售额飞速发展，盘小绩优高分红。
禹州地产：厦门合肥为主的开发商，去年销售额120亿，毛利高达36%，现价股息率可达7%，今后三年内年业绩增长40%，土地储备优良。
以上是我对地产行业的个人认知和对自己关注的个股的粗浅看法，带有严重个人色彩，不对之处见谅，权当一笑。