趙娟
醞釀已久的中國REITs（房地產投資信託基金）仍在襁褓中，國內基金就已經盯上了海外成熟市場REITs，有望海外「嘗鮮」。
5月27日，諾安、鵬華兩家基金公司均收到證監會的新產品受理函，涉及的兩隻新品分別為5月19日上報的諾安全球收益不動產QDII基金以及鵬華美國房地產QDII基金。
海外REITs是什麼
本報瞭解到，上述兩隻新品的設計都是醞釀已久，而監管層經過長期慎重考慮才接受上報資料，目前兩隻產品在基金部的創新通道中等待審批。
接近證監會人士透露，監管者一度擔憂投資者甚至其他監管部門對這類創新產品可能會產生誤解，目前國內正值房地產調控大周期，國內REITs的推出也受到限制未有新進展，QDII基金是否存在為國外房地產融資的「嫌疑」，不過，最終這一顧慮還是被逐漸打消。
鵬華以及諾安基金相關產品設計人士都坦言，海外REITs的確對普通投資者而言是個新事物，可能存在推廣上的一些困難，但發行這類產品正是要填補這類空白，為國內投資者提供新的投資機會。由於擔心認知問題，上述兩隻產品的名稱中都沒有出現「REITs」一詞。
國際統稱的REITs是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
鵬華基金國際業務負責人介紹，與國內理解的房地產信託主要發揮開發融資功能不同，國外大多數REITs主要從事商業地產後期的運營，很多是開發商通過物業轉型而來，多從事的是不動產經營、管理業務，較少從事房地產開發。
具體而言，REITs涵蓋了住宅地產和商業地產的各個領域，包括寫字樓、工業廠房、購物中心和百貨商場、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、倉儲、養老院、健康醫療設施等等，基本上都屬於商業地產；重要的一點是，REITs在稅收上享有上市公司沒有的優勢，不用支付企業所得稅和資本利得稅。
「簡單講，REITs相當於股票，美國上市交易的REITs都在美國三大交易所掛牌，其實，在美國標普500指數中有14只成分股是RE-ITs，而目前美國房地產行業上市公司的絕大部分證券都是REITs。」上述負責人稱。
他介紹，REITs最大的屬性是股息分紅，一般情況下REITs的分紅比例超過90%，目前美國REITs能獲得的股息率為6%-8%，這樣的定期分紅收益是能夠戰勝通脹的；另外，投資REITs還能獲得資本利得即REITs持有不動產物業的長期資本增值，這則取決於GDP增長、就業率、利率水平等宏觀經濟情況以及物業所處地段、物業管理水平等。
「通過分析歷史數據可以看到，持有商業地產和住宅地產是最好的抗通脹投資品種之一，其收益遠遠超過美國的通脹率，過去35年，新華富時美國房地產協會發的權益性RE-ITs指數的年化收益率為13.98%，超過了同期美國標普500指數的11.17%。」上述鵬華基金負責人稱。
目前，世界上有600多只REITs產品，最大的市場為歐美市場，亞洲則主要集中在日本、新加坡和中國香港。美國市場共有REITs約153只，市值3900億美元左右，佔到了全球REITs總市值的40%以上。
據瞭解，海外REITs的主要投資者都是大型機構投資者如主權財富基金、退休養老基金和大學捐贈基金等，近幾年，美國、歐洲也開發了投資REITs的公募基金和交易型開放式指數基金（ETF），REITs投資的資產質量、現金流的穩定性以及管理層能力等指標是分析REITs投資價值的主要參考因素。
嘉實基金在2005年就開始著手研究發行REITs，由基金公司募集資金，接管一些管理不善的物業或收購一些商業地產，並以物業資產的租金等收益為來源定期向投資者派發紅利，但國內對於基金公司作為REITs的發行主體還存在爭議。
抄底房地產？
鵬華美國房地產QDII基金的投資標的是美國和加拿大的REITs和房地產相關上市公司，並且將是一隻主動管理型的股票型基金定位在「美國房地產」。
諾安基金則強調「不動產收益」，其投資標的主要是歐洲、美國、澳洲、新加坡、日本等海外發達國家的REITs，不投資相關股票，也是一隻主動管理型產品，更強調在不同經濟週期，不同類不動產會有不同的表現。
諾安基金產品部負責人介紹，在經濟發展較好的時候，房地產、酒店租賃公寓的收益表現比較好，而在經濟弱週期中，醫院、養老院、護理中心等不動產的收益相當穩定。
鵬華基金認為，從2006年7月份開始，美國住宅地產下跌超過三分之一，2007年2季度美國商業地產見頂後，到目前最大跌幅也達40%，美國房地產目前的估值水平和收益率都處於合理的範圍。
根據美國地產經紀商協會的數據顯示，外國投資者已開始在美國抄底購置房產，截至今年3月份的12個月內，交易額已超過400億美元。
記者瞭解到，諾安、鵬華基金的兩隻新產品都沒有聘請海外投資顧問，均是靠自有團隊進行主動投資。