华南城香港IPO逻辑起点：超低价拿地
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“几万个商家，几十万个就业机会，每年10亿至20亿元的税收……，我们是最大的招商局，所以政府会很支持我们”，在9月16日华南城(01668HK.)香港主板上市新闻发布会上，其执行董事兼总裁梁满林很有信心地说。虽然华南城是一家港资公司，不像上周刚上市的国药控股一样以“SINO”开头。但是在发布会上，管理层还是着力的渲染着该公司与政府的关系。核心优势：超低地价华 南城创建于2002年，5个创始人分别在服装、五金、塑胶、印刷和包装等行业的制造与批发分销方面，有超过20年经验。旗下的深圳华南国际工业原料城，为 五个互补性轻工制造业提供综合物流及交易服务，这五个行业分别为纺织服装、皮革皮具、电子原材料、印刷纸品及包装和五金化工原料。华南城主要经营物流城， 也提供住宅等配套设施。其经营模式为国内首创。华南城宣称自己的第一优势是独创的发展模式，为交易中心租户及其客户提供全方位综合物流与交易设施及服务。“这个经营模式，可能我孤陋寡闻，是全世界绝无仅有的”，梁满林很自豪地说。但是，从财务经营成果上看，低价获得土地是其盈利的关键。梁满林也直言，成本低廉是华南城的最大优势，因为华南城的模式能很好地带动周边经济的发展、解决就业和为政府创税，所以深受政府欢迎及支持。其中最大的支持在于，可以低价获得土地，并且交易城内的住宅，华南城可自由买卖，不需补偿土地差价；但作为交易城的配套设施，仅限于交易城内商家购买。“深圳平均的楼面地价是几千元一平米，而我们的楼面地价只有100多元一平米”，梁满林说。而据首席财务总监冯星航介绍，深圳华南城一期及二期平均每平方米售价约1.5万元，最高可卖到每平方米2万元，建造成本则分别为2000元及3500元。根 据招股说明书显示，华南城旗下的深圳华南城一期项目约46万平方米，已于2004年至2006年分阶段落成并投入运营。截至2009年第一季度末，深圳华 南城二期项目共有52.5万平方米完成建筑工程，其中包括约14万平方米的西苑住宅设施。预计到2012年，二期项目落成后总建筑面职将达210万平方 米。09年6月，第一太平洋戴维斯对深圳华南城的估值约为255亿港元。融资25亿，李兆基认购此 次华南城共发售15亿股，其中90%作国际配售，10%于香港公开发售，超额配股不超过2.25亿股。发售价介乎每股1.4港元至2.1港元，按发售价的 中位数计算，如果不考虑超额配股权，此次华南城所募得资金净额约25亿港元；如果超额配股权全部行使，所募得资金净额约28亿港元。上市后，于行使超额配 股权前计，华南城市值将达到84亿至126亿港元左右。上市募集所得资金中，50%平分用于南昌华南城和南宁华南城项目，25.2%用于深圳华南城二期项目，9.8%用于全数偿还将于2012到期的有抵押可换股票据，余下9.1%用作偿还银行贷款及一般营运资金用途，5.9%用于发展具有潜力的新项目。该公司截至3月31日止的09财年净利润约7.54亿港元，07年到09年净利润的年复合增长率约为108%。按每股1.4港元至2.1港元发行价计算，市盈率介乎11.2至16.8。首席财务总监冯星航表示，2010财年深圳华南城二期的销售目标为10.8万平方米，目前已销近半，均价为1.5万元。但同时公司管理层也强调，未来公司的策略是惜售物业，待升值。深圳华南城一期2009年将有59.1%客户租约期满，冯星航预计客户将会续租，而平均租金预计上涨20%。中银国际董事总经理兼证券资本市场部主管Marshall Nicholson透露，目前华南城配售部分已经超额。此前有媒体报道，李兆基将通过其私人投资公司兆基财经来配售认购华南城股份，近日频频出手新股的西京投资董事长亦坦言一定会认购华南城股份，但两人都没透露具体金额。美银美林作为此次公开发售的独家全球协调人和独家保荐人，中银国际与美银美林共同作为联席账簿管理人及联席牵头经办人。招 股说明书上显示，该公司规划中的南昌华南城及南宁华南城项目预计占地面积分别为200万平方米和170万平方米，建成后总建筑面积将分别达到390万平方 米和420万平方米。据财务总监冯星航介绍，目前预计这两个项目拿一半地的价格分别都为人民币2亿多元。另外，该公司还于今年7月，以人民币7300万元 获得位于广东省河源市的48.7万平方米土地，规划用于发展田园式度假区。
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