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“神算子”滬銀監局預警異地房地產授信:無錫、常州在列

來源: http://wallstreetcn.com/node/100582

被視為“神算子”的上海銀監局最近兩次預警涉房地產類信貸,其稱,幾家大型銀行上海分行的異地房地產項目已經出現“去化周期明顯延長,銷售價格存在下行壓力,風險狀況不容樂觀”的現象。這其中便包括常州、無錫等靠近上海的二線城市。

《第一財經日報》報道稱,異地貸款之所以受到特別關註,是因為其有四大不利因素:較難全面了解客戶、企業有可能被過度授信、風險發生時不便協調、貸款集中度一般偏高。

而目前,上海銀監局在調研中已經發現了局部病竈。此外,統計數據顯示,一季度末,上海轄內銀行業異地企業(項目)表內外授信余額5782億元,已占轄內貸款總額的14%,其中敞口余額4338億元。

以下是一財網的全文:

因對鋼貿和銅融資的預警“兩發兩中”,上海銀監局的調研和預警一向被業內視作“神算子”,可以幫助銀行在風險全面爆發前嚴陣以待。也正是因此,其去年底和近期兩次風險提示均涉房地產類信貸,已讓業內“高度警惕、審慎新增”,某銀行上海分行管理層人士稱。

  《第一財經日報》從接近監管層的消息人士處獲悉,上海銀監局近期已對異地房地產授信進行風險提示,“建議轄內商業銀行持續關註存量異地房地產項目的資金鏈狀況,加強風險監測和防範,並審慎介入新增異地房地產項目”。

  該人士透露,上海銀監局的提示是鑒於其近期對常州、無錫等地的實地調研。據稱,幾家大型銀行上海分行的異地房地產項目已經出現“去化周期明顯延長,銷售價格存在下行壓力,風險狀況不容樂觀”的現象。

  總體而言,上海銀監局調研發現,即便是靠近上海的二線城市,常州、無錫等地區房地產市場目前已進入慢速發展和項目分化階段。

  同樣落腳在房地產類信貸,去年年底,上海銀監局則對轄內各商業銀行預警了商業地產融資風險。

  地方銀監的風險監測縱然和轄區銀行的信貸余額、貸款集中度和操作風險等行業情況有關,但作為順周期的銀行業,較大面積風險往往和整體經濟運行趨勢高度相關。無獨有偶的同方向事件是,國務院發展研究中心副主任劉世錦日前表示房地產歷史性拐點到來,這被媒體解讀為官方智囊對“拐點”予以承認。

  風險之困:還款資金或依賴母公司

  房地產貸款會不會出風險,首先得看地產商有沒有銷售回款覆蓋貸款本息的能力。數據最能說明問題:國家統計局剛公布的6月份全國70個大中城市房價指數創下自2011年1月開始統計以來下跌範圍最大紀錄,6月份新建商品住宅價格環比下降的城市多達55個,二手住宅價格環比下降的城市也增加到52個。

  上海銀監局還註意到轄內銀行異地貸款較多的長三角地區情況,其稱:此前“長三角地區的部分城市集中出現在降幅榜中”。調研發現,雖然以無錫、常州為例目前情況仍屬於“較為平穩”,但地產商銷售的價格已“普遍低於前期評估”。

  “轄內異地貸款尤其是異地房地產貸款存在較大風險隱患,應引起商業銀行充分關註。”上海銀監局稱。

  風險隱患從何而來?從房地產開發貸本身來看,上海銀監局稱,若上述兩地房地產市場仍持續目前狀況,“銷售周期可能超過貸款期限,且銷售回款難以覆蓋項目貸款本息”。

  從這些項目的還款資金安排來看,上海銀監局稱:“預計還貸資金將較大程度依賴母公司或股東支持,若股東方資金鏈緊張,銀行信貸資金將面臨風險。”

  對此,上海銀監局建議銀行“謹慎評估當地房地產市場走勢,密切關註存量異地房地產貸款風險狀況,關註企業建設和銷售進度,監控企業資金流向,采取有效措施督促企業加速回籠銷售資金,做好異地貸款風險管理。”

  “要結合自身發展戰略,建立針對地區、行業的持續風險評估、篩選體系,全面收集信息,鎖定營銷重點和方向,審慎開展異地授信業務,避免信貸投放的盲目性,有效防範區域性風險和行業性風險。”上海銀監局表示。

  異地之難:個別項目建安成本存疑

  除了房地產市場本身受宏觀經濟所帶來的貸款風險隱憂的影響外,當貸款去了“異地”,個別銀行還面臨著經營方面和操作帶來的另一重風險。

  “異地貸款有四個不利因素:較難全面了解客戶、企業有可能被過度授信、風險發生時不便協調、貸款集中度一般偏高。”上述銀行上海分行管理層人士對《第一財經日報》稱,因此銀行一般情況下不鼓勵異地授信。

  先說“較難了解客戶”。上海銀監局調研發現,從貸前審查來說,“與本地貸款相比,異地貸款由於受地域等限制,貸款行與異地客戶之間建立的信用關系不穩定,往往難以有效了解異地企業真實的經營、財務、信譽等狀況”;而從貸後管理來看,“銀行的客戶經理也難以實施有效的貸後跟蹤管理,及時掌握企業的經營動態。”

  “能被異地授信的很多是集團客戶,在現在形勢下,不少集團客戶都是‘兩張臉’,表面看規模大、賬面好、貸款又有擔保,給人以大而不倒的假象,內底里財務體系複雜、關聯公司走賬、關聯交易藏垢,讓銀行很難清晰跟蹤債務人的資金走向,其融資鏈拉得很長,投資和對外擔保又較多,在經濟下行周期有資金鏈告急的可能。”上述分行管理層人士稱,“異地銀行較容易被假象迷惑,比本地銀行較晚發現公司問題。”

  值得引起註意的是,上海銀監局在調研中已經發現了局部病竈。接近監管層的消息人士告訴《第一財經日報》,調研中有個別地產項目建安成本達6000元/㎡,大大高於其他項目,數據真實性存在明顯疑點。

  此外,據上述分行管理層人士經驗,異地貸款企業往往還承受著其本地和異地的多頭授信,有時候多家銀行搶客戶,還有“過度授信”的風險,貸款集中度也一般比較高。而一旦風險真的爆發,本地銀行熟悉當地營商環境,往往更早察覺風吹草動,甚至收貸;異地銀行就會鞭長莫及顯得被動。

  該分行管理層人士還遇到過一個問題,某異地貸款企業屬當地經濟龍頭性質單位,在其分行發覺對方財務出現問題並決定收回貸款時,甚至遭遇當地政府出面叫板,以該銀行其他當地業務開展為“要挾”。正常程序的貸款管理出現困擾,而異地銀行又缺乏當地協調人脈。 

  異地之貸:占轄內貸款總額的14%

  上海的銀行究竟在外地放了多少錢?《第一財經日報》獲取的一份官方調研數據顯示,一季度末,上海轄內銀行業異地企業(項目)表內外授信余額5782億元,已占轄內貸款總額的14%,其中敞口余額4338億元。

  更值得註意的是,上海轄內銀行業通過理財資金、代為推介信托、委托貸款、證券承銷等其他方式投向異地企業或項目的余額就高達1762億元。

  不過值得慶幸的是,上海銀監局的風險提示尚為一種主動掃除異地監管“盲區”的未雨綢繆。貸款質量方面,異地不良貸款還只有11億元,不良率僅0.26%;貸款投向方面,真正去往較多隱患的房地產行業的資金也不多,上海銀監局收集了一季度末四家大型銀行分行一億元以上異地貸款明細情況發現,四家行億元以上異地貸款合計654.62億元,其中房地產行業相關貸款145.14億元,占比22%,比重較全口徑貸款中房地產貸款占比略低。

  從地域投向看,上海轄內銀行異地授信投向東部地區4754億元,占比82%,其中投向江浙地區2558億元,占比44%,這種集中度偏高並非好事。其余包括投向中部地區552億元,占比9.5%;投向西部地區475億元,占比8.2%。

  既然異地貸款並不受鼓勵,為什麽還有14%的貸款“出滬”了呢?上述大行分行管理層人士告訴《第一財經日報》,一方面,有些轄內銀行對接集團公司,需要對其散布在其他區域的主體提供綜合服務;另一方面,也有總行“下旨”或分行協調的“聯合授信”,類似於“行內銀團”,上海分行有管理義務;此外,也可能有一些中小銀行在江浙部分城市沒有分支機構,由上海分行輻射業務。

  《第一財經日報》記者還獲悉幾樁極個別案例。此前鋼貿貸款逾期發酵時,有不止一家銀行為了遮掩壞賬,為鋼貿商或與其相關的外省市融資主體提供大額信貸(在滬鋼貿商不少產業鏈發展至江蘇省,且外省市承貸主體多為地產類企業),再用這些資金覆蓋實際已經發生的壞賬。

  比如鋼貿企業A有1000萬貸款到期無法還款,而A企業本身已經上了黑名單無法獲得上級行的續貸批複,銀行就可能找一家在外地的地產企業B(與A暗地關聯或由A控制),給B提供2億授信並在利率上給予一定讓步,由B承諾還上A的所有壞賬。

  對於難以探測清晰的異地授信,上海銀監局要求銀行總行制定較本地業務更為嚴格、更為細致的涵蓋貸前擔保調查、資金使用控制、財務監測和實地調查等方面的異地貸款風險控制辦法;對於采用“行內銀團”方式開展異地貸款業務,明確主辦行和協辦行之間具體的管理職責和相應的權利。

  上海銀監局還要求銀行成立專門的信貸管理團隊對本行異地貸款進行管理,並建立大額異地融資信貸員定期實地跟蹤管理制度,加強動態監測和風險預警。

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