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踢爆日本樓陷阱

2014-06-12  NM  
 

 

最近香港掀起一股日本樓熱。東京一個實用面積二百呎的豆腐膶單位,標價四十萬港元(約五百萬日圓);在香港旺角同呎數的新盤「麥花臣匯」,標價是六、七百萬。日本樓聽落好筍,加上在網上擁有眾多fans、電台財經節目主持火燎森等人,不斷大力吹捧,霎時一眾八、九十後,都蜂擁買日本樓,一圓上車夢。不過,本刊在日本直擊,並綜合各方意見,發現日本樓存在多個風險,資深的「日本通」,更無一投資日本樓。事實當地稅務繁複,又無二手市場,並且因日圓大貶值,只不過「賺價蝕匯」。至於在網上募集資金炒日本樓的火燎森,已觸動了證監會的神經被調查,隨時冚旗。那些熱炒日本樓的香港人,有否想過,自己越洋接火棒?

上月初,由火燎森好友、曾出書《買起日本樓》的blogger洋沖「接力」,與日本中介公司Skytree開講座,狂sell日本樓願景。現場所見,全場七十個座位爆滿,每人手持地產中介派發的小冊子,一邊專心研究,一邊聽主持講解。洋沖在場不斷力銷日本樓,原因不外乎:「香港樓有辣招,無得升;相反日本二○二○年舉辦奧運會,仲開放賭牌,有升值潛力o架!」現場聽眾聽到眼定定,不斷點頭稱是,到問答環節更是搶問「東京邊區抵」、「仲有冇四百萬Yen嘅盤」。其間一位中年大叔,突然踢爆,上月曾到Skytree聲稱的日本地址查考,卻發現沒這間公司!難得洋沖處變不驚,即時轉話題:「如果你唔信呢間中介,可以再搵其他。睇樓要搵多幾間,仲可以格價添!」席上記者還見到今年二月曾接受本刊《壹盤生意》訪問、擁四間生蠔店的老闆何智聰,本來他聽得興致勃勃,但見到本刊記者即時打個突:「其實我準備買,但見到你哋,都係等等先。」

籌辦大衞計劃

要數近月力谷後生仔買日本樓的blogger,不得不說火燎森。火燎森有「少年股神」之稱,得商台賞識,開咪做《星火燎原》主持,並於該節目衍生出財經社交平台骷髏會。去年火燎森自稱在東京及大阪買了三個住宅、一個樓上鋪,其後不斷在自己的面書大談買樓經,又在主持的dbc數碼電台節目《光速燈台》教人買日本樓要訣,他還在網上公佈一個「大衞計劃」。這個「大衞計劃」,就是《聖經》裡牧羊人大衞打敗巨人歌利亞的故事。原來今年四月,火燎森專程到日本,與當地朋友共同開設一間名為「大衞」的公司,當中「巨人歌利亞」,就是日本物業。「日本人排外,對外國人買樓好多規限,同日本人成立合資公司買樓,就可避過限制。」一名知情人士說。這個「大衞計劃」,根本就是集體投資日本樓的項目,火燎森的大茶飯,自然是從中抽佣。火燎森下一步,就是不斷在面書上「搵朋友」。記者發現,他經常在面書留言,意有所指,左一句「預算二十五萬樓嘅『朋友』」,右一句「已經見過面嘅『朋友』,留機會給其他人。」等等。一名參與大衞計劃的「朋友」透露:「個pool已有超過一億。有啲口頭認頭,有啲已開支票,金額由幾十萬至幾百萬不等。」相信運作就如日本地產基金,將整筆資金買下日本大批物業,再將租金回報「派息」。假設出任「基金經理」的火燎森收百分之三作為「管理服務費」,則一億元的現金池,可有三百萬元落袋,相當和味。

80後住天水圍 買東京樓

三十二歲的李讚傑,是典型的八十後打工仔,在銀行任職電腦管理員,月入約兩萬。現在與家人同住天水圍公屋,最大心願是買樓,與拍拖近八年的女友Nok結婚。可是,香港樓市一直高企,人工升幅永遠追不上通脹。投資日本樓,成為李讚傑置業的出路。這天,相約李在女友位於屯門公屋的家訪問,李拿出一疊筆直的日文文件,上面寫著不動產買賣契約。李不諱言︰「現在我也很不實在,不覺得自己做了業主。」李展示過後,小心疊齊放好,然後吐出一句︰「蓋印那刻很開心,終於可以一嘗做業主的願望。」今年三及四月,李與弟弟靠儲蓄及銀行貸款,合資約八十萬港元,先後在大阪及東京買入兩個住宅單位,租金回報約百分之七至八。李說︰「你而家上網睇,通常有兩種,一種叫表面回報,一種叫實質回報,表面回報只扣除雜費,卻沒計稅項等費用,但我會計埋,因為永遠要低估收入,高估支出。計完出來,都可以接受。」不過連樓也沒睇過就買,他還氣定神閒說︰「我會用Google map街景地圖睇樓,最基本睇層樓係咪甩皮甩骨,然後試行去地鐵站,留意嚇附近生果店,如售價好平,一百日圓店又多,就代表租金不能標太高。」買日本樓唯一的問題,是女友曾作出反對。「當初她不敢買,而家香港開始起多啲樓,樓價唔知幾時跌,女朋友擔心跌時無現金買點算?但我諗,買日本樓,收兩年租,都有八至十萬港幣回籠,就算真係有咩事,就賣咗日本層樓。」

臨門撻Q

不過,正當這個月,火燎森準備為大衞收網之際,本刊知悉證監會突然找他調查,懷疑他未獲批准便公開集資,令火燎森決定急急剎停,重新制訂對策。本週一晚,記者到DBC位於數碼港的辦公室,找做完直播節目的火燎森,他一面倦容,以「現在唔方便講」為由拒絕回應。其實想趟「日本樓」這渾水的,又何止火燎森一個。近月香港已有人成立了多家日本中介公司,標榜可安排買賣日本樓。又有不少blogger開辦日本樓講座。不過這樣隔山買牛,相當兒戲。記者上月到日本觀察,更覺買日本樓如「瞎子摸象」。原來即使人在日本當地,一樣無樓可睇。當地地產中介一般推銷的二手樓盤,普遍都是連租約出售,記者曾睇兩棟大廈,共十四個單位,也只是「看門口」,不能進屋內視察。經紀解釋指,日本樓最殺食是高租金回報率,故交吉盤不受歡迎。「有租客,可以立即計算到回報率,就算你買吉盤放租,他不知道什麼時候有租客。」加上當地買賣合約由中介處理,又不能如香港般,可在土地註冊處查冊,驗證業權。買家買樓收到的買賣合約,雖然寫滿日文,但孰真孰假,可能只是搏一鋪。這趟實地睇樓經驗,可歸納出買日本樓有以下四大風險:

風險1樓價明升實跌

東京樓價由一三年至今,以日圓計升了兩成,大阪則升了一成多,但根據統計,其實同期日圓兌港元匯價卻跌了百分之廿三點五。一言以蔽之,就是「賺價蝕匯」。熟悉日本的東瀛遊老闆禤國全坦言,從無興趣投資日本物業,「好似隔山買牛。咁多年來,好多朋友都有叫我買日本樓,但我唔會買,因為睇唔到升值潛力。就算最近升咗兩成,但日圓兌港幣跌咗,咁你收租係收日圓。其實樓價升,匯水跌,計番都係冇錢賺!」再假設一間一千萬日圓的單位,兩年前需港幣一百萬元,即使兩年後單位升值至一千二百萬日圓,但由於日圓下跌,樓價兌成港幣,其實只值九十萬元。若見樓價升而出售,則由於樓價升值了兩成,須抽利潤三成為利得稅,即售樓後實收一千一百四十萬日圓,兌成港幣只得八十六萬,即是持貨兩年,其實蝕了十四萬港紙!禤國全強調,日本樓自二十年前經濟泡沫爆破後,已變成一潭死水,「我有位日本朋友,廿年前買咗間屋,要四千萬Yen,廿年後嘅今日,跌到得番二千萬Yen,連家鄉都返唔到。所以日本人都嚇到唔敢買樓,寧願租樓。」而759阿信屋老闆林偉駿,亦無買日本樓,「無興趣。我知當地經濟仲未好轉,不過當地人唔講出口啫!」這支火棒,就由香港人接下。

風險2出租率跌回報扯低

根據日本中介的資料顯示,東京整體的出租率達九成,但其實是市中心的JR山手線鐵路沿線,才有高出租率。實質租金回報,扣除大量使費後,亦只是百分之五至六。曾於一○年投資日本樓的獅子山學會總監王弼,認為投資日本樓的風險愈來愈高,已近水尾。他目前在北海道札幌擁有一間二十二套客房的青年宿舍,樓價四百萬港元,當年租金回報率高達兩成,但目前跌至只得百分之九。「當初出租滿曬,但而家出租一直跌,租金回報都跌。其實日本出租市場無諗得咁好,因為競爭大,唔俾回佣經紀,根本出租唔到。又要扣好多雜費,如管理費,中介公司代收租服務費,壞咗家電又要你俾錢整,根本扣咗你好多租金收入。」日本亦有租管條例,若沒有三個月通知期,租客可自動續租兩年;當地亦有慣例,續租不會加租。

風險3二手成交少難套現

日本二手樓市場不像香港活躍,成交量低,而買入後如五年內出售,要繳交利潤三成作利得稅,即使滿五年,也要繳交一成半作利得稅。另外,一般買樓,要繳交的稅項、律師費及佣金等,差不多佔樓價一成,炒賣難有水位,令二手呆滯。如業主遇上突發事件,急需套現,難以急放賣之餘,基本上是不能按樓借錢。因為香港人不能在日本開銀行戶口,除非有當地工作證明。要放盤,就要大劈價。「日本樓市根本就唔係一個透明的市場,日本人唔會炒樓,唔似香港咁有系統性,所以成交係低好多。」

風險4匯款欠保障走數難追究

買日本樓過程十分兒戲,如買家看中樓盤,透過經紀申請,只須提供中文全名及香港的中文地址即可。買樓按金還只是匯錢往日本的中介公司,由對方安排買賣,由日本中介代簽約。到交易完成,買家只會收到一份日本屋契。屋契上有密碼,可在日本查詢合法性,但在日本無熟人,仍然要靠中介睇。大律師陸偉雄指出,如果日本中介公司走數,香港市民無途徑索償,「如果冇熟人幫手,買日本樓同倒錢落海冇分別。如果香港中介同日本中介係同一集團,都仲有機會喺香港入稟追番。但如果只是合作形式或轉介,就好難追!」

買日本樓使費佔一成

港人買樓有限制

外地人無法在日本開設銀行戶口,故不能申請按揭。香港買家現只可透過中國銀行東京分行申請樓按。4000萬日圓(約300萬港元)以上的二手物業,才可借五成。售樓要交稅,五年內出售物業須繳交盈利約30%作利得稅,五年後出售要繳交15%稅。雜費則佔整體租金收入30%,每月須繳交管理費、修善基金、租務委託費用(中介代收租金)、以及銀行匯款等成本。

咁就買咗日本樓

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