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宋衛平揮別綠城

2014-05-26  NCW
 
 

 

不計成本蓋好房子的「宋氏風格」成為歷史,孫宏斌成為綠城實際控制人◎ 財新記者 王曉慶 文wangxiaoqing.blog.caixin.com 歷經數輪房地產調控之後,當各路大神又在為中國地產業是否已到拐點隔空大戰之際,宋衛平決定不玩了。

5月22日,綠城中國(03900.HK)與融創中國(01918.HK)發佈公告,融 創 中 國 以62.98億 港 元(約50.6億元人民幣)從綠城中國的股東手中收購24.31% 的股份,認購價為12港元 / 股。交易完成後,融創中國與九龍倉(00004.HK)並列成為綠城中國第一大股東,孫宏斌擔任董事會主席,取代宋衛平成為綠城中國實際控制人。

融創中國受讓的股份來自於宋衛平(11.398%) 、夏一波(宋衛平妻子,3.190%)和壽柏年(9.725%) 。交易之後宋衛平仍持有綠城中國約10.473% 股份,壽柏年持有約8.086% 股份。這是近年來最大的一起房企併購案例。

綠城及其創始人宋衛平在房地產界是一個獨特的存在。 「綠城造」的品質為業界翹楚,售價往往高於同區域競品,物業服務也口碑良好。但是綠城曾長期維持低利潤率和高負債率,幾乎每次樓市調控中都會深陷債務危機,成為調控風向標。這一次,沒等調控深入,宋衛平已決定棄船走人,將接力棒交給另一個也被認為賭性很強的融創中國董事長孫宏斌。

融創中國60億港元拿下的,是 「綠城」品牌的無形資產和千億級的資產控制權。綠城集團旗下除了上市公司綠城中國,還有綠城建設、綠城控股、綠城電商等子公司,宋衛平接下來將基本退出上市公司運營,主管以代建為主的其他業務。

孫宏斌接棒

宋衛平退場的消息傳出之後, 「綠粉」以及業界瀰漫一股悲傷情緒。宋衛平5月17日在給業主的信中說: 「我並非遠離綠城,我仍有堅守的義務。對於房產的品質,服務的品質,我還會以我的責任、能力去擔當,這一點請大家放心!」根據公告,宋衛平將由綠城中國董事會主席改任董事會聯席主席,到2015 年3月會再改任名譽主席,孫宏斌擔任董事會主席。

宋孫二人原本希望融創中國成為綠 城的最大股東,從股權和管控權上都成為實際控制人,為了避免觸發要約收購,29.9% 的股份是個恰當的比例。但是,九龍倉不願讓融創後來者居之,最終三方達成上述股份協議。另外,綠城中國現有的投資委員會改組為財務及投資委員會(下稱財投會) ,負責審批財務及投資的重大決策。財投會由三名成員組成,包括綠城老臣壽柏年、融創的黃書平和九龍倉提名的成員。

協議規定,一般事項需要兩方同意,決策方可生效。當公司淨負債率超過100% 時,任何高於5億元的新投資項目,單筆投資超過50億元的房地產業務,單筆投資超過1億元的非房地產業務,需要財投會成員一致投票通過。

壽柏年認為,融創的銷售和拿地策略、綠城的產品營造優勢、九龍倉的資本運作能力,三者的結合會給綠城帶來 更多正面效應。

於九龍倉而言,兩年前以25.48億港元獲得綠城中國的24.6% 股權,如今已溢價1倍以上。而且,資金充裕但內地業務規模不足的九龍倉,借助綠城的平台、品牌及開發能力,得以延伸內地業務,與融創也多有合作。

九龍倉副主席周安橋之前接受財新媒體採訪時坦言,九龍倉並不具備操盤綠城的能力,入股綠城中國更多的是戰略投資,而非短期財務投資,九龍倉會儘量利用自己在財務上的所長,幫助綠城穩健發展。

過去兩年間,九龍倉對綠城的運營決策制約有限,即便綠城曾面臨高庫存去化壓力,宋衛平也不願意降價跑量。

現在,賣掉部分股權之後,將上市公司的資產交給孫宏斌打理,宋衛平與壽柏年將進入半隱退狀態。

宋衛平時代的綠城,對品質的考究已至其極,每個環節都會超預算,不計成本的「宋氏風格」沒有來自內部的制約。綠城的內部人員曾透露,以綠城藍色錢江項目為例,整個項目光玻璃幕牆就花了6億元,單方成本是普通石材幹掛住宅的8倍;園區內的風雨連廊原先預算1500萬元,實際花掉了4500萬元。

營造過北京西山壹號院項目的融創,在上海融創綠城控股有限公司(下稱上海融綠)的合營中,尊重綠城對品質的控制,合作成效不錯。但是綠城千萬平方米的短期去化任務壓頂,孫宏斌如何堅守值得關注。孫宏斌接棒後肯定會在投資和銷售策略上進行調整,此外,在成本管控和保持品質之間如何把握,也考驗著新掌門人的智慧。

綠城之傷

成立於1995年的綠城,由杭大歷史系畢業的宋衛平創辦,項目立足浙江省內,後逐漸輻射全國市場,在房地產市場的黃金20年中飛速發展,2006年7月在香港交易所主板掛牌上市,成為中國大陸房地產界排名前十的上市公司。

綠城的項目以品質和物業服務見長,其「桃花源」 「玫瑰園」等系列的豪宅產品,以考究的江南風格設計和品質聞名業內。2009年銷售額就突破500 億元大關的綠城,是彼時為數不多的向千億級目標衝刺的房企之一。然而最近幾年綠城銷售額一直沒有實現大的突破,綠地、保利、中海等房企紛紛趕超並躋身千億元俱樂部。

「綠城發展的天花板已經到了。 」長期和綠城有合作的杭州業內人士分析,房地產的黃金時代已去,現在房價貼著地價飛行,綠城 「不計成本」的品質營 造實在太過奢侈,原先它只是表現為微利,現在卻可能意味著巨虧。

掌門人的風格深深影響著綠城的運營模式。對品質的苛刻要求,導致項目開發週期長、利潤率低。國內最大建築裝飾公司金螳螂的相關負責人曾告訴財 新記者,該公司合作的眾多開發商裡,最「麻煩」的就是綠城,他們對裝修質量要求極高,且不計費用和時間成本。

綠城產品一度熱銷的一個重要環境,是浙商作為財富群體的崛起,無論綠城做出多麼奢侈的產品,都不乏大批購買力強勁的「綠粉」 。在浙江,綠城的品牌影響力難以撼動,馬雲、郭廣昌等浙商都是綠城的業主。

但上述杭州業內人士認為,在房地產業持續向上的週期, 「低品質低價」和 「高品質高價」兩種產品模式都可以在瘋漲的房價中尋得利潤空間;而在房地產市場波動期,高端產品往往最先受到影響。2011年加碼的限購限貸政策對綠城來說幾為滅頂之災。受調控影響,綠城2011年銷售額大降189億元,降幅達34.87%,銷售不暢、負債率飆升,使得綠城資金鏈岌岌可危。

綠城的另一個沉痾是財務。成本意識的淡漠、超高槓桿的運作模式,使得財務穩健性受到挑戰,亦是綠城被資本市場詬病的重要原因。

賭性強且身處資金槓桿大的行業,宋衛平對資金的用度常常有恃無恐。熟悉宋衛平的人說: 「老宋不算賬,大賬小賬都不算,是個感性大過理性的人。 」負債率方面,綠城的數據曾連續 幾年遠高於其他內地房地產股。2010 年末的淨資本負債率是132%,2011年為148.7%,當年年中甚至一度飆升至163.2%。截至2011年底,綠城集團的銀行結餘及現金、抵押銀行存款共58.84 億元,遠遠無法覆蓋一年內到期的銀行及其他借款158.77億元。

綠城相繼以賣項目和股權自救。

2011年底開始,將部分項目賣給SOHO 中國、山東高速、融創中國。2012年,依然艱難求生的綠城加速了資產騰挪,以兩個「大動作」迅速補血過關: 2012 年6月8日,引入港資九龍倉,綠城獲得50.98億港元的資金支持,九龍倉一躍成為綠城中國第二大股東; 2012年6月23日,綠城將位於長三角的九個項目半數股權作價33.72億元賣給融創中國,雙方成立聯營公司上海融綠。

至此,宋衛平才首次承認自己判斷有誤,導致公司危機頻發,並表示以後將調整運營模式。此後兩年,綠城鮮少出現在土地一級市場,並開展了更多的合作代建項目。

但房市萎靡依舊,綠城的大本營杭州更率先開啟降價大幕。

不過宋衛平此番撤退,也不完全出於資金壓力。

據綠城中國2013年年報,綠城中國淨負債率為67%,雖比2012年有所提升,仍維持低位。截至2013年底,綠城淨資產為320億元。

2013年,綠城中國在境外資本市場共進行四次優先票據發行,募集資金約14億美元。此外,還與香港主要商業銀行進行了三次銀團貸款,募集資金約6 億美元。境外融資規模合共達約20億美元(約人民幣121.4億元) ,境外平均融資成本年利率約為5.96%。

在土地儲備方面,綠城2013年新購11個土地項目,新增項目總建築面積約 336萬平方米,歸屬於綠城中國的約135 萬平方米。新增項目的總土地款約243 億元,其中大部分由合作夥伴支付,綠城中國須支付的只有72億元。

這一次更多的是宋衛平個人的選擇。 「股權轉讓的決定,首先來自於退休的需要。不是我,是我的兄長、同學壽柏年。他今年已過花甲……以我本心,並沒有打退堂鼓的道理。但權衡再三,老兄弟共進退。 」轉讓消息傳出後,宋衛平在一封信中述說自己的心路。

壽柏年是綠城的行政總裁,他和宋衛平並肩掌管綠城近20年,主管財務和投資者關係。今年61歲的壽柏年是此次股權轉讓的重要人物,他親自和孫宏斌一起前往香港與九龍倉主席吳光正協商,並主持操辦轉讓的細節。

花開兩朵

從上市公司退出之後,宋衛平自稱工作重心是做代建、養老、現代農業。宋衛平和壽柏年還掌管著以代建業務為主的「綠城建設」 ,以及包括酒店、物業管理、設計、學校、醫院、足球等在內的「綠城控股」 ,這些不在上市公司架構之內。

為聚焦主業,宋衛平還將綠城控股的49% 股權轉讓給馬雲。馬雲將獲得綠城學校、醫院等優質資產。酷愛足球的宋衛平還捨不得讓中超球隊浙江綠城易姓,但正鼓勵馬雲增加對足球的投入。

自2011年危機之後,宋衛平就已經在思考主業的戰略轉型, 「輕資產模式」是重要方向。事實上, 「小股操盤」 、代建已悄然成為綠城產品的主流。以杭州為例,綠城中國31個在建樓盤,僅有8個樓盤為綠城絕對控股,其餘都是參股。在義烏今年啟動的12個綠城新項目,全部屬於代建性質。

綠城建設不僅僅承攬政府代建、商業代建和資本代建,也包含大量的自有投資項目。同一個綠城管理團隊,往往會在一個城市同時操盤上市公司項目和代建項目。2012年,十餘個原歸屬於綠城中國的項目陸續被劃入綠城建設,宋衛平當時回應稱,只是為了方便管理。

如今看來,宋衛平早已為退出上市公司做了佈局。

選擇孫宏斌接盤,在許多人看來順 理成章。綠城長期在宋衛平 「一言堂」管控下,職業經理人的培養體系欠缺,沒有具有企業家格局的高管能勝任 「接班人」角色。在外部尋找人選時,已有兩年愉快合作經驗的孫宏斌成為首選。

宋衛平在業界以執著品質著稱,但在拿地判斷和利潤回報方面有所欠缺,而這正是孫宏斌所長。孫宏斌起家於房產中介公司順馳地產,順馳因擴張過度於2007年賣給路勁基建,孫專心經營融創中國,定位一線城市的高端住宅產品線,幾年下來,孫宏斌就將融創拉到房企一線陣營。融創中國2013年銷售額547.3億元,位列國內房企第11位,規模接近綠城。

融創的優勢在於銷售, 「狼性文化」和靈活的銷售體系直接帶來了業績的提升。上海融綠成立之時,外界認為融創接了燙手山芋。僅一年多的時間,上海融綠就交出了不錯的成績單,2013年完成銷售額155億元,擠入全國房企前50 強,其中上海區域以112.07億元的網簽業績躋身前三強。2014年第一季度,上海融綠又以44.26億元的成交額位居上海房企第一名。在融綠公司的合作運營中,孫宏斌總控,綠城舊將王虹斌任董事長,綠城的品控和融創的銷售各施所長。融創接管融綠平台項目銷售的前後半年對比,下半年銷售額是上半年的3倍,回款是4倍。

這次 「試婚」 ,讓宋衛平和孫宏斌都甘之如飴,宋衛平的評價是: 「1+1得到了大於2、3甚至5的效果。 」據財新記者瞭解,東方國際、方興等開發商及資本也曾與宋衛平有過接觸,但是宋衛平堅持選擇他認為會把綠城帶向更好明天的孫宏斌,他在信中高度讚譽孫宏斌,用 「天下本一家,有德者掌之」來表述心跡。

對孫宏斌來說,他得到的是千萬級平方米的可售資產和土地儲備掌控權,以及「綠城」品牌的無形資產。綠城中國2013年年報顯示,截至2013年底,綠城集團共有104個土地儲備項目,總建築面積達3889萬平方米(不包括本集團10% 及以下權益的項目) ,歸屬於綠城的權益建築面積為2150萬平方米,總可售面積為2513萬平方米,權益可售面積為1361萬平方米。

擺在孫宏斌面前的難題,是在市場低迷的大環境下,如何利用銷售技巧加快巨量存貨的去化?如何提高綠城的利潤率?

孫宏斌對此充滿信心。數據顯示,今年前四個月,綠城集團合同銷售金額約172億元,而融創實現合約銷售金額184.6億元,目前兩家公司合計銷售金額已達356.6億元。即使按照前四個月市場低迷期的銷售業績,這兩家企業合計2014年全年也會實現1000億元以上的銷售業績。

衛平 揮別 綠城
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