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富榮7月誕千萬樓王 估價現低兩成 居屋樓價升幅過急 業界料估價或大幅回調

1 : GS(14)@2018-11-12 05:38:31

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0712&issue=20181112
【明報專訊】今年中市場屢現居屋王，但隨着近月樓價由高位大幅回落，居屋王樓價亦加快下調。本報抽取市場其中三大居屋王作估值，發現本港首個千萬居屋王、旺角富榮花園3房戶最新估值低見809萬元，較當時成交價低逾200萬元或兩成（見表）。有業界人士指出，現時二手市場減價空間大，銀行亦跟隨市况，調整早前升勢較快的居屋估價。

明報記者 謝穎怡

今年7月，富榮花園首次誕下千萬元居屋，令市場嘩然，該單位位處17座中層A室，屬實用面積592方呎3房單位，由兩人聯名以1065萬元買入，實呎逼1.8萬元。

銀行現時對上述單位估值由809萬元至911萬元不等，以中銀香港為例，現估值低見809萬元，實呎13,666元，較當時成交價低256萬元或24%。即使恒生銀行對上述單位估值較高，亦僅為911萬元，仍較成交價低154萬元或14%。

高峰實呎1.8萬 現每呎估值1.37萬

中原分行經理徐國樺表示，本月富榮花園放盤量約100餘個，與今年旺市時數目相若。他續稱，現時仍有部分業主未面對現實，仍將單位逾千萬元放售，未有因近月市况而調低叫價。

自7月首現逾千萬元成交後，屋苑已補地價成交寥寥可數，10月份同類單位已回落至980萬元已補地價成交，實呎約1.65萬元，較高峰價跌近一成。本月富榮花園暫錄得一宗成交，為「白居二」入市個案，單位位於11座中層K室，屬實用面積431方呎兩房戶，成交價512萬元（未補地價），實呎約1.18萬元，樓價較同類高位下跌16萬元或3%。原業主2013年以289萬元（未補地價）買入，持貨5年，帳面獲利223萬元或77%。

多個居屋樓王估值「潛水」

至於另一個樓價曾逼近千萬元大關的深水埗樂年花園，有3房戶於6月時以980萬元成交，銀行現時對單位估值968萬元，實呎約1.55萬元，較實際成交價差幅較少，僅約1.2%。另外，今年中樓價升勢亦蔓延至新界居屋，沙田愉翠苑一個實用面積650方呎中層單位，7月時於自由市場以913萬元成交，實呎1.4萬元，貴絕新界居屋。銀行現時對上述單位估值由847萬元至903萬元不等，較當時成交價低約1%至7.2%。

愉翠苑樓王估值最多跌7%

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，二手居屋以用家市場主導，令不少業主持有「好價」沽出的心態，令居屋單位於旺市成交時，多出現偏高價情况，隨着整體樓價回落，現時業主面對現實，議價空間增多，銀行亦相對跟隨市况，調低部分單位估值，因此導致居屋估值與成交價差幅擴大。

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薛芷倫沽貨賺1.44億

1 : GS(14)@2017-07-09 02:48:49

【本報訊】有「Ball后」之稱的名媛薛芷倫，剛以1.9億元售出淺水灣道56號洋房，持貨11年獲利1.44億元。根據土地註冊處資料顯示，淺水灣道56號雙號洋房連一個車位，實用面積約2,621方呎，上月初以1.9億元易手，呎價72,491元，新買家為Chen Yongxia。該洋房為前段頂層連天台單位，天台面積約879方呎。原業主為薛芷倫，於2006年一手購入，作價4,600萬元，現獲利約1.44億元沽出，升值3.1倍。爪哇控股（251）呂氏家族成員，斥資2.7億元購入大潭陽明山莊17座中層3伙連6個車位。單位為17座18樓91及93室、19樓91室，2,188至2,626方呎，以7,658萬至9,191萬元易手，成交價合共2.5億元，呎價3.5萬至3.73萬元。另6個車位合共成交價2,000萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170708/20082672

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深水埗傲凱最快下周開售

1 : GS(14)@2017-12-11 00:02:54

■傲凱只提供一房戶，昨向公眾開放示範單位。張柏基攝


【本報訊】聖誕新盤多籮籮，由市建局及遠東發展（035）的深水埗傲凱昨上載樓書，料日內開價，最快下周賣樓；新地（016）九肚雲端落實月中起推3幢洋房招標，1月底截標。

管理費每呎約4.3元

遠東發展高級營業及市務總監方俊指，傲凱首批不少於30伙，最快下周開售，項目位於深水埗海壇街229號，其中15伙由市建局安置受重建影響人士；遠東發展另外72伙，全一房戶，面積260至299方呎，頂層設3伙連天台特色戶。他透露，項目管理費約每呎4.3元，較早前公佈的4元高。新地本月雙盤齊發，九肚山雲端昨公佈銷售安排，落實招標1、5及7號洋房，四房四套房間隔，面積2,938至3,740方呎，招標期由本月14日至1月31日。銷售安排顯示，睇樓需交本票，但未標明實際金額。同系馬鞍山雲海一期料聖誕檔期上載樓書，共353伙，一房最細380方呎。亞洲樓王山頂Mount Nicholson發展商會德豐（020）表示，第三期6樓C及D室，以及9樓C室，均以招標方式售出。其中4,266方呎的6樓C室，成交價4億元，呎價95,666元；同層D室，4,596方呎，成交價4.4億元，呎價96,000元。另9樓C室4,266方呎，則以4.91億元售出，呎價115,110元，相隔兩層，同屬C室，樓價差20%。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171208/20238571

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沙田中心車位下月拆售

1 : GS(14)@2015-10-30 01:02:11

【本報訊】宏安（1222）今年中以9,680萬元掃入沙田中心近140個車位，下月正式拆售，入場費130萬元，若悉數沽出，料套現逾1.8億元，估計賬面賺逾8,000萬元。



入場費130萬

據消息稱，宏安持有沙田中心停車場大約140個車位，篤定下月初開售，每個車位定價由130萬元至140萬元。目前停車場由威信管理，雖然目前車位月租由2,000至2,100元，但據悉車位租約陸續屆滿，業主有意將車位加至市價，相當於月租3,800至4,300元。若按加租後租金計算，料租金回報率由3.5厘至4厘。資深投資者林清林2年前以1,900萬元買入的中環結志街22至24號地下4號舖，面積約350方呎，市傳以2,400萬元沽出，料賬面賺500萬元。舖位現由食品店承租，月租4.8萬元，按新成交價推算，回報率2.4厘。此外，佳寶集團去年底拆售屯門青山坊壹號總站One Terminal，約300個劏舖招租，舖位實用面積由26至81方呎，叫租2,800至3,800元，呎租介乎約40至120元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151029/19351527

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海翩滙本月43宗租賃 平均呎租40元

1 : GS(14)@2018-10-21 12:47:45

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1945&issue=20181021
【明報專訊】將軍澳南今年有多個新盤入伙，繼新地（0016）海天晉及會德豐（ 0020）SAVANNAH後，華懋海翩滙亦於上月起入伙，中原地產副分區營業經理柯勇表示，海翩滙本月租務交投十分活躍，目前已錄逾43宗租務成交，平均實用呎租約40元。

最新一宗租務成交為6座高層C室，屬實用面積518方呎2房戶，向東外望開揚園景，議價後以1.85萬元獲承租，折合實用呎租35.7元。據了解，業主於2016年9月以666萬元買入單位，現可享3.3厘租金回報。

代理指出，目前有約150個放租單位，月租叫價最低由1.35萬元起。

薈朗 238方呎1.05萬租出

另於今年8月入伙的馬鞍山薈朗，其租務至今仍然活躍，中原地產分區營業經理胡耀祖表示，薈朗本月暫錄得18宗租賃成交，最新租務成交為2座低層B03室，實用面積238方呎，開放式間隔，以月租1.05萬元獲承租，實用平均呎租44.1元。

胡耀祖指出，新租客感屋苑樓齡新，租金合其預算，即租入單位自住。業主於2016年336萬元購入單位，現可享約3.8厘租金回報。

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3億買商場泡湯 「物流張」告賣家

1 : GS(14)@2014-04-09 14:42:43

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140409/news/ec_goe1.htm

【明報專訊】資深物業投資者「物流張」張順宜，日前入稟高院控告俊和發展(0711)附屬公司，指去年原與對方達成協議，以3.24億元購入其清水灣道8號匯八坊商場，惟等待草擬正式合約期間，對方卻違反協議，不但向傳媒泄露交易消息，更單方面終止交易，將商場以更高價售予他人，現要求對方賠償。


已簽備忘 付千萬「誠意金」

入稟狀指出，原訴張順宜於去年8月30日，透過地產代理與被告俊和發展旗下的鴻厚發展有限公司，達成購買上述商場的協議，原訴向被告支付1000萬元「誠意金」本票，同日簽署備忘錄，文件列明草擬合約期內，業主不能把物業售予第三方，亦須將交易保密，若雙方最終不能就正式合約條款達成共識，賣方有權取消交易。

同年9月12日，被告在原訴不知情下，與另一公司金立富通簽署書面協議出售商場，翌日更發信指未能與原訴就正式合約達成共識，決定終止交易，退回「誠意金」。原訴指在此前一直與被告積極商討正式合約內容，被告從沒給機會原訴回應便突然終止合約，更於同年12月把商場以3.53億元售予另一買家和軒有限公司。

【入稟編號：HCA613/14】

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2 : Sunny^_^(11601)@2014-04-09 16:12:38

收左訂金…單方面取消要付double吧～

一般物業係咁…商場就可能另有賠償條款掛

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太湖花園　呎價連環破萬　兩個月八宗　全城搶細價樓

1 : GS(14)@2014-09-09 12:06:23

【本報訊】全城瘋搶細價樓，帶動新界二、三線屋苑呎價也「萬萬聲」。過去兩個月，大埔太湖花園更連環爆發8宗呎價1萬元或以上成交，前所未見。資金急搶細戶下，天水圍上車樂園嘉湖山莊「一枝獨秀」，過去兩日錄7宗成交，佔去十大屋苑成交半數，帶挈十大二手成交急彈40%。記者：湯家明　陳家雄

樓市越打壓，表現越瘋狂，政府多項抑壓樓市措施下，97年曾屬蟹貨屋苑之一的太湖花園，呎價跑贏97高峯期一大截。中原高級分行經理黃達雄表示，屋苑6座低層G室，建築478方呎，實用355方呎，屬兩房戶，獲區內租客以363.6萬元承接，實用呎價10,242元，已是過去兩個月來第8宗呎價上萬元個案。原業主2003年以85萬元買入，賺278萬元。黃達雄直言，樓市自2008年金融海嘯後插入谷底，2009年開始拾級反彈，即使近年樓市高溫，太湖花園呎價也未曾試過上萬元大關。今年農曆新年後，整體市道一度淡靜，交投死寂，該屋苑造價也曾輕微回落，實用呎價由1月8,510元，下調至2月8,481元，直至5月中，政府放寬雙倍印花稅（DSD）期限，當月該屋苑呎價升至8,985元，直迫9,000元邊緣，買家入市信心由上半年普遍觀望，突轉趨樂觀，在盤源不多情況下，準買家眼見盤源越來越少，平盤陸續被消化，入市心態再度轉急。太湖花園今年7月錄首宗呎價1萬元成交後，單是8月，一個月內連環錄得5宗呎價萬元個案。屋苑8宗呎價破萬元成交中，7宗屬兩房細單位，僅一宗屬三房，惟代理預期，三房戶銀碼相對較大，也能衝破萬元阻力，料1萬元一呎已成指標，業主叫價又再心雄，目前約80個放盤中，上述實用355呎單位，索價升至400萬元。


嘉湖兩日錄七成交

過去周末及周日，十大屋苑錄14宗，較前周10宗回升四成。美聯數據指，嘉湖山莊「一枝獨秀」，兩日錄7宗成交，佔去十大二手的半數。綜合代理數據，9月份首個星期，十大藍籌屋苑共錄約38宗成交，其中嘉湖山莊成交佔最多，錄15宗，較沙田第一城僅錄3宗，多出12宗或4倍，亦比第二位的3個屋苑多近3倍，包括紅磡黃埔花園、荔枝角美孚新邨及荃灣中心均錄4宗成交。另外，觀塘麗港城本月仍未開齋。中原王樹明表示，嘉湖山莊麗湖居8座中層G室，實用547方呎，原開價380萬元，租客搬走，即開放單位予買家參觀，結果僅開放一日即獲上車客接貨，減價23萬元或6%，以358萬元成交，實呎6,546元。原業主於1996年2月以156.8萬元買入，賬面賺約201.2萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140908/18859173

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曾俊華：樓價明顯升 拉布阻應對

1 : GS(14)@2014-07-07 14:05:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140707/news/ec_gna1h.htm


【明報專訊】財政司長曾俊華昨發表網誌，直斥有立法會議員「拉布」，令立法會「塞車」，導致大量條例草案和撥款申請仍未通過，包括樓市辣招「雙倍印花稅」草案。曾俊華憂慮若辣招未能在立法會休會前通過，會增加政府迅速回應市場環境轉變的困難。他透露5月份樓市升溫，指差餉物業估價署即將公布的5月份臨時數據，反映該月住宅樓價有明顯上升。


曾俊華在網誌中表示，議員就「雙倍印花稅」草案提出了十多項修訂，根據買家印花稅的經驗，立法會大會很可能需要整整兩天甚至更多時間 ，才能完成整個審議程序。他認為要保證會議有足夠時間完成審議並表決，最理想的情是在星期四早上或之前開始恢復二讀辯論有關草案；如果因為「拉布」或其他原因，致要在較後時間才能恢復二讀辯論，草案未能及時通過的風險就會增加。




盼珍惜時間「過得幾多得幾多」

曾俊華指出，辣招草案遲遲未能通過，由律師樓代為暫時保管的稅款已經非常龐大，當中大部分來自非住宅物業的成交。

他指業界已多次向政府反映，擔心保管相關款項的風險。他希望議員順應民意，支持雙倍印花稅草案，並確保它可以在暑假前通過，令政府可以在有需要時作適當調整，不論是「加辣」或「減辣」，以回應市場轉變。曾俊華也呼籲議員珍惜立法會大會和財委會餘下的開會時間，爭取讓更多議程得到處理，「過得幾多得幾多」。

差餉署5月指數升幅近1%

政府消息人士指出，差餉物業估價署的樓市數據在過去數月的走勢都是正常，每月約微升0.1%至0.2%。而5月份的數據會有明顯升幅，升幅近1%。

現時難以評估樓市是否失控，或者有不尋常，但一定要關注，強調樓市有少少上升趨勢，但未有異樣。

他指出，若「雙倍印花稅」的草案未能在本屆會議完結前通過，會令調整稅率變得相當複雜，不論是加減稅率，都要經過冗長的程序。

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好兆年行全層8216萬易手 呎價1萬

1 : GS(14)@2019-02-21 16:22:32

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6494&issue=20190220
【明報專訊】土地註冊處資料顯示，尖沙嘴好兆年行1期4樓全層連平台，今年1月底以8216萬元易手，全層面積10,016方呎，折合呎價8203元，新買家康德有限公司。資料顯示，原業主於2003年10月、即SARS疫情過後，透過公司名義以1704.465萬元購入物業，持貨逾15年，現帳面獲利逾6511.5萬元，物業期內升值逾3.8倍。

另一方面，中原（工商舖）商舖部高級營業董事謝家明表示，北角書局街1至25號地下12、12A及14號三連舖現正放售，物業設有洗手間及後門，可經營食肆，商舖舖位面積合共約1800方呎，業主意向價約1.5億元，即意向呎價逾8.33萬元。

賣方持貨15年賺近4倍

據悉，上述商舖市值月租約23萬至24萬元，若成功以1.5億元售出，新買家料享租金回報約1.9厘。資料顯示，原業主於1995年11月以2180萬元購入物業，若成功以上述意向價1.5億元售出，意味帳面大賺1.282億元，物業逾23年間升值5.9倍。

北角地舖叫價1.5億放售

美聯旺舖營業董事陳起表示，屯門仁政街1至5號地下C1至C3號商舖放售，面積600方呎，意向售價8680萬元，折合平均每方呎叫價14.5萬元。

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陸振球﹕港股倘大跌 樓價可獨善其身？

1 : GS(14)@2017-08-19 18:49:33

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1158&issue=20170819


【明報專訊】樓價指數繼續高位徘徊，但港股卻跟隨美股開始腳軟，如美股大幅調整而拖累港股，會否影響香港的樓巿？事實上，統計顯示股巿往往走先於樓巿，今年以來至8月初，港股氣勢如虹，樓價指數也屢創新高（見圖1），但最近港股調整，大家認為如股巿續跌，香港樓巿可獨善其身，甚至逆股巿而再闖高位，還是也要唞暑？

筆者日前和一名認識了10多年的Auntie吃中飯，這名Auntie已退休，擁有十多層物業，每兩三年租金收入便夠再買一層新樓，不過近年樓價急升，新買入的單位也愈來愈細，而她當天向筆者「訴苦」，說之前買入的新盤細單位收樓後，竟然要4個月時間才租得出，和以前一般3個星期就可以租出有頗大分別，她擔心巿場是否有點不妥。

這名Auntie又說，她的另一名朋友放售南豐新邨一個單位，放了已經4個月仍未能成交，只見代理不斷游說減價，就如先前游說她減租一樣，和傳媒經常說樓巿大旺，租金樓價不斷有人追價的情况很不一樣。

有價無市 反映市况「背馳」

筆者同Auntie講，代理天性都是見到買家便唱好，說貴貴追價也不用怕，買賣和租務巿場永遠大旺，到買了樓後他們要放賣放租，便又說最好減價減租，口中的準買家和準租金突然消失了，看看土地註冊處的成交宗數，便會知道真正巿况是有價無巿。

有價無巿，其實一定程度反映巿况出現「背馳」，也令人聯想到雖然香港樓價仍堅挺，但原來「宜居」排名卻被競爭對手爬過頭！

《經濟學人》旗下智庫組織EIU發表的一項全球140個城市宜居度排名調查，原來澳洲城市墨爾本連續第7年奪得全球宜居度最高城市，新加坡在教育部分評分飈升，總評分超越香港1.6分，連升11位，升至35位，排名首次超越排第45位的香港。

新加坡宜居排名首次超越香港，也創下該地最高排名；香港總評分雖然未有變化，去年與今年都是88.8分，但受空氣污染和佔領行動後社會內部矛盾等因素，排名不進則退，由去年43位跌至今年45位。

港樓價負擔重 不及星洲宜居

對於新加坡排名飈升，調查編輯Jon Copestake表示，由於當地教育持續改善，致其教育指標得到高分，由去年的83.3分上升至今年100分，香港在教育狀况的評分亦是100分，惟文化和環境評分較低，只有83.1分；香港在其他範疇包括穩定（85分）、基建（96.4分）均較新加坡低分，新加坡在該兩範疇分別獲95分及100分，故排名急升。

筆者想指出，根據另一調查機構Demographia的研究，香港樓價相對家庭年收入的比率高逾18倍，為全球最高。以呎價計，香港樓價大概高於新加坡一倍左右，但新加坡的宜居排名卻高於香港（見圖2），不值得深思嗎？

3房託回報跑贏樓價

筆者上周獲邀出席一個樓巿講座，被現場聽眾問及除了買樓外，可有穩定收息且和地產巿場有掛鈎作用的投資工具？筆者提及可留意在香港上巿的房託，其中較為大眾熟悉的4隻房託——領展（0823）、冠君產業（2778）、泓富產業（0808）和置富產業（0778），除了置富近期表現稍遜，前三者今年以來均跑贏中原樓價指數（見圖3），獲得派息率由3厘多至高逾5厘，勝過買樓收租普遍只有約2厘多的租金回報率。

雖然，上述提及的房託不少今年跑贏恒指，但若要求再有爆炸升幅卻不容易。國務院辦公廳昨轉發發改委、商務部、人民銀行、外交部《關於進一步引導和規範境外投資方向指導意見的通知》，筆者覺得對要找到理想的投資項目有一定啟發。

內地推進「一帶一路」啟發投資

《通知》其中提到，限制境內企業開展的境外投資有：房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資；在境外設立無具體實業項目的股權投資基金或投資平台等。通知還提到，重點推進有利於「一帶一路」建設和周邊基礎設施「互聯互通」的基礎設施境外投資；在審慎評估經濟效益的基礎上穩妥參與境外油氣、礦產等能源資源勘探和開發等。

看來，中資明刀明鎗來港大手筆買地搶地可能不再，但阿爺卻提到會重點推進有利於「一帶一路」的境外投資，大家認為在此背景下，股價低殘的國泰航空（0293） ，會否成為阿爺有興趣使橫手來收購其控股權？

[陸振球 樓市解碼]

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