港新住宅呎價全球第二
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GS(14)@2014-12-10 18:46:14http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_lad1.htm
【明報專訊】今年一手交投主導大市，有研究報告顯示，香港新建住宅平均每呎售價為3290美元(折合2.59萬港元)，在全球主要城市排名第二。業界預料，明年中小型樓價料有5%以內的升幅。
世邦魏理仕最新研究報告指出，以全球主要城市的新建住宅平均售價作比較，其中倫敦主要新建住宅平均售價每方呎3380美元(折合即2.63萬港元)居首位，香港則緊隨其後，新建住宅平均售價為3290美元(折合2.59萬港元)，較第三位的紐約平均售價3040美元(折合即2.37萬港元)高逾8%。
仲量聯行香港董事總經理兼香港資本市場部主管曾煥平稱，雖然明年有加息、供應增加及政治問題等負面因素，惟市場需求強勁，加上建築費增加，發展商平價賣樓的空間有限，中小型樓價料有5%以內的升幅，惟豪宅則有機會下跌5%以內。
外資代理料明年樓價平穩
不過第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部主管盛世民則預期，明年豪宅租金和售價升幅在5%以內。
但受奢侈品銷售額會持續下跌影響，該行預測零售店的租金和售價亦會下跌5%至10%。
康城晉海每呎12788元開價 高同區二手一成 1房入場429萬
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GS(14)@2017-09-25 04:10:52【明報專訊】連日來被形容開價「不能再等」、新地（0016）旗下將軍澳日出康城24個月樓花晉海，首張價單終在昨日公布，首推208伙折實平均實呎12,788元，較同區日出康城平均二手實呎1.1萬餘元，高11%至16%不等。不過，若與今年3月會德豐（0020）將軍澳南新盤MONTEREY首批折實1.42萬元相比，晉海是次開價低近一成。
明報記者 謝穎怡、林尚民
單位總數1040伙的晉海，為日出康城4A期住宅項目，是新地首次在日出康城插旗的住宅發展項目。晉海首張價單涉208伙，包括18伙一房、175伙兩房及15伙三房，定價523.9萬元至1106.5萬元，扣除最高18%直減折扣，折實價429.5萬元至907.3萬元，折實呎價11,448元至14,158元，整體折實平均呎價12,788元。
18伙一房戶 折實全低於500萬
值得留意的是，項目首批18伙一房戶，全部折實均低於500萬元，當中最低折實入場費429.5萬元的單位，為實用面積340方呎2B座3樓F室。若以一房入場費計，則是去年5月會德豐（0020）推出的將軍澳南SAVANNAH後最廉宜，當時樓盤的實用面積310方呎一房單位，折實入場費356萬元。
一如新地同系新盤，晉海同樣為買家提供多種付款法，包括過往於不少同系樓盤（如元朗錦田PARK YOHO系列、西環明德山等）亦有提供、高達樓價120%的按揭計劃，今次命名為「King's Key Star」，當中90%用於繳付樓價餘額，另外30%則用於償還現有物業的按揭貸款。有關計劃貸款年期最長為3年（之前類似計劃為2年），息口為2.18厘（之前類似計劃息口為1.88厘），首12個月供息不供本。
新地再推最高120%按揭
新地亦透過同系財務公司，為晉海買家提供最高樓價80%一按（之前類似計劃為85%一按），特選客戶包括專業人士及公務員，可借最高樓價九成一按；首24個月之按揭利率P減2.85厘（P為5厘），期後則為P，年期最長25年。另有3年免息貸款計劃。
新地副董事總經理雷霆表示，晉海今次開價屬「全城着迷價」，並強調加推單位（樓價）將有調升空間。
雷霆：加推單位有加價空間
新地代理總經理陳漢麟補充，項目今日起收票，每張本票10萬元，將視乎市場反應決定開售日期，首批208伙以定價計，市值約16億元。事實上，新地昨日已向代理開放設於觀塘的示範單位，據稱反應熱烈，今日正式向公眾開放。
至於同系單位總數1132伙的日出康城4B期，早前已獲批預售，業界估計有望緊隨晉海之後於第4季推售。雷霆曾表示，4B期不論戶型設計、單位分佈皆與晉海有別，會先行觀察晉海銷售反應，再決定4B期發售時間。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4218&issue=20170920
重慶站80呎劏舖沽 4年蝕35%
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GS(14)@2017-09-15 10:39:09http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4291&issue=20170915
【明報專訊】再有劏場錄得勁蝕個案。市場消息稱，尖沙嘴彌敦道36號「劏場」重慶站2樓一個單號舖，建築面積約80方呎，上月底以80萬元成交，呎價1萬元。原業主2013年以123萬元買入，持貨4年，帳面蝕43萬元或35%。該舖位自2005年劏售以來，連同今次兩度易手，上月底的成交價更較2005年拆售價85萬元還要低5萬元。另同層一個雙號舖以93.5萬元轉售，原業主於2016年以90萬元購入，持貨1年僅獲利3.5萬元。
柴灣高威閣舖9300萬標售
此外，中原商舖部高級營業董事許偉文表示，柴灣柴灣道高威閣2樓A部分商舖招標出售，面積約1.4萬方呎，意向價9300萬元，折合呎價6522元，物業將以現狀及連租約形式出售。項目現時由兩個租戶承租，分別是護老院及桌球室，護老院月租12萬元，租期至明年9月；桌球室月租10.68萬元，租約期至明年5月，預計新買家可享2厘租金回報。據悉，原業主於2003年以1620萬元購入，若以意向價9300萬元售出，將大賺7680萬元，物業升值4.7倍。
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盈大己連拿利擬建商廈遭反對
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GS(14)@2018-09-05 07:49:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8235&issue=20180905
【明報專訊】盈大地產（0432）年初以20.02億元向資策（0497）購入的中環己連拿利3至6號住宅地盤，早前向城規會申請擬建辦公室及商店及服務行業／食肆，擬建1座24層高（包括4層地庫）物業，涉樓面面積14萬方呎。據規劃署文件顯示，署方不支持有關申請，因上述地段屬「住宅（甲類）」，若改建寫字樓將變相減少中區的住宅供應。
另合和（0054）就旗下灣仔皇后大道東153至167號，早前向城規會申請將額外兩個地段納入發展地盤範圍，擬建1幢26層高商廈，最低9層（包括1層地庫）計劃作零售及食肆用途，而高層16層作寫字樓，涉及總樓面面積逾11.52萬方呎；規劃署文件顯示，署方不反對申請。
此外，新蒲崗景福街65號地舖面積約900方呎，成交價3850萬元，呎價約4.27萬元，新買家從事藥房生意，有意購入自用；原業主1990年以約168萬元購入，持貨28年帳面獲利3682萬元或22倍。
長沙灣商貿地料每呎7,500元
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GS(14)@2017-02-08 22:11:27【本報訊】市區住宅地搶手，商貿地同樣渴市，周五（10日）截標的長沙灣瓊林街商貿地，為西九龍近年最大規模商用地，市場估計每呎樓面地價可達7,500元，估值最高約75億元，有力問鼎商貿地王。資料顯示，項目佔地約8.3萬方呎，可建樓面近百萬呎，約99.8萬方呎。參考去年批出的黃竹坑商貿地，樓面呎價超過8,000元，預計同屬市區的長沙灣商貿地，樓面呎價亦將有7,000至7,500元，估值最高約75億元，總投資額料超過100億元，發展規模不少，測量師料收約5至8份標書。發展商要完成項目的土壤及地下水污染問題評估報告，才可展開地盤平整工程，並要就鄰近呈祥道一幅斜坡進行岩土勘察及維修保養。同區對上一幅批出的商用地為2014年4月，當時長沙灣道650號商業地以每呎樓面地價約5,177元批予第一集團，成交價逾10億元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170208/19921243
三新盤包括海之戀擬5月賣
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GS(14)@2017-04-29 23:00:53■荃灣西站海之戀提供970伙。 何家達攝
【本報訊】下月港九新界都有全新盤開賣，長實（1113）荃灣西站新盤海之戀及建灝地產啟德天寰均獲批售樓紙，連同恒地（012）西營盤翰林峰，三盤都會短期上樓書，且不諱言部署5月開賣。若連同快將招標出售的新世界（017）西貢傲瀧，5月份料逾3,000個新盤單位推出市場。長實荃灣西站新盤海之戀提供970伙，獲批預售樓花同意書，昨日委託代理進行銷售。長實地產投資董事郭子威表示，盡快上樓書，如無意外5月推售，首批不少於200伙。集團執行董事趙國雄指，海之戀為世界盤，不評論會否參考同區柏傲灣，價錢跟市場。由於今年首四個月，集團已套現140億元，故不急於年內推售第二期。
天寰最細232呎
建灝地產啟德天寰亦獲批預售樓花同意書，集團投資部經理鄭智荣表示，日內上樓書，部署5月開售。項目總投資額約50億元，定價參考九龍區核心地段，希望到時會有開心價，「唔會賺盡！」。項目822伙，實用232至2,555方呎，分為高低座，預計關鍵日期2018年12月31日。恒地營業（一）部總經理林達民表示，西營盤新盤翰林峰日內上樓書，最快下周開放示範單位，計劃佛誕後開價。定價參考港島東區新盤，折實呎價約2.5萬元至近4萬元。項目645伙，間隔由開放式及一至兩房，實用面積約200至逾1,000方呎。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170428/20004392
鄭家純：新辣招對樓價影響不大
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GS(14)@2016-11-23 07:48:54【本報訊】政府早前對購入第二個住宅物業的買家徵15%印花稅，新世界（017）主席鄭家純昨出席股東會前坦言，「新辣招」將令樓市成交量萎縮，但相信對樓價影響不大，因為發展商如欲賣樓，可補貼買家的印花稅成本。至於二手樓市場，他認為如業主急於套現，或會有減價去貨個案，但相信當市場消化辣招後，對整體樓市的影響不大。鄭家純認為，由於建築成本上升，因此市場適應政策後，發展商會將成本轉嫁給買家，認為辣招未能影響市場剛性需求。他指，如樓市需要降溫的話，應從供求平衡方面入手，盡量供地；認為政府如此出手干預「唔係咁好」，因為如市況不好時，要出手減辣則要「做好多動作」。另外，因美國或快將年底前加息，鄭氏指會對本港樓價有直接影響，加上實施辣招後也加重置業成本，或令樓價回穩。至於中資在港投地個案上升，鄭家純則指「無得驚」，因本港是自由市場，集團投地將視乎市況而定。他又指，集團推盤時會效法其他發展商承擔印花稅，但補貼額度則要視樓盤而定。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161123/19842686
深圳客付2100萬辣稅購迎海樓王
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GS(14)@2018-05-13 23:43:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7972&issue=20180512
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【明報專訊】稅務局最新數據顯示，4月份涉買家印花稅BSD的物業成交宗數按月減5%，稅款總收益卻錄逾6.9億元、按月增加18%之際，內地豪客繼續積極入市豪宅，即使要支付大額辣稅亦在所不計。土地註冊處顯示，上月以7000萬元售出的恒地（0012）馬鞍山迎海‧星灣第20座36樓、37樓B室複式大戶，買家以東方藝術文化有限公司名義登記，公司董事為一名報住深圳的內地客。有關買家須付樓價30%辣稅（包括15%買家印花稅BSD、15%雙倍印花稅DSD），涉及2100萬元。
可留意的是，上述迎海‧星灣特色戶，實用面積2742方呎、另連817方呎平台，折合實呎25,529元，呎價為迎海系列最高紀錄。
KADOORIA 5850萬再沽1伙
另雖然市場聚焦今日首輪發售188伙的新地（0016）屯門御半山，以及同系即將再作大型重推的將軍澳日出康城晉海II，但個別一手豪宅仍錄得零星成交。中信泰富旗下何文田豪宅KADOORIA，昨上載新成交紀錄，售出嘉道理道115號3樓，屬實用1267方呎標準單位，成交價5850萬元、實呎46172元，為項目自去年開售以來，成交價最低單位；事實上，上述單位屬KADOORIA入場門檻最低的標準3房戶，項目自去年底推出至今累售約33伙，估計套現約33億元。
陸振球：二手交投量跌 代表樓市需求弱
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GS(14)@2019-01-12 13:40:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2383&issue=20190112
【明報專訊】全球首富亞馬遜主席貝索斯鬧離婚，巿場最關注的是他會否和妻子對分那逾1300億美元的身家，傳言離婚是因「小三」問題導致。這宗新聞令人聯想起數年前內地包括上海等城巿推出樓巿限購令後，掀起的假離婚潮，為的是可額外多買一層樓！
筆者一直在想，當年上海等地假離婚潮，會否原來只是想買樓，但買多一層樓後，比如老公用「前妻」名義買樓後，「前妻」即會多了機會另結新歡，假離婚變了真離婚，老公變了人財兩失，賠了夫人又折「樓」？
就算不會因假離婚買樓而出現家變，樓巿大升之時買多一層樓是好事，但當樓巿轉跌，如在中美貿戰後內地經濟轉差，內地不少發展商要劈價兩成至三成，甚至更狠賣樓，多買一層樓隨時等於多一項負債，甚至有可能變負資產，如當初只是老公或老婆單獨提出利用假離婚買樓，另一方只是被迫就範，就算雙方假離婚後仍住在一起，也必然會是整天家嘈屋閉，增加婚變危險。
回看香港，雖然沒有如內地明文規定的限構令，但自從政府推出買第二層樓要付高額印花稅後，不時聽到屋企人要借用剛成年而從未置業的子女，又或高齡父母的「人頭」來買樓，以避付高稅，最近觀塘有新盤買家是年近百歲的高齡婆婆一次過付清樓價入巿，因是屬首置身分，巿場估計可能是子女「借人頭」居多，而朋友湯文亮為此寫了一篇頗有趣的文章，他聽說利用高齡父母首置身分買樓的「借人頭」個案，會是借用母親的人頭較多，原因是一旦父母身故，所買的物業固然可以遺產方式回歸子女手上，但如果父親原來有外遇而一早在外頭生了私生子女，可能會突然多了個「親兄弟」或「親姐妹」來爭身家，相比之下，母親就算有外遇，也不能瞞着大家在外頭有私生子女（除非母親是與子女分開住，而又一年也不見一次），借人頭買樓便少了爭身家的風險。
說到婚姻問題，不禁又令筆者聯想到發展商和代理的關係，環境好時大家都賺到錢，自然關係和諧，但當樓巿逆轉，便也如夫妻間易生齟齬，之前有觀塘新盤出現發展商和代理因佣金事情發生爭拗，筆者不想判定誰是誰非，但今回代理「火滾」，一定程度和生意難做有關，中原老闆施永青也在報章撰文分析今次事件時提到，有上巿的代理公司要發盈警，而其旗下的中原和利嘉閣，也已連續3個月要蝕錢！
地產商代理佣金爭議 反映生意難做
經營代理要蝕錢，主要是樓巿成交萎縮，其實發展商和代理的關係頗複雜，一定程度要靠代理將二手樓的買家搶過來，但正如施永青所說，二手樓一般是業主和買家各付1%的佣金，合起來代理便可收到2%的佣金（如能收足佣的話），所以之前觀塘樓盤在賣了逾千單位才公布只付1.7%佣金，便引起代理不滿。其實有趣的是，根據JP Morgan的研究，原來二手樓的交投量和發展商的股價有密切關係，如二手樓交投轉跌，發展商股價也多受壓（圖1），這也很易理解，二手交投萎縮，除了因為代理將客人搶去買一手樓，也代表樓巿真正需求轉弱，發展商賺錢變得困難。
當然，JP Morgan的統計是針對整個巿場，其實出現佣金爭拗的信和置業（0083），最近因觀塘盤賣得好，股價創了3年新高（圖2），不枉筆者早已在該盤開售前便在《明報》財經網的「淘寶圖」節目推介過信置。
事實上，雖然樓價指數在去年8月開始轉跌，地產股反而普遍在去年10月左右見底，一些地產股由低位升了一成多至兩成，主要是地產股早已領先樓價指數大跌， 或有跌過龍之虞（圖3），造就了短炒吸納的好機會。
倘今年租金再跌 樓價或續尋底
說到樓價，中原樓價指數雖自高位已出現較明顯調整，去年全年計仍升了約5%，但原來同樣根據中原的統計，去年12月的私人住宅租金已跌回2017年底水平，即埋單計數租金2018年全年計是先升後跌，最後是原地踏步（圖4），要知道樓價容易受投資氣氛影響，但租金回落，卻更反映經濟真的在轉弱和供應在增加，如租金在2019年再跌，樓價便也可能要繼續尋底。
政府開始在吹風，說很難減辣但就可因應情况而放寬按揭成數，陳茂波在網誌上提到要考慮四大因素，包括：
（一）樓價下跌的幅度與速度、同區一手樓與二手樓之間的樓價差距變化；
（二）成交量，包括一手樓及二手樓市的銷情；
（三）未來住宅供應量，包括落成量、發展商手頭可隨時開售單位的數量，及短中期的潛在供應量；
（四）整體經濟情况，除本港經濟及就業情况、利率走勢及市場資金量，還需注意外圍經濟環境。
陳茂波說，政府不宜定出硬性時限或指標，而應持續評估，尋求合適的時機。
樓價跌穿林鄭上任時 料政府才寬按揭
早前特首林鄭月娥指對於她上任後樓價仍升了一成多感到歉意，認為代表房策不足，以此推算，陳茂波提出若放寬樓宇按揭第一個條件是要考慮樓價下跌的幅度與速度，當樓價快速跌至甚至低於林鄭上任時水平，應該是按揭放寬之時。
[陸振球 樓市解碼]
阿信屋處整頓期 放緩開店
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GS(14)@2015-10-07 01:46:59【訪問】759阿信屋自2010年起一直快速增長，短短五年間，分店數目已增加到超過250間。老闆林偉駿表示，今年會是整頓期，未來會集中開大舖。
擬開合作社 折扣較高
近年759阿信屋除了售賣不同進口零食之餘，更加不斷引入家品、玩具甚至化妝品等商品，最近又與速遞公司順豐合作開設聯營店。林偉駿指，雖然新合營模式規模不算大，但絕對是一個新嘗試。他更透露，有興趣開設合作社，目前正與企業及屋苑俱樂部等洽談中，「一定會畀多啲折扣㗎喇，公司（合作企業）當係津貼番員工。」他坦言，去年是業務發展高峯期，今年將會「停一停」，「今年守得住係首要目標，谷都無用！」林偉駿表示，759阿信屋經過數年的經營，新客源增長有限，最多只有個位數增長，亦「唔敢期望」生意會大幅增加。
未來集中開大舖
近月零售旺區現「劈租潮」，惟林偉駿指這些都不是公司的租舖目標，「幾十萬租邊頂得順」，未來開店仍會以商場舖為主，「人流多嗰層一定貴，我哋咪租上一層或者落一層囉。」林偉駿提到，今年續租未獲減租，「至多咪加少啲，一雞死一雞鳴，你唔做大把人做！」他指，剛在將軍澳新都城1期開設近5,000呎分店，未來亦會集中開大舖，「大舖生意易控制，細舖計唔到數寧願唔做！」面對越來越多經營者加入，巿場份額開始被攤薄，林偉駿表示「而家係唔同咗，但巿場上無所謂敵人。」林坦言，巿場要再有突破不容易，唯有在價錢及貨種上取勝，但指未來產品會更「精挑細選」。經營零食物語的四洲集團（374）上周發盈警，指巿道轉差及同業競爭令盈利大跌。林偉駿認為，公司主要面對成本問題，包括運費及租金等，「經濟唔係去到好差，亦唔係自由行影響巿道，不過消費者比以前審慎咗好多。」記者：江靖然
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151005/19320834
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