股樓2017年齊見頂？ 林少陽
1 :
GS(14)@2015-06-16 10:29:24http://news.mingpao.com/pns/%E8% ... 00004/1434371001555
【明報專訊】本欄經常提及價值投資法則。什麼是一項商品或資產的價值？要了解價值，我們必須先了解價值與價格之間的分別。價格是買賣雙方，在你情我願的情况下的交易作價，公眾可以從買賣紀錄客觀地得到交易價格的資訊。
然而，一項商品或資產的實際價值，卻沒有客觀的量度基準。不同人對同一種商品或資產，給予的價值判斷經常會有分歧。就以自住物業為例，新婚夫婦置業時或會優先考慮住近雙方父母，相對於其他買家，他們願意付出較高的價格。
同樣地，對於被動持股的小數股東來說，相關股份不過是一項財務投資，但是對於控股股東來說，由於其掌控公司資源的能力較小數股東高，亦相對公眾股東更加了解自己公司的財政狀况及行業前景。因此，大股東對其擁有控制權的股份，願意付出的價錢，亦往往高於公眾市場的交易作價。這亦解釋了為什麼大股東提出私有化的價錢，一定比原先的市場價格高出不少。
不同人對同一資產 願付價錢有異
正因為不同人對同一項資產願意付出的價錢不同，才會促成交易的出現。若交易是在雙方理智清醒的情况下決定，買家應是相信資產的價值，高於其付出的價格；反之，賣家應該是相信資產的價值，低於其出售的價格。買家可能是透過出賣自己的勞力或智力，獲得其應得的報酬，以支付其買入相關資產的費用，賣家在變賣資產之後，可能又轉為買入另一項他認為價值遠高於賣家樂於出售價錢的資產。於是乎，在自願交易的大前提之下，買賣雙方皆大歡喜，各取所需，各得其所，買賣雙方的社會福利均獲得提升。
基於互利原則，人與人之間互相幫助分工合作，還創造了生產工具以提升勞動力，整體社會福利，亦得以逐步提高，遠超大部分不懂互相幫忙的物種。
由於不同人在智商或家庭背景的差異，不同人在社會上的生產力──不論是其生產商品的能力（數量上或質量上）、還是其提供的服務優秀（或受歡迎）程度──出現了差異，再加上不同人的消費與儲蓄習慣上的差異，有人從生產（或提供服務）及交易中出現剩餘價值，即儲蓄或財富的累積，有人卻洗腳唔抹腳，生活朝不保夕。由於儲蓄得來的財富，可以透過外借獲得利息，或添置生財工具而提升自己或僱員的生產力，加速了社會上貧富不均的現象。
即使每個人的天賦均有所不同，但是根據我多年來的生活經驗所得，尤其是我曾經做過幾年的財經記者，接觸了很多社會上營商有道的社會精英，我發覺他們除了運氣及智商較一般小市民為佳之外，其實最重要還是他們的生活態度與眾不同。
億萬富豪 擅從困境中創造價值
有能力成為億萬富豪的大財主，他們每遇困境之時，預見的不是失敗的結局，而是上天給予了他們解決一條困難問題的大好機遇。他們不是埋怨上天為什麼給予他們那麼少的助力，而是從困境中找到為群眾創造價值的方法。
價值的創造，可以是來自個人的創意，亦可以只是做每一件事情比其他提供相同服務的人更加用心一點點，更加關心客戶的需要多一點點。這一點點的差異，日積月累便成了成功的人與失敗者之間巨大的鴻溝。
所謂創造價值，你可以是擁有一副天生麗質的容貌，或是一把繞樑三日的歌喉，或學得一門廣受大眾喜愛的獨到手藝。這些便成為閣下行走江湖，別人沒法取代你的個人生財工具。
記得有一次在工作上認識了一位意大利生意人，他跟我說了一個很有趣的故事。他除了是一名出色的基金經理之外，原來亦經營一家出色的意大利餐館，他雖然不會親自下廚，但是他其實本身是一名出色的廚師。那是因為他的家族，有一個世代相傳的習俗，就是要家中的男丁，每人至少學曉一門非智力活動的求生手藝。
市場短期價格 受制供求關係
那名朋友祖父輩的傳統智慧，主要是考慮於戰亂或文明倒退的時期，一般在太平盛世依靠智力換取報酬的方式，往往變得次要，甚至是毫無市場價值；反而一些基本的求生技能，如洗衫煮飯砌磚起屋耕田種菜等基本求生技能，無論是太平盛世還是文明倒退的年代，亦一樣有市場需求。只不過，一些要求高超智商及文明社會遊戲規則保護才會變得蓬勃的商業活動（如會計律師或財務管理等），他們雖然在太平盛世時會獲得更高的報酬，但在戰亂或拳頭出真理的年代，卻往往變得沒有一點市場價值。
市場的短期價格變動，主要受制於供求的關係。如果市場突然之間對某種商品的需求急升，如於2003年SARS肆虐的香港，市場一度傳出食用白醋可以殺死SARS病毒，令白醋的供求頓時失衡，推動醋價急升。同樣地，由於富有的投資移民人口持續的流入，推動了其對本港的住屋需求急升，而本港卻於此時沒有足夠的土地應付需求，加上供樓利率持續經年於低位徘徊，大大減低市民置業的成本，令本港的住宅物業市場連續多年供求失衡，帶動本港樓市持續經年的升市。
逢七見頂 驚人巧合
很多時，樓市跟股市的周期是跟隨經濟周期同步上落，但其相對強弱勢卻是交替出現。就以2003年以來的本港股市及樓市表現為例，2003年初至2007年底，基本上是股票跑贏物業；由2008年初至2014年中，則是樓市大幅跑贏。這次的經濟上升周期歷時頗長，不排除最後一次的上升周期再次由股票帶動，周期頂部可能再次出現逢七見頂的驚人巧合。
基於股市與樓市相互的財富效應，雖然未來兩三年樓市可能跑輸股票，但並不表示樓市將逆股市周期而回落，較大的機會是物業及股市周期，同步於2017年前後見頂回落。
林少陽 以立投資董事總經理
[email protected]
劏場舖爆蝕讓潮 地皇廣場 SoHo WEST齊見紅
1 :
GS(14)@2016-08-11 06:00:52【本報訊】零售跌足一年，過去數年拆售的劏場自然無運行，今年多個不同劏場錄得的二手成交全蝕收場，一個接一個爆煲。已超過半年未有成交的荃灣地皇廣場，2樓一個舖位經拍賣場售出，成交價僅166萬元，較一手購入低241.6萬元，四年慘蝕近六成。記者：程俊華
劏場再現見血成交個案，荃灣地皇廣場2樓239號舖，建築面積僅84方呎蚊型舖，舖位現交吉，昨委託拍賣行拍賣，開價僅158萬元，每口叫價4萬元。拍賣開始時，現場人士無反應，一名師奶左顧右盼下終舉手承第一口價，其後另一名師奶追價，最後經三口價後，由第一位舉手的師奶投得，成交價只166萬元，較開價高5%，呎價19,762元。
地皇廣場四年蝕六成
原業主於四年前聯名以407.6萬元買入，最後以166萬元拍出，較買入價低59.3%，慘蝕逾241.6萬元。本報訪問新買家，她表示今次來幫個仔投這個劏舖。但打算用來做小生意，抑或用作收租，她並不知情。
壹號總站損手160萬
荃灣地皇廣場過去兩年至少3宗蝕讓個案，今年2月1樓153號舖，原業主以433.2萬元買入，僅以152.7萬元沽出，慘蝕280.5萬元，舖位貶值65%，為最慘個案。至於上月商場2樓曾有舖位作內部轉讓，作價152.3萬元，比一手買入時低251.2萬元，跌幅約62.3%。劏場損手個案續現，深水埗青山道76至82號SoHo WEST西九龍商務中心錄今年第二宗成交，繼續蝕讓，2樓205號舖，面積146方呎，剛以70萬元沽，呎價4,795元。原業主2014年以約80萬元購入，兩年蝕10萬元，貶值12.5%。自2012年起，由於住宅受辣招打壓，投資者拆售當時未受招數影響的劏場盡吸市場資金，拆售的商場除上述兩個外，尚有屯門壹號總站、尖沙嘴首都廣場在今年有二手買賣，全蝕逾65%收場。當中壹號總站1樓45號舖，上月以79萬元售出，原業主未夠兩年蝕160.2萬元，舖價貶值67%，為最慘蝕個案。近年開售的劏場全蝕，但死足逾十年的深水埗深の都商場，一手業主仍要繼續見血。2樓33號舖，剛以50萬元售出，與2004年一手買入價94.5萬元相比，仍要蝕44.5萬元，跌價47%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160811/19731622