答:
首先大家可能唔太慣睇平方米，你可以大約將做39平方米當做390呎。
個案讀者現利用優勢為住係舊樓，反而將新樓租比人求更佳回報。諗樣係庸才免費有屋住都提過將新樓租出而自己住係舊樓既方法令新樓收番黎既租金夠支付自住舊樓既部份按揭還款，但咁做先決條件係你間樓租出有4%回報或以上。因新樓租金太少，連支付新樓自己按揭都有問題。係呢個case租金回報得2.2%，比起港幣既無風險回報(三個月定期1.4%p.a.)好不了多少。咁低租金回報一係就買得太貴又或自己租得太平，故建議新買樓係8/2013收番自己住冇咁嬲。
舊樓諗樣會賣出。除非你間樓係極旺地點如沙田中心、荃灣市中心或旺角舊樓，否則舊樓一到三十年身價會打折。請在26歲樓齡將佢賣出。打折原因係下手接貨個人較難上會，或只上到十幾廿年既會。一間樓可以住之餘，亦係可以向銀行借錢既抵押品。如可抵押能力下降，該物品既價值都會下降。當然香港有十幾個大型屋苑可以反呢個「地心吸力」既，惟本身樓價有所反映，所以本樣成日叫你人後生錢少最好買大屋苑。
個案讀者賣出舊樓，現市值1.5mil欠銀行0.65mil，應該可以實收約80萬，夾埋自己手上20萬cash即係有1.0mil現金。諗樣見讀者買既樓都係少於3.5%回報，比香港以至國際平均為低，需知外國或台灣買樓收租有6-7%年回報是大有可能的! 收番1.0mil cash建議去買一隻和記黃埔出既債券，2019年到期年息7.25%，計埋賣價每年實收約6.25%，到期前賣一般97折收錢。讀者有左呢隻bond可月收$5208，夠幫佢新樓每月要還的$8625大部份。
而家降低左供樓出支後，收租少左$4800，供樓少左$5408，債券每月均收$5208，即係每月可儲多$5816。諗樣認為為讀者要養車，不如慳返哂幾次搬屋後要裝修既支出。當然花兩至二萬塗下油磨淨地板就冇問題。由於新樓租金回報實在太低，出現了收$4800租都唔夠佢該樓按揭比利息($3721)既問題，所以不如收番自己住。
最後，請專心儲起每月$5816淨多了的錢，如市況許可(即最少低於最高價一至兩成，而你又可比到三成首期情況下)，諗樣建議讀者再去買番間樓，可比自己住或出租，但租金回報最少要係4%，如果唔係就唔好買。咁錢壓哂係債券點比首期? 其實隻和記黃債券可以抵押比銀行借到七至九成市價出黎的! 借出年息計4-5%左右，咁佢咪將債券自己派息setoff抵押比銀行借錢比既息。攞番70-80萬，加埋手上些少現金，買番間十幾年樓齡既三房，應該都可以等到!
經常有朋友打比筆者，問佢間樓估唔到價點辦。其實建議買入該單位或想把現物業加按前，先到中銀匯豐的網上估價「估一估佢」，但不少行內人都知其網上估價是保守的，及有時不準確的，其實有辦法將該估價或銀行分行之結果再估高5-10%。
高5-10%有咩用? 有時都可以「救到命」，例如你買入單位A成交4.60mil，但去返銀行上會只比到4.4mil你，如你自住借九成上會，銀行只會依估價的九成借錢比你，即4.4mil*90%=3.96mil，你自己要比4.60mil-3.96mil=64萬出黎。比起你原定比一成首期，即46萬，足足多出64-46=18萬。
現時買家已將條數「計得好盡」，耗盡一生積蓄買樓。如果再要補18萬差價，都有機令佢買唔成樓!!! 買唔成而撻訂少則賠十幾萬，重則可以百萬計，死人都似!!
有見及此，homebloggerhk提供一功能，就係你先比物業地址及成交價我地，請留埋回覆方法。通常真係成交左後有份臨時合約會令間樓「成功估高」既機率增高。或有想套現之人仕，想知佢間樓套盡可有幾多都可以幫你試做，希望幫大家成功解圍。此功能將會植入在2013年2月將發佈之新介面，向直接電郵到[email protected]都可以。
新買樓宇最好準備臨約係手，村屋麻煩搵下有冇樓房平面圖，及DD/LOT number，咩都未有而又想估下價請寫多點你現時之情況，畢竟筆者是用人手幫你去估價才有望將你的估值「去盡」，等你借得一蚊得一蚊，ha~