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買 基金是間接投資的一種,透過中介人購買投資產品,當中的產品可以是股票、債券、認股證及商品。房地產基金所投資的是物業,物業可以是住宅、貨倉、商場、寫 字樓、酒店、廠房及車位等。房地產基金在亞洲的發展稍遲,美國在60年代已發展,澳洲在70年代,而亞洲則是2000年的事。主要是日本、新加坡及南韓, 香港要追溯至領匯房地產基金。著名的投資數據研究公司ibbotson Associates(在06年已被Morningstar收購),每年都有為不同種類的投資產品作長期回報分析。他們指出房地產基金的回報,高於債券但 低於股票,特別是細公司的股票。 物業升值投資者得益小 在美國,房地產基金有不同的投資策略,也有其相關的指數,例如 NAREIT,其中有再細分為住宅、商場等指數,而且市值龐大,與香港的小規模不可同日而語。研究亦指出,房地產基金對利率的敏感度不高,但能有效地與通 脹對冲。不過如果物業升值,投資者的得益不大,因為房地產基金的收入主要是租金。 流動性高入場費低 買房地產基金的好處是流動 性高,交易的時間比物業短很多,而且可以分散風險,投資者把畢生大部份的積蓄投資於單一物業,物業的質素、保養、是否凶宅等皆是風險。房地產基金把投資分 散於不同的物業,甚至是海外物業,風險較低。再者,房地產基金的入場費較低,普通投資者只要付出很少,便可以投資於商場,如果沒有房地產基金,幾乎是不可 能的事。 房地產基金也不是天下無敵,如未能像直接擁有物業般可全部分享利潤,而且沒有槓桿效益,除非你願意借貸,當然不是向證券行借,因息率較差,也不是 當普通股票孖展借,而是利用其他有抵押的貸款,可以借得多一點。 結果如何,是個人問題多於其他問題,好的客戶從來會借得多,借得平。不過除非房地產基金十 分高息(如10%)及時機好,否則其槓桿效益不大。 中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級導師 李兆波電郵地址:[email protected] |
B01523 | 長雄證券有限公司 | 18/F DAH SING LIFE BUILDING 99 DES VOEUX ROAD CENTRAL HONG KONG | 692,408,000 | 25.37% |
http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=6488
巴黎:
上回說出,在11.5年前以$13,000元買入盈富,假如不以股代息再投資,到今天為止,只能滾存至$23320,但假如把年間收取的股息再投入,今天的滾存會是$33208。
把$23320除以$13,000,然後反開方11.5年,我們得出累計5.2%的複式回報,而$32208就是8.2%。這說明了,若企業不派息,它的增長會較派息的高。
企業的價值增長決定在保留盈利的多小
由此可知,企業的增長是一條簡單數學,而不是複雜的觀察。這很合乎普通常識,例如,如果經濟週期轉變向好,像現在香港的零售業,企業必須增加店鋪、人手、固定資產、後勤的投資,否則它是沒有辦法食到呢條水,漲而船高。
資產回報率、債貸率影響增長率
一 間企業假如它的資產回報是10%,並有$13,000元資產,它的年複式增長率,不會多於10%,即它不派息而保留所有盈利再投資。當然,假如它借貸多一 點,即使它的資本只是$13,000,若借多了$2,000,總資產$15,000的10%複式增長,10年後減除原先的$2,000債,假如是免息的 話,就能獲得$38,900,增長率就不是10%而是11.6%。
不要神化增長企業
有一些朋友總愛顯露個人的眼光獨道,研究宏觀經濟數據,推算企業未來的增長率,我認為,這種研究,因為變數大,不會有合理的推測結果,又你不能拿得準增長率,會很易出價過高買入企業,最終失望而回。
結論:
股票的所有增長率來自= 資產回報率 + 借貸比率
配合盈利穩定招,你就能掌握到它的真正價值了。
如果你還在懷疑,不妨看看上回的11.5年盈富基金,每年複式平均是8.2%回報,平均就是12.2倍P/E。這不就是過去多年的恆生指數的平均數?不就是所有增長的來源乎?!
今日hopingu 經過我和他無論在Blog和E-mail私下交流後,終於表達出他的看法,亦解釋了一堆人為何還要玩垃圾股的原因,以下回應均有所刪節及編輯。
http://realblog.zkiz.com/greatsoup/24342
「湯兄:
連一些經常見面的人我也不敢說很認識他們, 更何況與你素未謀面?
依家香港股票(連創業版, etf)有成超過1500, 單只留意恆指, 國企, 紅籌成份股, 市值過50億都已經成400隻, 根本已經有排研究, 不用睇你依個表, 如果根據你的理念, 其實與大家分享如何找到1隻可預計7年後盈利升超過20倍的股票並長期持有已經足夠, 不用攪咁多, 對多數人來說, 真的會有興趣慢慢研究間公司的背景, 消息? 說來說去, 最後還是問某隻股票買唔得過, 幾錢買好, 花時間慢慢同佢地講都唔會聽入耳。
你知否有些股票從業員, 我將你此篇「玩法」一段, print 出黎比佢地睇(1張A4都冇)都覺得太多字唔想睇!
你又知否, 一早話比人聽767、 269一係垃圾, 一係呃人, 但見到股價有升過, 咪覺得我係度老點! 說日本大地震重建要好多木, 股價當然升啦....
你又知否, 一些從事此行的人見, 8078 除權後急升就說與3d 戲有關?
你又知否, 724列左入垃圾收購類別兼咁走勢法, 一樣可以有人贏5次, 未輸過?
你又知否, 有人專買供股股票, 叫佢唔好買, 見除權日大升, 不知那只是那小比例賺錢, 大部份仍未知知數, 會覺得在阻人發達?
我隨便列這些問題只是想講, 你花的時間心血, 當然有人睇, 有人欣賞啦, 但無心看的人是更多, 你可以完全唔買那個清單的股票, 但想別人參考你的理念, 恐怕以下2類人才是大多數, 一係只買大野, 一係繼續買, 至多「小心」d,你可以繼續在網上與大家分享, 但那」你又知否」例子的人, 是我會經常也將會繼續接觸到, 我所講的「實用」就是針對那班與其叫佢地完全避開唔買垃圾股的人, 不如買那類股都好, 可以一針見血話到比佢地聽, 那些時間買必死無疑, 那些時間買仍有雞可偷!!! (這就是, 我做那個cb, 供股excel 的原因!)
所以我的「研究」, 與你根本是無得比, 也不會覺得比你好, 只是我需要接觸太多太多可能在你眼中是極膚淺的人, 你可以避開, 我無法避也不能避! 」
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四十八歲內地婦人為了改善生活,下嫁患有智障的港人,一家五口,靠綜援維生。 旁人冷嘲她為錢嫁智障漢,她卻找到平淡中的快樂。 好景不常,她隱瞞與家姑開設的八十多萬元存款的聯名戶口,被控詐騙綜援。 之後,社署暫停發放所有綜援,丈夫患上血癌,她只有靠每月洗碗賺到的一千六百元,養活全家。 丈夫病逝,她隨時坐監。 她剩下的願望,是不想仔女變孤兒仔。 我叫林鳳開,在順德農村長大,窮鄉僻壤,每餐只是鹹菜送飯。五兄弟姊妹中,我排行最小,一歲時,爸爸過了身。小時候已要幫手耕田斬蔗,別人還在上學,我就要出外打工做苦力,凌晨五時開工,抬磚頭上船,半天辛勞賺取五毫,收工後又落田工作。 媽媽說︰「想改善生活,只有嫁俾香港啲伯父。」 冷嘲熱諷 八七年,有人向我家提親,對象是智障漢,小時候燒壞了腦。我躊躇着,與其嫁給伯父,不如嫁給他吧。男家花了二千元擺酒和做嫁妝,把我娶回去。媽媽說這次是 送女,不是嫁女。九六年來香港,翌年拿綜援。來到香港,受盡別人白眼。遠房親戚知我嫁給智障漢,冷嘲熱諷說:「你嫁個傻佬,肯定貪人啲錢。」老公的智商與 八歲小孩無異,只能用簡單的字眼與家人溝通。外人叫他,他根本不懂反應。為免孩子尷尬,一家人在外邊只稱呼他「阿竇」,不會直接叫他老竇。 沒有後悔 家姑後來要我開設聯名戶口,她將八十多萬元存入。她這樣做,是想用錢綁着我,生怕我離開她的智障兒子。我很想告訴他們,其實我沒有後悔,我當是嫁給啞巴。 別誤會,我其實很愛他,至少跟他一起時,他從來不會責備我。何況,他有很多優點。他知我貧血會不時頭暈,又要工作至凌晨三時,總是預先煲好暖暖的紅棗水, 待我晚上放工回家補充體力。我記得,一年情人節,他摺了一朵報紙花給我,物輕情重。這一切一切,都讓我感到窩心。我是鄉下婆,總覺得生兒育女是天經地義的 事。生了頭兩個小孩也很正常,自然追下去,萬料不到三女一出生是智障。今年她十二歲,智商像六歲小孩。 有錢也買不到 不過,她令我感到自豪。上月,她參加特殊奧運會贏了體操項目金銀銅三個獎牌,那時方知,原來女兒這麼叻女。我平日要開工,每次也是由老公送她去訓練,他倆 父女,從來也不懂表達訓練期間的事。我一向覺得天生天養,就算我無辦法照顧她一生一世,畢業後,她大可到麥當勞打工。不過大仔已承諾,就算將來結婚生子, 也會與妹妹同住。大仔今年二十一歲,剛剛副學士畢業,三兄妹非常相親相愛,這絕非金錢可以買到的。生活平淡,但我很開心。直至○七年,社署說我涉嫌呃綜 援,停止向我一家五口發放綜援金。有人說我被捕後主動申請放棄綜援,試問生計成問題的家庭,怎會輕易放棄綜援金? 雪上加霜 我和家姑的關係一向惡劣,戶口的存款,我從來分毫沒取。○五年,我決定將聯名戶口的錢還給她。我不懂轉賬,要每次提款一萬元,足足分了八十多次才將款項提 走全數交回她。想不到我之後便被警方拘捕了。本來捉襟見肘的生活,雪上加霜。我到餐廳洗碗,起初時間不穩定,每月的人工一千六百元。○九年年尾,老公患血 癌,醫生說他命不久矣。操勞的生活,令我喘不過氣;跟着輪到我子宮生瘤,要排期做手術,最近胃病惡化,醫生說這可能是胃癌先兆,又要排期照胃鏡。我最放不 下的,是三個兒女。他們的爸爸四個月前走了,家姑罵我「劏豬櫈」,說我「一歲剋死自己老竇,而家剋死我個仔。」我不可以有事;由誰照顧我的子女呢?若果法 官判我不用坐監,我會繼續工作,哪怕社署不再發綜援。 二女的話 窮家的小孩,有理想可言嗎?我今年十五歲,讀中五。唐英年問年輕人為何不能當李嘉誠,我只能問媽媽為何我不夠錢到茶餐廳吃午飯。一年前,我的飯錢只有二十 元,沒有零用錢。我很自卑,決定離家出走,成功爭取將零用錢加至三十元。我知道自己有音樂天分,想學低音結他。但學校提供的結他課程,每期學費要三百元, 根本負擔不起;唯有待我日後賺到錢,才完成這個童年心願吧。我明白書中自有黃金屋,但我寧願快些中學畢業,早點賺錢脫貧。畢竟讀書也要花錢,好像今年的書 簿費,要一千六百多元,幸好有慈善團體幫助,才不用擔心開學無書讀。你不要拍我照,否則九月開學我不知如何面對同學。媽媽很愛我們,照顧我們三兄妹的起居 飲食,從來無怨無悔。但沒有綜援,她要再到餐廳洗碗。每日下午四時工作至凌晨三時才回家。我每晚根本睡不着,擔心她回家路上會否遇險。等待判刑的日子,我 們一家人如熱鍋上的螞蟻。我不想媽媽坐監,因為失去媽媽,我們三兄妹便會變成為孤兒。 |