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| 買 基金是間接投資的一種，透過中介人購買投資產品，當中的產品可以是股票、債券、認股證及商品。房地產基金所投資的是物業，物業可以是住宅、貨倉、商場、寫 字樓、酒店、廠房及車位等。房地產基金在亞洲的發展稍遲，美國在60年代已發展，澳洲在70年代，而亞洲則是2000年的事。主要是日本、新加坡及南韓， 香港要追溯至領匯房地產基金。著名的投資數據研究公司ibbotson Associates（在06年已被Morningstar收購），每年都有為不同種類的投資產品作長期回報分析。他們指出房地產基金的回報，高於債券但 低於股票，特別是細公司的股票。 物業升值投資者得益小 在美國，房地產基金有不同的投資策略，也有其相關的指數，例如 NAREIT，其中有再細分為住宅、商場等指數，而且市值龐大，與香港的小規模不可同日而語。研究亦指出，房地產基金對利率的敏感度不高，但能有效地與通 脹對冲。不過如果物業升值，投資者的得益不大，因為房地產基金的收入主要是租金。 流動性高入場費低 買房地產基金的好處是流動 性高，交易的時間比物業短很多，而且可以分散風險，投資者把畢生大部份的積蓄投資於單一物業，物業的質素、保養、是否凶宅等皆是風險。房地產基金把投資分 散於不同的物業，甚至是海外物業，風險較低。再者，房地產基金的入場費較低，普通投資者只要付出很少，便可以投資於商場，如果沒有房地產基金，幾乎是不可 能的事。 房地產基金也不是天下無敵，如未能像直接擁有物業般可全部分享利潤，而且沒有槓桿效益，除非你願意借貸，當然不是向證券行借，因息率較差，也不是 當普通股票孖展借，而是利用其他有抵押的貸款，可以借得多一點。 結果如何，是個人問題多於其他問題，好的客戶從來會借得多，借得平。不過除非房地產基金十 分高息（如10%）及時機好，否則其槓桿效益不大。 中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級導師 李兆波電郵地址：[email protected] | ||||||