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點解要放pea？ Bittermelon 苦中作樂

80後買樓記(四) : 點解銀行多過米鋪? Home Blogger

諗返轉頭,當初爭成廿萬card數有個好處,就係畢左業即刻迫自己去搵工,要儲齊三個月糧單去辛苦私人貸款,先還左成30厘既卡數佢。私人貸款一般都係6-7厘,最長可以分5年還。不過得朋友介紹,我去左xx銀行既最大月薪倍數私人貸款,仲可以分7年還! Wao,因為我爭成廿萬,第一份工做返電腦根本冇可能借到咁多。所以我走去百老x做sales,有autopay出糧之餘只要肯博一個月可賺成近兩萬蚊。我搵兩萬蚊，加上本身未係出現借過錢，銀行借盡月薪十倍可以cap到近廿萬，搞左成半年，終於「撲到水」平左條卡數，唔使個個月白供五千冇還本。而家每個月都係四千幾，不過供七年可以還哂! 雖然要七年，不過我有錢可以比些少penalty提早全清。整理好卡數，真係放下心頭大石!

有副學士學位唔難搵工，不過比你搵到既都係「陰工」。一係就工時長、一係就極厭惡。有一日，小學同學無啦啦打比我話:「伯拾后! 係我呀! 呢排攪咩呀!」我當然知道小學同學無啦啦打黎，通常都係約你傾「生意大計」，唔係傳銷就係保險。Ok還掂有時間，我出左去做野成半年，知道識多個人開多條路，後生仔唔好咁怕醜，「醜」寧願係後生個陣做。出到去，AIA卡片一張，問我儲唔儲錢?

我同佢講，錢我真係好想儲，不過我爭銀行成廿萬，我諗我個case係由負數儲起。我一招就ko左佢，心諗:「sell我伯拾后!? 冇咁易」。未幾，佢有個肥佬老細坐埋黎，問我做咩唔讀書? 呢野我真係比佢打窒左，最難推卻既sales就係咩都唔sell你既sales。肥佬只係同我講下我唔讀書有咩問題，又問我有咩方法攪掂條數佢。佢真係hit中我，其實對我而言，講咩都無謂，清左條私人貸款「贖番身」最緊要。佢老細叫Vincent，個頭jel得勁「行」，總之就係賭神頭啦!

賭神話佢想請個靚仔賣雜險，咩係「雜險」呢? 原本保險有兩類，一係就有儲蓄成份即係阿媽幫我供落供教育基金咁，供幾年或十幾年既叫人壽。另一類有車保，旅遊保、家居保呢d「比一次清一次」既，大致歸為雜保(雜險)。我初時都係明到呢個地步，到我開始跟肥佬搵食，先真正明「咩保打咩保」!下集我開始startup我的事業了，務必留意!

點解每兩年買間樓? 樓市下的平均投資法 (答) Home Blogger

偉哥: 
是的! 大部份人買股票都係輸錢為主。要獨有慧眼加上高心理質素先可在股海淘金。根據諗樣之前「身無分文，必須賭博」既道理，如果你必須在短時間搵舊大錢，放在股票或期指市場博一博是必須的! 否則以偉哥既portfolio，就好似三國故事中荀攸進言曹操一樣，曹操勢大人多，只要堅守及囤糧，假以時日，只會比吳蜀日益強大，同佢地距離只會越遠。所以偉哥只要做好工作，將錢放係有意義既地方，要上岸不難，當然要做老闆或成大富，又要一番拚博。 

股票或基金每月平均投資法差唔多大家都聽過，但係樓宇平均買入呢? 相信冇咩人提及。其一當然係香港多買賣完整業權既物業，二黎樓根本冇得拆開黎買。施老闆成立中原領先指數本可衍生更多樓房買賣工具(如散買)，但樓宇買賣透明度不高令指數認受性被質疑。偉哥要平均咁買樓房，實在要手頭有番咁上下實力先掂。 

沙士升到而家既威力 
細心睇偉哥問題就知廿倍回報點黎。一間係沙士值1.1mil既樓而家升到3.0mil。如果你當時用十萬本金做九成上會，你而家賬面賺二百萬，真係好和味。所以投資最緊要睇時機，但係時機確實冇人肯定捕捉到，不如keep住投資係樓市，升同跌都有租收。 

大陸公幹人仕股票不宜 
其實樓絕不是唯一投資選擇，金、股、匯(外幣)皆可。但諗樣觀乎一眾至少星期一至五都係大陸工作既人，由於接收資料始終冇香港咁頻密，生活習慣令佢地trade港股都係輸錢收場。試下諗樣既方法幫唔幫到手。 

外國確實有公司成立投資項目(通常係爛地做起)，做到真係買一呎樓都得! 香港未有此工具。以下假設每年用二百萬買入屯門市廣場，買入呎數就係用當年年尾呎價去計(2012年除外)

如果用平均成本法買樓，十六年總投入36million，現值58million，增長83%。當然咁使係香港冇可能。但係證明左樓此一投資物，用平均成本法配合一樣奏效。當然你會諗三千六百萬我成世都冇，睇呢篇野做咩? 但用此一原則，套落偉哥個case又如何呢?? 

偉哥年收入RMB12*(8+5)=HKD1.87mil，減去家用，同假設偉哥出既糧可以完整咁帶到香港(好驚! 教人不法咁帶錢出境可能要打耙)，偉哥減去5萬每月支出一年可儲1.15mil。建議偉哥每兩年係屯門區買入樓宇，以2.30mil樓價以下為主，照做按揭上會，但係大陸出糧既佢要留意: 要提供大陸出既證明如糧單加稅單。做按揭未必間間銀行認受你的海外入息。提供聘書，大陸稅單都有幫助，不過入息要打八折。偉哥你既case係借得越多越好，因為你比少D首期，淨低人仔係大陸都有3-4%定期年息，而香港樓按只約2%。

點解係每兩年買間樓?

點解係每兩年買間樓? 因為要實行買樓既平均成平法，你要買得密先可以得出平均入貨價，及於比平均超高時出貨。至於買屯門係因為大家錢銀有限，屯門樓始終size細同埋有二百餘元既樓賣，買入收租印花稅貴極幾千蚊。試問買「天璽」點去平均成平法呢? 但屯門區內百餘至三百餘萬既樓大把，潛力極高，仲有偉哥你應該未結婚前住左唔少年屯門，應該合你口味。

買樓收租都有野煩，可以做既係搵個相熟agent大家長做長有，agent知你有米唔怕幫你應付埋租客既。如果真係唔想做咁長mortgage，你先用1.15mil比首期，做五成按揭買間2.3mil既屯門市廣場兩房開始學下做收租佬，名正言順租出去，淨低五成1.15mil分五年按揭(最短tenor)每月都係還約$20000蚊。你過兩年又買一間咁既銀碼又係咁做。再過多兩年你去睇第三間樓既時候，第一間已經還哂，如此循環不息，保有手上cash又唔使供得太辛苦，一定上到會。

每兩年買間樓夾五年按揭tenor，以偉哥月薪十幾萬計落就剛fit到。你冇偉哥咁強勁就唔好亂試….

前海專題: 點解香港樓市升極唔停?(上) Home Blogger

深圳前海有不少人聽過，但到過既人未必好多。因此諗樣貼出圖一幅，等大家了解一下。其實深圳有前海同後海。後海同我地香港既後海灣勉強相通，總之就係你由天水圍隔離既深圳灣大橋出發，到深圳一方為後海。而後海再向西行，即地圖之左上角處，即為前海。你由地圖上觀察屯門到元朗之距離，大概就係後海到前海之距離。再加上由屯門經深圳灣大橋到大陸一方，巴士行都係十五分鐘。換言之，由前海到屯門，只不過屯門去荃灣之距離，大車行都係半小時必達之地。

咁前海攪乜春呢? 前海係塊平地，暫時只有住宅，但中央已指令前海將為深圳特區之中既特區，該處開業銀行可將人民幣貸款比大陸企業。昨日(28/1/2013)香港有十幾間銀行已同上面簽約，落實此協定。咁關你咩事呢? 第一，可以將錢借比大陸公司係一門好吸引既生意，「藍海」黎既，之前未可以合法做，大把香港銀行會仆上去開分行做生意，費事再賺香港人既艱難錢，前海會旺起來。第二，香港銀行更有誘因收納你袋中之人民幣，上面借比人平都收7厘年息，香港定期只不過2-3厘，筆者所見，香港人仔定存利率會上調。第三，前海為香港帶來更多跨境工作機會，前進前進進。

講返老本行，即樓市。你有冇收過風而家前海樓房賣幾錢呢?即寶安區一帶。你預舊一些星海名城做緊100平方米賣緊300餘萬，新樓80平方米索價400萬人仔。轉換成香港用之呎價，即100平方米約為1000呎，咁即係舊樓HK$3800蚊呎，新樓HK$6250一呎，同天水圍比，邊個平D?

留意比價必須用香港之實用呎價同大陸比，因大陸賣樓係100%實用率，不時更有120%實用率。係香港既你同我即時變哂青蛙，見到120%實用率同老李之66下實用率相比，彷彿當火星人去到水星咁，完全唔很明。原因係大陸你間400呎樓，你係收樓時係搵到400個(1 X 1呎)地磚的，冇花假，冇呃呎。友人同我閒談時提及，佢朋友買樓時搵人度呎收樓，發覺只度上398個地磚，但佢就比左400呎價錢。我問? 點先? 係咪補返兩格單車泊位佢? 結果係發展商即退返2呎既錢比佢，所以你話大陸買野唔均真? 睇下你買乜? 香港都唔好成日話自己高水平啦，食水深有時確實辦到。

前海現時都未發展，他日升番三到四成，不足為奇。大陸發展有佢一套，你唔使擔心佢發唔起。擔心既係前海已經等於「深圳之九龍灣」，即係樓價已是三線，都去到至少三千幾蚊港銀水平，你話佢落到黎香港，其實佢買間樓真係唔奇。講到呢度你又話:「咪就係大陸大炒貴哂D樓囉!!! 至少佢有份!」諗樣當然收到，就算1%都算有份，但香港樓市全面走高不只是大陸人來港買貴哂一句咁簡單解釋哂，亦唔係乜X野「剛性需求」可解釋，要理解此問題應回基本步，就係兩地(香港及深圳)漸漸融合，深圳平均樓價已達港元7000一呎，那麼富有自由經濟特別既香港，用$7000蚊做起步再叫價又何奇呢?

當然，大部份年青人到此都好心傷，認定自己一世都買唔到樓。但樓市不是長升長有的，大陸既股市同樓市，跌下來比誰也兇! 但此時你把深圳樓市行情了解一下，你自然知道點解香港既樓升極都未停。

下午更深入去探討樓市與深圳發展之影響。可留言作亙動討論。

前海專題: 點解香港樓市升極唔停?(下) Home Blogger

上回提及深圳發展如何影響香港，前海發展更推高兩地樓價。

當然政府加左15%BSD係有效抑止內地人買樓的，深圳人現到港買棲已沒有匯水優惠了。不過發展商係推新樓時估計會有對策，化15%BSD為無形。

再講國情，現時深圳請一個大學生已經要12000-15000蚊(人仔)，比香港仲高。比你係大陸，都會黎香港買正貨啦。朋友係大陸招大學畢業生，有應徵者是搵轉工糟，開價達兩萬(人仔)。此乃有深圳戶藉之居民賺到既價錢，賺幾千蚊一個月只係外省黎既民工，須量大但香港可以唔理佢地。只要一批賺到錢既深圳原居民，已可浸死本港了。諗樣不是在此引發中港矛盾，而係想你了解國情，為港之變數深思一下，就會發覺人地講到咁驚嚇，其他係時代區輪促使之事，不足為怪。有時間返去行個圈，了解一下。

當你一出深圳到「二線」，價錢係會下跌的。野食由38人仔午飯跌至15。樓價也平一半。「二線」你當係龍崗再向北之地方。龍崗即富士康之工廠附近。所以電視成日映富士康既工人有幾慘，做十個鐘只得一百幾千，你緊係覺得深圳人工低同困苦啦! 但係班工人唔係深圳人，地方嚴格黎講唔係深圳，所以你我又要再了解一些了。

再講深圳人，其實佢地都係覺得樓價太貴，會搬出市中心，搬到世界之窗站或龍崗一帶地方的。地方一係平左，一係住大左。所以每一個城市，均會出現低收入一群，或不願為房付出者，或想住平而大屋者，由市中心搬出偏遠區域之事。由核心地區版迫出偏遠地方居住，不只是香港人。想比平租而又住係方便地方者，係大城市根本係天方夜譚。當然現時樓價已和香港人收入脫節，諗樣同意。所以有此網為大家出謀獻策! 係不合理之商人環伺，民生正被另一城市之掘起大受影響，你我可以自求多福，多由不同渠通收風求變。

點解香港仲有一百萬既樓?(80後買樓記:11回)

入行做地產真係唔容易，我之前群埋班保險agent，到而家做左地產agent，係香港黎講，唔算係「高尚」之行業，除左成日周街跑之外，唔客易之處係要受人「白眼」。做保險係2008年經過雷曼之後，個客見份單有咩唔合佢心意又話你誤導，做地產仲大鑊! 九成以上生意都係一個agent代表哂買賣雙方，咁即係買賣雙方是但一個會賣平左或買貴左啦! 衰到註定要比是但一邊鬧添。但我睇過諗樣網，知道專才庸才通才之道，明白世間九成既人都可列入以上三個類別，作為一個朝氣勃勃80後之香港仔，我不甘於做庸才，亦讀唔成書做專才，而家把心一橫，將自己訓練做通才。

專才與否其實廿二歲前都知，因為人既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡，我知本人學識不多所以好決定不向專才之路進發。當然唔排除我晚有所成，到幾十歲學懂易經之術數做番風水師傅，成為專才而利用兩者知識不對稱而賺錢。

相反通才利用頭腦靈活，找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的，通才者有如老闆、政客、政府官員，都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 我而家搵份(sales)銷售工作，就想試下訓練自己可成通才與否。其實香港十幾年既教育係「零考核」一個人之通才能力的，所以大家無講讀唔讀得成書，都可以奮鬥試做通才。 既然要表雙方利益去搵食，訓練梗係由做sales開始啦! 講句野都唔掂點可令人乖乖地將手上既錢交比你?

超市老闆介紹我去佢御用地產鋪學野，同maria cordero似到twins咁既肥嬸，就係我開山師傅。師傅即係師傅，返工第一日就帶我去買樓。肥嬸知道有間唐樓可租可賣，見我生面口去扮宅男買樓。我同agent行入業主門口前，肥嬸打比我話家陣係角色扮演，佢做阿媽我做仔，一路睇一路傾計。

業主係一個咩都唔識既阿婆，同埋個樣似「元氣sushi」logo咁炆既阿伯。我行入去經紀當然唔比我同業主講野啦。佢驚老人家唔醒目講漏風聲。我上黎之前已同肥嬸熟讀背景: 一個單親家庭長大既後生仔，想自己一個搬出黎住但又冇錢，唯有睇唐樓仲要頂樓冇lift ! 我行入去，終於知識點解香港仲有一百萬既樓，原來間樓細到得個房同廁所，廚房係極之開放的，就係屋中唯一既窗邊有罐石油氣加個爐。

講到呢度，同九十後之年青人講，如果你唔知咩係石油氣，請番睇劉華既「天若有情」，曾幾何時，石油氣同電單車呢兩樣無關係既野，係劉華「響朵」既象徵。

講返買樓，我為左墮入角色，好天真咁問agent點解間屋咁x細? Agent哥哥話呢間係拆契樓，即係原本一個單位但已將契改做ABC，每個unit可獨立買賣，就因咁所以你仲搵到一百萬以下既盤。Well，肥嬸叫我只要扮有興趣買，跟手出門口同agent講好想間但唔夠錢，天真嬌咁問佢有咩辦法。我當然照做啦，而agent哥哥心裡一句:「x !!唔買就梗係租架啦!」之後好sincere咁同我講:「你可以租住先架! 還掂大家行左六層樓，無謂令我空手而回啦。」我用左肥嬸比我既12張冇mark number既一千蚊港紙，遞左比agent，簽個名之後，Deal!

相知肥嬸有咩部署，請看下回分解。

[惡搞文]頭都大: 「點解接手？窮囉！」

[惡搞文]寫文出劣品: 點解今日老作得咁差

樓市短打(10)：金管局點解成日叫人小心加息 梁隼

金管局最新公佈《貨幣與金融穩定情況半年度報告（2013年9月）》，發表了和樓市有關的數據，當中資金轉移中小型物業，炒家及非本地資金已大幅減少都是預料之內，最重要的反而是痛苦指數和負擔比率的關係。

反映房價收入比的痛苦指數已經稍為超越1997年的高峰，而負擔比率是1997年的六成左右，這個差距代表供樓的元素：樓價或利息是但一樣比97年水平低，痛苦指數己說明樓價跟97年相約，咁即係利息比97年低好多。

97年供樓利息大概係P+2.5%，依家供樓利息P-3.1%, 有D 09年做的按揭仍然是供緊1%左右(H+0.7%)，前後差距可達10厘，供樓負擔自然減低。

根據鐘擺理論，當事情去到一個extreme時，就會向另一個extreme進發，不少人都認為H+0.7%是一個有今生無來世的offer，現時息率已是2.15%，這個就是向另一extreme進發的訊號。

加息可以將負擔指數拉高，所以有意置業的朋友不要預到條數咁緊，免得真係加息時會失去預算，這也是金管局成日提住市民小心加息的原因。不要以為加息會慢慢加，美國係試過一次過加FED rate 1%，講番近D，都試過一野加半厘的。

延伸閱讀：

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/

肥佬黎點解買HTC? 老佔的博客

按我看肥佬黎下一步棋，一定是將HTC「小米化」及「萍果化」，正式運營才3年多的大陸手機品牌小米，在強國市場已經位列三星、蘋果、諾基亞、華為之後，居於手機使用率排行榜的第五位，市值逼近100億美金。