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全國影視公司多達上萬家 馬中駿：丟掉熟悉的自己，在痛苦中轉型

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-12-09/1060416.html

每經影視記者 丁舟洋 每經影視實習記者 白蕓/文

每經影視編輯 杜蔚

作為一個有著15年資歷的老牌影視公司，慈文傳媒卻看中了網生內容這塊新蛋糕。曾以金庸、古龍等武俠影視劇在市場上占有一席之地的慈文傳媒，何故丟下主陣地，轉戰網絡劇？

在今天（12月9日）的“第四屆中國網絡視聽大會”上，慈文傳媒董事長馬中駿吐露這令他備受煎熬的轉變心聲。“慈文在過去給人的印象是一個老牌的傳統影視公司，在今天的互聯網時代，還能不能適應這樣一個時代？這個是我們非常痛苦的一個思考。”

慈文傳媒董事長馬中駿（馬也/攝影）

“丟掉自己傳統的市場，丟掉自己熟悉的題材，丟掉自己熟悉的業務。”是馬中駿在行業變革面前的一次“自我革命”。

老牌影視公司轉型：“痛苦煎熬，丟掉熟悉的自己”

在過去的15年中，慈文傳媒給人的印象是“老牌”與“傳統”。《小魚兒與花無缺》《神雕俠侶》《雪山飛狐》等一系列傳統武俠精品，讓慈文傳媒在電視時代留下了明晰的辨識度。

不過近年來，觀看影視劇的渠道早已網絡化、移動化、多屏化。電視時代如日中天的影視制作公司們，發現自己在網絡視聽時代的辨識度是那麽地模糊。

慈文傳媒出品的武俠電視劇精品《小魚兒與花無缺》（豆瓣/圖）

馬中駿坦言了自己的危機感。“我到總局跟一位領導聊天的時候，得知在註冊的新老影視公司已經1萬多家了。”而觀眾的註意力是有限的，可想而知，這1萬多家影視公司每年生產出的影視作品是無論如何也消化不完的。大量影視作品也就在炮灰中煙消雲散，在市場上和觀眾心中不會留下一絲波瀾。

在這樣的制做群里面怎樣能出現慈文的身影，這對馬中駿來說是巨大的挑戰。“這在互聯網時代一個非常痛苦的事情，尤其是像我們這種傳統的影視制作公司會更痛苦”。

“一個老牌的傳統影視公司，在今天的互聯網時代，還能不能適應這樣一個時代？”馬中駿表示，變化當前，慈文傳媒如何在新局勢中找到觀眾，他們做出的第一件事就是“丟”——“丟掉自己”。

“要丟掉自己最熟悉的，丟掉自己最擅長的，丟掉自己最可靠的。”馬中駿說，這個過程非常痛苦，對團隊本身來說，也是一個考驗。

紮根文學，保“工匠精神”

即使在向網而生的時代，經歷了各種“丟”的痛苦蛻變，馬中駿依然認為有些東西不能丟， 必須“保”，要保住那些“有自己的特色，自己擅長的東西”。

也許是資深劇作家出身，馬中駿強調的第一點是“文學”，他認為慈文，“能從文學當中找到自己生產影視內容的擅長，文學是影視生產內容最重要的源泉之一。”

慈文傳媒去年出品的電視劇《花千骨》播放量破200億次是IP劇中的“爆款”

因此，大量購買文藝小說的版權，成為了慈文傳媒擅長的一項“老生意”，也是“保”中的一部分。“過去在武俠年代的時候，我們買了大量金庸、梁羽生、古龍、巴金等優秀作家的小說版權。也買了很多互聯網上發布的小說。”馬中駿表示，“現在有不少人認為這些是IP，實際上對我們來說，它就是我們影視生產內容最重要的一個源泉之一。所以我們非常重視版權。把握住版權的孵化和深度開發，這個是我們的一個強項，所以這個是我們要保的。”

在馬中駿看來，“工匠精神”也是慈文不能丟的安身立命之道。即便做網生內容，也要走精品路線。

可以說，慈文傳媒是傳統影視公司里最早吃網絡劇“螃蟹”的。這是馬中駿覺得慈文不能割舍的“創新基因”。

“我們膽子大，敢於做第一個，這是我們的特色。”馬中駿稱，“明年，慈文傳媒會跟騰訊、愛奇藝、優酷、土豆、搜狐一起來做網絡劇和網絡大電影的收費，我們已經在做準備了。”

中駿置業(1966)新聞專區

1 : GS(14)@2010-07-21 23:28:21

中骏置业：尝试央企地产“头啖汤”
http://www.iceo.com.cn/zazhi/2010/0720/196981.shtml

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2 : New comer(7338)@2011-03-25 13:37:14

Apple daily

2011年03月25日

中駿銷售價量創新高

中駿置業（ 1966）截至 2010年 12月底止全年收入按年增六成至 41.31億元（人民幣．下同），純利增 1.5倍至 9.46億元，核心利潤 8.98億元，增 8.48倍，擬派末期息 5港仙。
中駿期內實現合同銷售面積 48萬方米，合同銷售金額 36億元，分別增 1.5倍及 80%，創歷史新高。集團 2011年可銷售面積 120萬方米，可套現銷售金額百億元，因此保守估計今年銷售金額 50億元。
集團指內地調控在未來 3至 6個月會對中小型房產商造成壓力，但重申中駿現金足，負債情況理想，手頭項目僅 3%受限購令影響。集團今年資本開支 25億元，並再預留 25億元作收購。

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3 : GS(14)@2011-05-07 21:12:12

http://www.rthk.org.hk/efinance/ ... 05_2141_753203.html
中 駿 置 業 (1966) 常 務 副 總 裁 李 維 (5/5/2011)

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[基金股]中駿置業(1966)專區

1 : GS(14)@2010-08-18 00:05:48

http://realblog.zkiz.com/greatsoup/14010
中駿置業(1966)大股東的生意

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6558
新聞專區

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100125015_C.HTM
IPO

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100415193_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100427845_C.pdf
2009

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100525610_C.pdf
收購附屬公司的少數股東權益

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100720088_C.pdf
正面盈利預告

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2 : GS(14)@2010-08-18 00:07:34

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100817646_C.pdf

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3 : GS(14)@2011-01-04 23:01:55

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110104042_C.pdf
建議的優先票據發行

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4 : GS(14)@2011-01-08 18:41:57

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110105028_C.pdf'

財務資料

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5 : mimer(1366)@2011-01-10 22:54:49

中駿置業<01966.HK>成功發行20億人民幣五年期人民幣計價、美元結算合成債券，獲八倍超額認購，按指示息率下限定價為10.5厘。

口痕講下，間野話大唔大，八倍都算係咁，但計價同結算咁攪鬼，內房係咪真係咁唔得？

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6 : kamfaiAthrun(1488)@2011-03-24 08:39:10

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110324008_C.pdf
截至二零一零年十二月三十一日止年度業績公佈

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7 : GS(14)@2011-03-25 00:12:42

6樓提及

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http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20110324/LTN20110324008_C.pdf
截至二零一零年十二月三十一日止年度業績公佈

財 務 摘 要
‧ 收 益 上 升604.4%至 人 民 幣4,131,000,000元 。
‧ 毛 利 增 長442.6%至 人 民 幣1,593,000,000元 。
‧ 母 公 司 擁 有 人 應 佔 溢 利 增 加153.4%至 人 民 幣946,000,000元 。
‧ 核 心 淨 利 潤（不 包 括 投 資 物 業 公 允 值 收 益 ， 並 扣 除 遞 延 稅 項 影 響）增 長848.0%至
人 民 幣898,000,000元 。
‧ 核 心 淨 利 潤 率 增 加5.5個 百 分 點 至21.7%。
‧ 每 股 基 本 盈 利 增 長89.2%至 人 民 幣33.8分 。
‧ 建 議 宣 派 每 股 普 通 股 港 幣5分 末 期 股 息 。
‧ 淨 負 債 比 率 由 二 零 零 九 年 的64.9%下 降 至 二 零 一 零 年 的25.4%

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8 : GS(14)@2011-03-25 00:14:58

應該把盈利放晒出來，下年應該差D

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9 : GS(14)@2011-07-09 12:16:28

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110708439_C.pdf

盈警
本 公 司 董 事 會（「董 事 會」）謹 此 知 會 本 公 司 股 東 及 有 意 投 資 者 ， 預 期 本 公 司 及 其 附屬公司（統稱「本集團」）截至二零一一年六月三十日止六個月可能錄得綜合淨虧損，相 比 截 至 二 零 一 零 年 六 月 三 十 日 止 六 個 月 則 錄 得 綜 合 淨 利 潤 。

該 虧 損 主 要 是 由 於
(i)按 照 本 集 團 之 發 展 計 劃 ， 截 至 二 零 一 一 年 六 月 三 十 日 止 六 個 月 內 並 無 物 業 發 展項 目 落 成 ；
及(ii)因 發 行 以 美 元 結 算 之 人 民 幣20億 元 優 先 票 據（已 於 二 零 一 一 年 一月 十 四 日 完 成）而 導 致 截 至 二 零 一 一 年 六 月 三 十 日 止 六 個 月 內 之 財 務 成 本 大 幅 增加 所 致 。

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10 : GS(14)@2011-08-19 17:27:32

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110818689_C.pdf
截 至 六 月 三 十 日 止 六 個 月
二 零 一 一 年 二 零 一 零 年
（未 經 審 核） （未 經 審 核） 增 加 ／（減少）
人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元 %
收 益 105,159 2,090,464 (95)
毛 利 54,324 1,012,843 (95)
毛 利 率 52% 48% 4
母 公 司 擁 有 人 應 佔 溢 利 ／（虧損） (103,493) 612,844 不 適 用
每 股 基 本 盈 利 ／（虧損）（人 民 幣 ： 分） (3.6) 22.4 不 適 用
每 股 中 期 股 息（港幣：分） 無 4 不 適 用
合 同 銷 售 收 入 2,850,566 1,228,286 132
合 同 銷 售 面 積（平方米） 336,000 193,000 74
二 零 一 一 年 二 零 一 零 年
六 月 三 十 日 十 二 月 三 十 一 日
（未 經 審 核） （經 審 核） 增 加
人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元 %
現 金 及 銀 行 存 款 3,446,907 1,522,129 126
淨 流 動 資 產 3,650,974 2,781,065 31
總 資 產 14,769,105 10,577,689 40

物業銷售萎縮...大虧損

業 務 展 望
宏觀調控政策將繼續影響二零一一年下半年的房地產市場，特別是「限購令」的城市。由於本集團於本年度可供預售的樓盤大部份處於不受「限購令」的城市，自住需求非常旺盛，因此本集團受到宏觀調控的影響相對較小，本集團下半年仍會繼 續 加 快 新 盤 推 售 速 度 ， 包 括 泉 州 藍 灣 半 島 、 唐 山 南 湖 香 郡 及 鞍 山 御 泉 新 城 一 期 。
除了發展住宅物業外，本集團於二零一一年下半年將加快對商業物業的投入，財富中心商業部份將於下半年開工。我們相 信 ， 商 業 物 業 的 租 金 收 入 將 為 本 集 團 未 來 提 供 可 靠 的 現 金 流

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11 : GS(14)@2012-04-04 21:45:06

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201203282399_C.pdf
財務摘要
‧ 收益為人民幣3,770,348,000元。
‧ 毛利率增加2.3百分點至40.9%。
‧ 年內溢利為人民幣877,003,000元。
‧ 母公司擁有人應佔溢利為人民幣715,757,000元。
‧ 每股基本盈利為人民幣25.1分。
‧ 於二零一一年十二月三十一日， 現金及銀行結餘增加36.6%至人民幣
2,079,362,000元。
‧ 於二零一一年十二月三十一日，淨負債比率為50.7%。
‧ 建議宣派末期股息每股普通股港幣4分。

盈利下降50%，至4.2億，重債

展望
經濟學原理告訴我們，供求關係是影響市場的主要因素，包括房地產市場。宏觀經
濟保持較快增長、社會財富不斷增長以及城市化率提高等客觀因素，決定了房地產
剛性需求仍然巨大。國家統計局公佈數據顯示，二零一一年末，中國大陸城鎮人口
佔總人口比重達51.27%，城鎮人口數量首次超過農村人口。我們認為，中長期來看，
樓市的發展有剛性需求市場的支撐，我們對房地產行業中長期的發展持樂觀態度。
但是，短期內，中國中央政府對房地產行業的調控仍將繼續。建立保障房體系、抑
制投機需求、促進房價合理回歸，是中央政府調控樓市的初衷和根本目的。因此，
短期內，樓市的單價及成交量還會持續調整，直至行業走上穩步發展的軌道。
中國房地產市場正在經歷的深度調整是行業發展的必然趨勢，市場整合的結果必然
導致行業內的優勝劣汰。目前的行業調整，對本集團而言，是挑戰亦是機遇。作為
一家注重品質及實施穩健財務的發展商，本集團有信心、也有能力積極應對目前的
挑戰。在逆境中，我們會更加注重自身的發展，培養更加出色的質量控制能力、加
強管理能力、發展品牌優勢，為集團未來的發展打好基礎。

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12 : GS(14)@2012-08-15 16:13:53

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120814594_C.pdf
本公司董事（「董事」）會（「董事會」）謹此知會本公司股東及有意投資者，預期本集
團截至二零一二年六月三十日止六個月將錄得綜合淨利潤，相比截至二零一一年
六月三十日止六個月則錄得綜合淨虧損。這是由於本集團截至二零一二年六月三
十日止六個月的物業銷售收入大幅增加所致。

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13 : GS(14)@2012-08-21 00:30:18

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120820634_C.pdf
財務摘要
截至六月三十日止六個月
二零一二年二零一一年
（未經審核） （未經審核） 增加╱（減少）
人民幣千元人民幣千元%
收益836,470 105,159 695
毛利357,544 54,324 558
期內溢利╱ ( 虧損) 298,555 (124,342) N/A
母公司擁有人應佔溢利╱（虧損） 199,849 (103,493) N/A
每股基本盈利╱（虧損）（人民幣：分） 7.0 (3.6) N/A

轉虧為盈，賺600萬，重債

展望
受全球經濟復蘇放緩、歐債危機持續蔓延的間接影響，我們預期，中國政府將進一步採取措施刺激經濟，降低存款準備金
率及存貸利率的可能性依然存在。此外，中央政府在嚴格調控的同時，多次表示通過實行差別化住房信貸、稅收政策等措
施來支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求，並且正通過調整首套房貸利率等措施逐步落實；地方
政府鼓勵剛性購買需求的微調政策亦被接受。二零一二年第二季度以來商品住房成交量逐步回升，也令我們看到剛性需求
潛力巨大，並且在優惠政策鼓勵下正逐步得到釋放。我們預期，二零一二年下半年商品住宅成交量亦將延續二季度以來的
平穩態勢。
於二零一二年下半年，本集團將推出四個新盤，分別是位於廈門市的四季陽光，位於泉州市的財富中心· 世界城、四季家
園二期以及黃金海岸一期的高層部份。這些樓盤或處於不受「限購令」影響的城市，或為迎合青年首次置業需求的樓盤，自
主需求旺盛，因此我們有理由相信本集團受到的宏觀調控影響相對較小。
二零一二年下半年，本集團將繼續穩步推進各在建項目的工程計劃，預計新增開工三個新項目，即位於廈門市的天譽，位
於泉州市的國際金融中心一期及黃金海岸一期B部份。
在土地儲備方面，我們依然會採取謹慎拓展的態度，適時補充集團土地儲備；在佈局上，我們仍將堅持以海西地區作為我
們發展的重心。另外，實施穩健的財務策略亦是本集團一貫努力的重點之一，集團將繼續合理利用現有資金資源，為擴張
業務提供安全的資金支持，並使淨負債率維持於健康水平。
歸結上述，在二零一二年下半年，本集團將實時把握行業發展方向，調整自身經營策略、努力實現年度目標。在堅持品質
發展路線及實施穩健財務策略的基礎上，我們對集團未來的發展充滿信心。
...
毛利
毛利由二零一一年上半年的約人民幣54,324,000 元增加約5.6 倍至二零一二年上半年的約人民幣357,544,000 元。毛利的
上升是由於期內交房面積增加所致。毛利率則由二零一一年上半年的52%下降至二零一二年上半年的43%。本期毛利率
下降主要是毛利率較高的租金收入佔二零一一年上半年收益的比例較高。
...
財務費用
財務費用由二零一一年上半年的約人民幣86,955,000 元大幅減少約62%至二零一二年上半年的約人民幣33,464,000 元。
財務費用的產生主要是由於部份優先票據資金不是用於項目開發，故該等融資成本不能資本化。
應佔共同控制實體及聯營公司溢利及虧損
應佔共同控制實體及聯營公司虧損由二零一一年上半年約人民幣4,714,000 元增加約77%至二零一二年上半年約人民幣
8,366,000 元。二零一二年上半年虧損主要是由於共同控制實體及聯營公司於二零一二年上半年並沒有新項目交付所致。
稅項開支
稅項開支由二零一一年上半年的約人民幣7,706,000 元增加約20.2 倍至二零一二年上半年的約人民幣163,730,000 元。稅
項開支增加主要是由於物業銷售增加所引起的企業所得稅及土地增值稅大幅上升所致。
母公司擁有人應佔溢利╱虧損
母公司擁有人應佔溢利╱虧損由二零一一年上半年的虧損約人民幣103,493,000 元轉為二零一二年上半年的溢利約人民幣
199,849,000 元，主要原因是由於二零一二年上半年交房面積及投資物業公允值增加所致。

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14 : GS(14)@2013-01-22 01:24:54

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20130121012_C.pdf
建議進一步發行於二零一七年到期的11.5%美元優先票據
本公司擬進行建議進一步發行，向機構投資者發售及發行額外票據。建議進一
步發行將僅以要約形式於美國境外遵照證券法項下的S規例向非美國人士發
售。
除發行日期及發行價外，額外票據的條款及條件在所有方面均與原先票據相
同，將與原先票據合併及構成單一系列，並就一切有關票據的事宜作為單一系
列投票，惟額外票據須於額外票據發行日期後40日間以具備臨時國際證券識別
號碼(ISIN)及通用編碼的臨時總額票據的權益代表，屆時臨時總額票據的權益
將轉換為永久總額票據的權益，並將其與原先票據全面合併及構成單一系列票
據。
建議進一步發行的完成須受市況及投資者反應規限。德意志銀行、滙豐及工銀
國際證券有限公司作為聯席牽頭經辦人，德意志銀行、滙豐及工銀國際融資有
限公司作為聯席賬簿管理人，負責經辦建議進一步發行。
倘額外票據獲發行，本公司擬利用額外票據所得款項淨額就其新增及現有項目
提供資金（包括建造成本及土地成本）及供作一般公司用途，在各情況下，僅以
原先票據的條款所准許的範圍為限。本公司或會因應變動中的市況調整其業務
發展計劃，並因此可能重新分配所得款項用途。
本公司將尋求額外票據在聯交所進行上市。本公司已經收到聯交所有關額外票
據合資格進行上市的確認。額外票據是否獲納入聯交所並不視為本公司或額外
票據價值之指標。

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15 : 自動波人(1313)@2013-02-07 23:36:51

內房大升大跌完全唔關佢事....

真係奇怪

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16 : greatsoup38(830)@2013-04-04 19:22:14

1966

都是賺3.4億，跌10%，靠稅，計利息資本化後轉孟為虧，蝕2,000萬，重債

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17 : simonwor(34306)@2013-04-10 00:15:43

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130409/18221642

違反國五條被罰　第一滴血
中駿樓盤遭中央開刀

【本報訊】嚴控樓市的新「國五條」實施以後，中央遭到多個省市冷待，近日卻有廈門市政府這位知音客。廈門國土房管局經調查後裁定中駿置業（1966）旗下廈門「中駿天譽」項目，違反新「國五條」細則，樓盤被罰暫停一周銷售，成為新例下首個被罰樓盤。
記者：周燕芬

內地地產代理稱，被罰停售一周屬象徵式，難收阻嚇作用。難怪中駿置業執行董事兼高級副總裁李維回應本報有關面對中央對房地產市場的宏調政策意見時，表示已經成為一種常態，集團亦已調整銷售策略應付新形勢。
自新「國五條」實施後，把關最嚴的是北京，沿海的廈門在徵收20%稅款亦處理得模糊，但限購則升級，例如嚴禁外地人補繳社保購房。對於廈門的新「國五條」，中駿置業以身試法，除違反限購令外，亦未向物價部門提交樓盤售樓。
誇大宣傳　申報價格虛高
廈門國土房管局為此而展開調查，據房管局官員透露，中駿天譽專案在檢查中被發現存在誇大宣傳、申報價格虛高、購房資格審查不清等問題。因此該部門對此發出《整改通知書》，責令該企業在一周（4月3日至9日）限期內整改，目前已經暫停該樓盤的網簽（網簽就是交易雙方簽訂合同後，到房地產相關部門進行備案）。
對於「未對審核購房人的購房資格進行審查」指摘，李維承認有違限購令，據廈門市規定只可銷售當地住房予已繳納一年所得稅和醫療保險的人士，他表示涉及違規的外地購房客只有數名，經已辦理退房手續，相關單位經已被當地廈門客戶認購，對中駿收入未有構成影響。
至於被指「申報價格虛高」，李維指集團向有關當局申售價為每平方米3.6萬元，但出售單位實質售價是3萬元，主要是先出售較便宜的單位，集團原預期整個項目的銷售期或達1至2年，最終有機會上至3.6萬元。他強調樓盤並沒有違反售價超逾申報價格的規限。由於銷情良好，集團爭取於1、2個月後推出餘下66個高層單位，以及65個連排別墅單位發售；整個樓盤全部售罄可套現合共20億元，中駿佔65%權益。而「未向物價部門報備價格」。
中駿反駁　改銷售策略
對於樓盤被指「誇大宣傳」，他指集團於3月17日當天首次推出的137個廈門中駿天譽單位，的確於1小時內售罄，並且套現了10.26億元（人民幣．下同），因為該樓盤位於廈門市中心，並面對海景。至於當地媒體以「時光碟」這類較「激動」來形容樓盤銷情，他指這非集團所能控制。但日後集團會較低調處理樓盤銷售。
面對中央對房地產市場的宏調政策，他表示已經成為一種常態，集團亦已調整銷樓策略，會增加推出每方米售價5000元至1萬元的中價樓盤。他表示今年首季集團的合同銷售金額表現良好，達26億元，而今年售樓目標為75億元，高於去年25%。

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18 : GS(14)@2013-04-10 00:20:07

http://xm.focus.cn/news/2013-04-04/3087708.html
中駿天譽」項目高層住宅共203套，3月17日開盤當天，實際僅認購137套，但部分網絡媒體誇大宣傳，稱「一小時銷售10億」，是「時光盤」等，造成房源緊張假象。同時，該項目高層住宅申報價格與實際成交價格差距較大，存在虛高現象。另外，項目在簽訂認購合同前未要求購房人提供購房資格證明材料，未對購房人的購房資格進行審查。

　　昨天是廈門版「國五條」實施細則出台的第一天。記者從廈門市國土房產局瞭解到，當前，廈門已全面啟動房地產市場秩序的專項集中整治，重點將查處限購措施執行中的違法違規行為。

　　4月2日，也就是廈門版「國五條」實施細則發佈當日，廈門市國土房產局、市建設與管理局、市地稅局、市物價局、市工商局、市人行、銀監局、市房地產行業中介協會等部門聯合組成房地產市場專項檢查整治工作組，到「蓮花新城」等房地產項目及門店較多的二手房中介企業丹廈房產開展實地檢查。

　　「中駿天譽」項目

　　誇大宣傳「時光盤」

　　記者瞭解到，「中駿天譽」項目在檢查中被發現存在誇大宣傳、申報價格虛高、未向物價部門報備價格、購房資格審查不清等問題。

　　該項目高層住宅共203套，3月17日開盤當天，實際僅認購137套，但部分網絡媒體誇大宣傳，稱「一小時銷售10億」，是「時光盤」等，造成房源緊張假象。

　　同時，該項目高層住宅申報價格與實際成交價格差距較大，存在虛高現象。

　　另外，項目在簽訂認購合同前未要求購房人提供購房資格證明材料，未對審核購房人的購房資格進行審查。檢查組表示，這些做法誤導消費者對市場的判斷，干擾房地產市場正常秩序。

　　針對中駿置業「天譽」項目的上述問題，廈門市國土房產局已下發《整改通知書》，責令該企業限期整改。

　　部分中介門店

　　未提前審查購房資格

　　住宅集團「蓮花新城」項目對限購政策執行比較到位，商品房買賣合同和認購合同簽訂前都能嚴格審查購房人的購房資格，售樓現場比較規範，嚴格實行明碼標價、一房一價的規定。

　　廈門丹廈房產行銷策劃有限公司客戶簽約中心按照限購要求，在簽訂二手房買賣合同前，對房屋產權資料、購房人的購房資格等進行審核，但旗下各門店在與購房人簽訂經紀合同或委託合同時，卻沒有對其購房資格進行預先審查，並產生一些不必要的糾紛。

　　廈門版「國五條」實施細則明確要求，將購房資格的審查時間提前至簽訂商品住房買賣合同(認購)、居間合同前。檢查小組要求丹廈公司應對照「國五條」的有關精神，將購房資格審查環節前移。

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19 : greatsoup38(830)@2013-06-22 17:15:28

2013-06-15 iM
上半年銷情超預期

　　在進行訪問時，中駿只公布了首四個月的成績，但當時銷售亦已達全年目標的45%，李維表示上半年成績完全出乎管理層的預期。

　　「我們今年定下全年銷售目標是75億元，較去年增長15%，是比較穩健的目標，3月銷售額18億元，創下集團成立以來最佳成績，我們下半年將有5個至6個新盤開售，希望市場仍能保持良好的勢頭。」

　　他透露，集團最初的預算，是上半年銷售45%，下半年完成餘下55%，但現時銷售額已超逾上半年的目標，下半年可能的話集團將向更高目標進發。

　　「今年集團可銷售面積約200萬平方米，有部分是去年開盤保留到今年，全年計我們會有9個住宅項目銷售，有些會到第三四季才開盤，實際推盤量預算為140萬平方米，如簡單以平均售價每平方米9,000元計，即今年可售的樓盤金額為126億元，如去化率60%的話，那全年銷售額可達75.6億元，去化率70%就是近90億元，如去化率能達80%的話，銷售額就可衝擊100億元。」

　　問他可有信心今年首度衝擊100億元時，李維卻表示，「不敢作這個預測，因為不知道政府在下半年會不會推出新的調控政策，我相信要超過75億元目標是沒問題，如沒有政策憂慮的話，我們肯定會衝100億元，但政策的風險我們不敢忽略，故此我們暫時沒有調整全年目標的計劃。」

　　中駿在2010年2月在港交所掛牌上市，集團在福建紮根，以截至2012年12月底的合同銷售額60億元計，泉州、廈門及漳州這3個位於福建省的城市，佔總銷售分別61%、28%及1%，在福建以外的城市銷售比重則為10%。

長三角區首重上海

　　集團截至去年底土地儲備合共為863萬平方米，當中以泉州土儲達444.6萬平方米最多，佔比51.5%，另外在遼寧鞍山擁有181萬平方土地，佔比21%。不過，近年集團開始把版圖拓展至福建以外的城市，包括一綫城市的深圳及北京。

　　李維表示，要成為內地主流的發展商，要慢慢由區域發展走向全國化，集團最初在福建打好根基，然後就走到環渤海地區的北京、遼寧等，下一步計劃則會走向長三角地區。

　　「現時我們有三分二土地在福建，三分一在環渤海區，內地四大城市北京、深圳、上海及廣州之中，我們已在前兩個城市拓展項目，下個目標則會在上海部署。」

毛利率維持30%水平

　　今年以來，中駿共買入了5塊地皮，當中4塊在泉州，李維表示，集團今年的買地預算大約為35億至40億元，而去年買地支出約為23億元，故今年在買地方面按年增長約52%至74%。

　　「計入今年以來買入的地皮，我們現時的土儲已增加到約1,000萬平方米，我們不會急於去拿地，採取平常心的態度去買地。」

　　近年內房股的毛利率有下降趨勢，由過往逾40%逐漸回落至30%的水平，而中駿去年業績顯示，毛利率由2011年的40.9%回落至35%。

　　李維認同，未來整體內房股平均毛利率應在30%的水平，「內地有一個特殊的稅種叫土地增值稅，還有各樣的人工成本、土地成本上升，加上價格波動，合理水平在30%左右。」

　　至於集團的財務狀況，李維指出，去年11月集團發行2億美元債券，反應很好，今年1月在這個債券的基礎上，增發了1.5億美元，截至去年底止集團的淨負債率約為55%，估計今年負債率會略為上升，但仍會維持在健康水平。

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20 : greatsoup38(830)@2013-07-12 00:55:51

盈喜

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21 : greatsoup38(830)@2013-08-14 22:54:06

1966

10送2紅股

無錢賺，變賺1.3億，利息資本化後，由蝕1億變蝕4,500萬，降55%，重債

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22 : VA(33206)@2013-08-15 20:58:43

中駿置業(1966)上半年大躍進
08:57







中駿置業(1966)公佈今年上半年中期業績：營業額同比激增3.5倍至37.2億圓人民幣(下同)，純利也大增1倍半至4.98億，每股盈利17.5分，中期息每股派6港仙，另10送2紅股。



此小型內房股專注於在福建省較為繁華的地區，包括廈門、泉州、漳州以及福州等地，發展高端住宅物業發展項目。自10年上市以來保持穩定的發展，至去年底時擁有土地儲備合計總規劃建築面積871萬平方米，24個項目分佈於13個城市，其中海峽西岸經濟圈土地儲備佔全部土地儲備63%，環渤海經濟圈佔32%，其餘5%位於深圳市。去年業績輕微倒退，營業額與純利錄得36.4億和6.72億，分別下降4%及6%，每股盈利0.293港元，每股資產淨值2.11港元。



上半年物業銷售額大增，毛利亦躍升2倍半至12.4億，加上投資物業續有2億的升值額，故此盈利出現大躍進。最新資產總值與淨值也提昇至稍逾230億及53.8億，每股淨值約2.39港元，現股價折讓21%，與同級數的地產股相比不算吸引。現有土地儲備合計總規劃建築面積1000萬平方米，應佔面積690萬米；項目數目增至29個，分佈於14個城市，在海峽西岸經濟圈所佔比例提高至68%。公司向來速動比率偏低，而負債比率頗高，未來或會有集資壓力。



上市初期先升後跌，升上2.99後迅即轉向回落；跌勢持續直至11年末低造1.40方止。去年反覆向上，大部份時間交投較靜；今年初升上2.10後遇阻回調，但大致上仍在中期上升通道範圍內上落。年中從1.65低位反彈返上1.90水平未能再進，近週暫時守穩在1.80水平之上；本週二隨市彈升2%收1.89。因在2.00關附近阻力不輕，後市需要成交增多才有力可再試闖關。




林志江 (SFC CE NO:AAV499) ，本文之作者為證監會持牌人，申報於本文章刊登之時，並沒持有此股票。

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23 : GS(14)@2013-08-15 22:37:34

呢個林生唔知自己寫乜

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24 : greatsoup38(830)@2013-09-10 23:49:04

http://www.thestandard.com.hk/ne ... d_str=20130826&fc=1

Grace Cao and Eunice Leung

Monday, August 26, 2013


China SCE Property Holdings (1966) executive vice president Li Wei expresses confidence that the mid-sized mainland developer can hit 10 billion yuan (HK$12.68 billion) in sales this year.

As contracted sales in the first seven months have already reached 6.2 billion yuan - or 83 percent of the company's full-year target - Li feels the exalted milestone is well within its grasp.

"We have impressed the market by becoming the best among mainland developers of similar size ... the best in housing quality, corporate management, financial position and risk control," the former banker says.

Li, 43, manages the day-to-day operations of the Fujian-based property developer, which largely focuses on high-end projects in the major metropolitan areas of Xiamen, Quanzhou, Zhangzhou and Fuzhou.

The company, chaired by Wong Chiu Yeung, posted net profit of 498 million yuan in the first six months - soaring 150 percent from the previous year.

China SCE's average sales price hovered at 12,581 yuan per square meter from January to June - 20 percent higher than China Vanke's 10,461 yuan psm, and 87 percent higher than Evergrande Real Estate Group's (3333) 6,712 yuan.

Shenzhen-based China Vanke - the mainland's largest residential developer - topped the list in terms of sales volume in the first half, while Guangzhou's Evergrande led in total area sold.

In February 2010, China SCE raised HK$1.49 billion by selling 600 million shares through an initial public offering in Hong K
ong.

The IPO attracted subscriptions from Atlantis Investment Management; Ding Shizhong, chairman of ANTA Sports Products (2020); and state- owned enterprises China Resources (Holdings), and Xiamen Xiangyu Group Corp.

"We grew slowly before we listed. The IPO helped set us on a high-growth track," Li said, adding China SCE aims at achieving annual sales of 20 billion yuan in three years.

The public float was Li's idea, but he modestly describes himself as just a "professional manager."

He rarely mentions his previous experience as a veteran banker. Prior to joining China SCE in mid-2006, Li worked at China Construction Bank (0939) - the world's second largest bank in terms of market capitalization - for 14 years.

He was general manager of corporate operations and the credit department in Xiamen before resigning.

"I was expecting to be promoted to deputy head of the branch, but I decided to leave immediately after talking with Mr Wong [Chiu Yeung]," Li recalled. "I was impressed by his personal charisma and ambition for China's real estate market."

Prior to 2006, Wong was involved in the machinery manufacturing business in a joint venture with a Japanese firm. When he shifted his interests to the property market, he needed "someone with financial-related experience and management ability."

He found Li, a Xiamen native who graduated from an elite university, and had a solid track record at a major bank.

"I remembered it was a Labor Day Holiday [in May 2006]. Wong and I spoke for two to three hours, and after the holiday, I quit [CCB]," Li said, adding he had no regrets over leaving a state-owned bank to join a newborn private property development firm.

Later, he and Wong drew up a blueprint for China SCE - including a medium-to-long term strategic development plan, an IPO timetable, and regulations for standardized corporate management.

In the early stages, the firm positioned itself as a luxury residential developer reaping huge profits due to low land costs.

Through chairman Wong's wide network of Fujian entrepreneurs, Xiamen-headquartered China SCE acquired 70 percent of its land bank by investing in plots owned by private companies and local governments.

Li describes the unique business model as a "win-win" cooperation between China SCE - a professional property developer needing land - and those entrepreneurs who had land but not the expertise to boost their value.

China SCE's friendship with ANTA Sports's Ding stemmed from such a cooperation.

"But the model is no longer the major source for land bank as the market has changed so much," Li said. "The biggest challenge for a property firm now is government policy."

Chinese authorities have been intervening in the real estate sector by using administrative measures - such as placing home purchase restrictions on non-locals - to cool the sizzling market and curb speculation.

However, despite the measures, new home prices rose for the 14th consecutive month in July, in a comparison base of 100 mainland cities, according to Soufun, China's largest real estate information platform.

In Quanzhou and Xiamen - two of China SCE's major markets - flat prices jumped 4.45 percent and 3.44 percent, respectively, in July over June, Soufun's report showed. The two Fujian cities topped the list for month- on-month price increases among new homes in the country.

"The government should establish a long-term policy in the real estate market, rather than using short-term administrative measures," Li said.

His personal understanding about long-term policies include construction of social housing projects to accommodate low income families, along with implementation of of property tax.

Amid the cooling measures, China SCE adjusted its product mix in the first half by reducing luxury projects to about 10 to 15 percent of developments, while boosting the supply of homes for the middle class from 30 to 40 percent, up to 50 to 60 percent of sales.

"We see strong demand for small houses from young couples. But we will never stop offering high-end projects," Li said.

As for the land market, China SCE is more involved in open market auctions. Li personally attends land auction several times a month, and never gets upset over losing a bid.

"My principal is, never buy a plot that you feel is too expensive to sell later," Li said, noting the firm has set a profit guideline requiring a minimum net profit of 15 percent from project sales.

"We are committed to providing a stable investment for shareholders," said Li. "We never disappoint them."

He said China SCE usually sets targets and informs investors about them at the beginning of a year, then asks them to check back toward the end of the year.

"I am just a professional manager," Li said, explaining that he treats everyone equally and is never bossy.

His down-to-earth personality has provided a calming influence at China SCE.

"Our aim is to harmonize three core values - cost control, quality and turnover."

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25 : greatsoup38(830)@2013-09-29 18:56:14

2013-09-23 MT

【直擊】中駿置業 今年合約銷售料破百億   
....

　　中駿置業土儲大部分位於福建省，今期本刊記者親往視察公司位於廈門及泉州的項目。我們甫抵達廈門便馬不停蹄先到海滄區的中駿天峰考察，該樓盤兩、三年前已開售，當時每平米均價約2萬元，屬中高端盤，目前貨尾單位已升值至2.6萬元水平。

　　我們登上中駿天峰高層住宅，28樓往外望，映入眼廉的是無敵大海景，190平方米、三房兩廳間隔，當年這單位僅需380萬元。據悉，2樓已有業主轉手，以每平米2.4萬元成交，升值50%。中駿天峰是中駿與田北俊合作的項目，分別佔60%及40%，項目已交付入帳，當年買地成本僅約5,000元。

天譽套現23億元 未入帳

　　當我們趕往廈門島上的另一項目天譽時，天已全黑，這個盤是今年新國五條推出後，首個被罰的盤，皆因銷售太火爆，1小時賣掉套現10億元，結果被罰停了10天不能簽約。高層3月開售203個單位，均價3.5萬元，上周只賣剩20個；別墅4月才拿到預售證，均價約5萬元，65個已全賣掉，項目套現約23億元，當中別墅約8億元。

　　我們摸黑看一看這麼火爆的天譽，有溫泉入戶作賣點，300平方米的別墅，毛坏房售價約1,800萬元。別墅預計今年底或明年初可交付入帳，高層則要明年下半年。

　　翌日，天氣晴朗，我們一大清早坐車往泉州，一睹公司泉州豐澤區的財富中心第四期柏景灣開售的情況，我們9點多到達樓盤旁的體育館銷售現場，場內坐滿了購房者逾3,000人，約四個人爭一個房，結果即日沽清，套現9億元。

　　據介紹，財富中心第一期均價僅7,500至7,800元，第四期售價已升至8,000至1萬元，戶型介乎62平米至130平米，預期將於2015年才交付。至於財富中心三期有Soho及步行街，已售15億元，料今年底入帳，公司將保留16.7萬平方米商場作投資物業。

　　除了上述提及到兩個或年底前入帳的項目外，廈門四季陽光及鞍山也有盤可於下半年交付入帳。財務總監李少波表示，「下半年入帳面積，約是上半年的80%至100%，2013至2015年，入帳面積每年增長冀可達到40%。」

料下月按揭貸款恢復正常

　　近期銀行按揭貸款偏緊，會否影響金九銀十的銷售，管理層認為，「因為之前銷售太好了，銀行的額度有些緊張，但影響不會特別大，因為整體的金融環境還是較寬鬆，從本月開始，很多銀行把個人按揭貸款資產賣掉，資產證券化後，把額度騰出來，估計到下月，四大行按揭會恢復到正常水平，而小銀行還是會比較緊。買房子第一步是簽約，然後首付，到銀行辦理按揭，我們房子已賣出去，只是按揭款回來會往後延半個月至一個月，現金流稍為慢一點，以前需要三、四周，目前可能要兩、三個月，但開發貸款還可以借，不會影響開發速度。」

　　「從前年開始，也沒有甚麼金九銀十，去年金九銀十也是賣得普普通通，現在也沒特別要這個時間去買房子，今年首8個月銷售量已上去了很多，現在發展商開盤也不會故意放在9月及10月，不會等了，有時候稍等一下，下個月便調控了。」

　　「公司目前處於比較高速增長的階段，所以買地金額會愈來愈多，預計下半年斥30億元買地，集中在廈門及上海，未來重點還是會在福建，今年底淨資產負債率會上升至80%左右，但這只是暫時性，中期的目標是介乎60%至70%。」

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移民城市 樓價漲不停

　　對於福建省內城市樓價的升值潛力，黃朝陽分析道︰「泉州是福建省內人口最大的城市，有840萬人，GDP在省內排第一，其後才是福州、廈門。泉州做生意的人非常多，民間經濟非常發達，但泉州樓價比廈門低三分之一，因為泉州不是外來人來買，它是本地人買。廈門則是移民城市，典型的移民城市如香港、新加坡，外來人源源不絕到這些城市，房價不斷漲。內地北京、上海、深圳、廣州等一綫城市，廈門、杭州、寧波、青島等二綫城市都是移民城市，房價也一直漲。正如台灣的高雄漲不了，因為沒有外來人，台北則可以漲。」言下之意，福建省內他較看好廈門的樓價。

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26 : MrYeung(15476)@2013-10-17 21:09:55

http://www.e-capital.com.hk/repo ... 7-92be-6e98d36c2dde
1966

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27 : greatsoup38(830)@2013-10-17 22:53:10

26樓提及

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http://www.e-capital.com.hk/report/Detail.aspx?CFECFID=7c997e9c-0ee0-47e7-92be-6e98d36c2dde
1966

有乜股票問題隨時啦

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28 : greatsoup38(830)@2013-12-15 11:39:23

http://hk.finance.yahoo.com/news ... F%8E-220000139.html

撰文：盧燕琴　攝影：張文康　美術：陳國威

一直以「立足海西，拓展環渤海，關注長三角和珠三角」作為發展戰略的中駿置業（01966），今年迎來了公司的一個大飛躍。成功競得上海虹橋商用地塊，標誌公司正式進軍長三角市場，不僅土儲突破1,000萬平方米，前11個月累計合同銷售金額同樣衝破100億元人民幣大關，意味中駿已進入快速增長期。

中駿在海西（海峽西岸經濟圈）的發展已經十分成熟，在福建的廈門、泉州，中駿可謂無人不識。這也是為甚麼公司在當地具有叫價能力，據瞭解，中駿在廈門及泉州的樓盤的售價，一般能比整體市場價高出一成至三成。主席黃朝陽稱，由於中駿在福建的議價能力高，所以也能拉高其他房地產的售價。這樣的話，不僅有利整個市場的價格水平，也不用害怕在同一區域的同業打價格戰。

公司叫價能力強

這些城市的樓價潛力不容小覷，黃朝陽分析道︰「泉州是福建省內人口最大的城市，GDP在省內排第一，其後是福州、廈門。泉州做生意的人非常多，民間經濟非常發達，但泉州樓價比廈門低，因為泉州不是外來人來買，而是本地人買。廈門則是移民城市，典型的移民城市如香港、新加坡，外來人源源不絕到這些城市，房價不斷漲。北京、上海、深圳、廣州等一線城市，廈門、杭州、寧波、青島等二線城市都是移民城市，房價也一直漲。」

故此，海西區依然是中駿發展的重點，未來幾年，公司將繼續發揮其在福建省的地緣優勢，積極尋找省內閩南地區以外區域的市場機會，拓展公司在福建省的市場分額。海西以外，中駿還將積極謀求進入一、二線城市以及一些省會城市的發展時機。「這些城市經濟發展相對穩健、人口不斷增長、居民購買能力日益提高，因此有不可忽視的市場潛力和發展前景。我們認為，進入這類城市，將有助於我們全面提升品牌認知度，並能有效分散未來發展風險。」

月前，公司宣佈以總代價約35.79億元人民幣（下同）成功競得位於上海虹橋商務區的第一及第三號商用地塊，是邁進長三角市場的第一步，同時使得集團的土地儲備總建築面積超越1,000萬平方米。該兩幅地塊位於上海虹橋的交通樞紐，項目土地面積約為27.9萬平方米，樓面地價每平方米約12,827元，將發展成為商業及寫字樓綜合體。這次是繼中駿進軍環渤海地區的北京及珠三角地區的深圳市場後，將業務版圖拓展至長三角地區的上海。根據公司中期的數據，以區域分，中駿在海峽西岸經濟圈土地儲備佔全部土地儲備約68%，環渤海經濟圈約佔28%，其餘4%位於珠三角經濟圈的深圳市。執行董事黃攸權指出，進軍上海的計畫，公司研究良久，相信上海市場需求一定有，即使價格稍低也能賣，所以相對於進入三四線城市，公司更偏好上海。

剛需房需求持續釋放

至於產品方面，公司早已根據市場的變化積極調整產品線，逐步擴大剛性需求產品、改善型需求產品的比重，希望在嚴厲的宏觀調控環境下實現較快的週轉。「房子一定愈來愈小。」黃朝陽說，所以公司不惜犧牲毛利率追求速度，並從高端走向中端市場，以求在政策打壓下獲得良好的成績。

事實上，中駿的銷售很理想。今年11月，實現合同銷售金額約9.87億元，合同銷售面積10.4平方米，同比分別增長41%和42%。截至11月30日止，首11個月累計合同銷售金額已破百億大關，達101.74億元，同比大幅增加95%。累計合同銷售金額已超過全年75億元銷售目標約36%。他透露，事實上公司內部銷售目標為120億元。未來，儘管政策的影響仍然存在，公司依然感到審慎樂觀，黃朝陽相信，在一段較長時期內，剛需房的需求依然突出，政府亦會出台一些對民營企業有利的政策，因為「不靠民營的經濟會沒有生命力」。

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29 : greatsoup38(830)@2014-01-24 00:05:23

1966

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30 : greatsoup38(830)@2014-03-19 01:35:36

1966

盈利降1成，至3.1億，重債

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31 : GS(14)@2014-08-20 02:29:59

1966

盈利降66%，至1億，重債

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32 : GS(14)@2015-04-09 14:24:56

盈利增2成，至3.7億，資本化後虧增6成，至5億，重債

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33 : GS(14)@2015-06-20 01:08:15

盈喜

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34 : GS(14)@2015-06-24 16:00:28

notes

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35 : GS(14)@2015-06-25 12:28:16

notes

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36 : GS(14)@2015-06-25 12:29:46

notes

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37 : greatsoup38(830)@2015-08-19 00:57:25

盈利增3.3倍，至4.3億，重債

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38 : greatsoup38(830)@2015-09-07 01:01:17

2015-08-29 iM
內房回暖 融資成本減 中駿迎銷售高峰期   

中央減息降準圖振興經濟，惟A股急挫及人民幣貶值，似為經濟以至樓市增添不明朗因素，剛打入全國五十大房企的中駿置業（01966）主席黃朝陽表示，寬鬆政策的「放水」效果，下半年將逐步浮現，而內地融資成本下降，更抵銷貨幣貶值副作用，有利內房中長綫重拾小陽春；隨着庫存壓力減輕，已計劃於多個一、二綫城市推出初創（Startup）企業園及六大新盤，以迎接銷售高峰期。

A股風聲鶴唳，人行周四（26日）宣布「組合拳」減息兼降準，金融機構的貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%，進一步降低融資成本，有助恢復買家還款力及信心。事實上，去年內房一直受累於供應過剩問題，經過屢次減息降準，各地樓市終於回暖。國家統計局最新數據指，7月份全國70大城市，房價環比上升城市的數量增至31個，連續4個月正增長，尤其深圳及京滬新盤熾熱，深圳一手住宅按月升價6.3%，過去一年累升24%；二手房價方面，上月也多達39個城市報升。

銷售改善下，不少房企表現眼前一亮，其中H股上市的中駿置業，截至6月底上半年度，銷售收入59.95億元人民幣，較去年同期急升1.79倍，純利按年升100%至6.29億人民幣；每股盈利18.4分，派中期股息每股5港仙。實則中駿上半年部署，是以去庫存為主，期內僅推一個新盤，套現合同金額54.12億元人民幣，達全年銷售目標135億元的四成，售樓均價為每平方米8,193元，惟毛利率由去年同期38.6%跌至28.3%，因上半年開賣屬於中檔住宅。

上半年收入急增1.79倍

黃朝陽認為未來內地樓市樂觀，「現在對行業前景比較看好，因為一連串金融體制優化（放寬），對房地產發展非常關鍵，尤其融資成本有下降趨勢，內地銀行陸續減息，於可見將來還會進一步減下去。」

「實際上，怎辦控制和減少財務成本，已經成為經營中國房地產的關乎生存問題，因為賣地透明度增加，地價迅速變貴，業界能控制的就只有自身開支，當中行政費用是很難削減的，例如員工工資，能夠不漲價嗎？又例如樓盤宣傳費，想控制在銷售收益百分之1.5以內，亦殊不容易，還有建築材料等等，總之融資成本下降，對整個行業都是佳音。」

不過人民幣連番貶值，於境外集資的內房成本難免上升，港股上市包括融創中國（01918）、華潤置地（01109）、中國海外發展（00688）等近日股價反覆，業界分析指，雖然貶值對上述房企現金流影響有限，但估計人民幣對美元每貶值1%，其本年度核心盈利便可能下跌2%至3%。

黃朝陽指解決辦法之一，是重新轉向國內融資，「公司兩筆以美元結算的優先票據，尚有2年半和5年才到期，受影響輕微，目前中駿國內外舉債比例各佔一半，公司並已準備發行新的人民幣債券，低息且年期較長，預計今年9月底至10月初發行，藉此平衡人民幣貶值帶來的影響。」

夥拍信置投大埔豪宅地

中駿置業總部位於福建，2010年來港掛牌上市後勢頭不錯，今年更打入全國五十大房企，提及香港市場，黃朝陽目光炯炯。「做熟悉的市場，守住佔有率，是風險低一點的做法，但香港樓市成熟，公司投資組合亦欠缺香港項目，因此興趣很大。近期開始參與一些香港土地招標，例如大埔科學園旁邊的白石角豪宅地皮，與信和置業（00083）搭檔競投，希望憑藉其經驗，加深對香港市場了解。」

「海外市場亦有考察，包括澳洲和美國，暫未有詳細協議。老實說，即使在海外市場如澳洲，目前新盤買家都以中國客為主，他們想規避資金留在內地的風險，不過，中國經濟一旦有問題的話，對這批並非剛性居住需求的海外樓盤，購買力肯定下跌，故目前我們不放在首位考慮。」

八大城市開拓創業地產

環顧芸芸內房企業，近年都致力輕資產化，他亦有相同構思，「公司即將展開一個『眾創空間』項目，目標為美國WeWork，盼打造滙聚創意的共用寫字樓（Coworking Office Space）。」黃朝陽口中的WeWork，跟在港掀起話題的運輸服務商Uber一樣，屬於新世代的共享型經濟，WeWork不單向小型初創企業提供辦公室租賃，還有餐飲等周邊配套；據業界估計，WeWork今年6月募資後市值逾100億美元，黃朝陽認為這門生意搬到中國亦大有作為。

「國家近年提出創意政策，鼓勵年輕人們創業，為辦公室租賃帶來強烈需求，但需要的並非封閉型辦公室。因此我們會尋找一些全幢商廈，改裝成開放式的辦公空間，每個小間隔適合2至6個人工作，提供家具、傳真機及無綫網路等設施，讓創業人士聚集協作，亦可作為企業落戶新城市的據點。計劃涉及總樓面10萬平方米，將在一、二綫城市商業圈進行，首批包括北京、上海、深圳和廈門，接下來是南京、杭州、武漢及重慶。」

「租金方面，估計比舊式寫字樓高2至3倍，目前舊式辦公室連公攤費用，一般每平方米月租介乎100至300元人民幣，在我們計劃中便會是300至900元，由於面積較小，租金仍在初創公司負擔範圍內，而且服務重點不僅是地方，更在於為租戶創造有利創業環境，好像交流概念、工作機會的平台，這些附加價值，正是輕資產化的意思。另一個海峽科技園項目，佔地1,000萬平方米，鄰近興建中的廈門翔安國際機場，最快年底前招租，希望招攬物流業進駐。」

庫存去化率料增至60%

除了產業地產的嘗試，中駿的住宅庫存壓力也有所減輕，旗下上海新盤中駿?天譽上月開售，首批118個單位即日沽出九成，銷情接近「日光盤」，黃朝陽表示只是開始，下半年度準備連環推出六個新盤，涉134萬平方米樓面，大部分位於一綫城市，均價可達1,1萬元，而集團去化率可由上半年約55%，增加至逾60%。

「房地產這個行業，現在變化非常大，我們認為專注房地產發展，需要有四大要素。一、買地；二、定位，就是要建些甚麼；三、銷售時機，甚麼時候賣最好；四、降低財務成本。」

他解釋說，「近年進入北京等一綫城市後，定期預留20億至30億元增加土儲，現有土儲942萬平方米備用。預計興建的豪宅比例將降到四成左右，其餘六成興建小型單位，尋求八十、九十後購買力，始終房價長遠上漲，縮小單位面積，令買家能夠承擔樓價。在江西，100平方米的一手三房戶售價約350萬元，如果縮至70平方米，入場費降到250萬元以下，便吸納到更多買家，小型單位實際已經成為銷售主力。」

「賣樓節奏亦要掌握，房地產挑到好時機出售，利潤可以非常高，相反錯誤時機沽貨，即使再好產品也會遇上困難，更怕輪到市況暢旺之際，手上卻沒貨可賣了。故樓盤起動銷售速度要快，譬如某類型單位開始受歡迎，我們3至5個月內就能推出相關樓盤發售，要訣是前期規劃要好，打樁等工序預早完成，然後再按市況調整部署，公司行政亦需高效率。」

以色列考察 盼成創投孵化器

傳統發展商掌舵人的思慮，主要在「麵粉」與「麵包」之間徘徊計價，但黃朝陽則希望把業務觸手從房地產，轉到高增長的科技行業。「上周我剛去過以色列，考察當地的創投公司，這方面以色列做得很出色。」

「印象最深有一家公司，Google是網絡搜索引擎，但那公司現在做的，卻是以圖像進行精確搜尋，就像圖片也有記憶似的，日後單靠一張相片，便足夠在人海眾裏尋他，或者找到異國的詳細地址，想像起來有點恐怖，但就是科技的力量。」

「在我們創業地產的計劃中，中駿也不僅單純房地產商，而是企業孵化器（Business incubators）角色。假如遇到優秀的初創公司，我們看中其盈利潛力，便有機會投資合作，讓它繼續成長，已經預留一筆資金去做，不一定地產或相關，反而前瞻性的高科技或網絡3.0行業，甚至乎手機遊戲，我們都有興趣。」

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39 : GS(14)@2016-03-20 23:23:16

盈利增85%，至6.9億，重債

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40 : greatsoup38(830)@2016-05-01 01:51:42

買項目

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41 : greatsoup38(830)@2016-08-16 06:44:43

盈利增45%，至5.8億，重債

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42 : GS(14)@2016-11-15 11:05:41

BUY PROJECTS

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43 : GS(14)@2017-02-17 15:22:10

本公司董事（「董事」）會（「董事會」）謹此知會本公司股東及有意投資者，本集團預
期截至二零一六年十二月三十一日止年度的母公司擁有人應佔溢利將較去年錄得
顯著增長，有關增幅預期將不少於100%。預期錄得增長主要由於截至二零一六年
十二月三十一日止年度，本集團及其合營公司交付予顧客的物業及本集團及其合
營公司的投資物業的公允值收益顯著增加所致。

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44 : GS(14)@2017-02-28 14:08:37

盈利增1倍，至13.6億，重債

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45 : greatsoup38(830)@2017-03-07 02:52:53

建議發行優先票據

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46 : GS(14)@2017-08-02 18:14:18

本公司董事（「董事」）會（「董事會」）謹此知會本公司股東及有意投資者，本集團預
期截至二零一七年六月三十日止六個月的母公司擁有人應佔核心溢利及母公司擁
有 人 應 佔 溢 利 將 較 二 零 一 六 年 同 期 錄 得 顯 著 增 長 ， 有 關 增 幅 預 期 將 分 別 不 少 於
100 %及50 %。預期錄得增長主要由於截至二零一七年六月三十日止六個月，本集
團交付予客戶的物業顯著增加及確認物業銷售的毛利率提高所致。

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47 : GS(14)@2017-09-01 10:26:21

配售事項及認購事項
於二零一七年八月三十一日，賣方及本公司與配售代理訂立配售及認購協議，
據此， 配售代理同 意按悉數 包銷基準 代表賣方 按每股股 份3.64 港元的 價格配售
最多400,000,000股現有股份。配售股份相當於本公司現有已發行股本約11.68 %
及經認購事項擴大後本公司已發行股本約10.46 %。

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48 : GS(14)@2017-09-22 11:44:25

盈利增38%，至8.4億，重債

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49 : 太平天下(1234)@2017-09-24 19:01:48

greatsoup在48樓提及

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盈利增38%，至8.4億，重債

破埋配售價。呢浪內房真係勁。

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50 : GS(14)@2017-09-24 22:21:34

一炒就甚麼也炒

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51 : GS(14)@2018-03-15 16:44:12

盈利增1倍，至20.3億，重債

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52 : GS(14)@2018-04-11 05:51:06

優先票據

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53 : GS(14)@2018-04-12 08:00:18

6億@7.45%

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54 : GS(14)@2018-06-17 14:12:34

建議更改公司名稱
董事會建議將本公司英文名稱由「China SCE Property Holdings Limited」更改為
「China SCE Group Holdings Limited」及本公司中文雙重外文名稱由「中駿置業控
股 有 限 公 司」更 改 為「中 駿 集 團 控 股 有 限 公 司」。 建 議 更 改 公 司 名 稱 須 待 股 東 於
股東特別大會上以特別決議案批准及開曼群島公司註冊處處長批准後，方可作
實。

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55 : GS(14)@2018-08-14 19:18:01

本公司董事（「董事」）會（「董事會」）謹此知會本公司股東（「股東」）及有意投資者，
根據本集團對截至二零一八年六月三十日止六個月的未經審核綜合管理賬目進行
的初步審閱及董事會目前可得資料，本集團預期截至二零一八年六月三十日止六
個月錄得母公司擁有人應佔溢利大幅增加，與去年相比，有關增幅預期將不少於
70 %。有關預期增幅主要由於截至二零一八年六月三十日止六個月，本集團交付
予客戶的物業增加、該等物業的毛利率提高及本集團合營公司投資物業的公允值
收益增加所致。

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56 : GS(14)@2018-09-02 12:55:30

本公司董事（「董事」）會（「董事會」）謹此知會本公司股東（「股東」）及有意投資者，
根據本集團對截至二零一八年六月三十日止六個月的未經審核綜合管理賬目進行
的初步審閱及董事會目前可得資料，本集團預期截至二零一八年六月三十日止六
個月錄得母公司擁有人應佔溢利大幅增加，與去年相比，有關增幅預期將不少於
70 %。有關預期增幅主要由於截至二零一八年六月三十日止六個月，本集團交付
予客戶的物業增加、該等物業的毛利率提高及本集團合營公司投資物業的公允值
收益增加所致。

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57 : GS(14)@2018-12-13 15:12:33

董 事 會 欣 然 宣 布 ， 於 二 零 一 八 年 十 二 月 七 日 ， 買 方（ 本 公 司 的 間 接 全 資 附 屬 公
司 ）與 賣 方 訂 立 股 份 轉 讓 協 議 ， 據 此 買 方 同 意 收 購 及 賣 方 同 意 出 售 銷 售 股 份 ，
總代價為人民幣628,728,721.65元。此外，買方須向賣方支付人民幣3,552,343.43
元，作為前期費用的補償。
於完成股份轉讓協議及其項下擬進行的重組後，目標公司的已發行股本將由本
公司擁有51 %權益，而目標公司及弘輝建設將各自成為本公司的間接非全資附
屬公司。

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58 : GS(14)@2019-01-09 10:13:02

本 公 司 擬 進 行 建 議 票 據 發 行 。 建 議 票 據 發 行 將 僅 會 遵 照 證 券 法 項 下 S 規 例 在 美
國境外提呈發售。
建議票據發行能否完成視乎（ 其中包括 ）市況及投資者興趣而定。票據擬由附屬
公司擔保人擔保。滙豐及瑞銀為建議票據發行的聯席全球協調人、聯席賬簿管
理人及聯席牽頭經辦人，而中信銀行（ 國際 ）、國泰君安國際及海通國際為建議
票據發行的聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人。票據的定價將透過聯席牽頭經
辦人進行的入標定價程序釐定。於本公告日期，建議票據發行的金額、條款及
條件尚未獲釐定。

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59 : GS(14)@2019-04-05 11:18:04

維持20億，重債

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