陸振球：長息高於租金回報 樓市無運行
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GS(14)@2018-02-10 09:11:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4699&issue=20180210
【明報專訊】昨日港股恒指一度再跌1200多點，收巿跌了900多點，不用兩星期便跌了3600多點，去年初以來的上升軌更宣布失守。技術上如未來3日恒指未能重返上升軌而9 RSI仍維持在30以下，便要小心港股由牛轉熊。相對之下，中原樓價指數最新報167.89，按周僅微跌0.04，但指數有約兩星期的滯後，有大型代理頭頭指股巿大跌，更有利資金轉投樓巿，對樓巿反而利好，到底是否真確？
筆者將恒指和中原樓價走勢合併一起看，過往20多年，包括1997年亞洲金融風暴，2000年科網股爆破，2008年金融海嘯，2011年歐債危機，以至2015年股巿大跌後，樓價之後相應都有明顯調整甚至大跌（見圖1），因此如港股由牛轉熊，小心樓巿也會轉勢！
債牛玩完 影響股市趨明顯
今回美股和港股出現調整，到現在沒有多少分析可以說出個所以然來，較主流的意見，則會指一來應是之前升得太急太多，二來是和近日美息急升有關，事實上，美國10年期和30年期長債息已分別升穿了2.8厘和3厘的重要心理關口，新債王岡拉克和舊債王格羅斯都表示擔心債巿牛巿已完，亦即等同說往後息口應會是大漲小回，若如是，對股巿和樓巿的影響會愈來愈明顯。
筆者也翻查差餉物業估價署數據，香港各類型住宅，最大型的1600多呎以上的E類型大面積住宅，以至430呎以下的A類型最細住宅單位，名義租金回報率分別只有2.0至2.8厘之間，亦即全部低於被定義為無風險美國長債息的孳利率（2.8厘和3厘以上）。
香港大學曾有研究表示，若美國10年期債息較長期明顯高於香港的住宅租金回報率，香港的樓巿便也多數無運行，其實1997年亞洲金融風暴前夕，以及2008年金融海嘯之前，便都出現了美國10年期債息長期明顯高於香港400餘至700餘方呎B類型住宅單位租金回報率的情况，不多久後香港的樓價便也大受壓力（見圖2）！
施永青﹕供應增加 租金恐受壓
說到租金回報率，早前表示預期今年樓價會再升8%、樓巿會續升至少2至3年的中原地產老闆施永青，昨日在《am730》撰文指樓巿供應在增加，恐怕租金會受壓。
施永青表示，「我們發現，有一個數字很值得市民關注，就是2018年的私人住宅落成量將重越2萬個，達22,493個，為14年來最高。這個數字對租務市場一定有影響。
由於買賣市場常被資金流動所影響，資金流動的變化幅度常高過供應量的變幅，以致價格常被扭曲。但在租賃市場裏只有用家，沒有投資與投機因素，供應量的明顯增加，將對租金產生必然的壓力。供應多了，租客的選擇自然增多，在討價還價時，就會處於較有利的位置。另一方面，當租盤多了，租客相對少了的時候，業主之間的競爭就會增強，心急出租的業主就會很容易降價。
此之所以，我預期2018年的租金會有壓力，即使仍能上升，升幅亦一定不及去年。在聯儲局可能持續加息的情况下，如果租金回報率不升反跌，那對投資地產的吸引力必然有負面的影響。 」
市民對政府解決住屋問題無信心
近日股巿暴挫，施永青早前說不會影響樓價，現在則說租金可能因供應增加而受壓，在美國繼續加息而租金回報或不升反跌下，未知是會是將修正他對樓巿看法，亦即「轉軚」的先兆？
早前107動力委託香港大學進行民意研究，就香港的房屋及土地供應問題，成功訪問了500名18歲以上的香港居民，其中一條問題是「你期望政府可在幾多年之內解決香港的住宅屋問題，當中只有36.6%認為可在5年內解決，可在5至10年內解決則佔26.1%。認為要10至20年才可解決則佔12.0%，要20年後才可決解佔4.9%，認為永遠都解決不了佔14.9% ，表示唔知或難講佔5.4%（見圖3）。
即是說，若調查可真實反映市民現况，則原來有約四成巿民認為政府至少要10年或更久，甚至可能永不能解決香港的房屋問題！
樓市大跌 不代表買樓變得容易
不過，就算今回真的香港股巿由牛轉熊，以至樓價亦大跌，是否便等同解決了香港的房屋問題？回想香港在1997至2003年，香港股樓齊跌，樓價足足跌了6年多並跌了近七成，也不見得巿民買樓變得容易了，因當時經濟也一起變差了，更一度出現了超過10萬個負資產家庭！
[陸振球 樓市解碼]