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投資快富》劉天德投資萬華、大同區房地產 賺波段利潤 上班族以房養房 五年資產翻六倍

2012-1-9  TWM

一位平凡上班族，要存多久才能累積三千萬元的淨資產？當過券商營業員與房仲業務的劉天德，只花了五年的時間，就用手上的五百萬元滾出三千萬元，也開啟自己的致富之路。

撰文•林心怡

「要不是勇敢跨出買屋的第一步，我的財富增值其實不會這麼快……。」個性積極、說起話來中氣十足的劉天德 爽朗地說。工專念的是電子科，但畢業後完全「學非所用」的他，在五年內，靠房市理財累積三千萬元的財富，房 屋買賣不下二十家、目前擁有三戶房子的他，總是逢人就分享他的「房市滾錢」理財觀。原來，軍人子弟出身的劉 天德，從小家境不太好，因此造就他一心想投資致富的決心與動力。「我當兵的時候，看過地產大亨川普的自傳
，就開始對投資房地產致富模式深信不疑。」然而，他畢業後只在房仲業當了四年的業務，在台股市場熱絡時，毅 然投入券商工作，還為此半工半讀念了一個大學文憑。

起心動念買屋    財富開始跳升接下來八年都在券商服務的他，一路從營業員爬到營業部的小主管，雖然歷經多番 的股海浮沉，但一直賺少賠多，而最後真正幫他賺到大錢的，還是房市投資。

「當時年輕，想說房市投資自備款門檻比較高，心想會不會做股市投資比較賺？但後來發現錢並沒有因此存得比 較多！」劉天德說，雖然自己是苦過來的軍人子弟，但個性海派又愛嘗試新鮮事物的他，只要身邊一有錢就會想要 旅遊、消費，多年下來其實存不到多少錢，加上股市投資又太容易受市場影響、隨波逐流，總體看來，其實還算是 小賠收場。

「直到我計畫結婚、想存錢買房的那個行動開始，我的財富才有比較顯著的跳升。」二○○三年ＳＡＲＳ過後，三十一歲的劉天德在北市萬華區的萬大路上，買下了人生的第一戶房子，而這戶他口中的「起家厝」，屋齡約二十年、坪數四十一．七坪，是七樓雙併電梯華廈，當時他以總價六三○萬元買進，四年後，用總價一二六○萬元賣出，資產就翻倍成長，扣掉當初籌自備的一三○萬元，獲利至少五百萬元。之後，他在房市投資更加積極，五年就以利滾利的方式賺到三千萬元。

細數劉天德房市理財的獲利，○七年中買進北市西藏路一戶屋齡十九年，坪數三十九．七坪十二樓的雙併電梯大 樓，以總價一二四四萬元買進，一○年初以一六六○萬元賣出，扣除裝修成本，獲利三百萬元。○九年初在汀州路 買下屋齡四十八年、坪數二十坪、總價三四○萬元的透天二樓，經一百多萬元裝潢，同年底以七二○萬元賣出，獲 利二五○萬元。

這些讓劉天德獲利亮眼的房市投資，都有個共同點，那就是他們都不選擇大安、信義區等精華地段，而是房價仍 有想像空間的萬華、大同區。「算算我經手的房子，有九五％都在我老家青年公園方圓一公里以內的標的。」劉天 德強調，在熟悉區塊買屋，除了有對當地行情瞭若指掌的優勢，也大幅縮短他下手購屋的時間。

選擇區域與地段    靠租金收益養房「所以我通常都能在看完房子五分鐘後，就決定價格與是否要購買！」劉天德 說，看到好的房子就要有下手的魄力，「快、狠、準」才能買到好物件，而且剛裝潢好的房子他還不買。

「只要地點好，越破舊的房子，有越大的獲利空間！」劉天德說，為了增加房屋投資的賣相，他有固定配合的設 計裝修班底，從木工、泥作到裝潢材質，他都會要求好質感來提高賣價與租金，所以通常他在購屋付斡旋的同時，大概就可以抓出這間房子短期交易的利潤了。

「很多人都大嘆買不起房子，其實只要存到二百萬元的自備款，就可以考慮出手購屋了！」劉天德強調，房子要 賺大波段利潤的，通常還是持有兩年以上的投資標的，因此在這段時間的房貸，劉天德則透過租金收益來「養房」，利用時間來創造獲利空間。

劉天德說，自己一開始買房子也是「先求有再求好」，而在經過八年的房市投資歷練後，劉天德的房市淨獲利遠 超過券商上班的薪資所得，去年一月才開始創業當房仲店東的他，又再度重新回到房仲市場，只是這回他要以「老 闆」的身分，繼續寫下他的房市致富傳奇。

劉天德 出生：1972年 現職：21世紀不動產店長經歷：房仲業務、券商營業員與營業部主管 學歷：世新大學
財富滾雪球    黃金5年劉天德靠房地產賺到三千萬
2003

自備130萬元，買進總價630萬元的7樓雙併電梯華廈自住；07年中以1260萬元賣出，開始邁向投資之路。

2007 以1244萬元買進39.7坪雙併電梯大樓，2010年以1660萬元賣出，扣除裝修成本約賺300萬元。
200 年初以340萬元買進北市汀州路透天2樓，裝修費100多萬元，同年底以720萬元賣出，賺250萬元。 劉天德的快富人生4心法
1. 以房存錢、用租金養房貸：先買低總價、有增值潛力的中古屋，以租金養房貸，用買屋來「存錢」。

2. 勤快蒐集房市資訊：每周上網蒐集資料，與房仲、代書維持良好關係，以取得有增值潛力的投資消息。

3. 挑好地段與生活機能：看屋前先了解購屋周邊商圈，與未來重大工程建設的發展及生活機能優勢。

4. 選擇好地段的「爛」房子：不買裝潢屋，選擇賣相差的房子，降低買進成本，然後再找裝修團隊幫房子的價值 感加分，提高賣相與租金收益。

張賢亮的商業王國：70萬元起步 20年資產翻300倍

一部小說找到靈感

鎮北堡身世寒磣，坐落於寧夏銀川，明清時代，它是一個廢棄兵營，在近代，又充斥著各種羊圈。

1957年，張賢亮因發表長詩《大風歌》，被打為右派分子，押送勞動改造，一改就是22年。在一次無意的趕集中，張賢亮發現了鎮北堡，夕陽西下，古堡衰而不敗，這深深地吸引了它，並把它寫進《綠化樹》，里面的“鎮南堡”，就是現在的鎮北堡。書中提到，這里很適合拍電影。

1980年，張賢亮第一次把鎮北堡推薦出去。當時張藝謀拍攝《一個和八個》，要找一些土圩子，問到張賢亮，他就說，我知道這麽一個地方，怎麽走怎麽走。

次年，導演謝晉將張賢亮的作品《靈與肉》，改編為電影《牧馬人》，張又把鎮北堡推了出去。到93年時，鎮北堡已經拍了5-6部電影，如張藝謀的《紅高粱》、陳凱歌的《邊走邊唱》，名氣逐漸起來。

79萬元負債起步

這一年，中央出臺政策，要求事業單位辦“三產”(商業、服務業)，此時的張賢亮，是寧夏文聯的主席，文聯辦企業，資源從哪兒來呢?張賢亮一想，能否在鎮北堡辦一個影城?

此前，他通過賣外文譯本，賺了78萬元，這成了他的初始資金，1993年，西部影城成立。轉年，中央又下了一個文件，說事業、行政單位，都要和第三產業脫鉤。版稅錢沒了，張賢亮極度痛苦。

當時，他不玩股票，不炒地產，影城又剛成立，沒有任何利潤，全部的債務壓在張賢亮身上，如果不把企業辦好，他就只能破產。

怎麽把企業辦好?在商業模式上，張進行了一番探索。最初，鎮北堡靠拍電影出名，所以他走的是傳統路線，把影城當做拍攝基地，後來他發現，這是一個夕陽產業，必須變革。

用旅遊模式造影城

1993年，侏羅紀公園電影上映，他看了，之後了解到，許多場景都是特效做的，根本用不著影城。隨著特效成本下降，這種趨勢會愈演愈烈。

這讓他覺得，傳統影城的模式沒前途。因此，從影城創辦之初，他就沒想賺劇組的錢，免費提供場地，借助劇組留下的造型，吸引遊客觀看，然後賣門票賺錢。

事後張賢亮回憶，把影城包裝成旅遊產品，自己可能是幹這件事兒的第一人。

然而成立之初，西部影城的基本情況是一片荒涼、兩座廢墟，場景簡陋，基本沒多少景點，外加企業負債經營，也沒多余的錢投入。觀眾也會發現，上世紀90年代在這兒拍攝的電視劇，多是大漠景象、黃沙飛舞。

張賢亮用了這樣一種策略，保留這種荒涼特色，幹脆放水養魚，不在上面建任何景點，讓劇組自己搭。劇組拍完後，場景不會作廢，簡陋材料會被更換，固化為永久性景點。

他也不收場地費，但有一個條件，拍完之後，劇組需留下藝術設計師，幫忙出一張圖紙，可以是房子、飯館、商鋪，然後西部影城來建設。隨後幾年，張賢亮用低廉的價格，大量收購真正的明清建築散件，如建築、家具、陳設，充實到場景中。

影城還請了一群民間藝人，張賢亮給他們發工資。有一些是他們一邊表演，一邊銷售商品，“我們給他補貼，對於一些成熟的藝人，他們已經很受歡迎，收入也很高了，我們就收點管理費。”張賢亮生前回憶。

這種模式下，影城發展很快。1995年，張賢亮擺脫了負債經營，再過一年，鎮北堡已接待近40個劇組拍攝，內部景點也隨之增多。1999年，張建造繡樓、都督府;2000年又修繕清城城門，接待150位駐華大使，景區知名度隨之提高。

2001年，《大話西遊》備受內地觀眾喜愛，結尾處周星馳與朱茵深情一吻，腳下的那座黃土城，便是鎮北堡的一處景點。第一部大熱後，第二部也選擇在這拍攝。“當時帶去的遊客，構成非常豐富。”張賢亮說。

隔年，鎮北堡便成為國家AAAA級旅遊景區。期間，張賢亮還利用文人效應，接受過多次采訪，除寧夏本地媒體外，中央媒體以及德國、瑞典、法國、新加坡及港臺地區的電視、報刊也都對其做過訪問。

到了2003年，西部影城基本步入正軌，同時景點數量繼續擴充，當年，張賢亮修繕了清城城墻。2004年，憑借在影視界積累的影響力，張賢亮召開了國內“首屆民營影視企業高峰論壇”。

後來幾年，張賢亮開始完善景區服務功能，如2008年建造馬纓花休閑中心。到2009年，西部影城成為AAAAA級景區。

那個時候，已有近百部影片相繼在影城拍攝，鎮北堡成了蒼涼感的代名詞，從謝晉的《牧馬人》到張藝謀的《紅高粱》，從王家衛的《東邪西毒》到讓中國年輕人奉為新經典的《大話西遊》……

離世留下2億資產

目前，影城每年接受的遊客大概40-50萬人次，門票價格約100元，因此計算，年營業額為4000-5000萬元，再加上各種管理費，影城的利潤比較可觀。有機構統計，鎮北堡西部影城的總資產超過2億元。

就在這時，張賢亮撒手而去。早前數月，他就把影城的經營權，交給自己的生活助理。後者透露，927日下午2點左右，張猝然離世，已治療一年。

去世前，張賢亮時常組織員工學習，課上講的最多的是兩點，一是勵誌，二是企業必須追求利潤，教員工如何為企業提供良好服務。勞改20余年間，張曾反複閱讀《資本論》，對企業管理造詣極深。

現在的西部影城，集觀光、娛樂、休閑、餐飲、購物、體驗於一體，而大師已去。他的傳記里，曾有這麽一段文字：“我的一生，你說是傳奇也好，實際上折射出中國的一段歷史。”

是的，不是傳奇也是歷史，至少是鎮北堡的歷史。
 

文 《創業家》&i黑馬記者 王方

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