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過去兩個月，樓市急劇升溫，尤其 是鋪市，每天都有投資者大手掃貨的消息。個別鋪位，更升破九七年呎價，鋪市升得熱火朝天之際，有鋪王之稱的鄧成波，卻急不及待要放盤清貨。過去兩個月，他 不停出售物業，當中還包括他已持有十三年的至愛——旺角電腦中心。他密密手散貨，轉眼間已賣出十項物業，至今總共已套現近十億。然而，這筆錢都用了來還 債。原來，他欠下花旗銀行約四十億按揭貸款。故此他不得不趁市旺，賣鋪還債。現在，他手上仍有六十多件貨待沽，估計市值達廿億。鋪王盡沽三十億元鋪位後， 將兩袖清風，還計劃收山退隱大陸。鋪王落得如此田地，皆因在九六、九七期間，為了力谷成功地產上市，他瘋狂掃貨。可是，就在上市前兩個月，發生金融風暴， 不但令鋪王的上市夢玩完，那些鋪位還淪為負資產，令他幾乎沒頂。「金融風暴後，我都睇化啦！我自細一個人，同阿媽一齊，由零開始，現在點都好過以前。」鄧 成波慨嘆說。今年已七十歲的鄧成波，以前每天在中灣游早泳，但自今年起，他已改為在南灣道散步晨運，只在氣溫二十度或以上的日子，他才會下水。「我過年時 返大陸，得零下幾度，着了涼，覺得不是很舒服，所以都逐漸減少游水，人始終是血肉之軀嘛！」鄧成波身體不及以前弗，同樣他的身家，亦已不能與之前相比。追 溯至九七年，他擁有百多個鋪位，市值七十三億元；今日，雖然他擁有的鋪位仍有近百個，但價值已大幅下跌六成至三十億元，而且都淪為負資產。去年十月，一向 是他的大水喉中銀香港，更將他約四十億元的物業按揭貸款，列為不良資產，並以差不多五折的價錢，即二十多億，轉售花旗銀行。銀行界人士估計：「中銀明知佢 還唔到四十億，於是半價賣給花旗，撇賬一半攞番廿幾億都好。鄧成波變咗欠花旗四十億。當然花旗都計好晒數，要鄧成波賣晒批貨，都可以賺到幾億。」

忍 痛賣心頭愛鄧成波亦表示，花旗定下每個鋪位底價，「佢哋叫我唔好賣得咁急，要等吓先。但經過九七金融風暴之後，我而家已經較為保守，趁今次個市一郁，應該 賣啲物業先。花旗買了這批按揭，投資了咁多，都是想賺錢，我減番啲磅，對大家都好。」故於上月，他割愛出售至愛——旺角電腦中心，以三億九千三百萬，售予 同是投資者的大鴻輝。這個旺角電腦中心，原是豪門酒家，鄧成波於九○年，以五千九百萬買入後，將酒樓間成電腦商場，長期租滿，月租收入二百八十萬，有八厘 半回報，是他旗下收租最多，回報率最高的物業。地產經紀透露：「他上個月要賣這個鋪時，曾慨嘆過如今已不能造一個同樣成功的商場，他很捨不得賣。」

為 上市落重注鄧成波今日要盡沽鋪位，歸根究柢，都因為他在九七年時做的上市夢。鄧成波於九七年十二月，計劃將旗下的成功地產上市。為壯大公司的資產值，更於 九六年開始，不停在市場中大手掃貨，如以四億九千萬，買入旺角銀城廣場。他手上百多項鋪位，最高峰時期市值七十三億，貸款額達四十億元。回首當初，鄧成波 笑說：「有一次跟銀行的高層食飯，我唔講邊間啦。飯局時其中一人提出話可以幫我上市。我以為佢講過就算。點知第二日他就叫下屬拿我的資料出來研究，當時是 九六年中。他們話銀行貸款利息八厘幾，上市集資洹給小股東只要四、五厘。因為我的貸款銀碼大，所以幾厘息差速好遠。他們話上市，咪上囉！」

欠 債四十億這盞「點」他去上市的「照路明燈」，估計是一直支持他的大水喉中銀香港。「中銀照顧我好耐，我第一間幫襯集友銀行，七○年我開觀塘的好合酒樓，貸 款額係一百四十三萬，它好似供我讀小學。後來（買鋪位）幫襯其他姊妹行做按揭，它們供我讀中學。到它們合併成中銀香港，我多謝它供我讀大學。」成功地產原 計劃在十二月上市，怎料在兩個月前發生金融風暴，鄧成波的上市夢玩完，噩夢隨之而起。他不單欠下周身債，當時他還有價值二十億元的物業，還未完成交易，單 是落訂已用了三億多。為了甩身，他唯有不斷踢契，鄧成波當時不斷入稟法庭，以物業圖則不準確，或業權不清楚為由，要求與業主取消交易並取回訂金，但大部分 都不成功，被殺訂的，至少有一億一千萬。最慘烈的損失，來自向東方紅買入的美孚新邨前永安百貨鋪址，當時作價三億三千萬，鄧成波落訂四千萬，後來他沒有完 成交易，東方紅將物業以二億二千萬轉售他人，並向他追討一億一千萬元的差額，最後扣除訂金，鄧成波還是付了七千萬予東方紅。「金融風暴後，我都頭痛了十幾 日，諗吓點樣善後，但之後都睇化啦。」自知周轉不靈，鄧成波於九八年五月，將旗下大量物業二按給中銀套現，將貸款額推高至三十七億元。每月供款達五千多萬 元。其後他將其他銀行的按揭貸款轉至中銀，令他共欠中銀四十二億。「最艱難是九九年下半年，那時美國五次加息四分一厘，一次加息二分一厘，租金開始下調， 每個月收租不夠供樓，就靠賣物業填補。」

大屋搬細屋除出售手上鋪位套現，鄧成波亦將自住了近十年的南區大屋出售。鄧成波原本居住南灣道蕙園 的四層五千多呎大屋，大屋有一條小徑可直通出沙灘，方便他每朝游水，九一年買入後，更花了一千萬元及用了一年時間裝修。但於二千年尾，他忍痛以七千八百八 十萬出售。然後以二千一百五十萬買入南灣道一個分層單位，大屋搬細屋。以往他有四個工人，現只剩一個，以照顧九十歲的母親。他說：「總之有兩餐咪得囉！再 多你又食唔完。講真，我無機會再用幾億買間house住，但住house有住house的頭痛，我太太那時話成日要走上走落好辛苦，又要特登請個人睇實唔 好俾沙灘啲人入到我間屋。」鄧成波為那百多件蟹貨，既要四出賣鋪「撲水」，又要跟銀行周旋，但他睇得很開。「身家無咗，但仍有健康。」比那些曾與他齊名的 泳，如「細鄧」鄧博文及羅兆輝，他總算幸運。

留得青山在九七年與他合稱大 細鄧的「細鄧」鄧博文，因為他們的兒子均以「耀」字排名，兩人特別親切投契。「當年細鄧喜歡買一個鋪，間細後出售，容易賣。金融風暴後，他的鋪賣不出去， 找不到裝修數。有次俾人用暴力教訓，返到屋企還收到電話警告；第二次又同裝修佬爭執，差一點俾人用螺絲批插眼。「他夜晚嚟搵我，說還有很多單未找數，我叫 他不如離開香港，因為他現金有問題，我就俾咗幾十萬佢。後來就聯絡不上，可能見香港落得太慘，就算返嚟都未必翻身，索性留在外邊。」至於曾燒炭自殺，後來 神經恍惚行為怪異的羅兆輝，他暗串道：「做人最緊要努力，成敗是非戰之罪，問題是睇唔睇 得開，有些人又燒炭又咩……你留得青山在，有條命或者還有機會！」眼見往日的戰友一個個倒下，鄧成波感慨地說：「我經歷過六十年代廣東信託銀行擠提；七十 年代股災；八十年代中英聯合聲明、六四，和九七金融風暴。四個浪，尤其是九七那個最大的浪，我咩都睇化啦！」鄧成波明言不喜歡兒子沾手地產：「我經歷了咁 多，才明白了少少，他們更不懂。今次是因為○一年開始減息，我才否極泰來，他們未必同樣幸運。」鄧成波慶幸未至於像細鄧一樣要敗走東南亞，但即使他現在盡 沽手上物業，亦未必能還清四十億元債款，估計還要與花旗商討。

享齊人之福鄧成波個人事業固然傳奇，在感情方面亦十分精彩。他共有兩個太太， 一個紅顏知己。他於二十六歲時與第一位妻子結婚，岳父是經營酒樓的，結婚頭三年就生了三個兒子，分別是耀宗、耀文和耀輝。七四年，妻子與兒子移民美國唸 書，夫婦倆聚少離多。八○年，鄧成波認識二奶葉少萍，八四年便與髮妻離婚。他有一個習慣，就是愛用「一六三」車牌，原來因為葉少萍。「以前做車行，有次收 到一架BP163的車回來，我太太話B是波；P是萍，都幾好，跟住我話有『一六三』就買啦。」鄧成波滿臉笑意地說，現時他持有八個「一六三」的車牌。他還 有個紅顏知己，名叫徐月，據說是約十年前在酒樓認識的上海姑娘，現時在廣東道帝國大廈二樓經營艾卡美減肥美容中心，居住在何文田山道住宅。鄧成波說他共有 七個孫，但就始終拒絕透露有多少子女。據知，他至少有六個兒子。長房生的大仔耀宗有自己的事業；次子耀文負責工程，現為父親旗下的店鋪做裝修、改裝工程； 三子耀輝則負責打理父親的愛視美眼鏡。愛視美現時共有十二間分店，及一間售賣較高檔次眼鏡的尊貴視力，位於蘭芳道一號。而二房生的四子耀邦正在廣州讀中 醫，五子耀昇則在美國讀書。據悉，由紅顏知己所生的小兒子，現還在就讀小學。

波叔待售物業表以下67項物業全由花旗銀行做按揭

招 牌生意起家鄧成波經常掛在口邊的，是他讀得書少，沒有「哥呢」。他於三四年出生，五歲時父親過身，由母親獨自撫養成人，故他只讀到小學畢業，十六歲就出來 學師做電燈，十九歲時由電燈轉做光管，他就是在霓虹光管招牌中找到第一桶金。六十年代，他在長發街十三號開鋪，據當時在附近開店的街坊說，他當時做的霓虹 光管多得排滿整條街。後來因常被樓宇的業主投訴，招牌遮擋他們的視線，很多大廈都不准掛霓虹招牌。在生意開始走下坡時，他開始涉足地產，由於他當時居住在 美孚，就在附近買賣住宅投資。其後因為租務管制越來越嚴謹，他才轉戰鋪位。鄧成波除了主力投資店鋪外，二十年來還沾手很多其他生意。最廣為人知的是成功車 行，於八二年開始經營，主要做二手車生意，但十年前已停業。「不是無得做，而是我們不夠膽做，有些車被人拆開組件再合埋，無批文的，我們不能做不合法的 事。」雖然車行仍在，但鋪只用來泊自己車，寫字樓則作地產生意之用，平常只見員工們閒談及吃下午茶，十分悠閒。鄧成波現時生活很優游，晨運後在家裡吃早 餐，就一直留在家中收傳真、聽電話。下午四圍睇鋪，週末就會和朋友到金湖海鮮酒家打麻雀。「我的生活好簡單，消費又唔大，人的年紀大，都是吃魚、菜、豆 腐，吃得多都未必消化到。國內樣樣都好平，生活簡單。而且好多大地產商都上去發展，所以等幾年後，搞掂晒這些物業，返國內生活都幾好。」鄧成波說。

九 七炒鋪紅人去冲邊鄧博文：人稱「細鄧」，九七後因「炒燶鋪」而離開香港，欠下一大筆債項及經紀佣金。現時返回老家越南經營戲院，短期內不會回港。陳國慶： 九七後已無出來投資鋪位，現時不知所終。周南：有鋪俠之稱的周南，今年已六十五歲，現已退身鋪壇，少有再買鋪投資。不過他在旺角還有二十多個鋪位收租，在 旺角區仍有一定影響力。羅兆輝：經自殺及言語失控一役後，已離開香港。據知大劉劉鑾雄已出錢送他到加拿大，安心養病。譚伯榮：已年過七十，只間中買入鋪位摸貨，鮮有露面。黎兆康：有「單邊黎」之稱，揀鋪專揀單邊鋪。去年因癌病過身，剩下少許鋪位給兒子收租。

九七年，一眾商鋪泳聚首一堂，出席地產代理公司的晚宴，今日卻只剩下鄧成波（前左二）和羅家寶（前右二）仍活躍在市場。而「細鄧」鄧博文（後右四）已避走越南；羅兆輝（後左三）燒炭後已隱居加國。

摸 貨炒Б鋪市波叔能夠趁高價出貨減債，全拜近月鋪市大升所賜。事實這三個月來，鋪價成交不單屢創新高，部分竟還重越九七年水平。例如旺角信和中心26、27 號地鋪，原業主九七年以二千五百萬摸頂購入，事隔七年，今年三月賣出，售價竟達二千九百萬，比當年貴近兩成。在這大升市中，原來背後有人興風作浪。這包括 專攻旺角鋪的摸貨大王蔡柏能。今年初起，他摸入逾十二個鋪位，慢則一個月，快則一天內，便告摸出，人稱「快槍手」。地產代理估計，他數月間，賬面閃電賺近 二千萬！今年四十來歲的蔡柏能，在九七年也曾現鋪壇；他說：「我炒鋪贏㗎！不過玩股票孖展，一鋪輸清身家，要走佬之嘛！」今番重出江湖，本錢不多，蔡柏能 自然炒得更「狠」。

與拍檔齊齊搵食「佢炒鋪好勇㗎！專揀十幾廿年無成交嘅靚鋪，出超高價利誘業主放賣；但同時他有兩個條件：成交期要由一般 兩星期延長至一個月，而訂金則由百分之三減至百分之一，務求以最保險及最低成本摸貨。」一名地產代理說。剛以三千五百萬易手，每呎售價達二十二萬，成為全 港最貴鋪的旺角西洋菜南街2Y號單邊鋪，正是蔡柏能的代表作。該鋪原業主在八五年以一百二十萬購入，上月初蔡柏能以三千四百萬元高價買下。不出一個月，蔡 柏能便以三千五百萬賣予另一投資者蕭奇標，鋪價又創新高，蕭奇標並馬上叫價三千八百萬放售。蔡柏能坦白說：「蕭先生係我九七年炒鋪嘅好拍檔，佢鍾意咪賣俾 佢，大家兄弟有錢齊齊搵，以後一定都有合作！」不過這次由老友接貨，地產界卻認為內有玄機。一名地產代理說：「咁樣左手交右手，唔熟行情嘅，咪以為件貨好 搶手囉，最後接貨者就接冲火棒，成為大水魚。」

鋪市步入整固期該鋪現租予賣小食的冰世界，每月收租十四萬，回報率只得四厘多。冰世界老闆王 令之搖頭說：「這鋪無可能係鋪王！呢度人流係旺，每小時有萬多人經過，不過就旺丁唔旺財。我租兩年已算租得最耐，間鋪之前做過文具、手機零件，幾個月玩 完。」當時裝批發出身的蔡柏能，曾是澳門葡京賭場洪福廳的股東之一，近年已轉往新疆經營商場。這次趁市旺回港，旨在「撈」一筆。「我喺新疆都有繼續留意香 港鋪市，嗅到有刋『味』就即刻返落嚟。而家都係贏粒糖啫，甜甜地咁啦！」資深投資者黎永滔說，這次升市由部分投資者「撩起」，後市叉樂觀。這幾個月他亦無 入貨，反而趁勢出貨套現。「個市脫離現實。好多投資者以為自由行有利鋪市，於是用高價買入旺區快要續租嘅鋪位，博租金可大升。但我喺旺角做飲食、電腦等生 意，都唔覺自由行有咩幫助。事實而家已有新晉投資者走出來『接火棒』，我唔排除鋪市快有調整。」

香港寸金尺土，鋪租有升無跌已是 鐵一般事實；尖沙咀廣東道化妝連鎖店Colourmix，鋪租由七十四萬跳升至一百五十萬；中環華人行的勞力士，續租金額要二百四十萬，呎租達二千四百 元！連馬鞍山商場細鋪，亦有地產代理搶高租金十一倍承租。對普羅市民來說，買鋪收租，其實並非遙不可及。手持一百五十多個鋪位的大鴻輝集團主席梁紹鴻便 指，數百萬的細價鋪，師奶阿婆買得起，現時仍有得炒。有十多年投資鋪位經驗的他，樂意向初哥授予揀鋪四大心法。梁紹鴻簡歷

梁紹鴻由中環到旺角以至元朗市中心都有鋪在手，連同其他物業投資，市值逾二百五十億元，堪稱「鋪王」。他是舊日怡和買辦兼香港置地董事梁顯利的幼子，大學 畢業後曾擔任股票分析員，又做過外匯、期貨、黃金等買賣。九七年金融風暴後，只持有三個物業的他看好香港前景，成立大鴻輝集團，開始狂掃香港鋪位，尤其○ 三年沙士時，他自稱「財仔都借埋」瘋狂入貨。近年他更進身發展商之列，旗下有八個酒店及服務式住宅項目正在發展。

揀鋪第1睇：邊個係業主？

「講個故事你聽就明。○三年，有個年紀大嘅老業主持有深水埗福榮街一個鋪位，但他老婆就好後生，他死後老婆才爆出有個男朋友，呢個男朋友實叫佢賣鋪分水 啦！」梁紹鴻知道他們不懂營商只想套現，再加上經紀「自動自覺」幫忙壓價，於是爽快地用五千七百萬元買入鋪位，現時該鋪每年回報達十一釐！「又例如謝瑞麟 當年破產賣鋪，佢做零售一定知咩位有得做，實係靚鋪；加上等錢使可㩒價，保證唔會貴！」梁紹鴻說，所以買鋪時他一定第一時間問：「業主係邊個？」，第二個 問題就是：「點解要賣鋪？」最筍的鋪是業主被銀行逼倉，又或老一輩過身要分身家，急着轉售套現。經紀再從中壓價，那些鋪位便有機會平、靚、正。相反，「如 果個業主係李嘉誠，咁你輸梗！因為喺佢手上唔會有筍盤放出來，筍的都唔賣啦。」如果是炒家呢？梁紹鴻表示他們貨如輪轉，而他是作長線投資的，「咁就要睇吓 佢哋開幾大個口喇！仲有一類人講唔出仲咩賣鋪，其實只係想放售『秤身家』，咁就無謂浪費自己時間！」

揀鋪第2睇：行路及消費模式

梁紹鴻認為，鋪位位置最好在每一個地區的中心，而每個中心的人都有不同的走路方向和消費模式，「要觀察那一區的人是怎樣走的，例如從地鐵站下車後是怎樣走 回家？怎樣過馬路？他們回家的時候會經過哪個鋪？」很多人以為斑馬線前面的鋪會有人流聚集，租值會好，「其實唔係，佢哋堆喺度等過馬路，反而仲擋住個鋪。 反而呢個鋪隔籬嗰間鋪，生意及租值會因此更好！」除了行路方向，還要看該鋪附近的消費模式，例如旺角雖然是不夜天，營業時間長，但消費者主要是本地年輕 人，相對銅鑼灣羅素街、尖沙咀廣東道等多名店及內地有錢客消費的地方，後者租金的調高幅度較大。揀鋪還看租值潛力，梁紹鴻說，上手業主有可能「落錯」行 業，如果找到合適的行業租鋪，變相就是幫鋪位升值，「要諗定該鋪可做咩行業，再主動搵租客sell埋佢哋。有一個新屋邨，業主租俾銀行，但銀行五點就關 門，浪費咗個靚位。呢啲屋邨鋪搵7-11等便利店先適合；你係街坊，夜晚肚餓都想落街就可以買下嘢食啦！而且這些店經營時間長，租金又可加番啲。」

揀鋪第3睇：鋪有鋪形

鋪有鋪形，直接影響該鋪的租金收入。「鋪嘅價值係好難估的，通常行內人及銀行會將一個鋪分割成不同部分去估值，所以一個鋪位同隔鄰鋪嘅價值已可以好唔 同。」梁紹鴻說。一個三十呎深嘅鋪，最值錢已是門面的十呎，佔了鋪價的六、七成；鋪形除了分平常的長形、方形外，還有其他形狀，「當中扇形鋪是最好，因為 門面闊裡面窄，可在門面放多啲貨吸客。而『高頭大馬』嘅鋪位可以間到閣樓放存貨，亦較搶手。」另外如開金鋪，「跑馬場」形的鋪最啱，因夠長夠深無柱位，方 便顧客如「睇晨操」般圍着飾品枱看貨品。

揀鋪第4睇：秤自己身家

買鋪都要講「氣勢」，梁紹鴻強調：「要啲經紀第一時間話俾你知有靚盤？你就要話俾個市場知，你係大買家，成日都有交易，而且落決定要快，啲經紀有貨即刻俾 你！」九八年金融風暴，旺角西洋菜南街百老匯戲院對面、好望角大廈七個相連鋪的原業主，即日資的微笑堂，急於回國搞資本重組，急須賣鋪套現，梁紹鴻即時出 價四點三億，形容為「抵到爛」，並馬上聯絡當時的滙豐銀行管理層趕快籌錢，當時成交期只有一個月，比一般的九個月短。就在這時，更有「水」的麻雀館大王石 鑑輝出價四點一七億，雖然較低，但卻主動提出一個星期便成交，且現兜兜全數現金付款，「我律師話要審閱地契，基本要一個月，即時成交有風險，我哋又要時間 籌錢，結果被石鑑輝攞咗呢批鋪，而家已升值至二、三十億元了！」梁紹鴻失落地說：「買鋪都好講緣分，同間鋪無緣呀！無辦法！」

鋪價高處未算高

現時香港的鋪價屢創新高，加租頻仍，連梁紹鴻也嚇一跳，「我喺海防道有個鋪，現月租三十多萬元，出年六月才交吉，竟有參茸行而家已提出預租一年半，並主動 開價每月一百萬元，放低五個月按金，及放低交足三年租金嘅支票，俾我逐個月攞去入數。而家啲租客咁豪爽，我都嚇咗一跳！」梁紹鴻認為在現今市況，仍可搵到 投資鋪位的機會，「據我知好多師奶兵團都由炒樓轉為炒鋪，有啲鋪幾百萬至千多萬，現收到三釐半回報。現時市況及通貨膨脹下，鋪價加到令回報得番兩釐半至三 釐，仍有人覺得合理會買，加上靚鋪通常已被收起唔賣，貨源少，所以鋪市仍有得升。」

鋪界都知道元朗有個「鋪王鄭」，他是炒元朗鋪的始祖，但素來低調，從不願上鏡，外界對他的發跡史亦所知不多。廿多年來，他只炒賣元朗鋪位，數目超過二百個，更奇跡地做到只賺不蝕，多年來淨賺超過一點六億元。

「鋪王鄭」名叫鄭錦祥，今年七十三歲，原來他是小學老師。坐擁逾三億身家的他，生活卻異常地慳儉，街坊指他午餐只吃三元一個菠蘿包充飢，在士多買四元一件「馬仔」都講價，講價不成便不買，整天消費只是買了十元三個紙杯蛋糕，和一份十五元的娛樂雜誌。

「鋪王鄭」接受本刊訪問，道出他第一間鋪就是這樣「死慳死抵」買回來的；他拿着這間鋪賺來的第一桶金，再不斷在市場翻滾炒鋪，棄筆從商，成為今日的億萬鋪王。

鋪王鄭健步如飛，完全不似年過七十的老人家。本月中，記者見他從元朗合益廣場的辦公室步行往大馬路的滙豐銀行，為了趕及銀行關門，他更起勢跑。速度之快， 比他年輕數十載的記者也險些跟不上。眼前這位億萬鋪王，衣著十分樸素，手上沒戴錶，一連數天都是穿那二、三件同樣款式的衣服，出入街坊公廁。記者連日來跟 着他，發現其生活離不開元朗市中心，連車錢都不用花。辦公室在街市附近的合益廣場，家住合益廣場樓上已供滿的高層住宅單位，他炒賣鋪位的按揭銀行，也是合 益廣場內的中國銀行，和一街之隔的富邦銀行。

在其貼上「鄭氏物業」招牌的辦公室門外，記者趨前欲向鋪王鄭訪問投資心得，他先此聲明：「我從來唔上鏡o架，低調啲好。」鋪王鄭尷尬拒認慳家，他說：「我 平民化啫，我鍾意食菠蘿包嘛。我每日中午都會回家吃飯，以前都有駕車，幾年前都賣埋喇。我無咩鍾意享受，投資鋪位就係我最大嘅享受囉。」

九萬蚊起步

他說七○年買第一間鋪就是在元朗擊壤路一號，「三百呎鋪九萬幾蚊，同銀行借錢買囉，月供一千二百蚊，連利息要供十幾年先供得完o架。」他在元朗柏雨中學畢 業後，在土瓜灣一小學任普通科教師，月入五百元，不夠他供鋪。於是他每個月「死慳死抵」，太太就在那鋪位開士多，賣汽水小吃，賺錢供鋪。鋪王鄭是元朗南邊 圍原居民，自言幾歲死老豆，小時候生活貧困，靠母親做苦力養家，故一直深知搵錢的重要性。當年能夠在大馬路有個鋪位，其實好威水。供足十幾年，直至八八 年，有經紀主動找他賣鋪，他才知道那個鋪位，原來已升值至二百五十多萬元。「當時係無心插柳，之後先知原來投資鋪位賺到錢，到九○年，我連老師都唔做，用 嗰筆錢全職炒鋪。」這個擊壤路一號的鋪位，在元朗大馬路旁的十字路口位，屬單邊鋪，已轉手一次，現租予一間涼茶鋪及錶行，現時估計已升至逾三千萬元。鋪王 鄭一直想再買入這個鋪位，只是現任業主不願出售。

不熟不炒

鋪王鄭自言已炒賣過元朗二百個鋪位，記者翻查土地註冊記錄，替他計計數，多年來至少賺一點六億元，更幾乎有賺無蝕。唯一蝕讓的鋪，就是在九七年衝出元朗， 走到佐敦，以九百萬元買入嘉富商業中心地鋪，最終在○四年蝕二百九十萬元賣出。他見過鬼怕黑，亦悟出不熟不做的道理，堅持只炒元朗鋪。他指不少外邊的經紀 找他，但通通被拒絕：「我連天水圍、屯門都唔買，出面可能有嘢筍過元朗。但係呢度，有鋪我拿上手秤，就知租金值幾多，呎價幾多，十拿九穩。」他對元朗瞭如 指掌，在元朗長大的記者說起小時候就讀、現已拆卸的元朗天主教小學，鄭錦祥即回應道：「你校長係陳一東，早幾年死咗喇。」再說起就讀的天主教崇德英文書 院，他又說：「你校長Mr.Long，我早排喺附近見到佢，對腳唔係行得咁好喇。」就是因為夠熟，他往往掌握第一手資料，以低於市價入市。

秤鋪有一手

就像去年六月，他從博愛醫院手上，以二千三百萬元買入逾千呎位於教育路兆豐樓地鋪連閣樓鋪位，並於十多日後以三千三百萬摸出，賺近一千萬元，他津津樂道地 說：「佢哋之前用四萬蚊租，但其實嗰度租到十幾萬o架，市值好高o架，我見個價錢咁抵，梗係即刻買喇。」江湖傳聞，這間鋪險令鋪王鄭惹來官非，一名行家透 露：「唔知邊個去老廉投訴，懷疑有博愛董事同鋪王鄭夾埋造價。老廉查咗成個月，發現無料到先close file。」他繼續說：「邊有串謀，事實係班董事坐喺office唔知價，間鋪好多年無加租，班董事攞份四萬蚊租約去東亞銀行估價，估得一千七百萬，鋪王 鄭開價二千三百萬，班董事仲以為賺咗好開心。」怎料鋪王鄭十多日後，把鋪以高價摸售，董事們才知少賺千萬。向鋪王鄭買入這鋪的現任業主，元朗區資深投資者 黎啟張不忿氣說：「俾佢中間賺咗成千萬，係唔老泥，不過唔夠佢快，而我又真係睇好呢個鋪仲有得升。」現時他已把鋪租加至約十二萬元，並叫價六千多萬在市場 放售，暫未有聲氣。鋪王鄭還有另外一招，就是「炮製租金」。「○七年買咗一間鋪，原本租俾酒樓，月租近二十萬，七釐息，點知經濟唔好酒樓執笠，幾個月無人 租，成萬呎鋪位好難搵人租。」他不願坐以待斃，於是把鋪一劏十，租予人開美容院、髮型屋等，結果收到的租金比只租予酒樓還多幾萬，最後守了三年，兩年前以 五千多萬元出售，賺二千多萬元。他手上有不少大間的鋪位都被他以劏鋪形式出租，故手上只持有二十個鋪，卻有六十多條鎖匙。又好像他持有，於九一年以七百多 萬買下位於教育路的千多呎鋪位，就被他劏成十多鋪租出，價值又被提高，「本來以前租十萬蚊，而家收緊二十幾萬。」他表示這鋪市值起碼九千萬元，「不過我當 係旗艦，幾多錢都唔賣。」

翻炒贏波叔

在鋪王鄭辦公室的牆上，貼有他自己手寫，提醒自己的語句：「經濟差 獲利不能差」、「要努力 資產才會升值」。鋪王鄭坦言，揀鋪位置重要外，還要看其租金潛力。看得準，令他從另一鋪王「波叔」鄧成波手上賺到近千萬。位於西菁街，現租予日式餐廳夢工 房的鋪位，他○五年以一千九百萬元買入，○八年以二千八百萬元賣予波叔，去年又以五千萬元向波叔買回。「嗰條街，○八年只值咁多，租金亦只值九萬蚊，於是 到價我就賣出去。兩年前，喜尚嘉喜酒樓入咗嚟，仲開咗元氣壽司等幾間食店，變咗元朗新食街。」於是他在那條街物色鋪位，發現夢工房這間鋪租一直維持在九萬 元，波叔無加過租，於是出手翻兜。他緊閉雙眼，雙手揸緊拳頭說 ：「呢間係一間靚鋪，就好似一個靚女咁。嘩，幾千呎，雙面鋪，樓底高，最緊要係無柱位。我覺得租金可以加到十八至二十二萬，所以買番囉。」現時他已與夢工 房傾好新租約，十個月後會加至十八萬元，「我叫價一億二連租約放，而家有人開九千八百萬問我賣唔賣，未到價梗係唔賣。」

收租放盤一腳踢

翻查鋪王鄭的投資記錄，他會把部分持有的鋪位，供完後再按予其他銀行，拿取資金再買其他鋪。雖然他進取，但九七年、沙士及金融海嘯等經濟低迷時，亦沒有損 傷，因他預備了足夠的流動現金：「我全部都有造按揭，借足一半，不過我預備大約三年可以用嚟還按揭嘅流動現金，就算三年無租收，個鋪又賣唔出，都無事。」 記者問：「如果三年個鋪市值都升唔番呢？」他攤開雙手，恍似一無所有的說：「三年個市都唔升，我死得！但係，香港都死得。」鋪王鄭會在有待招租的鋪外掛上 紅當蕩的「鄭氏物業」橫額，印有自己的手提及辦公室電話號碼，即使出了街也會把電話飛線，並親自接聽，甚至親手處理買賣鋪位，簽租約甚至收租等事，有時找 來一名七、八十多歲的阿伯員工做跑腿。這做法有別於一般投資者，聘一隊人或找地產經紀代勞。「我自己做，了解多啲，先可以掌握個市場係點，某個鋪值租幾多 錢。」當然，亦有另一個原因：「咁如果有飛來蜢話要買鋪，佣金都慳番。」他又補充說：「不過如果有經紀搵我，我都會俾足一個佣，你賺一千五百萬，俾百幾萬 人哋，好合理。」一名活躍於元朗二十年的地產代理說：「佢係全元朗最早出道嘅投資者。佢咩都自己做，連橫額都係自己貼。佢節儉但唔孤寒，俾足佣，仲教識我 哋好多嘢。」鋪王鄭縱使如何慳儉，對自己的子女卻非常疏爽，有三名子女的他自豪地說：「佢哋而家每人有自己嘅一層樓。」其中一名兒子買了約一千萬元、呎價 萬六由南豐發展的灣仔Queen's Cube豪宅。相比他自己和妻子住在元朗合益廣場樓上的單位，只是四千多元一呎，富貴得多。對思想傳統的他來說，每名子女有一層樓揸手，就是他人生最大的 成就。

銅鑼灣出現一個神話。一名居住公屋、其貌不揚的裝修工人「阿湯」，以一招「逆權侵佔」，打贏了希慎興業（0014），成功在利舞臺的後巷，獲得兩塊「金三角」土地，估計市值一千八百萬元。 雖然，兩塊「金三角」合共只得二十呎，面積如兩張寫字枱大小，阿湯難以掩飾小市民擊敗大地主的心情，急不及待於週一在「金三角」召開記者招待會分享這場勝利。阿湯說，香港人，要把目光放得更遠。他已決定再下一城，以同一招「逆權侵佔」，單挑毗連波斯富街業主，再次佔領銅鑼灣。而今次阿湯的對手，是在商場上身經百戰、年屆八十，人稱「鋪王」的波叔鄧成波。

本週一，剛晉升為銅鑼灣迷你千萬地主的阿湯（全名：湯華佐），致電各大傳媒到他的「公司」開記者招待會。他所謂的「公司」位於利舞臺重新裝修後大型服裝店Uniqlo旁邊，搭上四個簡陋的紅色帳篷，再以白色木板圍封，圍板上安裝了有鎖木門，防止外人進出。阿湯其貌不揚，留着二撇雞鬍子，一身樸素打扮，牛仔褲加polo恤，踢着人字拖從圍板步出。阿湯宣布，上月二日，高等法院上訴庭判決他勝訴，成功逆權侵佔銅鑼灣黃金地段，獲賠償兩幅三角形的土地，而利舞臺業主希慎興業終於表示，不再上訴。不過他獲判成功侵佔的土地面積只有廿呎，他笑着說︰「以前响度有士多、水族館，可以放一個兩呎闊水櫃賣汽水，而家就算再開士多，根本連雪櫃都放唔到。」有記者建議他開魚蛋檔，他答：「要攞熟食牌喎！很難批……」「不如將三角地賣掉賺大錢吧？」記者又問。他卻陰陰笑回答︰「將來事，將來算啦！」原來，阿湯一手造就的「銅鑼灣神話」，未完。

前鋪後居

阿湯是次「逆權侵佔」獲得的兩幅地總面積二十平方呎。三角形的頂端不多於六吋，底部不多於兩呎，長度約十呎。兩塊三角形土地中間，須騰出三呎闊的行人通道分隔。獲得這「金三角」，殊不容易。全憑湯家五十二年前，在利舞臺旁搭建一間鐵皮屋而起。湯回憶，當年他一家人，正是獅子山下大家庭奮鬥生活的故事。早於二戰後，湯父母從潮州來港。湯父推着木頭車在銅鑼灣附近賣糖果大菜糕，一九六二年，他們一家人從大坑移居，霸佔了銅鑼灣利舞臺宿舍旁邊約二百呎的空地，搭建鐵皮屋，實行前鋪後居，開「湯鴻記」士多、水族館維生。他回憶︰「阿爸同大佬落手落腳搭鐵皮屋，後面更擴充至三層樓高。地下係廁所廚房，二三樓就係阿爸阿媽同八兄妹住。「自六二 年開始有水電費單，旁邊利舞臺大業主沒有出聲或反對，我們亦無交過一塊錢租金。」他形容家庭窮得要唱「落街冇錢買麵包」，「八兄弟姊妹逼晒响唔夠二百呎嘅鐵皮屋入面，要响屋外開枱做功課。我讀到小學六年班就無讀，朝早响鋪頭幫手，晚黑先返夜校。」利舞臺前身是劇院，阿湯說：「李香琴成日去利舞臺踏台板o架！」利舞臺曾經帶給湯家美好的回憶，但利舞臺九一年重建，湯家的噩夢展開。

逆權侵佔

湯家的鐵皮屋被指阻塞走火通道，屋宇署於九三年十月派人拆掉鋪後三層高的居所。翌月，湯家旋即於同一地方重搭鐵皮屋，利舞臺一直重建至九四年才竣工，對再現的鐵皮屋並沒多加理會。當時有傳言利舞臺曾以九百萬「利誘」湯華佐搬出鐵皮屋，湯華佐極力否認。「我聽都未聽過，都唔知係咪『某集團』的策略，想我哋輸官司。」阿湯的鐵皮屋「春風吹又生」，他更乘機將鐵皮屋擴充至原利舞臺宿舍，由二百呎鐵皮屋，擴展至四百呎。父母開設的「湯鴻記」士多和水族館已關閉，留下阿湯一人留守大本營，改裝成裝修公司。○三年，湯華佐及其家人突然收到利舞臺的律師信，要求他及家人立即搬離。於是本來很少看書的阿湯，不斷刨香港法律書籍，看到《時效條例》，指在九一年七月一日前某君完全霸佔該地最少二十年，便可成為該地的新業主。阿湯頓時眼前一亮。有法可循，湯華佐決定放手一搏︰「嗰度明明係我哋嘅地方，搵屋宇署嚟拆我，我就去搵法援，同希慎打官司鬥過。」

法援對大狀

官司排期○九年開審，利舞臺如臨大敵，找來資深大律師陳景生坐鎮。陳景生是前大律師公會主席，曾替陳振聰等富商名人打官司。阿湯一方獲法援受理，找來年資相若的陳志樂大律師對壘。陳志樂也有二十六年大律師資歷，主力打民事案件。由原審到上訴，希慎和阿湯的代表大律師都是陳景生與陳志樂。獲法援署接受處理的案件，通常會考慮到控辯雙方的勝算，所以會為當事人尋找與對方同等資歷的律師團隊協助，但為免無上限使用公帑，會為案件定出一個律師費上限，再作外判，因此代表法援一方的律師，收受的的金額並不會太高。法律界人士表示，以陳志樂的年資，每堂可收三十至四十萬元，但由法援署外判的案件，估計他每日只可收約五萬元，法律諮詢費另計。兩場官司，○九年只打了五日，今年四月的上訴則只審了一天，合共六天。就今次案件，單是堂費涉及公帑約三十萬。是次審訊，湯代表律師以湯氏自一九六一年佔用巷仔為證，引用《時效條例》逆權侵佔利舞臺旁的後巷。○九年八月審訊期間，利舞臺一方找來於七○至九一年在利舞臺宿舍住的梁乃明（譯音）作供，他上庭證供指見過湯家佔用該地方，擺設傢具、神主牌、床褥，有小朋友做功課，又養狗，更曾經營士多，但他卻聲稱未曾目睹湯家居住。湯華佐的代表法援律師，即指該證人的父親曾任職利舞臺經理，其母則在利舞臺經營售賣亭，一家居住的單位是希慎平價租予的，證人一家與希慎關係密切，辯方稱證人的利益衝突，令他的證供不可信。

我心不死

不過，是次審訊，法官判決時考慮到「逆權侵佔」必須要該地段被密封式連續居住在內才作計算，指湯氏一直有讓公眾在後巷通行，直至九○年才完全封閉圍起，故截至二○○三年利舞臺入稟起計，湯家只連續佔用該地十三年，不符合逆權侵佔廿年的要求，○九年十二月一日，判湯華佐敗訴。我心不死，湯不服上訴。「我梗係唔服，個證人講大話，而且我全部有相片，有水電費單做證物。」湯用一個硬皮file把一九六○年開始的舊相、寮屋證件全部收納成一個歷史檔案，方便隨時向外界提供侵佔證供。「所以我死都上訴。」湯咆哮說。今年四月十六日，高等法院就湯的上訴開審。上月二日，高等法院上訴庭重新考慮證人證供，又認為湯氏的確在當年佔用了近勿地臣街經營生意的巷口兩邊賣貨位置，有證據顯示兩邊地方晚上會以物件圍起，以防偷竊，所以屬「逆權侵佔」，故判湯氏上訴「部分」得直，可享該兩處土地業權，但兩邊位置中間讓客人流通買賣的地方，則不在範圍內。法庭判他上訴得直，湯華佐獲利舞臺旁兩個分開的三角形、約二十呎的土地業權。

屋邨仔 VS 大財團

湯終於獲勝，但贏的很少。這場與希慎的官司，一晃眼就用了十年。阿湯心裡當然有恨︰「我以前喺鐵皮屋開裝修公司Style Kitchen﹐○九年政府拆咗我間鋪，扑爛我個飯碗，當時我損失至少五、六萬呀！」失去公司，阿湯亦因為沒有門市，找不到生意。「我本來都算係個小老闆，呢幾年，幫人打工，做裝修。」他嘆氣說：「十年，你估易過？」記者到梅窩銀灣邨找到湯華佐的母親林暹貞。湯母八十三歲，有點老眼昏花。對於利舞臺與兒子湯華佐的官司結果，湯母直言並不滿意︰「賠咁小地方，我好失望呀！個仔做裝修，而家賠嘅地都唔夠佢開鋪做生意，點擺裝修架生？」她說，湯一家都是基層環境捱出來的，十年前，兒子突然要面對財雄勢大的有錢人，她也怕兒子受傷害。「不過個仔話，我哋潮州人，無話驚唔驚，只有做同唔做，場仗決定打，就唔會諗咁多。」不想太多，但記者見湯在接受訪問時，卻不停四處張望，唯恐有人尋仇。「其實我預咗出街被人伏，甚至被人打。你知道，好多業主其實都用呢一招，所以我唔行無人的地方，有人喺街叫我個名，我唔會應。」

關公庇佑

阿湯說，今次與利舞臺打官司期間，早已籌謀另一宗「逆權侵佔」，地點是波斯富街的後巷，亦正是他湯家六十年代前鋪後居時的「後居」位置。現時，阿湯在這舊日的後居位置加建了四個帳篷及一間鐵皮屋，長三十三呎、闊五呎，總面積約一百六十多平方呎。帳篷位置處於銅鑼灣的中心，堵塞了波斯富街八十五至八十九號大廈的走火通道。對面是時代廣場和港鐵站，估計市值近一億元。記者跟阿湯進入帳篷內參觀，發現內裡擺滿貨物，碌架床、水桶、食具，還在入口放了一個關帝像。湯解釋：「我屋企人好迷信，拜關帝、觀音，甚至是齊天大聖孫悟空，總之求個心安理得。好似呢尊關帝，就係我老豆七十年代喺潮州人舉辦的『盂蘭節』會投返嚟。託賴，呢廿幾年打風都冇吹冧間屋。可能係關公保佑。」他要求神好好保佑守住這幾個帳篷，原因帳篷下一百六十多呎土地其實屬於波斯富街八十五至八十九號三幢唐樓，幕後大業主正是坐擁數百間鋪位，身家過數十億、人稱「鋪王」波叔的鄧成波。

十年逆權抗戰

單挑波叔

記者查閱持有波斯富街八十五號至八十九號的公司，發現鋪王鄧成波持有其中八十七號一個物業。八十五號全幢的大業主是「黃藹雲」和「鄧展英」，二人正是鄧成波的大新抱及二新抱，她們代波叔持有波斯富街的物業。波叔○九和一○年共斥資一億一千二百多萬，買下波斯富街八十五號整幢物業和八十七號兩個單位。阿湯升斗市民擊退希慎興業，現在將槍頭瞄準「鋪王」波叔。身經百戰的波叔大嘆「被玩」︰「我哋做唔到嘢！佢（湯華佐）唔淨只玩我（波斯富街八十五號），仲玩埋隔籬兩幢樓（八十七和八十九號）。」波叔表示知悉其物業被湯氏兄弟的帳篷堵塞，他說︰「我未買入（佢哋）已經霸咗幾十年。」波叔表示會向政府投訴和訴諸法律行動，到時「法庭見」。據知波叔雖然對外聲稱退休，已將生意交給第二代接棒。「我而家八十歲，年紀大喇，做事力不從心，交晒俾信得過嘅人打理。」但波叔仍是家族生意的最高決策人。阿湯稱他不知波斯富街業主背景，但將會把戰線伸延至波斯富街八十五至八十九號三幢唐樓。他已入稟高等法院「宣示主權」，聲稱會「逆權侵佔」唐樓後巷，據了解，案件正排期審理。湯華佐聳一聳肩說︰「就算法援唔批，我咪唔請律師，親自上陣！「我唔理業主係邊個，係有錢佬咁又點呀？我攞番自己嘅嘢。」阿湯誓要再創銅鑼灣第二個神話。

近年「逆權侵佔」案件

律師黃國桐指出，根據《時效條例》，私人土地若被人連續侵佔達12年，侵佔者有權從業主手上逆權侵佔土地；1991年7月1日以前的侵佔行為則要按舊例處理，故須侵佔20年。官地的侵佔年期更長，官方提出收回土地訴訟權期限為60年。

盛傳霍啟剛同郭晶晶嘅愛情結晶將會响八月出世，仲要一索得男，最開心當然係準爺爺霍震霆。話晒佗住霍家第四代掌門人，霍家好識做，响家族基金撥出二億，喺沙宣道買咗間獨立屋俾佢哋一家三口，等BB出世之後，可以住得舒服啲。

家有喜事，應使得使，不過早排就有地產代理唔知定，居然撩霍老爺買天價地鋪收租。

當日霍震霆一支公企响時代廣場候車上落區，等司機嚟接佢，企响附近嘅地產代理，見到家族有百億資產嘅霍老爺，於是主動埋去力sell位於銅鑼灣波斯富街、現為周大福珠寶嘅千七呎鋪王，作價7億，每個月可以收128萬租，回報有兩厘二咁多。

7億，對霍家嚟講當然係濕濕碎，但對於每個月只能夠响家族基金入面攞得五萬蚊零用嘅霍震霆，根本有心冇力，見地產死纏爛打，霍老爺雖然左閃右避，又扮講電話，不過都會「射喱眼」