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存銷比持續走低 合肥、南京、蘇州房價上漲壓力大

在3月一線城市樓市調控紛紛加碼之後，合肥、南京、蘇州等二線城市接棒一線城市的火爆，量價齊升，存銷比不斷走低。

4月房企推盤加快

上海易居房地產研究院19日發布報告顯示，截至4月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25105萬平方米，環比增長0.7%，同比減少5.0%。

這35個城市包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市;長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧20個二線城市;淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海11個三線城市。

庫存略有上升，主要是因為房企推盤節奏加快，供應量加大。4月，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為3075萬平方米，環比增長15.3%，同比增長73.1%。新增供應大於新增成交，所以促使4月份的庫存出現了上升。

分城市類型來看， 4月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3096萬、17687萬和4323萬平方米，環比增幅分別為5.2%、-0.2%和1.5%，同比增幅分別為-15.6%、-4.4%和1.4%。一線城市4月份庫存出現了增長，這和一線城市收緊調控後成交萎縮，以及推盤節奏加快有關系。總體上看，一線城市增加後續供應仍十分迫切。

二線城市的庫存環比出現了下降。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，二線城市4月份新增供應量為2213萬平方米，高於3月份2059萬平方米的水平。但由於在3月份一線城市限購收緊後，大量資金轉移到二線核心城市，這些城市市場十分火爆。新增供應量小於新增成交量，導致庫存出現了環比下跌態勢。

三線城市4月份新增供應量為396萬平方米，而新增成交量為331萬平方米，新增供應量大於新增成交量，這使得庫存出現小幅上升。總體上看，三線城市的去庫存任務依然艱巨。

合肥、南京、蘇州上漲壓力大

從反映去庫存壓力的存銷比來看，4月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.9，這也意味著市場需要用10.9個月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比3月份的11.5個月收窄了0.6個月的水平。

嚴躍進說，目前存銷比數值大體相當於2013年3月份的水平。觀察歷史數據，目前存銷比處於歷史低位，這是近期房價持續上漲的市場邏輯。2016年上半年預計該指標總體上會在低位徘徊，也意味著後續房價將繼續上漲。

分城市來看，4月份一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為8.4、10.5和16.9個月。相比3月份7.8、11.3和17.9個月的數值而言，二三線城市的去化速度均有加快。這其中，一線城市總體上有所上升，這和供應量增加、以及調控升級後成交量有所下滑等因素有關。

從35個城市的具體數值看，三線城市雖然受4月份市場交易活躍的影響，去庫存壓力有所釋放，但總體上看存銷比依然較大。北海的存銷比數值最高，為30個月。另外，淮南、煙臺等城市存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市，且去庫存周期都超過了兩年的水平。

相比而言，合肥、南京、蘇州等城市的存銷比較小。例如，合肥和南京這一數值僅有2個月，而蘇州這一數值也只有3個月，這三個城市都面臨著十分巨大的上漲壓力，近期的土地溢價率也很高，這些城市面臨著政策收緊的風險。

例如在合肥，進入2月份以來，合肥房價開啟瘋漲模式，政務區房價在兩個月時間平均上漲了6000元/平方米;位於合肥高新區的百商悅瀾山項目，在此前的價格為8500元/平方米，但進入4月份已經達到12000元/平方米，漲幅達41.18%;位於廬陽區的文一名門湖畔項目漲幅達到37.5%。

根據當地媒體報道，合肥市主要領導日前表示：合肥房地產要加強調控，防止過快增長。否則，房價擡高了城市門檻，無形中也影響城市的競爭力。

在蘇州，5月17日晚，蘇州擬限購消息傳出。主要內容包括購房者須滿足繳納社保一年以上，個人所得稅繳納2年以上，另推出買房居住證滿一年等硬性規定，以防炒房和補繳社保。

嚴躍進說，對於一些重點二線城市而言，去庫存周期甚至低於6個月的水平。尤其是像蘇州、南京和合肥等城市，去庫存周期僅僅為2、3個月左右的水平。此類城市後續房價看漲預期會繼續得到強化。對於此類城市來說，近期政策收緊的概率在增加，抑制房價過快上漲已變得刻不容緩。從長期看，積極供地、加快增加供應才是最根本的應對策略。

重點城市存銷比不斷下滑 這5個城市房價上漲壓力大

今年以來，在一線城市和二線熱點城市樓市火爆的情況下，主要城市庫存不斷下滑，一些熱點城市由於供應不足，房價仍面臨較大的上漲壓力。

存銷比處歷史低位

上海易居房地產研究院最新發布的35個城市住宅庫存報告顯示，截至2016年8月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24256萬平方米，環比減少0.9%，同比減少5.7%。

這35個城市分別是，一線城市：北京、上海、廣州、深圳。二線城市：長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧。三線城市：淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。

報告顯示，8月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為2336萬平方米，環比增長8.1%，同比增長26.9%。8月份推盤節奏相比7月份有所加快，說明房企入市積極性在提高。8月份，35個城市月度新增供應量小於新增成交量(其中8月份新增成交量為2558萬平方米，環比增長6.0%，同比增長25.0%)。新增供應小於新增成交，所以促使8月份的庫存出現了下降。

從反映去庫存壓力的存銷比來看，8月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.1，該數值相比7月份10.0個月收窄了0.9個月的水平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《第一財經日報》，觀察歷史數據，目前存銷比處於歷史低位，並不斷接近近五年最低點即2011年2月7.5個月的數值。預計未來幾個月該指標總體上會繼續下滑，也意味著後續房價上漲壓力仍很大。

分城市類型來看，8月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為7.5、8.7和13.9個月。相比7月份8.5、9.6和14.7個月的數值，三類城市均有加快的表現。

其中，一線城市已連續20個月存銷比數值低於12，這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。同時，新房市場的去庫存周期較小，相應房價上漲的壓力可能會轉嫁到二手房市場上。

二線城市的邏輯和一線城市類似，目前存銷比處於12個月以下的水平，房價上漲幅度相對也較大。部分城市存銷比數值比一線城市還要小，房價上漲幅度自然更大。三線城市存銷比數值繼續縮小，但相比一二線城市，依然較大，仍處在去庫存的過程中。

這些城市房價上漲壓力大

從35個城市的具體數值看，北海的存銷比數值最高，為30個月，相比7月份有所提高。另外，類似濟寧、西寧等城市的存銷比也比較高。相比而言，合肥、南京、南昌、杭州和上海等城市的存銷比較小。這會使得此類城市近期房價上漲壓力較大，同時土地交易異常活躍。

部分城市存銷比持續下滑的態勢較明顯。以杭州為例，在2014年6月杭州存銷比為26.0個月，屬於本輪樓市調整周期中的偏高水平。隨後該曲線持續下滑。到了今年7月份存銷比跌至6.0個月，而到了8月份繼續下跌至5.2個月。

中原地產首席市場分析師張大偉認為，杭州一直都是二線城市中經濟發展最好的一個城市，市場需求一直比較大。但2010年後，由於價格過高、供應量過大，房價出現了下跌，在經過多年的價格調整之後，其成交量也迅速擴大，在庫存消化得差不多後，房價也開啟新一輪的上漲周期。

數據顯示，8月份，杭州全市新建商品房成交量接近2萬套，至此，今年杭州全市新房累計成交量已高達15.4萬套，為歷史首現。對比之下，2016年的杭州樓市，只花了半年的時間，就完成了2014年全年的銷量;只用了不到9個月的時間，就超出了2015年全年的成交量。

成交量劇增的同時，房價水平也出現上漲。根據杭州透明售房網的統計數據顯示，新建商品住宅方面，8月全市成交均價為17233元/平方米，環比上漲9.6%。其中，市區新建商品住宅成交均價為18547元/平方米，環比上漲11.6%。

與杭州情況類似還有廣州。過去幾年，廣州由於土地供應大，庫存較多，因此廣州的房價漲幅有限，不僅遠不如北上深，而且也跑輸廈門、南京等二線城市。但今年3月以來，隨著成交量的不斷放大，庫存得以充分消化後，房價也開始迎來一輪補漲。

廣州房地產官方網站陽光家緣實施簽約數據顯示，2016年8月一手住宅網簽均價為17853元/平方米，同比2015年8月的15919元/平方米上漲1934元/平方米，同比上升12.15%，創歷史新高。同期簽約量為10025套，同比2015年8月的7117套增加2908套，上升40.86%。

9月17日下午，位於廣佛交界處千燈湖金融高新B區的新盤奧園1號，在廣州南豐朗豪酒店開盤，本次推出了589套洋房，超過4千名客戶到場搶房，其中不乏來自雲南、香港乃至外籍投資客戶。經過三個小時，首推15億全部售罄，最後一套單位更是在三家人虎視眈眈之下，不得不以“剪刀石頭布”一決勝負。

嚴躍進說，2016年上半年35城去庫存周期總體上處於下行態勢，到了7-8月份則繼續下行，且處於歷史較低水平，這會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。從市場預期穩定等角度看，抑制房價已變得刻不容緩。

值得警惕的是，對於一些重點二線城市而言，去庫存周期甚至低於6個月的水平。嚴躍進說，部分城市雖然已經出臺了限購等相關政策，但抑制房價的壓力依然會比較大。從供給側結構性改革等思路看，積極增加土地供應、抑制土地價格過快上漲、打擊各類捂盤惜售行為，是後續此類重點城市需要關註的內容。