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越秀房地產基金(405)之探討


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http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=21&t=50334&start=15


我滿手是405,對405有點研究。

現在405的最大不利因素是主要收入來源的白馬大廈本年續租,因白馬大廈的租戶主要做外貿的,所以金融海嘯影響到他們的生意,租金的水平或有可能下降,但白馬大廈是一線的物業,雖然有些殘舊,所以新的租金水平應不會降得太多,若續租水平保持的話,現價可以說是低估。

因為除823外,405都已經變成一隻無財技的REIT,但是其物業以商廈及寫字樓為主,所以對經濟週期會較敏感。加上823的租金水平低,可以透過加租去提升收入水平。

另外利息支出方面,因為之前有做率息掉期,以鎖定利息支出,但在續約時(約2008年11月)因市場波動,利息很高,故取消利率掉期,改採浮動利息,欲減低利息支出。但是現在息率大降,還較之前更低,故利息支出有可能降低,或有可能對之有利。

此外,頭3年是盡派利潤,但今年開始派90%,加上租金下降,或有可能令利派息下降約20%-30%(由2008年預計0.26元,下降至2009年預計的0.18-0.21元)。

人民幣不升方面,我覺得影響只是很少,甚至是微不足道。

越秀 房地產 房地 基金 405 探討
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405越秀reits 味皇


http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=4293


連埋第一城上市,市面成10隻reits咁滯,很多reits都有投資價值,至少都有投機價值先,即使永久不增長,只要派息穩定,一樣可以大 玩財技套息,何況它們都是有增長的

reits的回報雖然令人流口水,但味皇自身卻買了新昌管理代替,原因前文有述,新昌已升了一半,投資價值當然少一半,現在reits又再優於新昌 了,於是味皇冒著潛在的不孝污名風險也推薦比老母,十隻手指有長短,咁多隻最長的不是領匯,只是搽左指甲油人人都住意佢而已,最長的手指應該是越秀

暫時無意為reits進行橫向評測,結果太明顯了,今次只講越秀

越秀的主要資產為白馬大廈,佔一半租金收入有多,味皇知道白馬大廈,以前在廣州曾經過該地,該位置的犯罪率為全國之冠,因為位於廣州火車站/廣州巴 士站/廣州長途汽車客運站/廣東省汽車客運站四料齊集的位置,流動人口數目有如大腸杆菌,重建價值很高,不過重建應該不會了,雖然白馬大廈又殘又舊,但肉 眼所見的確是行業集散地,凡是成為行業地標的地方,除非行業消失,否則舖位一定會租滿,而不論行業是否難做,正如我們無法想像成為行業集散地的太平洋電腦 城或香港的黃金高登會有幾多空舖,電腦零售是公認過度競爭的行業,但包租公卻不愁冇人租

優點係出租率有保證,但也有政治性的缺點,當行業相當困難的時候,包租公因為要保持集散地的身份同統一性而不能轉租比其他行業,因此包租公就不得不 同租客共度時艱,所以租金不一定有保證

但廣州的服裝業又不會消失,白馬大廈是唔憂租的

越秀的其他資產為財富廣場,城建大廈,維多利廣場及越秀新都會

"財富廣場、城建大廈及越秀新都會三項寫字樓物業的整體空置率均少於2%,遠遠低於廣州市甲級寫字樓16%的平均水平",句中說明其中三項為甲級寫 字樓,作為一個犯罪率高的城市,商業一定很發達,而且很多公司是以廣州為總部,因此就算乙級寫字樓都較易出租,何況甲級,另外大公司租客一般唔會將總部搬 黎搬去,因此出租率會較高,而且租期較長

維多利廣場係商場,租金穩定性較差,肯定比冇好,不過可以當佢唔存在先

綜合來說,除一個商場外,其他都是收入穩中有升的項目

以資產質量比較一下市面其他reits,比如

越秀-商城,甲級寫字樓

領匯-商場,車位

陽光-乙級寫字樓,商場

泓富-乙級寫字樓

置富-商場

冠君-商場

商場的優點係加租容易,但投資reits並不應以增長為優先的,在穩定性上,越秀有先天的優勢,資產質量上,越秀亦較其他好

再者,越秀是唯一一隻收人民幣租金的reits,即使不加租,我們也能賺匯水

由於兩地的貨幣體系不同,大陸可能在近期加息,通常業主會在加息時加租,而香港即使加息,幅度亦會少於大陸,租金未必會加幾多,而且越秀的情況是續 租居多,香港則轉新租戶較多,可能有個空租期

越秀的流動比率2.5,負債比率50%,其流動比率為全部reits之中最高的,債務也不會在最近到期,以財政質量來說,比味皇本人仲好

折讓雖不是最高,但派息7厘幾,往績計屬是同類的較高水平,而且係實數,除領匯外,其他又有財技,又以股代管理費,以後收有冇咁多息分頗為疑問



405 越秀 reits 味皇
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越秀房託(405)雜論

(1)  吳仁: 越「瘦」吞象
這篇是我好朋友吳仁寫的越秀房託(405)的文章。因為題目重複,本來可以在am730刊出的稿件,最終因為之前已經在這個專欄談過這隻東西,所以最終被斃的稿,最後以這一篇代替,為免變成廢紙,所以在此特意刊出一次,希望能夠讓大家以一個簡單的角度去看這一單交易。吳仁叫筆者在此對am730的編輯們說句麻煩你們了,對不起。

以前的粵語殘片,好多時主角都是鱷魚頭老襯底,幾蚊身家充大頭鬼,一般下場都不好,最後總是露底,想溝的美女可能會變成肥姐。
 
朋友前一陣曾經經過廣州IFC,他回來他回來來我問他情況如何。他話雖然地鐵站的出口已經開通了,但是他最初還是找不到,要從第二個地鐵站入口出去。去到IFC後,人流是非常冷清,仍然不及旁邊附設永旺(984)旗下的JUSCO。另外,當時酒店還未開業,還有圍板圍著那入口,更顯得每一樣好像還未開始的樣子,但最重要的是,他說就連拍張照都被阻攔,豬扒也要見家翁,難道怕別人看到說中國製的手機電池會爆炸麼?所以我始終認為交易可能有一些底蘊,再嘗試讀過通函後,認為IFC確實是一件大白象。
 
睇番份通函,以全面出租計算,全幢折合回報率為5.8%。但是原有物業之回報率為8.2%,加上因今次收購的架構是較原有物業不同,所以在所得稅支出上,原有物業只是10%,但是廣州IFC卻是25%,對房託回報再再造成損害。原來可以收8釐息的小股東以後每年就要收少1釐了。
 
在輸了間廠之後,還有一些管理層和很多股評人也沒有提的毒針。在今次收購後,80%以上的管理費於至少未來5年會以單位方式支付。另外2016年後支代遞延代價也需發行新單位,也增加以股代息選項。這些細節會導致每年單位急劇增加,加上本身單位就已呈折讓,對小股東造成很大的損害。
 
管理層出來會說明天會更好,但腦海中卻莫名其妙的回憶起迪士尼同高鐵前特首說過的話。IFC具加租潛力,但原來的白馬大廈亦非龜速幪面俠,既不存在新優於舊,打6折賣白馬大廈的權益換9折的IFC並不明智。另外,他們沒有經營多項功能甲級寫字樓的經驗,能否承受收購成功額外帶來需要的管理壓力? 我都替他們擔心。
 
這次交易IFC相對房託的規模及其租金回報而言,確實像是一隻大白象,大而無當。這個不吸引的收購,加上種種因素,會使這一家靠派息吸引資金的房託,減少每單位派息及資產值,且不會有重大的反彈跡象,此可謂「越瘦吞象,越吞越瘦」。如果說市值大了,無疑是打腫面充肥仔,如果之前越秀是美女的話,之後就會變肥姐了,所以消受不起小股東支持不過。

(2)  陸叔言論

今日,六叔在報紙中又發佈這些言論:

「內房股昨天個別發展,主要原因是投資者未能看通中央政策,可是即將在下周舉行股東會投票決定越秀房託(405)可否獲注入廣州IFC的越秀系,表現比較平 穩,因為大家仍等待投票結果。其實注資對新舊股東都有不錯的平衡,因為越房獲注入一級資產,加上越秀地產(123)在未來3年營運上,會作出「包底」保 證,令越房收益率保持在6釐以上的水平,所以現有股東不需太擔心。不過,如果有意見,股東當然應在下周的股東會提出。」

1. 其實注資對新舊股東都有不錯的平衡,因為越房獲注入一級資產
細心睇番份通函,回報連息都唔夠畀呀,大佬。

根據通函資料,這物業總共有3筆貸款:
1. 30億的定期貸款,2024年到期,利息是
人民銀行基準利率,即6.55%
2. 15億人民幣的開發貸款,2024年到期,是基準利率1.1 倍,即是7.205%
3. 為收購這物業,現在又籌組多一單15億港幣,大約是3個月HIBOR加280點,以現在3個月HIBOR 0.4%計算,大約3.2%

這些錢在收購前後已全部提取,加權利率大約是6.01%。但是實際上這物業就算現時全租 出都是大約5.3%,何況現在只是租出了一半略多,還未扣稅及其他費用,所以實際回報率可能只有到2%,連息都未夠畀,對比現時的物業回報率是4%,我唔明點解要支持。


2. 加上越秀地產(123)在未來3年營運上,會作出「包底」保證,令越房收益率保持在6釐以上的水平,所以現有股東不需太擔心。

(1) 因管理層永遠太樂觀, 就用最簡單的算法來看,第一年虧錢,要補貼的錢一定多過2.684億,第二年收支平衡,又補2.684億,這已經是6.1億上限的超過80%了,只剩下大約8,000萬,第三年正式賺錢了,但是不多,但是仍未到原來水準,又如何辦?

(2) 另外,他沒說, 原來8釐的,可以增長5%的,變成6%,只增長1-2%,仲要補貼先做到,大家明不明這6很差別。

如果他斬件買,不發行這樣多單位,我會支持,但這樣擺明食了人隻車,你是咪玩野呀,大哥。


(3) CCASS

根據Webb-site,至7月19日,五大財務顧問的持倉如下:

渣打: 7.68%
中銀國際:  1.33%
高盛:0.45%
大摩: 0.22%
細摩: 0%

以上5位合共為9.68%,佔除越秀外全部票量的約15%,我仍然堅持,如果小股東能聯合起來堅持,不嘗未有反擊成功的機會。
越秀 房託 405 雜論
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越秀房產(405)前無去路,後有追兵,點算!? stockbisque

http://stockbisque.wordpress.com/2012/07/22/%E8%B6%8A%E7%A7%80%E6%88%BF%E7%94%A2%E5%89%8D%E7%84%A1%E5%8E%BB%E8%B7%AF%E5%BE%8C%E6%9C%89%E8%BF%BD%E5%85%B5/

本來沒有想過寫越秀房產廣州國際金融中心(廣州IFC)的收購,但近日一些新聞令筆者由感而發。
1.Adidas蘇州生產基地:美資企業爭相撤華,有部分撤資回美國生產、有部分計畫到緬甸等廉價地區投資;
2.廣東騰籠換鳥在加快中:深圳造聖誕燈等十餘家傳統製造業台商被要求撤出;
3.國際金融危機影響,廣東工廠開工率下降,空置廠房率持續上升;
4. “十二五”現代服務業發展規劃指出,2015年服務業產值佔GDP的比重要從目前的42.6%提高到47%,提高4個百分點。十二五期間第三產業複合增長率將達到8.9%,明顯高於同期預期GDP的 7%增長率或農業第二產業5.5%增長率。

前無去路
根據2011年年報,越秀房產的只有5項物業,即白馬大廈財富廣場城建大廈維多利廣場新都會大廈。其中白馬大廈為最重要的物業,於2011年白馬大廈佔越秀房產總經營收入和總物業估值分別為58.7%和56.4%。越秀房產2011年總經營收入增長7.8%到約人民幣5.223億元,其中白馬大廈增長11.0%較其它物業高出3.2%,成績相當不錯。

白馬大廈的實地觀察
鄰近廣州火車站的白馬大廈(又稱為廣州白馬服裝市場,www.baima.com) 由4層商場、5層寫字樓、1層地下停車場組成。在越秀房產5項物業中白馬大廈的租客數目最多達1,105,但白馬大廈的租客單一,租客主要是服裝批發商/ 廠家,零售商或服裝相關的公司。根據筆者去年一次短暫實地的觀察(逛了1~7樓),租客主要為中少商戶。服裝市場的人流很旺,有散客買衫,有買手看貨辦, 筆者的個人感覺是服裝市場經營得不錯。由於逛到下班時間(好像是5:30pm),筆者看到一個頗為有趣的場面,差不多下班時間,很多商店自動收拾貨品及關燈,商場走廊大部分燈被關掉,連大部分的電梯也停運,目的只有一個:關門了,所有人快撤離啊。員工和顧客撤離的速度跟彎仔政府大樓下班的速度有過之而無不及,轉眼間人流已逼滿旁邊的流花車站(以此推斷很多服裝市場員工是來自廣州以外的地方)和附近的地鐵站,而白馬大廈附近一帶(註:附近的商廈也是批發市場)也開始人去樓空,沒有其它的商業活動了。

筆者以上的觀察發覺白馬大廈是一個成功的服裝批發市場,但同時由於它的市場定位和所在位置不能輕易改變作為其它用途,它對服裝批發市場依存度極大。因此如果日後廣東省服裝製造/出口走下坡,白馬大廈的經驗將會間接受影響。而現實是在廣東省騰籠換鳥的大政策下如服裝製造等勞工密集、高污染、高消耗的行業快將被換出去。

從以上幾點長遠來說,白馬大廈將來能否持續推動越秀房產的增長將成為疑問。這點越秀房產管理層是非常明白的。

收購廣州IFC
越秀房產管理層相信通過收購廣州IFC何以達致一系列好處,包括:
-組合多元化和減少對白馬大廈的依賴
-增加基金規模
-提升基金的質素及增長潛能

筆者認同以上的好處,但覺得管理層嚴重低估該項收購的風險,特別是競爭對手的風險。筆者沒有詳細閱讀490頁的通函,但有以下個人觀點。

1.出租率
根據2012年6月29日通函,越秀房產預期該物業甲級寫字樓於2012年12月31日的出租率約為70%。但預測與實際有以下的分別:

管理層預測 實際情況
根據媒體2011年9月26日報導,“廣州國際金融中心已開幕,管理層料全年出租率達85%”[1]

1

根據2012年5月28日通告第60頁 “截至二○一二年三月三十一日,出租率約52%,已承諾出租率約54%”。

2

根據2012年6月29日通函第69頁“出租率約60% (截至二○一二年六月十五日)”。

根據媒體2011年10月25日報導,“越秀地產(00123)副總經理朱晨於記者會表示,集團旗下「廣州國際金融中心」,現時整個項目招租情況理想,整體出租率達75%,而寫字樓出租率有50%,已出租樓面有50%屬外資企業,目前仍與其他企業商談,外企佔比較多。
他預料,年底廣告IFC寫字樓出租率將超過60%,並期望明年可出租大部分。”[2]

管理層出租率逾估逾低,但成績不是怎麼樣。

2.再看看十大租戶是誰

租戶 建築面積所佔比例
1. 廣州越秀及附屬公司 26.09%
2. 廣州友誼集團股份有限公司 30.68%
3. 雅居樂地產控股有限公司 9.10%
4. 廣州市合生元生物製品有限公司 2.38%
5. 北京市金杜(廣州)律師事務所 2.14%
6. 中國出口信用保險公司廣東分公司 2.37%
7. 潤都集團 2.32%
8. 廣州高登達品牌經營管理有限公司 1.31%
9. 廣州仲量聯行物業服務有限公司 1.16%
10. 創光有限公司 0.94%
總計 78.49%

第一大租戶廣州越秀及其附屬公司廣州市政府的資產,而第二大租戶廣州友誼集團第一大股東是廣州市政府(佔51.89%股權),換句話說,以56.77%出租建築面積計算,廣州市政府間接成為最大的租戶。也許廣州IFC快正名為廣州MAC (Municipal Asset Center,市政資產中心)了。筆者絕無反對廣州市政府附屬公司租用廣州IFC之意,不過只是覺得為何不勞力掙街外錢,而是自己掙自己錢。特別在十大租戶中只有北京市金杜(廣州)律師事務所廣州仲量聯行物業服務有限公司為國際公司,但他們也不是真正的金融公司。沒有知名的金融公司進場那配叫廣州國際金融中心。

筆者估計由於廣東是靠製造業起家所以廣州IFC引進跨國金融公司有困難,因為該等公司已紮根於上海北京深圳等地。

3. 後有追兵—其它物業的競爭
內地的高樓真的可以用 “一山還有一山高”來形容。廣州國際金融中心其實是雙子塔的西塔,在建中的東塔內地傳媒用“東塔妹妹高出西塔姐姐90米”來表達它的高度。

東塔(地下5層,地上111層,總建築面積為507,681平方米)提供零售、餐飲、辦公樓、酒店、酒店式公寓,其中負2層至5層為商業區,7層至67層為辦公區,69層至92層為酒店式公寓區,94層至108層為酒店區,109層至111層為設備層,项目總投資約100億元

廣州東塔亦稱為周大福中心鄭裕彤私人周大福企業有限公司所擁有,據羊城晚報報告,周大福中心預計2015年3月竣工並投入使用, 而鄭裕彤之孫、新世界地產太子爺鄭志剛(Adrian)所打造的高端購物中心品牌“K11”(www.k11concepts.com)亦有可能進駐。預計到時除了優質甲級寫字樓大廈出租大戰外同時上演廣州百貨業大混戰。鹿死誰手,三年後大家拭目以待。

其實,在2015/2016年後有機會上演自己人打自己人互相競爭的一幕,因為比廣州國際金融中心更高檔次的財富中心(建築面積210,000平方米,其中寫字樓佔157,000平方米)將會在附近落成,到時亦是廣州國際金融中心現有租戶的續租期。

競爭每時每刻都在,不用等三、四年。廣州國金中心附近的空置率不少,一街之隔的高德置地廣場(G.T. Land Plaza)一期A塔在2012年第一季度就新增4萬平方米甲級寫字樓供應, 高德置地廣場在2011年第四季度成功引進了IBM租賃4,400平方米。高德置地廣場由寫字樓、商場、酒店及服務式公寓。以筆者今年4月實地觀察,高德置地廣場的商場以港式經營,商店組合多樣化、食肆林立,有吉之島,不過可能有於是新發展地段,人流只屬一般不如天河城正佳廣場那麼旺,但已經遠勝廣州IFC的友誼商店(今年4月就說過友誼商店的冷氣系統一陣up味,人流冷清)。

另外與廣州IFC相連的有富力盈凱廣場(根據富力地產(2777)2011年中文和英文年報富力盈凱廣場英文名稱為R&F Yingkai Plaza,但越秀房產2012年6月29日通函就用R&F Park Hyatt,其實根據富力地產2011年年報第18頁Park Hyatt的中文名稱是栢悅酒店。),當時所見地盤正在興建中。富力盈凱廣場由地下5層、地上65層組成,建築高度為286米,4-51層為超甲級寫字樓,53-65層是Park Hyatt酒店,廣場總建築面積10.4萬平方米,交樓日期為2013年12月31日。

筆者在本網誌特意提及高德置地廣場富力盈凱廣場是想帶出珠江新城商務區甲級寫字樓競爭非常激烈。越秀房產2012年6月29日通函的主文只輕輕帶過競爭情況,反而附錄部分有較多的提及。

總結
Location, Location, Location 是物業投資的重要指標,香港IFC的高出租率和專貴物業估值除了是因為其世界級的物業管理外,就是因為它的location非常罕有。由於土地供應及市民對維港的保護在中環臨海地段將不會再有土地供應興建類似香港IFC的物業。但同樣的情況就很難在廣州IFC身上出現,筆者覺得雖然富力盈凱廣場或高德置地廣場的名氣明顯不及廣州IFC但它們無論地點和性質皆的非常類似和可以互相代替(根據越秀房產2012年6月29日通函,廣州IFC的估值某種程度是基於富力盈凱廣場的買賣交易計算出來的,所以筆者有理由說它們是非常類似和可以互相代替的。)。再者,周大福中心預計2015年3月竣工,到2014年末市場目光必放在周大福中心及其高端購物商場身上。換言之,投資者不要用投資香港IFC的角度去評估廣州IFC的價值,因為實質上就有差別

從白馬大廈對總資產比重(56.4%)、總經營收入貢獻(58.7%)、和總經營收入增長(11%)角度看,如其說越秀房地產是一家投資信託基金,更貼切的說法是一家服裝批發市場信託基金。對此,越秀房產需要建立一個更合理的物業組合是不爭的事實,而越秀房產無可避免的要去收購越秀地產(123)的物業。問題是究竟越秀地產或越秀房產有沒有能力管理這麼大型的物業。從出租率、租戶組成看,筆者真有點懷疑。而當天友誼商店冷氣系統一陣up味(雖然不太明顯)是個別事件或是持久的情況呢?見微知著。

越秀房產真是前無去路(不改變物業組合只會坐以待斃),後有追兵(如果收購廣州IFC,華南最高樓只可維持多二、三年,而現在附近的商廈皆追逐相似的潛在租客群,而在環球衰退陰影下潛在租客群沒有增多;長遠依靠廣州市政只會做廣州MAC) ,點算!?


越秀 房產 405 前無 去路 後有 追兵 點算 stockbisque
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投資札記【405】集中精力買入失寵的公司【雪球訪談】 佐羅股飛揚

http://blog.sina.com.cn/s/blog_404cdd300102e58g.html

摘記:我喜歡在無人的獵場打獵。市場上冷門股很多,但不意味著都可以買進,一定要選擇自己看得懂的、熟悉的公司。冷門股通常出現在市場極端下跌或公司出現暫時性麻煩的時候。投資這種公司需要極具耐心,因為你不知道它什麼時候會「戴維斯雙擊」。--一隻花蛤

雪球訪談:一隻花蛤談「我的投資理念」——集中精力買入失寵的公司

(對於訪談,我是第一次,由於在短時間內要回答的問題實在太多,像我這樣打字速度慢、思維較遲鈍的人,實在是勉為其難。因此今天只好重新整理一遍,可能與原文有很大出入,敬請諒解。)

 

問:看你的投資基本都是不太熱鬧的股票,人棄你取的公司。

答:我喜歡被人冷落的公司,熱鬧的地方不要去。事實上這樣的公司,因為無人問津,價值才會呈現,而價值投資的核心應該集中精力尋找失寵的公司。

 

問:您會投資高科技企業嗎?為什麼投或不投?

答:我不會投資高科技公司,原因是我看不懂,我在這個領域沒有任何優勢。並且,我以為高科技企業給人的印象是,在面對永無止境的科技變革的時候,它就像在 泥石流上求生,它必須永遠保持在泥石流的上面流動,稍微一停頓下來,就會遭遇滅頂之災的命運,而事實上能夠避免滅頂之災並保持「基業長青」的可謂鳳毛麟 角。

 

問:您覺得醫療商業和醫療器械的前景如何?

答:醫療器械我不知道,但如果是醫療服務我很感興趣,這個行業的前景大有可為。目前市場上就有這樣的公司,比如愛爾眼科、通策醫療、馬應龍等等,只是其中的一些公司有的價格已經不低了,因此應該謹慎投資。

 

問:如何應對買入冷門價值股,股價仍然不斷下跌的局面,這種承受的想法會隨著浮虧而動搖?有什麼資金分配的感悟嗎?

答:我喜歡在無人的獵場打獵。市場上冷門股很多,但不意味著都可以買進,一定要選擇自己看得懂的、熟悉的公司。冷門股通常出現在市場極端下跌或公司出現暫 時性麻煩的時候。投資這種公司需要極具耐心,因為你不知道它什麼時候會「戴維斯雙擊」,它有可能會被冷落一年,甚至兩三年。因此對它們必須有極強的價值 感,否則當它繼續下跌的時候,最後可能會放棄。關於資金的分配,我認為經常保持20%-30%的現金是非常有必要的,否則無法應付可能出現的極端事件。比 如有的股票下跌了50%,你可能覺得它價值嚴重低估了,於是你開始買入,但是由於「市場先生」繼續發威,有可能繼續下跌了20%,這時候如果沒有現金那將 是非常難受的事情。

 

問:現在消費、醫療股票整體PE感覺比較高,是否可以投資?

答:並不是所有股票的PE都比較高。如果是熱門股堅決迴避,但如果仍然是冷門股,則應該可以投資。

 

問:詳細說說你如何去挖掘有潛力的公司吧?

答:真正能夠做到挖掘有潛力的公司並不是一件容易的事。首先應該看懂這樣的公司,這是能力圈的問題,其次應當長年追蹤觀察。有潛力而未能表現出潛力的公司 一定有某種事件讓它無法表現出來。這裡舉一個例子,通策醫療。這是一家購買了人家的殼資源上市的公司,其股東又是從事房地產的,然而卻偏偏要深入到口腔醫 療服務領域,因此投資者有所疑慮。他們兼併了幾家醫院,開設了幾個門診部。有的做得不錯,有的做得很差。做得最好的一家醫院,其淨利潤佔據了公司80%的 份額。醫院是非常傳統的行業,然而卻能夠持續很長時間。醫院重在管理。如果能夠服務周到、收費合理,那麼前景可期。那時通策醫療的價格在11、12元左 右,2010年它的每股盈利0.31元。後來它上漲到14多元,然後又下跌到8元。看上去它的市盈率可不低,因此在9元開始購買,但卻不敢重倉。我買入的 價格大概是當年28倍的市盈率,2011年則下降至20倍。我的實際想法是,只要它的另一家醫院的盈利能夠直追盈利最好的那家醫院,價值就能夠得到呈現。 至於它後來的舉措,進入云南昆明、與英國醫療機構合作,更是增厚了公司的內在價值,這裡就不多說了。「挖掘有潛力的公司」講起來多少有點賭博的意味,如果 我能做得好,也只能說我的運氣不錯而已。

 

問:有沒有什麼先行指標去判斷企業未來盈利成長性?

答:可以按照格雷厄姆的方法,將過去7年或10年的盈利狀況,時間越長越好,把這些數據連接起來考察,一般可以做出一個判斷。

 

問:持續下跌的過程中情緒應該如何調整?

答:價值投資實際上是一種信仰。一般的投資者對價格太關注,而對價值又太漠視。實際上,股價下跌了,並不意味公司做得很差,同樣的,股價上升了,也並不意 味公司做得很好。然而一般人卻無法抗拒價格的誘惑。事實上,如果你真正視股票為企業,你的情緒大概也不會隨著股價的上升或下跌而波動了。因此要永遠記住價 值,價值,還是價值,而不僅僅是價格,只有心中具有強烈的價值感,才能抵抗恐懼的情緒。

 

問:價值投資是企業的發展重要,還是企業的市值重要?銀行業績一直在增長,市值一直在下降,假如幾年錢買了銀行等於看對了企業看錯了市場,這是不是價值投資的尷尬?

答:如果價值投資者尷尬了,我懷疑他可能不是真正的價值投資者。銀行股是典型的失寵的公司。關於這一點,最近wjmonk先生寫了一封十分精彩的《致信璞 員工的信》,他在信中這樣寫道,「你們今天親眼看到銀行業的大明星被粉絲們拋棄的壯觀場面。如果你在幾年前告訴某人能以1倍淨資產買招商銀行的股票,那人 肯定說你瘋了,要不就是有特權。但今天,招行股票在淨資產附近的賣盤似乎是無窮無盡。要知道,2011年招行的淨資產收益率是25%,即使將來跌一半,也 有12.5%。作為中國最好的零售銀行,1倍多點的PB怎麼看也是有點過分了。……招行過去幾天劇烈的股價變化只能用專業投資者的情緒變化來解釋。他們變 心了。」

 

問:面對現在市況,最重要的工作是什麼?

答:一個很好的問題,霍華德·馬克斯強調不要把事情做錯,而不是把事情做對。我的理解是,當市場極端下跌之時,萬千投資者逃離之日,此時採取的策略應該積 極進取,而不是小心謹慎。不要在應該積極進取時變成了小心謹慎,而在應該小心謹慎時卻變成了積極進取。那樣的話就把事情做錯了。

 

問:我們都在學習價值投資,我身邊很多朋友也開始認可這種方法,我的問題是隨著價值投資的參與者越來越多或者說這部分人的資金量佔比越來越多,作為一個個人投資者要通過什麼方法保持自己的優勢呢?

答:我在學習價值投資差不多10年中,我到目前還沒有看到有價值投資者加人到我的身邊,「價值投資從未蔚然成風」這句話可不是隨便說說的。因此,如果真的 學習價值投資的話,你本身已經具備了優勢。如果你要保持自己的優勢,應該不斷地、有效地學習。賈森·茨威格認為成功投資需要依賴的四個支柱:對金融理論的 掌握、有關金融史的實用知識、對金融心理學的領悟,以及對金融業運作方式的理解,這是「小的思維格柵」。查理·芒格基於包含一些看起來毫無關係的學科如物 理學、生物學、社會科學、心理學、哲學和文學的原理,則是「大的思維格柵」。只有掌握更多的知識,才能形成投資的全新思維方式,才能進而形成自己的優勢。 不過,看起來這也實在太難了,我也做不到,所以說,價值投資看似簡單,卻不容易。

 

問:投資中,您碰到的最大的挫折是什麼?從中收穫了什麼?

答:投資要不犯錯誤的話,那就是神了。我的股票不是做得很好,比如今年就有一隻股票創了新低,害得那些跟隨我買進股票的童鞋大吃苦頭。當然,投資是自負其 責的事,但我還是為之難過。這也是我現在不願意談股票的原因。我的最大的收穫是,通過10年來的從無間斷的學習,囫圇吞棗地苦讀了幾百本書,我終於能夠獨 立投資了。我不是一個聰穎的人,金融投資也不是我的專業,因此我需要大量的閱讀。也只有大量的閱讀,才能改善我的人生。這個人生並非只有賺錢,它還包含了 志趣、理想以及其他的一些東西。

 

問:醫藥股中片仔癀的市值將來能超過1000億嗎?

答:我一向對未來持不可知的態度,因此並不知道它的未來的市值究竟能值多少。

 

問:「頂尖的管理層是成功投資的保證。」這句話很在理,但博主認可的優秀的管理者有哪些特質,以及應該從哪些方面來判斷一管理層的品質(特別是無法面對面對管理者進行考察的時候)?

答:判斷一個管理者是否「優秀」,我以為是一個很「主觀」的事情。就如同判斷一個人,你可能會認為那個人很「優秀」,而對於另外一個人可能會覺得很糟糕。 如果說判斷一個人需要在較長的一個時間段,那麼,考察一個管理層是否優秀,也同樣需要一定的時間。當然,很多的時候,我們判斷時,可能靠直覺就可以了。不 過,就是直覺可能也不會告訴我們什麼。還記得巴菲特和芒格的一個故事嗎?巴菲特曾經擁有一家公司的股份,於是巴菲特決定拜訪那家公司的CEO。當巴菲特與 那個傢伙共進午餐後,得出的結論是:這個人是混球!巴菲特跟芒格先生說了此事,於是他們悉數將其股票拋出。但是數年以後,這只股票上漲了好幾倍。據說,從 此以後,巴菲特便很少拜訪公司了。

 

問:最近與博友就銀行股的投資價值進行了較為深入的討論,博友認為:無論國內國外,其實銀行股很難看懂,其內在價值無法判斷,起伏很大;既然無法判斷,明智的選擇就是避開銀行股,即使可能有暴利。博友認為銀行股根本就不具備安全邊際,您怎樣看這個問題?

答:先把銀行股的有沒有安全邊際放在一邊,因為wjmonk先生已經解說了這個問題,對此我深信不疑。我從投資成本的角度來問一個問題,如果一個生意讓你 去做,6年就可以收回成本,你願不願意去做?銀行股現在就是,如果你把整個銀行買下來,6年就可以收回成本,而且這還是靜止盈利狀態,是考慮增長率為零的 情況下。就算有一年它的盈利全部拿去填了死帳,也不過是多一年收回成本而已,但是這樣的概率有多少?

 

結束語:每個價值投資者都有自己的獨到之處,因此價值投資者並不需要我提出什麼建議。還是段永平先生說得好,「我覺得價值投資者不需要我建議,如果他不是價值投資者我的建議也沒有什麼用,其實也不需要。」


投資 札記 405 集中 精力 買入 失寵 公司 雪球 訪談 佐羅 飛揚
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柏逸突擊開價 1房405萬入場 匯璽II擬開放式4房打頭陣

1 : GS(14)@2017-11-15 10:29:58

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8555&issue=20171115
【明報專訊】新盤爭客戰持續,正當新地(0016)西九龍南昌站匯璽II、北角海璇兩大矚目全新盤登場在即,個別規模較細新盤突擊;新世界(0017)旗下單位總數123伙的元朗唐人新村柏逸,昨突然開價,首批52個單位折實實呎12,236元,比區內樓齡較新的二手屋苑呎價高約8%,1房折實入場費約405萬元起。

明報記者 林尚民、謝穎怡

柏逸首張價單涉52伙,以定價計平均實呎15,490元(1.4萬至1.89萬元),扣除最高21%折扣後(包括3%的120天即供優惠、3%「New World CLUB」會員優惠、15%印花稅稅務優惠),折實平均實呎12,236元(1.1萬至1.5萬元),比同系樓齡約3、4年的洪水橋蔚林、溱林最新成交實呎約1.13萬元,高約8%。

是次首推單位,包括6個實用283至362方呎1房戶;23伙實用411至471方呎2房戶;23伙實用585至684方呎3房單位;折實價由404.9萬元至893萬元,其中呎價最貴單位為2座3樓C6室,屬實用304方呎連123方呎天台1房特色戶,折實價456萬元、折實呎價1.5萬元,屬區內低密度屋苑1房戶新高水平,預計發展商日內上載銷售安排,周四開始對外開放設於荃灣愉景新城的展銷廳,下周發售。

雷霆:海璇將公布招標安排

至於市場焦點所在的新地兩大樓盤,集團副董事總經理雷霆表示,日內開價的匯璽II,首批單位會包括第3座的4房單位及開放式單位,而第5座的4房單位則會惜售,首批單位未必會提供,同系海璇則正準備項目標書,料日內公布招標安排。

新地代理總經理陳漢麟補充,匯璽II稍後亦會開放開放式戶的示範單位,集團會於開價後,對外開放示範單位。

恒地馬寶道新盤下周上載樓書

另恒地營業(一)部總經理林達民表示,集團旗下北角馬寶道項目,最快下周上載樓書,項目將以細型單位為主打;上述馬寶道3號全新精品住宅,預計2020年中落成,現正進行地基工程。一如恒地「The H Collection」系列,項目單位總數約300伙,實用面積200餘方呎起,最大2房單位約300餘方呎。

恒地同系粉嶺高爾夫‧御苑更新價單,其中19伙3房及4房單位提價3%至5%,本周六加推6伙。

KADOORIA新推3伙 周六招標

中信泰富旗下何文田加多利山KADOORIA,亦上載新銷售安排,項目3伙將於本周六招標及截標,3個單位包括嘉道理道133號地下,實用2400方呎、連2013方呎花園及私家泳池,並連裝修出售;嘉道理道131號1樓,實用2275方呎,附813方呎花園及113方呎平台,同樣連裝修出售;最後一伙為實用2219方呎的嘉道理道133號1樓。中信泰富表示,是次招標不設任何指引價格,但3個單位必須同時入標。
柏逸 突擊 開價 405 入場 匯璽 II 開放式 開放 打頭陣 打頭
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資助房屋癲 顯徑邨未補價405萬居屋王東旭苑 綠表800萬破頂

1 : GS(14)@2018-02-21 06:11:36

【本報訊】承接雞年癲勢,甫踏入狗年,未補價居屋率先升見「8球」。筲箕灣東旭苑一個市價逾千萬居屋單位,剛獲公屋富戶以綠表價高達800萬元承接,登上全港最貴未補價居屋王寶座。這邊誕下居屋王,新界亦誕公屋王,沙田顯徑邨綠表價升破400萬元,貴絕新界。記者:朱連峰


房委會公佈,本月上半月全港共錄得42宗居屋第二市場買賣,其中筲箕灣東旭苑一個實用面積650方呎低層單位,成交價高達800萬元,呎價12,308元,打破樂富德強苑於去年4月錄得的788萬元舊紀錄,成為全港歷來最貴未補價居屋王。

顯徑邨成新界最貴公屋

宏智物業梁志青表示,東旭苑剛誕下的天價居屋為B座低層4室,市場放盤約半年,原叫價808萬元,最終以800萬元獲公屋富戶承接。此外,單位補地價折扣率為43%,若於自由市場轉售,補地價料逾300萬元,成交價隨時高達1,100萬元。原業主2001年僅以166.079萬元買入單位,至2016年已供滿物業,是次沽貨賬面勁賺約634萬元,17年升值3.8倍。目前東旭苑居二市場放盤只約6至7個,入場費800萬元以上,開價最離譜是C座高層5室,實用面積650方呎,綠表叫價898萬元,呎價13,815元,挑戰全港最貴綠表居屋。新界未補價公屋亦首度升破400萬元。房委會成交記錄顯示,沙田顯徑邨一伙實用面積566方呎中層戶,上月以405萬元未補價賣出,呎價7,155元,打破馬鞍山耀安邨於去年7月造出的390萬元舊紀錄,登上新界最貴未補價公屋王寶座,同時亦與香港仔華貴邨去年6月造出的405萬元最貴紀錄看齊,平全港最貴未補價公屋紀錄。

穗禾苑業主賣樓賺27倍

至於第一代居屋沙田穗禾苑,有一手長情業主賣樓賺27倍。世紀21陽光陳世民表示,穗禾苑昨年初五錄得狗年首宗成交,為G座高層2室兩房戶,實用550方呎,以540萬元售出,呎價近1萬元。原業主1980年向房委會一手買入,當時作價僅19萬元,38年後賣樓,賬面賺521萬元,升值27倍。私樓水漲船高,沙田第一城誕千萬樓王。中原黎宗文表示,第一城4座中層D室,實用面積853方呎,三房連主人套房間隔,新春期間以1,100萬元易手,呎價12,896元,成交金額破盡屋苑歷來紀錄。屋苑亦錄得狗年首宗銀主盤成交,為43座高層A室,以480.2萬元售出,呎價16,908元,較估值低最多7.5%。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180221/20311026
資助 房屋 顯徑 未補 補價 405 居屋 王東 旭苑 綠表 800 萬破 破頂
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