越秀城建接手金地前地王

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金地集團轉型 華東區重提百億目標

「金地仍然認為做高端產品是有意義的，市場上還有人群需要高端產品，但作為一個上市房企，要做全生命週期線的，剛需、一改、二改、三改、高端都要關注，產品要更豐富一些。」金地集團高級副總裁、華東公司董事長陳必安近日對《第一財經日報》記者表示，但基於市場狀況，華東區域目前基本不會再拿地做「天」字系高端項目。

轉型剛需產品是金地集團近一年最顯著的改變。根據瑞銀的研究報告，金地集團2011、2012年可售資源中的高端住宅產品佔比一度高達35%。然而，隨著2011年上半年將限購政策擴大到絕大多數重點城市，與此同時住房消費信貸收緊，高端住宅的消費者，受制於購房資格限制或不能取得按揭貸款，一定程度被限制在了商品住宅市場之外。

受此影響，金地集團2009年購入的「天境」和「世家」兩大系列182.7萬平方米的高端項目，在2010至2012年僅售出26.2萬平方米，已售比例僅14%。高端項目滯銷，拖累金地集團2011及2012年整體去化率僅為55%和58%，銷售額同比增長也放緩至9.1%和10.4%。

2012年之後，金地集團明顯調整了產品結構，新增土地儲備和新開工項目開始以普通住宅產品為主。瑞銀預計，普通住宅產品在2013、2014年金地集團新推盤項目中的佔比將達到80%以上。

在明確轉型剛需之後，金地華東區域今年開始大規模參與土地市場的競爭。上半年除了在南京仙林湖獲得土地，還在揚州以10.4億元競得兩個地塊，樓麵價為每平方米2957元。「上半年華東區已經買地40億，新增貨值近110億。」陳必安說，「下半年還會繼續拿地。」

土地市場的頻繁出手，顯示出金地華東區域今年的野心。作為金地集團七大區域中佔據份額最高的一個區域，華東區域在今年重新提出100億的銷售目標。事實上，除了直接購買土地，金地集團去年通過收購香港上市公司金地商置（00535.HK），還獲得了後者最核心的資產——位於上海松江泗涇的一幅住宅用地，計容積率面積約74.5萬平方米，金地商置在其中所佔權益為54.85%。目前金地華東區已將泗涇項目重新包裝，歸入旗下「自在城」系列，成為下半年重點推出的項目。

增加土地儲備的同時，金地華東區域在今年也明顯加快了產品周轉的速度。「之前一個項目從拿地到開盤平均要10個月，現在縮短到6個月。」陳必安表示，「現在的市場看不清楚，上半年看不到下半年，這個月看不到下個月，縮短開發週期對現金回流有好處，快速開發是所有房地產企業都非常追求的。」陳必安說。

根據海通證券的研究報告，金地集團2013年全年推盤量預計在700億左右，其中144平方米以下中小戶型佔比在70%上下。「產品結構調整將有利於公司適應當前剛需為主的市場。」海通證券認為。就在今年上半年，金地集團的轉型已初見成效，實現簽約面積150.1萬平方米，同比上升32.25%，實現簽約金額197.2億元，同比上升46.51%。

核心團隊仍掌控董事會 金地與險資或有「桌面下」協議

生命人壽和安邦系的不斷舉牌，引發外界關於金地集團控股權之爭的種種猜測。事實上，生命人壽和安邦系未來仍有望繼續增持金地集團股票。

但從《第一財經日報》記者掌握的情況來看，兩大險資集團持續舉牌金地集團意在爭奪控股權或遭到外界誤讀，本質上這更像是一場戰略投資。

平安集團入局未能成行

從2013年1月至2014年4月21日，生命人壽通過二級市場累計持有金地股份數達8.86億股，佔總股本比例為19.808%。而與之伴隨的是，截至4月8日，安邦人壽保險和安邦財產保險通過二級市場合計持有金地集團10%的股份。

在股權關係上，生命人壽一舉成為金地集團第一大股東，安邦繫緊隨其後排名第二，原第一大股東福田投資持股7.85%退居第三位。

遊戲依然在繼續，4月22日，金地集團股票當天獲融資買入1.33億元，創該股單日融資買入額新高。此前一天，一神秘機構席位通過大宗交易系統買入金地集團4100萬股，為此支付了3.12億元的巨額資金。

目前，金地集團的股權結構已經出現顛覆性變化，但這並不意味著福田投資及現有管理層對金地集團實際控制權的旁落，以董事長凌克為代表的核心經營團隊仍控制著金地集團董事會的大部分席位，主掌經營運作大權。

像萬科A（000002.SZ）一樣，金地集團的股權結構頗為分散，並沒有實際控制人，福田投資幾乎不過問日常經營，成熟的職業經理人團隊使公司得以保持經營戰略上的連續性。

關於險資舉牌，《第一財經日報》記者從金地集團某高管處獲悉，金地集團此前早有意引入保險資金，金地集團在此之前曾與平安集團進行過接觸，欲借助外部資金共同發展養老地產，中國平安董事長馬明哲與凌克還進行過直接溝通。「當時，馬明哲提出要絕對控股，被凌克拒絕，雙方合作最終未能成行。」

此後，金地集團連續出現高管變動，公司原總裁張華綱及公司高級副總裁兼上海公司總經理趙漢忠先後離職，金地集團引入戰略投資者隨之擱淺。

黃俊燦接任金地集團總裁之後，金地集團加速模式之變，不斷從房地產開發商向複合型房地產企業演變，加大在商業地產和養老地產領域的佈局，尤其是地產金融地位更加凸顯，專注於房地產投資的私募基金管理公司穩盛投資隨之誕生。

對於這場資本收購，黃俊燦對《第一財經日報》記者稱，目前生命人壽僅作為財務投資人，對方暫無對公司董事和高級管理人員進行主動調整的具體計劃。

但耐人尋味的是，在兩大險資的不斷舉牌過程中，生命人壽和安邦系分別成為第一、第二大股東的進程顯得非常順利，原大股東福田投資既無增持，又無採取其他保衛措施，在此過程中並沒有做出任何抵抗行為。

有券商人士分析認為，險資爭相入局看似激烈但並無硝煙，這場遊戲的背後至少意味著福田投資、現有管理層與外來者在「桌面下」事先達成某種協議。

生命人壽增持是大概率事件

總部設於深圳的生命人壽是一家全國性的專業壽險公司，截至2013年末，生命人壽總資產為1956億元，歸屬母公司的淨利潤為57億元。

從生命人壽資本運作軌跡來看，奪取金地集團控制權並無現實必要，至少短期內不會改變金地集團的現有管理層構架。

2014年4月18日，生命人壽召開公司董事會執行委員會第十次會議，會議決議在符合法律法規、監管規定及公司投資管理制度的前提下，同意公司繼續增持金地集團，持股比例不超過該公司總股本的30%。

這意味著生命人壽未來繼續增持金地集團是大概率事件，而持股30%是其第一大股東地位的重要保證，因為曾一口氣能籌資136億舉牌招商銀行的安邦保險不容小覷，生命人壽不斷增持更像是為阻擊安邦系。

在業界看來，生命人壽的資金來源一直是個未解之謎，其在資本市場的投資佈局更讓外人深感不解。在連續加倉金地集團的同時，生命人壽還同時成為農產品（000061.SZ）的二股東，但原來受其重視的銀行與白酒行業則被減持或調倉，去年三季度甚至清倉了浦發銀行與光大銀行，貴州茅台也遭遇其大幅減持。

目前，生命人壽持有、控制境內外其他上市公司5%以上股份的公司還包括必美宜（00379.HK）、首鋼資源（00639.HK）、中煤能源（601898.SH）、農產品和佳兆業（01638.HK），生命人壽對這些公司的持股比例分別為18.2%、28.22%、7.88%、22.06%和15.47%，均未控股。

從行業分佈上來看，生命人壽的投資佈局總體上並無明顯規律，涉及能源、農產品、房地產、銀行和白酒等領域。

在業務上，生命人壽的發展有點像平安集團的發展路徑，開始走集團綜合化的路子，形成以保險為主業的多元化經營，正在向綜合性金融控股公司邁進。

在南方基金首席策略分析師楊德龍看來，生命人壽在地產行業的大手筆，有點像產業資本的運作。「比起資本市場看短期市場，產業資本看中的是行業與企業長期的發展潛力。」

中信證券研究報告亦認為，自從2013年下半年以來，長線資金不斷舉牌增持金地集團股權，意味著產業資本持續看好金地集團，同時亦說明產業資本從長週期角度判斷該公司價值存在絕對低估。

該研究報告稱，對於既可以買樓，又可以買股票的，具備實業思維的投資者來說，當前買地產股的確比買樓合適。此外，只要房地產行業的整體估值水平不發生系統性改變，類似金地集團的事件就可能再次發生。

生命人壽入股金地集團幕後 隱形富豪張峻擴張地產版圖

從資金投資量來看，房地產行業無疑是生命人壽的重點佈局領域，這甚至可以溯源至生命人壽董事長張峻的發家史。

根據金地集團詳式權益變動報告書中的信息，生命人壽第一大股東是深圳市富德金融投資控股有限公司，持股20%，由自然人張峻控制。但有媒體報導稱，生命人壽十大股東中有超過80%的股權由張峻及其關聯方持有。

公開資料顯示，張峻為潮汕普寧人，為人行事頗為低調神秘，早年在深圳從事電子產品加工的張峻，在1996年開始轉型從事房地產開發。

張峻早期從事房地產開發的經營實體為深圳新亞洲實業發展有限公司，從2001年起開發了新亞洲花園、新世界廣場、新亞洲廣場、新亞洲國利大廈等樓盤，其中新亞洲國利大廈位於深圳黃金地段華強北，其他樓盤在龍崗。

此外，張峻於2003年在深圳華強北推出了新亞洲電子商城，2007年推出了新亞洲電子商城二期，以租賃性物業為主。

上述幾個項目完成之後，張峻曾一度淡出深圳地產行業，此後轉向戰略持股，尤其是與佳兆業淵源頗深，2014年4月1日，生命人壽還增持佳兆業股份1298萬股，對佳兆業集團持股佔比上升為15.2%。

除股權持有外，生命人壽甚至直接聯合佳兆業參與土地收購，2014年4月9日，生命人壽與佳兆業聯合在大鵬新區以54億元拿下深圳史上的最大地塊。

3月12日，生命人壽剛剛與佳兆業聯手參與緊鄰前海新區的一宗寶安中心商務用地的招拍掛，但最終該地塊被卓越集團拿下。

實際上，目前生命人壽旗下還有一家名為「深圳市生命置地發展有限公司」的全資子公司，主要是依託生命保險系統的金融平台，從事房地產開發、基礎設施投資建設及其他商業用地的開發與運營。

根據媒體報導，目前生命人壽已經在湖北襄陽、陝西西安、江蘇揚州等地投入巨額資金建設金融城項目。這些項目以建設「金融城」的名義，先期與地方政府達成招商引資協議，之後再拿地開發。

公開資料顯示，生命人壽還多次與一家名為「深圳市京華置地有限公司」的開發商聯合拿地。深圳京華置地有限公司董事長為黃傳奇，而黃傳奇此前曾擔任過佳兆業行政總裁、生命人壽控股公司富德控股董事兼總裁。

此外，生命人壽在深圳中心區毗鄰平安國際金融大廈的核心地段還獲得了一幅近萬平方米的地塊用於建設總部大廈。

400年輕人　賭中國最後一塊淘金地

馬雲的下一個淘金地：印度

馬雲本周三在新德里講話    圖源：路透社

中國最大的電子商務公司阿里巴巴集團(Alibaba Group Holding Ltd.)正力求將其服務擴大至海外，而印度成為其重點目標之一。

阿里巴巴集團創始人、董事長馬雲周三在新德里對商界人士表示："我們將會對印度註入更多投資，與印度的企業家和科技公司合作。"但馬雲並未透露確切投資金額。

阿里巴巴集團掌控著中國80%的電子商務。在阿里巴巴集團首次公開募股（IPO）創紀錄募得250億美元的兩個月後，其創始人馬雲近日首次訪問印度。

馬雲表示，他在世界上另一個人口過10億的經濟體中看到了巨大的潛力。印度《經濟時報》報道稱，馬雲的代表團成員包括99名商界人士，此行預計將與多名印度企業家會晤。馬雲此前曾在2009年訪問印度。

從今年5月起，Facebook創始人的馬克•紮克伯格，微軟CEO的塞特亞•納德拉等著名企業家陸續訪問印度。這一現象也表明了印度正在吸引越來越多的世界目光。而就在本次馬雲展開旋風式48小時訪印行程前，亞馬遜創始人兼首席執行官Jeff Bezos等商界大佬剛剛結束印度訪問。亞馬遜和阿里巴巴目前正在全球市場上激烈競爭。

今年10月份，日本軟銀已對印度最大電商網站Snapdeal.com和ola Cabs進行了8億美元投資，一度有市場人士評論稱Snapdeal將成為印度版“阿里巴巴”。阿里巴巴集團和Snapdeal都運營著在線市場業務，這種業務能將小企業與賣家直接聯系起來。對這兩家公司來說，軟銀都是其最大的投資者。

當地媒體報道稱，馬雲將與30歲的Snapdeal共同創始人兼首席執行官Kunal Bahl會面。但Snapdeal拒絕證實此消息。有關馬雲將與這家印度企業聯手在當地打造更大商務平臺的傳言如今甚囂塵上。

亞馬遜也在今年早些時候表示，該公司將對旗下印度合資企業投資20億美元；大致在同一時間，印度本土的電子商務公司Flipkart Internet則籌集了10億美元資金。

在印度，電子商務行業還只是剛剛起步。據新德里咨詢公司Technopak Advisors統計的數據顯示，去年印度在線市場的銷售額僅為20億美元左右，而相比之下中國市場則高達3000億美元，美國為2600億美元。另據市場研究公司eMarketer公布的數據顯示，2012年中僅有1.5%的印度人曾進行過在線購物活動。

但分析師指出，預計低價智能手機和較低的互聯網裝機費將推動印度的在線零售市場實現增長。

據谷歌和市場咨詢公司Forrester Consulting聯合發布的一份報告稱，預計到2016年印度的在線購物者總數將會達到1億人。報告還預計，屆時印度在線零售市場的總額將會達到150億美元。

馬雲則表示，印度擁有龐大且相對年輕化的人口，這將成為未來增長的動力。他說道：“我堅信互聯網是一種年輕的業務，是屬於年輕人的一項業務。”

馬雲還指出，在阿里巴巴集團旗下的電商網站上，印度商家已經成為第二大賣家。他表示，在中國有大約40萬名消費者正在從印度商家那里購買商品，如巧克力、調味料和茶等。“在未來三年時間里，阿里巴巴集團的主要策略之一是全球化，以確保全球範圍內有更多小企業都使用我們的服務。”馬雲說道。

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8個公告關鍵字　教你撈出黃金地

上海出現“暗標”地王 金地拿地溢價率96.63%

上海出現“暗標”地王 金地拿地溢價率96.63%

一財網 羅韜 2015-09-23 21:37:00

9月23日上海的土地拍賣現場，金地集團(600383.SH，下稱“金地”)以20.1336億元競得嘉定區嘉定新城E26-1地塊，溢價率96.63%，成交樓板價1.86萬/平方米。

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金地發布2017年年報：銷售突破1400億 規模與利潤實現雙贏

4月17日，金地集團公布2017年年報。繼2016年銷售突破千億之後，金地銷售規模再創新高，全年銷售金額達到1408.1億元，對應銷售面積766.7萬平方米，同比分別增長39.9%和16.5%，繼續鞏固了其在房企第一陣營中的位置。

面對2017年行業持續、密集的調控，金地集團展現了其出色的市場節奏把控能力，不僅銷售、盈利等多項核心指標實現了穩步提升，其在土地市場上也斬獲頗豐：過去一年金地新增了約1300萬平米的土地儲備，是金地土地拓展收獲最為豐富的一年。持續高質量的土儲增長背景下，金地的增長上限充滿想象。

合作共贏：註重提升股東收益

年報數據顯示，2017年金地在銷售規模實現新突破的同時，其整體利潤也實現了穩健增長。2017年，金地實現歸屬於上市公司股東的凈利潤達68.43億元，同比增長8.61%。報告期內，其房地產業務毛利率為33.96%，較上年同期增加了5.23個百分點，在已公布年報的龍頭房企中，這一毛利水平超越了一貫以盈利能力強而著稱的中海。

“金地較高的毛利水平來自於其良好的銷售情況和穩健的定價策略，2017年金地的銷售均價達18368元/方，較16年全年上漲20.1%，較高的銷售均價可以確保其維持在一個較高的毛利水平”，有證券分析師如此表示。

不過，2017年金地的營業收入出現了一定程度的下滑。當年金地實現營業收入376.62億元，同比下降32.15%。

對此，金地方面解釋稱，營業收入的下降主要是由於當年公司獲取項目中合作開發的表外項目占比提高，因此並表範圍內的結算面積和結算收入相應減少。“公司一直在跟隨行業及自身業務變化，靈活調整投資及合作策略，更加註重股東收益的綜合提升，而非單純的報表結算收入的提升”，金地方面表示。

事實上，表外項目的結轉給金地帶來了投資收益的大幅增長。2017年，金地的投資收益達到49.5億元，相比2016年同期的24億元增長超過兩倍，這成為了去年金地股東利潤實現增長的關鍵因素。

年報披露，截止2017年底，金地預收賬款余額達到579億元，同比增長111%。外界預計，金地的毛利水平還將有較大的提升空間，這將繼續為其2018年度的結轉收入、利潤情況打下堅實基礎。

持續增儲：堅持規模與效益平衡

銷售規模和利潤的雙增長，一方面來源於金地出色的市場節奏把控能力，更重要的一方面是金地投資布局的日益完善。2017年，金地持續深耕上海、武漢、廣州、西安等一二線核心城市，其位於上述城市的多個項目都實現了單盤銷售超過20個億的上好業績，在上海、武漢、天津、西安、沈陽、大連、紹興、嘉興、東莞等城市，金地的市場排名已經可以位列前十。

“公司未來會繼續重點關註市場容量大、市場飽和度相對低、市場發展有潛力的區域和城市，對於存量較大、市場相對弱的區域和城市，我們也會抓取板塊結構性和產品結構性的一些機會”，金地方面表示，在投資方面，金地的投資準則是“平衡、審慎、科學”，要求“左手規模，右手效益，兩相平衡”。

規模與效益的平衡法則是金地2017年土地拓展最顯著的特點。數據顯示，2017年，金地全年共獲取的94宗土地，總合同投資額突破1000億元，新增約1300萬平方米的總土地儲備。

在土地新增投資中，金地在一線城市的權益投資額占比約23%，二線城市的權益投資額占比約64%，三四線城市的權益投資額占比約13%，同時新進入了海口、重慶、成都、濟南、惠州、徐州、滁州、鎮江等城市，截至報告期末，金地已在全國41個城市實現布局，總土地儲備達到約3770萬平方米，其中權益土儲面積約為1930萬平方米。

在分析師們看來，金地近年來新獲取的土地儲備不僅在規模上凸顯了優勢，在效益上也可圈可點，“相對較低的樓面價格可以確保金地的項目在嚴峻的調控形勢下依舊能夠保持良好的盈利水平”。

金地方面透露，為保持規模的合理增長，公司將在2018年保持投資力度，繼續在市場上尋找項目、獲取機會，“上半年以收購兼並項目以及積極參拍尋找個案機會為主，下半年相信土地市場有更多的機會”。

從開工面積來看，金地顯然有望繼續保持當前的規模增長速度。2018年，金地計劃新開工面積約1,220萬平方米，計劃竣工面積約730萬平方米，較2017年開竣工面積分別增長約40%和9%。

在可售貨量方面，金地2018年計劃新推盤面積達868萬平，貨值1762億，預計全年總可售面積1222萬平，貨值2356億。主要推售項目集中在華南、華北、華東和東南等區域，包括深圳金地龍城中央項目、廣州香山湖項目、白雲項目、北京和悅華錦項目、北七家項目、岢羅坨項目、上海自在城項目、雙都匯項目等都將在今年推出市場。“從整體推盤節奏來看，大約7成的新貨量都將在下半年入市，上半年的推貨量會相對少一些”，金地方面透露。

財務穩健：融資成本持續走低

在確保土地儲備充足的基礎上，“理科”金地依然堅持采取其慣有的穩健財務策略，不斷探索多元融資渠道，進一步降低融資成本及改善財務結構。

2017年，金地嘗試了銀行借款、境內外債券和中期票據等等多種融資工具，完成了包括40億元公司債、30.5億元物業費ABS、30億元超短期融資券、15億元中期票據及2億美元債券的順利發行，為其下一步的擴張儲備了充足的“彈藥”。截至報告期末，金地的債務融資余額為553.54億元，債務融資加權平均成本低至4.56%，資產負債率為72.13%，剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後，其實際資產負債率僅為61.36%，凈負債率為48.22%，在行業中處於低位水平。

“過去五年，金地一直維持較低的負債水平，其凈負債率從未超過60%，維持著穩健的財務風格”，資本市場人士認為，較低的負債水平有利於金地維持較高的企業信用評級，從而獲得更多低成本的融資。

作為高度重視現金流管理的房企之一，金地歷來強調銷售及時回款。報告期內，金地的銷售回款率超過90%。截至報告期末，公司持有貨幣資金人民幣274.06億元。“公司將持續通過項目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務結構和資金狀況來確保公司經營的安全穩定”，金地表示。